Pytania do prawnika (chyba)

[ptt]

1/ Zarząd (firma będąca jednocześnie administratorem) został wspólnocie
narzucony przez developera poprzez wpis w akcie notarialnym. Czy do odwołania
takiego zarządu niezbędny jest udział notariusza czy nie wystarczy zwykły tryb
głosowania przez wspólnotę?
2/ Czy wspólny zarząd (firma) może zwołać sprawozdawcze zebranie dla kilku
wspólnot jednocześnie w jednym miejscu i czasie? Czy istnieje sposób na
przeciwstawienie się takiemu działaniu?
3/ W mojej wspólnocie narzucono (nie było w tej sprawie głosowania ani
dyskusji) sposób głosowania wykluczający wstrzymanie się od głosu (można tylko
oddać głos za lub przeciw). Czy jest to zgodne z prawem?
4/ Proszę o wyjasnienie terminu "absolutorium dla zarządu" w kontekście WM.
Czy jego udzielanie (w sensie czynności prawnej) jest obligatoryjne dla WM?
Czy nieudzielenie niesie jakiekolwiek skutki prawne?
Z góry dziekuję za odpowiedzi

[marek_kuchciak]

ptt:

> 1/ Zarząd (firma będąca jednocześnie administratorem) został wspólnocie
> narzucony przez developera poprzez wpis w akcie notarialnym. Czy do odwołania
> takiego zarządu niezbędny jest udział notariusza czy nie wystarczy zwykły tryb
> głosowania przez wspólnotę?

Uchwała o odwołaniu takiego zarządu musi być zaprotokołowana przez notariusza.

> 2/ Czy wspólny zarząd (firma) może zwołać sprawozdawcze zebranie dla kilku
> wspólnot jednocześnie w jednym miejscu i czasie? Czy istnieje sposób na
> przeciwstawienie się takiemu działaniu?

Formalnie chyba nie ma ku temu przeszkód. Czasami może to być nawet pożyteczne,
np. jeżeli różne wspólnoty funkcjonują w tym samym budynku (tak się zdarza),
aczkolwiek wszystko zależy od szczególnej sytuacji. Jak temu przeciwdziałać? Np.
zgodnie z art. 31 Ustawy o własności lokali zwołać na wniosek właścicieli
dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej zebranie w
innym terminie.

> 3/ W mojej wspólnocie narzucono (nie było w tej sprawie głosowania ani
> dyskusji) sposób głosowania wykluczający wstrzymanie się od głosu (można tylko
> oddać głos za lub przeciw). Czy jest to zgodne z prawem?

Tak. Uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli zagłosuje za nią większość właścicieli
nieruchomości wspólnej liczona udziałami lub na zasadzie "1 właściciel, 1 głos"
(por. art. 23 UWL). W związku z tym głos wstrzymujący się miałby w praktyce
takie samo znaczenie, jak głos przeciw. Ewentualnie można po prostu powstrzymać
się od udziału w danym głosowaniu, ale i tak efekt jest ten sam.

> 4/ Proszę o wyjasnienie terminu "absolutorium dla zarządu" w kontekście WM.
> Czy jego udzielanie (w sensie czynności prawnej) jest obligatoryjne dla WM?
> Czy nieudzielenie niesie jakiekolwiek skutki prawne?

O udzielaniu absolutorium mówi art. 29 ust. 2 UWL, ale nigdzie nie są określone
sankcje dla zarządu za jego nie otrzymanie. Zwyczajowo przyjmuje się, że zarząd
czy też zarządca, który nie otrzymał absolutorium, powinien ustąpić, ale w
praktyce aby to wyegzekwować i tak trzeba podjąć oddzielną uchwałę o odwołaniu
bądź zmianie zarządu/zarządcy.

> Z góry dziekuję za odpowiedzi

Tematy te były już wielokrotnie poruszane na tym forum. Proszę koniecznie
zapoznać się z Ustawą o własności lokali.

Marek Kuchciak, Wrocław
mwk at wr,home,pl

[ptt]

Serdecznie dziękuję za odpowiedź, oczywiście zapoznałem się z ustawą, ale
właśnie z uwagi na jej lichą jakość miałem tych kilka pytań.
Dla wyjaśnienia dodam, że:
2/ de facto jak rozumiem nie można się przeciwstawić (art.31 życia nie ułatwia),
a jedno „duże” zebranie prowadzi zazwyczaj do chaotycznej wymiany zdań na
niezwiązane ze sobą tematy,
3/ tutaj nie czuję się usatysfakcjonowany – w każdym głosowaniu ktoś kto nie
głosuje na TAK nie jest po prostu ZA i tyle, nie oznacza to, że jest przeciw,
nie rozumiem dlaczego akurat głosowanie we WM odbywa się według innych zasad niż
np. sejmowe albo każde inne powszechnie znane – reasumując oczekiwałbym jasnej
wykładni prawnej a nie jednostronnej interpretacji – ale że temat nie jest wart
większej dyskusji, przyjmuję zasadę nie brania udziału w głosowaniu jako formę
zastępczą
4/ zwyczajowo powinien ustąpić ale w praktyce i tak trzeba uchwalić odwołanie (u
mnie notarialnie) a do tego absolutorium przecież nie jest niezbędne – jednym
słowem „absolutorium” jest jałowym narzędziem (i tu chciałem się upewnić, że
inne przepisy tego nie regulują np. KC)

To nie jest interpretacja

[mieszkanie.i.wspolnota]

ptt napisał:
> nie rozumiem dlaczego akurat głosowanie we WM odbywa się według innych zasad
> niż np. sejmowe albo każde inne powszechnie znane

Proszę wybaczyć, ale równie dobrze można by pytać, dlaczego w Anglii jeżdżą
lewą stroną.
We wspólnocie do podjęcia uchwały wymagana jest większość absolutna, bo tak to
określił ustawodawca. Może źle określił, może głupio - ale określił.
A zrobił to przez zaniechanie.
Mógł napisać:
- "większością głosów uczestników zebrania"
- "większością zwykłą"
- "większością bezwzględną przy obecności co najmniej 50% ogółu"
itp.
Ale nie poczynił żadnych tego rodzaju ograniczeń.
A więc większość to ponad połowa ogółu - ogółu udziałów, a w szczególnych
przypadkach, opisanych w ustawie, ogółu właścicieli.
To nie jest interpretacja. To logiczna analiza tekstu ustawy.
Która - i tu się zgadzamy - bardzo jest niechlujna.

[ptt]

Dzięki za kolejny głos ale tylko mnie pan utwierdził w przekonaniu, że mamy do
czynienia z interpretacją. Dlaczego? Już wyjasniam:
przyklad z Anglią jest bardzo dobry bo chybiony - podejrzewam, że mają to ściśle
ustawowo okreslone, natomiast nasza ustawa o wspolnotach w tym zakresie mowi
jasno tylko jedno - aby uchwala przeszła musi być za co najmniej 50% udziałów (i
to jest dla mnie jasne, nie tutaj mam wątpliwości) natomiast tryb jest już
(nad)interpretacją.
Bo skoro ważne jest tylko i wyłącznie owo 50%, co pan podkresla i co niejako
warunkuje ten tryb to po co w ogóle zbiera się głosy na NIE? Do niczego przecież
nie są potrzebne. Nie powinny być zliczane bo o iniczym nie decydują.
Idąc tokiem ścisłego ortodoksyjnego czytania ustawy - ważne są głosy na TAK, a
więc tylko takie powinny być zbierane...

[mieszkanie.i.wspolnota]

ptt napisał:
> po co w ogóle zbiera się głosy na NIE?

Po to, żeby wiedzieć, czy ma sens kontynuacja głosowania.
Nie ma ona oczywiście sensu, jeśli głosy na "NIE" przekroczyły 50% ogółu.

[ptt]

kontynuując te już akademickie dywagacje:
czyli jeśli wystarczająca ilość członków świadomie nie odda głosu (traktując to
jako zastępczą formę wstrzymania się od głosu) można nie dowiedzieć się nigdy
czy owa kontynuacja ma sens (pomijam juz, że trzymając się zelaznej logiki +50%
na TAK glosy na NIE nie powinny byc notowane)
a jako puenta: w mojej "starej" wspolnocie glosowalismy w klasyczny sposob
(3-opcje do wyboru) i nikomu to nie wadziło, oczywiście zgodnie z ustawą
uchwalenie wymagalo >50% udzialow, ale jak sie okazuje nie bylo to zgodne z
prawem...

[marek_kuchciak]

ptt:

> a jako puenta: w mojej "starej" wspolnocie glosowalismy w klasyczny sposob
> (3-opcje do wyboru) i nikomu to nie wadziło, oczywiście zgodnie z ustawą
> uchwalenie wymagalo >50% udzialow, ale jak sie okazuje nie bylo to zgodne z
> prawem...

To było zgodne z prawem (ustawa ani inne przepisy nie zabraniają opcji
wstrzymania się od głosu), ale po prostu niepraktyczne i wprowadzające
zamieszanie. Ciekawe ilu spośród wstrzymujących się od głosu było świadomych, że
de facto głosują przeciw.

Marek Kuchciak, Wrocław
mwk at wr,home,pl

[ptt]

no to kamien spadł mi z serca, nie wiem ilu bylo swiadomych ale zakladam ze byli
swiadomi ze nie glosują ani ZA ani PRZECIW (bo taka jest istota wstrzymania sie)
nie ma co dalej ciagnąc tematu - przyjmuje argument o niepraktyczności,
(argumentacja rzekomego wymogu ustawowego sie jednak nie broni, a niestety jest
wykorzystywana)

[mieszkanie.i.wspolnota]

ptt napisał:
> jak sie okazuje nie bylo to zgodne z prawem...

nic się nie okazuje;
nie ma w tej kwestii żadnego prawa;
po prostu PRAKTYCZNIE jest zamieszczać na karcie (liście) do głosowania rubrykę
NIE (przeciw), a zbędne jest - a czasami wręcz mylące - zamieszczanie rubryki
WSTRZYMUJĘ SIĘ, bo zawsze znajdzie się świr, który uzna to wstrzymanie za
definitywne, co zablokuje możliwość podjęcia uchwały. Tymczasem we wspólnocie
można się wstrzymać po to, żeby sie namyślić, a następnie, już w trybie
indywidualnym, zagłosować TAK lub NIE.
Ze względu na w.wspomnianych świrów lepiej nie deklarować "wstrzymania", a
zachować się jak ktoś, kto jeszcze nie głosował albo w ogóle nie był na
zebraniu.

[ptt]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> nie ma w tej kwestii żadnego prawa;

i właśnie o tak konkretną odpowiedź mi chodziło, całą resztę pozostawiam bez
komentarza...