Strych od Wspólnoty

[reni_b]

Kochani,

pomóżcie! Chcę kupic strych od Wspólnoty. To jest strych, który mogą
adaptować tylko właściciele mieszkań na ostatnim piętrze, gdyż nie ma
możliwości zrobienia wejścia z klatki. Chcę od razu zawrzeć ze Wspólnotą akt
notarialny kupna-sprzedaży powierzchni strychowej. Wspólnota podjęła uchwałę
o sprzedaży, ale proponuje jakąś absolutnie okrężną drogę. Najpierw umowa
przedwstępna, a ostateczna dopiero po adaptacji strychu na mieszkanie.
Pomóżcie! Ja chcę kupic od razu a adaptować w swoim czasie.

[reni_b]

Błagam o pomoc. Pilne!

[jolanda5]

Każda wspólnota reguluje to w swoim zakresie. Gdybyś u mnie chciał kupić strych
miałbyś ten sam problem. To, że dziś chcesz "wybudować" mieszkanie nie oznacza,
że tak właśnie uczynisz. Każdy właściciel może zrobić z swoim „lokalem”, co
chce w twoim przypadku lokalu nie ma - i tu byłby paradoks. Jak WM miałaby cię
obciążyć Kosztami Zarządu nieruchomością wspólną? To jest Strych!!! Lokal, nie
lokal! A może chcesz go sprzedać na Fabrykę mebli (żarcik) - jak wieżę mamie i
radiu Zet (żarcik). Myślę, że teraz rozumiesz, dlaczego mówi się NIE. Umowa
określa warunki, które musisz spełnić, a ty chcesz być Panem sytuacji.
Pozdrawiam
Miro

[reni_b]

jolanda, w sumie masz rację. Tylko ta procedura głównie zabezpiecza WM a nie
przyszłego właściciela.

[jolanda5]

Tak, bo na WM ciążą wszystkie sprawy np. katastrofa budowlana, to Zarząd będzie
się tłumaczył przed Sądem, ale nie do końca. Jeśli kupisz strych to, Kim ty
jesteś dla WM? A niech się znajdzie jakiś oszołom i powie NIE i nie zezwoli ci
się podłączyć do wspólnej instalacji elektrycznej?
pozd.
Miro

[andrzej518]

Niech się Pani nie ładuję w taką sytuację.Ja dziesięć lat temu zaadoptowałem
strych na mieszkanie.Nie było wtedy wspólnoty.Potem sie utworzyła.Mnóstwo
pieniędzy pochłonęła ta adaptacja.Zadbałem, i dbam o dach, poprawiłem kondycję
budynku,choćby przez to, że jest jedno mieszkanie więcej .Wydawało się, że
wspólnota to dostrzega i doceni.Od lat, strych ten, staram sie od wspólnoty
wykupić.Jest nawet uchwała tejże sprzed paru lat, w której to wspólnota
obiecuje sprzedaż tego lokalu.Obiecanki - cacanki.We wspólnocie jest dwudziestu
czterech właścicieli.Wystarczy, że jeden z nich powie "nie", i cała sprawa
upada.Tak się dzieje w moim przypadku.Ten Pan, który Pani odpisał ma całkowicie
rację, z pozycji prawa i członka wspólnoty.A żarty jego,że może Pani fabrykę
tam później zrobi, w moim przypadku żartami nie są.To właśnie niektóre z
argumentów, aby mi zaadoptowanego strychu nie sprzedać.Tylko że ja, pieniądze
już wylożyłem.Tak że, na Pani miejscu nigdy takiej decyzji bym już nie
podjął.Włoży Pani masę pieniędzy w adaptację, a czy to będzie w przyszłości
Pani, zależy od dobrego chumoru jakiegoś "oszołoma"

[mrozik.jarek]

Witam!

Takich spraw może byc jeszcze więcej, jeżeli pseudodoradcy
będą w dalszym ciągu opowiadać w jaki prosty sposób mozna
"kupić" strych od właścicieli lokali. Wspólnota nie może
"sprzedać" strychu jako części nieruchomości wspólnej i nie może
przyrzec w umowie, że w przyszłości może go "sprzedać".
Strych mozna nabyć dopiero kiedy będzie lokalem
stanowiącym współwłasność "wspólnoty mieszkaniowej", o czym bardzo
dobrze napisano w w "RZ" z 2 maja br w "vademecum wspólnota mieszkaniowa".
Jest to jeden z lepszych dodatków dot. wspólnot, załączanych do dzienników
w ostatnim czasie.

Pzpr

Mrozik

[mrozik.jarek]

mrozik.jarek napisał:

>
> Witam!
>
> Takich spraw może byc jeszcze więcej, jeżeli pseudodoradcy
> będą w dalszym ciągu opowiadać w jaki prosty sposób mozna
> "kupić" strych od właścicieli lokali. Wspólnota nie może
> "sprzedać" strychu jako części nieruchomości wspólnej i nie może
> przyrzec w umowie, że w przyszłości może go "sprzedać".
> Strych mozna nabyć dopiero kiedy będzie lokalem
> stanowiącym współwłasność "wspólnoty mieszkaniowej", o czym bardzo
> dobrze napisano w w "RZ" z 2 maja br w "vademecum wspólnota mieszkaniowa".
> Jest to jeden z lepszych dodatków dot. wspólnot, załączanych do dzienników
> w ostatnim czasie.
>
> Pzpr
>
> Mrozik
>
> Szanowny Serafinie!

Przeczytaj uważnie co napisałem. Ten wyrok dodaj do wątku
"Co nie może należeć do nieruchomości wspólnej?

Mrozik

[seew]

we wspólnocie w której jest 24 właścicieli (lokali?) nie ma obowiążku wyrażania
zgody przez 100% właścicieli na sprzedaż strychu .
Art 22 ust 3 pkt 5 ustawy owl reguluje taką sytuację: zgodę na nadbudowę,
wyodrębnienie loklau, rozporządzenie (sprzedaż) , zmianę udziałów wyraża
wspólnota uchwałą- czyli większością głosów.
Pokutuje rzeczywiście jeszcze mit, że muszą to być wszyscy właściciele
przeniesiony z art 199 KC , któy dotyczy współwłasności i stosuje sie również
do wspólnot do 7 lokali. Do większych wspólnot stosuje sie uowl i to jest prawo
obowiążujące w tym przypadku.

[serafin666]

a ile chcesz zapłacić i za ile m2? jak chcesz rozwiązać koszty zmiany udziałów
(trzeba to zrobić w trybie art. 3 ust. 7 u.o.w.l.)?; czy zamierzasz już od
momentu zakupu uczestniczyć w kosztach zarządu z tego wynikających? czy dasz
pozostałym właścicielom pisemną gwarancję dokonania stosownej adaptacji w
określonym czasie - pod rygorem ustalonej kary umownej?

SERAFIN - a co ty jako znawca tematu byś

[aneta640]

zaproponował, może masz jakieś pomysły które mogły by pomóc wspr. kosztów
zmiany udziałów, uczestnictwa w kosztach zarządu itd

[serafin666]

ja bym to zrobił umową guoad usum, wynikającą z takiej np. uchwały :

UCHWAŁA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Z DNIA ..30...września...1998...roku...
W związku z wnioskiem członka Wspólnoty Mieszkaniowej -
p. ......................................
z dnia .25.05.1998 r... o sprzedaż na jego rzecz fragmentu częsci wspólnych
nieruchomości w celu powiększenia posiadanego przez niego lokalu mieszkalnego
nr ...42..... , Wspólnota Mieszkaniowa, w celu uniknięcia dodatkowych i
zbędnych kosztów zmiany udziałów w częściach wspólnych nieruchomości ,
postanawia :
1. Udzielić Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej , w trybie art. 22 ust. 4 i 8
ustawy
o własności lokali ( Dz. U. Nr 85/94 , poz. 388 , z późniejszymi
zmianami ) , peł-
nomocnictwa do zawarcia stosownej umowy z członkiem Wspólnoty
Mieszkaniowej , p. .............. , w trybie umowy quoad usum , zawartej z
uwzględnieniem treści art. 206 kodeksu cywilnego w kontekście wyroku Sądu
Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 maja 1993 r. ( sygn: I ACr 400/93 ) .
2. Uzyskane w wyniku zawartej umowy środki finansowe przeznaczyć na potrzeby
realizacji bieżącego planu gospodarczego ; w wypadku niewykorzystania tych
środków w roku bieżącym przeznaczyć je do wykorzystania w latach następnych .
3.Wspólnota Mieszkaniowa zobowiązuje Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do ta-
kiego sformułowania zapisów w/w umowy , które gwarantować będą :
- pełną ochronę praw Wspólnoty przed ewentualnymi przyszłymi roszczeniami
wnioskodawcy lub jego następców prawnych
- pełną ochronę praw członka Wspólnoty - wnioskodawcy , p. ...................
w tym zbywalność tych praw w wypadku sprzedaży posiadanego mieszkania
- oznaczenia ekwiwalentu , o którym mowa w pkt. 2 uchwały , w wysokości nie
mniejszej niż 400 zł / m2 całkowitej powierzchni pralni - będącej sumą
powierzchni : właściwej pralni , dużej i małej suszarni , pomieszczenia WC oraz
łączącego je korytarza .

1973.09.12 postanow. SN III CRN 188/73 OSNC 1974/11/183
przegląd orzeczn.: Szpunar A. Wanatowska W. NP 1975/7-8/1040
Podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, gdyż
w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to
w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też - w braku takiego
porozumienia - w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności).
Jednakże tymczasowy charakter podziału quoad usum nie może pozostać bez wpływu
na sposób jego przeprowadzenia. O ile bowiem wydatki związane z definitywnym
podziałem rzeczy wspólnej w drodze zniesienia współwłasności (np. wydatki na
ogrodzenie wydzielonych części gruntu, na urządzenie dróg dojazdowych, otworów
w budynkach itp.) znajdują merytoryczne uzasadnienie już w fakcie likwidacji
stosunku współwłasności, o tyle wydatki takie związane z podziałem rzeczy
wspólnej quoad usum wymagają ekonomicznego uzasadnienia, przemawiającego za
celowością ich poniesienia mimo tymczasowego charakteru takiego podziału.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15.05.1993 ( I ACr 400/93 ,
publikowany w OSA 1994/6/33 )
" Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z wydzielonej części
rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny ( quoad usum ) istnieje
domniemanie , że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy
również w sposób niepodzielny. Umowa quoad usum może kształtować stosunki
wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej
niż wynika to z treści art. 206 kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy
są wiążące. "

Podział quoad usum
Taką formę korzystania z rzeczy wspólnej mogą zastosować zainteresowani
współwłaściciele (wszyscy) w zawartej umowie albo sąd orzekający o
dopuszczeniu do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej . Z takim
podziałem „do użytkowania" spotykamy się jedynie w przypadku rzeczy podzielnej
w takim sensie, że możliwe jest rozłączne korzystanie przez poszczególnych
współwłaścicieli z wydzielonych fizycznie części rzeczy wspólnej. Spotykamy się
więc z podziałem quoad usum nieruchomości rolnych (obecnie dopuszczalnym), z
podziałem wspólnego budynku (jeżeli nie dokonano wyodrębnienia lokali), z
podziałem wspólnej działki siedliskowej, z podziałem (w granicach możliwości)
nieruchomości wspólnej funkcjonującej w razie wyodrębnienia lokali w budynku
itp.
W wyniku dokonanego podziału współwłaściciele, pozostając współposiadaczami
samoistnymi rzeczy wspólnej, uzyskują posiadanie zależne części rzeczy. W
żadnym jednak razie nie wolno ich traktować jako „użytkowników" rzeczy w
rozumieniu art. 252 k.c. Nie przysługuje im zresztą żadne prawo rzeczowe do
wydzielonej części rzeczy wspólnej (por. J. Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 257).
Dokonanie podziału quoad usum oznacza wewnętrzne „zorganizowanie" sposobu
korzystania (przy współposiadaniu samoistnym) z rzeczy wspólnej. Oczywiście
brakuje tu również jakiejkolwiek analogii do obligacyjnego stosunku najmu,
dzierżawy czy użyczenia.

[serafin666]

bzdury mają przeważnie źródło wynikające z niewiedzy :

SN w wyroku z 21.02.2002 ( IV CKN 751/00 ) – samodzielny lokal mieszkalny nie
należy do części wspólnych budynku .

[mrozik.jarek]

serafin666 napisał:

> bzdury mają przeważnie źródło wynikające z niewiedzy :
>
> SN w wyroku z 21.02.2002 ( IV CKN 751/00 ) – samodzielny lokal mieszkalny
> nie
> należy do części wspólnych budynku .



strych możemy przerobic na samodzielny lokal uzytkowy.

[reni_b]

Dziękuję Wszystkim za komentarze. Ogolnie jestem trochę zniesmaczona
działalnością mojej Wspólnoty. Teraz robią problem, żeby zwołać kolejne
zebranie, na którym ma być spisana uchwała w obecności notariusza.

[ssnn]

A kto pokryje koszty notarialne? Może w tym niechęć?

Nic z tego!

[mieszkanie.i.wspolnota]

reni_b napisała:
> ...
> Pomóżcie! Ja chcę kupic od razu a adaptować w swoim czasie.

Nic z tego. Oni chcą mieć jakieś gwarancje i trudno im się dziwić. Jak Ci
sprzedadzą ten strych, to możesz sobie nad nim nadbudować jedno, dwa, a może i
trzy piętra, nie bacząc na ich protesty, na przepisy budowlane (a kto u nas
przestrzega przepisów) ani na bezpieczeństwo - bo konstrukcja domu może tego
nie wytrzymać. To nie fantazje, takie przypadki już były i oni dobrze o tym
wiedzą. Dlatego chcą mieć na ciebie haka, tzn. procedurę - skądinąd
najzupełniej prawidłową:
1) umowa wstępna, a w niej: co, jakim sposobem i w jakim terminie zbudujesz, i
co wspólnota będzie z tego miała;
2) po spełnieniu warunków umowy wstępnej i wpłaceniu umówionych kwot, kar,
odszkodowań, kosztów notarialnych i wieczystoksięgowych - umowa przeniesienia
własności lokalu czyli, mówiąc po ludzku, sprzedaży w sensie prawnym. Jak tych
warunków nie spełnisz, nie będziesz właścicielką. Mogą Cię stamtąd wywalić,
sprzedać albo wynająć LOKAL na strychu komuś innemu (jak nie ma dojścia, to
dobudują schody i windę przy twoim balkonie), a Tobie co najwyżej zwrócą
nakłady, oczywiście pomniejszone o szkody spowodowane w trakcie budowy; założę
się, że do kosztów doliczą swój numer kołnierzyka i datę urodzenia.
TWOJĄ gwarancją - jedyną ale bardzo solidną - będzie obietnica sprzedaży
(przeniesienia własności) - zawarta już w NOTARIALNEJ umowie wstępnej i wpisana
do księgi wieczystej. Wymaga tego ustawa o własności lokali (art.9 ust.2) - i
pilnuj tej sprawy, bo na końcu może się okazać, że nie Ty wykiwałaś wspólnotę,
tylko wspólnota wykiwała Ciebie.