NOTARIUSZ, PROTOKÓŁ I GŁOSOWANIE

[nk45]

Chcemy zmienić zarządcę - zaprosimy notariusza, który zaprotokołuje treść
uchwały.

1. jak przeprowadzić głosowanie drogą obiegową, gdy na zebraniu zagłosują za
zmianą tylko właściciele np.30% ( całość ponad 500 właścicieli )?
2. czy notariusz musi później chodzić od drzwi do drzwi po pozostałe podpisy ?
3. czy głosy zebrane korespondencyjnie notariuszowi wystarczą ?

[xxxll]

głosowanie musi być odbyte w obecnosci notariusza, Tylko mobilizacja
włascicieli lokali może spowodować że zmieni sie zarządcę ( macie 500 lokali).
W przyszłosci zastanówcie sie czy nie warto podzielić te wspólonote na 5
mniejszych 100 lokalowych - łatwiej sie taką zarządza a i kasy wtstarczy.

[serafin666]

bzdura ; ( 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością
wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej
przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. ) ;
notariusz ma zaprotokołować , iż "na zebraniu w dniu poddano pod głosowanie
uchwałę o treści '...', przy czym za, przeciw,itd ... głosowało .... , wobec
braku wystarczającej ilości głosów do ustalenia wyniku głosowania p-cy zebrania
postanowił o uzupełnieniu wyników głosowania poprzez zbieranie podpisów - do
której to czynności upoważniono - za ich zgodą - człnków wspólnoty x,y,z ,
głosy mają być uzupełniane do 'termin' " - taka mniej więcej uchwałę ma
zaprotokołować notariusz w sytuacji braku wystarczajacej ilości głosów
uczestników zebrania ; notariusz nie ma nic do gadania jeżeli chodzi o treść
uchwały

[xxxll]

Hała , hała .
Kolejan porada z krórej nic nie wynika , ale sie zaistiało serafinku 666.
Prawda. Co z niej ma Wspólnota . NIC.

Pocóż mi taki protokół notrialny z którego wynika że uchwała nie odwołuje
dotychczasowego Zarządu.
Podpisy to ty możesz sobie zbierać, a mnie interesuje czy dotychczasowy zarząd
zechce doznbierać głosy (przy tej czynności musi być obecny notariusz - jak
kasa dla niego) za swoim odwołaniem . Kolega to juz przerabiał przy
odwołaniu "Gminnego" zazrądcy nieruchomości. było cięzko , bardzo cięzko i
kmosztowało trochę kasy wspólnotę , ale sie udało.

[nk45]

Do tej pory byłem podobnego zdania jak
serafin666.
W UWL pisze o uchwale zaprotokołowanej przez notariusza . Czytając przepisy
Prawo o notariacie mam wątpliwości, czy można zbierać podpisy drogą obiegową
bez udziału notariusza. Notariusz powiedział, że jeżeli na zebraniu będzie
obecnych właścicieli reprezentujących ponad 50 % udziałów ( łącznie z
pełnomocnictwami ) – wówczas zaprotokołuje Uchwałę. Nie do końca się z tym
zgadzam. Powinien zaprotokołować i tyle, zapisać wynik głosowania na zebraniu.
Problem zaczyna się, gdy nie będzie przewagi ,,ZA”. Nie głosujący powinni
stawić się w kancelarii albo umówić notariusza w lokalu Wspólnoty. Rozumuję, że
notariusz i pozostali właściciele ( lub ich pełnomocnicy ) powinni stawić się
twarzą w twarz z notariuszem. Nie jest wymagane aby było to w jednym miejscu i
w jednym czasie.

JEŻELI KTOŚ W DALSZYM CIĄGU MA INNE ZDANIE I POMOŻE ROZWIĄZAĆ PROBLEM –
PROSZĘ O DODATKOWĄ ARGUMENTACJĘ , WYROKI LUB
PRZEPISY.




Prawo o notariacie


Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r.
(Dz.U. z dnia 21 marca 1991 r. Nr 22, poz. 91)


Rozdział 2: Tryb dokonywania czynności notarialnych
Art. 85.
§ 1. Przy dokonywaniu czynności notarialnej notariusz jest obowiązany
stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności.
§ 2. Stwierdzenie powinno nastąpić na podstawie prawem przewidzianych
dokumentów, a w braku takich dokumentów - w sposób wyłączający wszelką
wątpliwość co do określenia tożsamości osoby biorącej udział w czynności
notarialnej.
§ 3. Sposób stwierdzenia tożsamości notariusz określi w sporządzonym dokumencie.

.......................
Rozdział 3: Akty notarialne
Art. 91.
Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka
jest wola stron.
Art. 92.
§ 1. Akt notarialny powinien zawierać:
dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie
1. strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu,
2. miejsce sporządzenia aktu,
3. imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt
sporządził zastępca notariusza - nadto imię i nazwisko zastępcy,
4. imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób
fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących
udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w
imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych
osób obecnych przy sporządzaniu aktu,
5. oświadczenie stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy
akcie dokumenty,
6. stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które
zaszły przy spisywaniu aktu,
7. stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,
8. podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu
aktu,
9. podpis notariusza.
§ 2. Jeżeli w akcie bierze udział osoba, która nie umie lub nie może pisać,
notariusz stwierdza, że osoba ta aktu nie podpisała, i podaje, z jakich powodów.
§ 3. Jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, akt ten powinien zawierać
treści istotne dla tej czynności. Ponadto akt notarialny powinien zawierać inne
stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z niniejszej ustawy,
z przepisów szczególnych albo z woli stron.
Art. 93.
Jeżeli akt notarialny jest sporządzony na dwóch lub więcej arkuszach, to
arkusze te powinny być ponumerowane, parafowane i połączone.
Art. 94.
§ 1. Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza
lub przez inną osobę w jego obecności. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien
się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść
oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. Na żądanie powinny być
odczytane również załączniki do aktu.
§ 2. Wszelkie wywabiania i wyskrobywania są niedopuszczalne; wolne miejsca
powinny być przekreślone, a poprawki należy omówić na końcu aktu przed
złożeniem podpisu przez osoby biorące udział w czynności lub przed złożeniem
podpisu przez notariusza, jeżeli poprawka dotyczy aktu nie podpisywanego przez
strony. Zbędne wyrazy albo ich części powinny być przekreślone w ten sposób,
aby można je było odczytać, a przekreślenia te należy na końcu aktu omówić
przed złożeniem podpisów. Przekreślenia nie omówione uważa się za nie dokonane.
Art. 95.
Oryginały aktów notarialnych nie mogą być wydawane poza miejsce ich
przechowywania

....................

Rozdział 6: Protokoły
Art. 104.
§ 1. Notariusz spisuje protokoły walnych zgromadzeń organizacji społecznych,
stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem
przewidzianych.
§ 2. Jeżeli statut osoby prawnej, o której mowa w § 1, lub przepis szczególny
nie stanowią inaczej, protokół podpisują przewodniczący zgromadzenia i
notariusz.
§ 3. Notariusz spisuje również protokoły w celu stwierdzenia przebiegu pewnych
czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne, a w szczególności dotyczące
stawiennictwa stron i złożonych przez nie oświadczeń, a także - na żądanie
strony stawającej - niestawiennictwa strony drugiej.
§ 4. Protokoły spisuje się w formie aktu notarialnego.

[babczyk]

Niestety serafin 666, ma rację. Stosuje sie taki tryb odwołania zarządu jaki
został zastosowany przy powołaniu tegoż zarządu.

Czy ten zarządca jest waszym zarządcą ( administratorem ). Bo jeśli tak, to
wystarczy że zarząd wypowie umowę, i po krzyku.

[nk45]

> Czy ten zarządca jest waszym zarządcą ( administratorem ). Bo jeśli tak, to
> wystarczy że zarząd wypowie umowę, i po krzyku.


babczyk - nie równaj zarządcę i administratora. Ci co dopiero się uczą będą
mieli mętlik w głowie.
Oczywiście, że chodzi o zarządcę, który jest wpisany do Aktu. Po to jest
potrzebny Notariusz.


> Niestety serafin 666, ma rację. Stosuje sie taki tryb odwołania zarządu jaki
> został zastosowany przy powołaniu tegoż zarządu.


W tym jest cała trudność, że też Aktem trzeba go ( to ) zmienić z pomocą
notariusza. Należy zwrócić uwagę na Art. 85 Prawo o notariacie ! A wówczas nie
jestem pewien, czy serafin666 ma rację. Chciałbym, żeby miał rację której nie
można obalić. Na ten Art. 85 będzie się powoływał zarządca domagając się
unieważnienia uchwały zmieniającej zapis w Księdze Wieczystej, gdyby był bardzo
dociekliwy. Firma z nim powiązana ( developer )ma we wsólnocie ok. 30 %
udziałów.

[babczyk]

nk45 napisał:


> babczyk - nie równaj zarządcę i administratora. Ci co dopiero się uczą będą
> mieli mętlik w głowie.

Kto tu robi i komu wodę z muzgu, pozostawiam bez komentarza. Co może zarząd, to
zobacz sobie ustawę. Zobacz też przy okazji wątek nr 3696

> Oczywiście, że chodzi o zarządcę, który jest wpisany do Aktu. Po to jest
> potrzebny Notariusz.

A przecież zarządca i administrator, to ta sama osoba.Tylko różnie nazywana.
Z zarządcą czy administratorem ściśle współpracuje zarząd wspólnoty
mieszkaniowej, kontroluje i nadzoruje zarządcę czy administratora, wraz z nim
podejmuje wszelkie istotne decyzje.


> W tym jest cała trudność, że też Aktem trzeba go ( to ) zmienić z pomocą
> notariusza. Należy zwrócić uwagę na Art. 85 Prawo o notariacie ! A wówczas
nie
> jestem pewien, czy serafin666 ma rację. Chciałbym, żeby miał rację której nie
> można obalić. Na ten Art. 85 będzie się powoływał zarządca domagając się
> unieważnienia uchwały zmieniającej zapis w Księdze Wieczystej, gdyby był
>bardzo dociekliwy. Firma z nim powiązana ( developer )ma we wsólnocie ok. 30 %
> udziałów.

Czytając tę odpowiedć, już przestaję się dziwić na odzywki serafina.
Bo cytują słowa z pewnego filmu, że trudno jest zachować kulturę widząc
odpowiedć takiej sztuki,też bym tak musiał zareagować.


A już wypowiedź, świeżo wykopanego z niewiadomo jakiego wykopaliska, bo przez
pewien czas był święty spokój, niejakiego xxxll, może doprowadzić do szewskiej
pasji każdego zorientowanego choćby w minimalnym stopniu, forumowicza.


• Re: NOTARIUSZ, PROTOKÓŁ I GŁOSOWANIE
xxxll 03.09.2005 15:38 + odpowiedz

> NK45, xxxll ,macie racje. Notariusz musi byc obecny przy głosowaniu
niezależnie jakiego.

> Serain666 i Babczyk znowu mąca ale cóż taki już mają popęd .

Głupoty sie nie da kupić, ją się dostaje w spadku. I tyle.

Pozatym widzę że xxxll chciał się podszyć pod jakąś swoją nową ksywkę, ale
jakoś mu się to nie udało.

Rób tak dalej a napewno będzie, wesoło.

Pozdrawiam.

[nk45]

babczyk - przestaję się dziwić dla serafin666. PRZECIEŻ WSZYSCY POWINNI
WIEDZIEĆ, ŻE ,,WSPÓLNOTA I MIESZKANIE 6/2004 " NIE JEST WYKŁADNIĄ PRAWA !!!

Dalej mylisz pojęcia zawarte w UWL !!!.
Tam pisze jak byk w nie jednym artykule :

Zarząd lub ZARZĄDCA, KTÓREMU ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ POWIERZONO........
( DUŻYMI LITERAMI ZAPISANE JEST TO - CO DOTYCZY ZARZĄDU ZLECONEGO )

NIEMOŻLIWE JEST ISTNIENIE RÓWNOCZEŚNIE ZARZĄDU I ZARZĄDCY !!!

xxxll i nk45 to są dwie różne osoby tak samo jak zarząd i zarządca.

Pozdrawiam i liczę na zrozumienie tekstu czytanego.

[babczyk]

nk45 napisał:

> babczyk - przestaję się dziwić dla serafin666. PRZECIEŻ WSZYSCY POWINNI
> WIEDZIEĆ, ŻE ,,WSPÓLNOTA I MIESZKANIE 6/2004 " NIE JEST WYKŁADNIĄ PRAWA !!!


Oj ktoś to robi sobie prywatne zagrywki.

>Dalej mylisz pojęcia zawarte w UWL !!!.
>Tam pisze jak byk w nie jednym artykule :

Co i kto myli, pozostawiam bez komentarza.


>
>
Zarząd lub ZARZĄDCA, KTÓREMU ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ POWIERZONO........
>
( DUŻYMI LITERAMI ZAPISANE JEST TO - CO DOTYCZY ZARZĄDU ZLECONEGO )

> NIEMOŻLIWE JEST ISTNIENIE RÓWNOCZEŚNIE ZARZĄDU I ZARZĄDCY !!!

> xxxll i nk45 to są dwie różne osoby tak samo jak zarząd i zarządca.

> Pozdrawiam i liczę na zrozumienie tekstu czytanego.


ja też pozdrawiam i bez komentarza pozostawiam resztę wypowiedzi.

[nk45]

> > babczyk - przestaję się dziwić dla serafin666. PRZECIEŻ WSZYSCY POWINNI
> > WIEDZIEĆ, ŻE ,,WSPÓLNOTA I MIESZKANIE 6/2004 " NIE JEST WYKŁADNIĄ PRAWA !
> !!

Spieszyłem się bardzo. Popełniłem 2 błędy :

1) miało być: ,,Mieszkanie i Wspólnota 6/2004"

> ( DUŻYMI LITERAMI ZAPISANE JEST TO - CO DOTYCZY ZARZĄDU ZLECONEGO )

2) miało być : ( DUŻYMI LITERAMI ZAPISANE JEST TO - CO DOTYCZY ZARZĄDU
POWIERZONEMU )

Widzę, że zaczynasz rozumieć - jeżeli wychwytujesz błędy. To jest wyraźny
postęp.

[babczyk]

nk45 napisał:

> > babczyk - przestaję się dziwić dla serafin666. PRZECIEŻ WSZYSCY POWINNI
> > WIEDZIEĆ, ŻE ,,WSPÓLNOTA I MIESZKANIE 6/2004 " NIE JEST WYKŁADNIĄ PRAWA !
> !!

Spieszyłem się bardzo. Popełniłem 2 błędy :

1) miało być: ,,Mieszkanie i Wspólnota 6/2004"

> ( DUŻYMI LITERAMI ZAPISANE JEST TO - CO DOTYCZY ZARZĄDU ZLECONEGO )

Mylisz sie nie pierwszy raz.Ze wspólnotami mam do czynienia już od 2000 roku
więc mnie nie pouczaj. Jestem właścicielem a nie jakimś nadymano malowanym
zarządcą. Wiem co mi wolno a co nie, co muszę a co nie więc mnie nie pouczaj.

> Widzę, że zaczynasz rozumieć - jeżeli wychwytujesz błędy. To jest wyraźny
> postęp.
>

Powiedz te komplementy twojej teściowej a nie mnie. W czym ty widzisz postęp,
czy tez, co zaczynam rozumieć bo nie wiem i o jakch błędach jest mowa.


A może ta ksywka jest jedną z wielu jakich, używasz?

[nk45]

babczyk

Źle przytoczyłeś moje sprostowanie

2) miało być : ( DUŻYMI LITERAMI ZAPISANE JEST TO - CO DOTYCZY ZARZĄDU
POWIERZONEGO )

Za Wspólnotą Mieszkaniowa 6/2004.....

[babczyk]

Zarząd - zarządca - administrator

LINGWISTA

Najważniejszą funkcją języka jest wyrażanie myśli i przekazywanie informacji
innym członkom społeczeństwa. Język jest narzędziem, którym różni ludzie
posługują się z różną sprawnością. Są i tacy, którzy operują nim niczym kowal 5-
kilogramowym młotem przy naprawie zegarka. Niemało problemów przysparza
posługiwanie się terminami: zarząd, zarządca i administrator.

Terminy bliskoznaczne
Takimi elementami w zestawie narzędzi językowych dla osób zajmujących się
zarządzaniem nieruchomościami są pojęcia "zarząd", "zarządca"
i "administrator", a także "zarządzanie" i "administrowanie". Są to terminy
bliskoznaczne, ale czy synonimy? A jeżeli nie synonimy, to jaka jest między
nimi różnica? O tym, że ich użycie i/lub zrozumienie sprawia kłopoty, świadczą
listy od czytelników, jak chociażby poniższy.
"Zarząd Domów Mieszkalnych uprzejmie informuje, że Administracja Domów
Mieszkalnych nr 2 zaprzestaje zarządzania budynkiem przy ul. Wesołej 37 z dniem
31 marca 2004 r. Zgodnie z decyzją nowo wybranego zarządu wspólnoty
mieszkaniowej w ww. budynku, od 1 kwietnia 2004 r. nowym zarządcą nieruchomości
został [....]. We wszystkich sprawach związanych z administrowaniem tą
nieruchomością należy się zwracać do [...]".
Z kolei inna czytelniczka pyta, czy właściwe jest sformułowanie zawarte w
uchwale "w sprawie wyboru zarządu nieruchomości wspólnej przy ul. Kordeckiego
7".
Przykłady tekstów zawierających nie w pełni zrozumiałe terminy lub ich
niewłaściwe użycie można by mnożyć. Nie o to jednak chodzi. "Chodzi mi o to,
aby język giętki powiedział wszystko, co pomyśli głowa". I na dodatek, aby
odbiorca wypowiedzianych słów odebrał takie ich znaczenie, jakie chciał im
nadać autor wypowiedzi. Czy przy takim galimatiasie językowym, jaki panuje w
dziedzinie zarządzania nieruchomościami, jest to w ogóle możliwe?
Zarządzanie a administrowanie
Terminy "zarządzanie" i "administrowanie" wiele osób stosuje zamiennie. Czy
jednak słusznie?
Trudność wynika przede wszystkim z tego, że język prawa "odjechał" daleko od
języka stosowanego na co dzień. Budynkami, w których mieszkamy -
spółdzielczymi, komunalnymi czy też wspólnot mieszkaniowych zajmują
się "administratorzy". W przypadku jednostek komunalnych pracują oni w ADM-ach,
czyli w "administracjach domów mieszkalnych" lub jednostkach o podobnej nazwie.
W dużych miastach kilka administracji lokalnych wchodzi w skład zakładu
budżetowego, niekiedy o nazwie "Zakład Administrowania Nieruchomościami" lub
podobnej.
Wynikałoby z tego, że "administrowanie" istnieje. Tymczasem prawo zdecydowanie
go nie lubi, ba, nawet nie uznaje. Jest co prawda "prawo administracyjne", lecz
odnosi się ono do "administracji publicznej", tj. urzędów i jednostek
pełniących w ich imieniu funkcje administracji państwowej i samorządowej, a nie
do administrowania nieruchomościami.
Terminu "administrowanie" używają sami politycy - twórcy prawa. Ostatnio w
mediach często można usłyszeć lub przeczytać ich wypowiedzi, że "rząd, który
nie uzyskał votum zaufania w sejmie, nie ma prawa zarządzać krajem, lecz
powinien ograniczyć się do administrowania". Znaczenie terminu administrowanie
różni się od słowa "zarządzanie". To ostatnie jest terminem szerszym, bardziej
pojemnym.
Niekiedy w ustawach używane są terminy bardzo ogólne: "gospodarowanie"
lub "gospodarka". Ustawa o samorządzie terytorialnym zawiera zapis, iż: "Do
zadań zarządu (gminy) należy gospodarowanie mieniem komunalnym". Istnieją też
takie akty prawne, jak ustawa o gospodarce komunalnej czy też ustawa o
gospodarce nieruchomościami. Ta ostatnia zawiera m.in. Dział II o
nazwie "Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa
oraz własność gminy". Pod tym terminem, zgodnie z treścią ustawy, należy
rozumieć sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste, oddawanie w trwały
zarząd, przekazywanie i zagospodarowanie nieruchomości. Natomiast scalanie,
podział i zwrot wywłaszczonych wcześniej nieruchomości, zgodnie z ustawą, nie
mieszczą się w pojęciu "gospodarowanie". Dlaczego?
Ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej, która powołała
do życia Wojskową Agencję Mieszkaniową, zawiera m.in. następujące
zapisy: "Zadaniami własnymi Agencji są w szczególności: gospodarowanie
powierzonym mieniem Skarbu Państwa" oraz "Oddziały rejonowe Agencji wykonują
zadania własne i zlecone [...] związane w szczególności z obrotem i remontami
nieruchomości... (i) z utrzymaniem nieruchomości pozostających w zasobach
Agencji". Zatem, z punktu widzenia tej ustawy, gospodarowanie nieruchomościami
(lub szerzej - mieniem) obejmuje całokształt spraw związanych z
nieruchomościami, a leżących w kompetencjach Agencji.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 184-190 stanowi też o zarządzaniu
nieruchomościami. Zgodnie z art. 185 ust. 1, "Zarządzanie nieruchomością, w
rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i
wykonywaniu wszelkich czynności, zmierzających do utrzymania nieruchomości w
stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do
uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość". Ponadto, według art. 184 ust. 1
ustawy, "Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną
przez zarządców". Czy te określenia są słuszne, najlepiej ocenią właściciele
nieruchomości sami zarządzający własnym mieniem, którzy nie korzystają z usług
profesjonalnych zarządców, a w szczególności ci, którzy doszli do wniosku, że
nie opłaca się inwestować w stary budynek, lecz należy go "wyeksploatować do
końca" i rozebrać. Takich działań ustawa w ogóle nie przewiduje lub
przynajmniej nie uznaje za zarządzanie.
Ustawa o własności lokali jedynie mimochodem wspomina o "zasadach prawidłowego
zarządzania nieruchomością wspólną" (art. 25 ust. 1). Ustawa o spółdzielniach
mieszkaniowych stwierdza natomiast, że "Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania
nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie
jej członków".
Jak wobec tego stosować terminy "administrowanie" i "zarządzanie"?
Próby szukania wskazówek w innych językach nie na wiele się zdadzą. W
szczególności w języku angielskim, gdzie termin "management" oznacza
zarówno "zarządzanie", jak i "administrowanie", "administration" zaś odnosi się
niemal wyłącznie do urzędów i organów zarządzających. Natomiast w językach
francuskim ("gestion" i "administration"), czy też niemieckim ("Verwaltung"
i "Administration") istnieje sytuacja podobna do języka polskiego - drugi z
terminów oznacza zarówno kierowanie, zarządzanie, administrowanie, jak i organ
zarządzający.
Jeszcze gorsza sytuacja występuje w języku rosyjskim, gdzie "pravlienije"
czy "upravlienije", a także "administracija" lub "administrirovanije" mają
obydwa powyższe znaczenia, a na dodatek pierwsza para tych terminów oznacza
jeszcze siedzibę władz.

Pożyteczne definicje
W tej sytuacji konieczne jest podanie definicji powyższych terminów,
tj. "administrowania" i "zarządzania". Proponuję, aby - za Włodzimierzem
Witakowskim - przyjąć, że:
• Zarządzanie nieruchomością to podejmowanie wszelkich decyzji i
wykonywanie wszelkich czynności odnoszących się do nieruchomości, wynikających
z praw przysługujących właścicielowi, w tym decyzje związane z dysponowaniem
nieruchomością (jak sprzedaż, darowizna, wynajem czy likwidacja), jej
utrzymaniem i zmianą standardu technicznego. W przypadku zarządzania nie przez
właściciela, lecz przez osobę go reprezentującą, prawa decyzyjne mogą być
częściowo ograniczone (np. mogą nie obejmować prawa do sprzedaży nieruchomości
lub jej części czy też prawa likwidacji nieruchomości), obejmują jednak prawo
dysponowania nieruchomością (prawo wynajmu), prawo reprezentowania właściciela
(np. przy podpisywaniu umów), jak i prawo ponoszenia nak

[babczyk]

jak i prawo ponoszenia nakładów w granicach określonych przez właściciela.
• Administrowanie nieruchomością to podejmowanie bieżących decyzji oraz
wykonywanie czynności zmierzających do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania
nieruchomości bez zmiany jej stanu fizycznego lub prawnego, bez prawa
reprezentowania właściciela, jak i bez prawa decydowania o nakładach innych niż
wynika to z dyspozycji właściciela (z wyjątkiem sytuacji awaryjnych).
Być może powyższe definicje powinny zostać udoskonalone. Niemniej jednak
zasadnicze rozróżnienie między "zarządzaniem" i "administrowaniem" jest takie,
jak podano wyżej.
Z kolei termin "gospodarowanie nieruchomością" we wspomnianych ustawach jest
używany, jak się wydaje, jako zamiennik obydwu pozostałych terminów,
tj. "zarządzania" i "administrowania". Niezależnie od tego, ma on znaczenie
bardziej ogólne, a mianowicie dotyczy ogółu czynności obejmujących utrzymanie
nieruchomości - eksploatacji, konserwacji i remontów, a także jej
wykorzystywania (np. wynajem).
Prześledźmy zatem, co oznaczają terminy: "zarząd", "zarządca"
i "administrator".
Zarząd
Warto tu przypomnieć artykuł "Zarząd w ustawie o własności lokali, czyli o
pomieszaniu pojęć", który ukazał się na tych łamach w nr. 2/1998. W tekście tym
autor, na podstawie cytatów ze wspomnianej ustawy, jak choćby poniższego
fragmentu artykułu 22:
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu,
[...]
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
wykazał, że w samej ustawie o własności lokali słowo "zarząd" jest użyte w
czterech znaczeniach, a mianowicie:
1. jedna lub więcej osób wybranych przez właścicieli lokali w celu
kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz
oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art.
21.1.),
2. zarządzanie; zwykle w określeniu "zarząd nieruchomością wspólną"
lub "sposób zarządu",
3. utrzymanie nieruchomości, to jest ogół czynności obejmujących
administrację, eksploatację, konserwację i remonty; zwykle w określeniu "koszty
zarządu",
4. zespół czynności wynikających z upoważnień; zwykle w określeniu "zarząd
zwykły".
Do tego należałoby dodać inne jeszcze znaczenie słowa "zarząd" użyte w
cytowanym ogłoszeniu, a zatem:
5. 5. organizacja zarządzająca lub administrująca (w tym przypadku -
nieruchomościami).
Nawiązując do przedstawionego w początkowej części listu pytania o "zarząd
nieruchomości wspólnej", należy wyjaśnić, że to nie nieruchomość wspólna
wybiera sobie zarząd (w pierwszym znaczeniu, lecz właściciele lokali, którzy w
danej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową.
A zatem wybrany zarząd jest zarządem wspólnoty mieszkaniowej. Funkcją tak
wybranego zarządu jest zarządzanie nieruchomością wspólną, a stosując
terminologię ustawy - "zarząd nieruchomością wspólną" (znaczenie drugie).
Proste, prawda?

cdn...

[babczyk]

Zarządca
Termin ten można spotkać w kilku ustawach mieszkaniowych, niestety, w różnych
znaczeniach:
a) w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która podaje (w art. 184 ust. 2),
że "Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową
nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu";
b) w ustawie o własności lokali, zgodnie z którą zarządcą jest:
- zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony
w art. 18 ust. 1 (art. 22 ust. 3 p. 10, art. 24, art. 29 i dalsze);
- zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd (art. 26);
c) w ustawie Prawo budowlane, która zawiera m.in. art. 61, zgodnie z
którym "Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować
obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz
utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym". Oznacza to, że
prawo budowlane uznaje, iż "zarządcą" obiektu budowlanego jest każdy
odpowiedzialny za jego stan, a więc "zarząd wspólnoty mieszkaniowej" (znaczenie
pierwsze), "zarządca" w każdym ze znaczeń podanych w pkt. a) i b), a
nawet "administrator".
Administrator
Jak wspomniano wyżej, twórcy prawa nie lubią i nie uznają
terminu "administrator". Niemniej jednak język codzienny, także specjalistów
zajmujących się nieruchomościami, operuje tym terminem, przy czym słowo to
używane jest w trzech znaczeniach:
1. stanowisko w strukturze komunalnych, zakładowych, WAM-owskich,
spółdzielczych, prywatnych i innych jednostek zajmujących się administrowaniem
nieruchomościami,
2. osoba administrująca nieruchomością, zarówno "osoba pierwszego
kontaktu" zatrudniona w ww. jednostkach (na stanowisku administratora), jak też
osoba działająca na własny rachunek,
3. jednostka gospodarcza (przedsiębiorstwo, zakład budżetowy i in.)
wykonująca usługę administrowania nieruchomością.
Można dodać, że terminy administrator, administrowanie używane są także w
szerszym znaczeniu - w skali kraju czy państwa.


Wspólnota Mieszkaniowa 6/2004

[xxxll]

NK45, xxxll ,macie racje. Notariusz musi byc obecny przy głosowaniu niezależnie
jakiego.

Serain666 i Babczyk znowu mąca ale cóż taki już mają popęd .

[nk45]

Ja do serafina666 nie mam większych uwag poza jedną, że się wnerwia. Czytając
posty z tego roku nie zgadzam się w tej sprawie i w zaliczeniu wszystkich
kosztów ciepła do kosztów zarządu nieruchomością wspólną ( stosując Art. 14
UWL ). Jeżeli któraś wspólnota rozszerzy zakres kosztów NW poza zakres Art 14
to już sprawa Wspólnoty. Ale jak to się ma do tego, aby każdy płacił za
siebie ? Jeszcze niedawno wszędzie tam, gdzie nie było liczników można było tak
stosować jak w wyrokach przytoczonych przez serafina666 z miasta Łodzi (?) ALE
ŻYJEMY W XXI WIEKU. I na szczęście lub nieszczęście możemy rozliczać się z tego
co zużyliśmy w lokalu. Pozostają tylko koszty strat no przesyle w budynku,
niedokładność liczników ( błąd pomiarowy itp. )Ktoś musi za to zapłacić. Jeżeli
jest uchwalony regulamin rozliczeń ( zgodny z Ustawami i rozporządzeniami ) -
sprawa jasna.

Nawiasem mówiąc serafin666 jest kopalnią wiedzy. I wielkie dzięki za to że
istnieje na forum. Ja ( mimo, że jestem niespotykanie spokojny człowiek ) chyba
bym nie zdzierżył uwag i bym się wyłączył. serafin666 NIE RÓB TEGO ! TYLKO
SPUŚĆ WAŚĆ Z DODATKOWYCH UWAG. I tak jesteś najlepszy. Czytający to forum
wiedzą, że przeważnie masz rację. POZDRAWIAM.

[goscdw]

serafin 666 ma dostęp do LEXA i to jest jego atut, nie każdy moze zafundować
sobie tak kosztowny link, ale tak poza tym to "0" jeżeli chodzi o wspólnoty.

[to_jest_mysl]

nk45 napisał:

> Nawiasem mówiąc serafin666 jest kopalnią wiedzy. I wielkie dzięki za to że
> istnieje na forum.

Tak, to prawda, tylko że ta wiedza często nikomu we wspólnocie do szczęścia nie
jest potrzebna (tasiemcowe wyroki sądowe wyrwane z kontekstu, czesto nie na
temat, tylko po to, aby zabłysnać)

[kondominium]

nk45 napisał:

> Chcemy zmienić zarządcę - zaprosimy notariusza, który zaprotokołuje treść
> uchwały.
> 1. jak przeprowadzić głosowanie drogą obiegową, gdy na zebraniu zagłosują za
> zmianą tylko właściciele np.30% ( całość ponad 500 właścicieli )?
> 2. czy notariusz musi później chodzić od drzwi do drzwi po pozostałe podpisy ?
> 3. czy głosy zebrane korespondencyjnie notariuszowi wystarczą ?


Co prawda nigdy jeszcze nie przeprowadzałem takiej operacji, ale zrobiłbym to tak:

Grupa, która dąży do przeprowadzenia zmian musi się postarać o pełnomocnictwa
rodzajowe, poświadczone notarialnie od osób, które są za zmianami, ale nie mogą
być na zebraniu.
Pełnomocnictwa powinny być wystawione na osoby, które na pewno będą głosować w
obecności notariusza.
W pełnomocnictwie należy dokładnie określić, że dotyczy ono głosowania nad
zmianą sposobu zarządzania nieruchomością i zmianą osoby administratora.

Potem należy złożyć te pełnomocnictwa przed głosowaniem do obecnego na zebraniu
notariusza i zagłosować.

Myślę, że to prawidłowy sposób, ale należy upewnić się u notariusza, czy będzie
honorował taki sposób głosowania.

Pozdrawiam.

[jarastel]

Z tym upoważnieniem notarialnym to jest różnie. Są dwie "szkoły" notariuszy:
dla jednych (teoretyków) należy poświadczyć notarialnie takie upoważnienie dla
drugich nie ma takiej konieczności (i tu padło wyjasnienie notariusza-
wykładnia prawna ale dziś nie potrafie jej powtórzyć). Oczywiscie poprosiłem o
współpracę notariusza z drugij szkoły (uznana kancelaria w Warszawie).
Rzeczywiście wariant z upoważnieniami jest jedynym sposobem na zebranie ponad
50% udziałów w tak dużej wspólnocie. Przed zebraniem należy każdy element
dotyczący procedury zebrania uzgodnić z notariuszem. A najważniejsza sprawa:
musi byc silny, zgrany zespół przygotowujący zebranie, komsja skrutacyjna nie
może byc przypadkowa! Przy takiej liczbie mieszkańców jest to bardzo
odpowiedzialna robota. Jeśli sprawa jest w Warszawie, to służę pomocą.

[nk45]

Niestety. Mieszkam we Wrocławiu.

np w takiej formie:

[zzrobert]

kartka A4 zadrukowana z obu stron.

(strona a)
UCHWAŁA NR .......................
z dnia .......................................................

Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ... w
... w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz
powołania zarządu właścicielskiego.

Działając na podstawie art. 18 ust. 2a Ustawy o własności lokali z dnia 24
czerwca 1994r. ( Dz. U. z 1994 Nr 85 poz. 388 z późniejszymi zmianami )
Wspólnota Mieszkaniowa uchwala co następuje:
§ 1
Wspólnota Mieszkaniowa zmienia dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością
wspólną pełniony w trybie art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali oraz
powołuje spośród swoich właścicieli Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach:

....


§ 2
Do czasu powierzenia przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zarządzania
nieruchomością wspólną profesjonalnej firmie zarządzającej wybranej w drodze
konkursu ofert, zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie
Wspólnoty Mieszkaniowej na zewnątrz pełnić będzie dotychczasowy Zarządca,
tj. ....

§ 3
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej pełnił będzie funkcję kontrolną i decyzyjną.
Członkowie Zarządu Wspólnoty zrzekają się wynagrodzenia za pracę wykonywaną w
Zarządzie Wspólnoty.
§ 4
Uchwała podlega zaprotokołowaniu przez notariusza oraz stanowi podstawę wpisu
do księgi wieczystej.
§ 5
Uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia.

Właściciele lokali głosowali w następujący sposób:
Za przyjęciem Uchwały
……………… , …… %
Przeciw przyjęciu Uchwały
……………… , …… %
Wstrzymało się
……………… , …… %





(strona b)
PEŁNOMOCNICTWO

Ja,
……………………………………………….
niżej podpisana(y) legitymująca(y) się dowodem
osobistym/paszportem* seria …… nr ……………………… będąc właścicielem
lokalu
mieszkalnego nr …… położonego w budynku przy ... w ...,
należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej „...” w Warszawie, dysponując
udziałami w nieruchomości wspólnej w wysokości ………...……, upoważniam ....
legitymującego się dowodem osobistym seria .... zameldowanego w .... przy
ulicy .... do głosowania w moim imieniu nad Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej
nieruchomości położonej przy ... w ... w sprawie zmiany
sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz powołania zarządu
właścicielskiego (wzór tej Uchwały znajduje się na odwrocie niniejszego
Pełnomocnictwa) w następujący sposób:

Za przyjęciem Uchwały / Przeciw przyjęciu Uchwały / Wstrzymuję się od głosu *

Niniejsze Pełnomocnictwo udzielone jest jednorazowo tylko i wyłącznie do
głosowania nad w/w Uchwałą.
Po dokonaniu przedmiotowej czynności pełnomocnictwo niniejsze wygasa.

... dnia ………………………. 2005 r.


……………………………………………….

Podpis



* niepotrzebne skreślić

[xxxll]

opcji wstrzymał si nie stosuje się . choćby z takiego powodu że decyzje muszą
zapadać i to w krótkim czasie.

[babczyk]

Dlaczego, muszą.
Kto i do czego we wspólnocie może mnie zmusić. NIKT.
Jak znasz swoje prawa, to bedziesz wiedział, jak je wykozystać je dla siebie,
bo regułą jest, że zarząd czy tez zarządca to są totalne matoły chcące wydoic
cię z całej kasy a i może przy okazji twej niewiedzy, wpędzić cię w długi.

Wystarczy popatrzeć na wypowiedzi na tym forum.
WŁAŚCICIEL NIE MA NIC DO GADANIA BO JESTGŁUPIM NIEWOLNIKIEM , ale Panem jest
zarząd czy też zarządca.

A pytania zadawane na tym forum, jak wykończyć właściciela są wręcz zadawane do
nieprzyzwoitości.

A i odpowiedzi tych pożal się Boże zarządców z licencjami, doprowadzają mnie do
szewskiej pasji.
Wolałbym nie jeden raz wypić piwko czy to z dobudem czy serafinem aniżeli
czytać te wypociny, tych z licencjami zdobytymi za.......? No właśnie, za co?

Byłoby mnie wstyd, pytać sie czy to o rozliczenia, czy tez o podobne problemy.

Albo mam licencje i wiem co mam robić ....albo idę sobie kopać doły, i mam
święty spokój.

Jakie mamy prawo wszzyscy widzimy, więc zacznijmy je szanować, a nie szukać
dziury w całym.

[ktob8080]

babczyk napisał:
> Kto i do czego we wspólnocie może mnie zmusić. NIKT.

dla takich jak ty jest jedno wyjście - domek jednorodzinny na pustyni;

> bo regułą jest, że zarząd czy tez zarządca to są totalne matoły chcące wydoic
> cię z całej kasy a i może przy okazji twej niewiedzy, wpędzić cię w długi.

regułą jest, że nie potatrafisz oderwać się od swojego przypadku, obiektywnie
ocenić sytuacji i pleciesz, co ci slina na jezyk przyniesie (raz obelgi, za
chwilę przeprosiny)

> Wystarczy popatrzeć na wypowiedzi na tym forum.
> WŁAŚCICIEL NIE MA NIC DO GADANIA BO JESTGŁUPIM NIEWOLNIKIEM , ale Panem jest
> zarząd czy też zarządca.

ewentualnie: babczyk ;)

> A pytania zadawane na tym forum, jak wykończyć właściciela są wręcz zadawane
do nieprzyzwoitości.

w szczególności takich jak babczyk - no myśl przewodnia tego forum;)
mówi ci coś hasło mania prześladowcza ?

> A i odpowiedzi tych pożal się Boże zarządców z licencjami, doprowadzają mnie
do szewskiej pasji.
podobnie, jak twoje innych (no, z wyjątkiem niektórych cytatów)

> Wolałbym nie jeden raz wypić piwko czy to z dobudem czy serafinem aniżeli
> czytać te wypociny, tych z licencjami zdobytymi za.......? No właśnie, za co?

generalnie za dużo pijesz;
no i watpliwe, czy oni mieliby z tobą ochotę ...

[babczyk]

ktob8080 napisał:

> babczyk napisał:
> > Kto i do czego we wspólnocie może mnie zmusić. NIKT.
>
> dla takich jak ty jest jedno wyjście - domek jednorodzinny na pustyni;

Itp, itd.

WALNIJ PIĘŚCIĄ W STÓŁ A NOŻYCZKI SAME SIĘ ODEZWĄ.

[jarastel]

Pomimo, że na tym forum wielokrotnie przestrzegano przed takim zapisem, w
treści uchwały zaproponowanej powyżej, protokołowanej przez notariusza,
znalazło się miejsce na wpisanie nazwisk. Jest to WIELKI błąd! W tej uchwale
chodzi o zaminę sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Nowy zarząd należy
powołać odrębną uchwałą juz bez notariusza. A paragraf drugi to masło maślane.
Rozwagi przy pisaniu uchwał.
Pozdrawiam

[3primer]

Ulżyło mi.
IMHO należy się wystrzegać jak ognia wpisywania konkretnych osób do ksiąg.
Najlpiej jak tam nie ma nic. Wtedy domślnie jest wg ustawy :)))
Ale jak już jest to najlepiej wpisać: zarząd nieruchomością wspólną jest
sprawowany wg przepsiów ustawy o własności lokali".
Przecież w księgach ma być SPOSÓB sprawowania zarządu, a te są trzy: albo wg
ustawy, albo powierzony osobie fizycznej lub prawnej, albo określić według
własnego widzimisię np. przez ufoludki - vide art. 18 u.o.w.l.

[3primer]

I przy takiej konmstrukcji członków zarządu można odwołać w każdej chwili
obiegową uchwałą właścicieli (art.20 u.o.w.l.).
Z tego co widzę, to i zebrania zwoływać nie trzeba. Tyle, że pewnie odwoływany
zarząd nie będzie chciał łazić, więc bez ebrania się nie obędzie.

[serafin666]

potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe , na piśmie , nie notarialne ;
2002.10.15 wyrok SN II CKN 1479/00
Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu
liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 ze zm.) wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.

[kondominium]

Przytoczony wyrok dotyczy głosowania nad zmianą sposobu liczenia głosów, a nie
nad zmianą sposobu zarządzania.
Zmiana sposobu zarządzania wymaga obecności notariusza zarowno przy głosowaniu
jak i wcześniej, przy udzielaniu pełnomocnictwa rodzajowego.

[serafin666]

bzdura