Okna i balkon

[asiiaa34]

Dzień Dobry! Mam pytanie - kto ma pokryć wymianę okna w mieszkaniu -
właściciel , najemca czy może jest to część wspólna i pokrywa koszty
wspólnota?? Jeszcze jedno pytanie - malowanie balkonów - kto pokrywa
koszty ?- jest to przeciez część wspólna POZDRAWIAM FORUMOWICZÓW - ŻYCZĘ
WESOŁYCH ŚWIĄT !!! - JOANNA R.

[abcd17]

asiiaa34 napisał(a):

> Dzień Dobry! Mam pytanie - kto ma pokryć wymianę okna w mieszkaniu -
> właściciel , najemca czy może jest to część wspólna i pokrywa koszty
> wspólnota??

Najemca tylko wtedy, gdy tak stanowi umowa najmu.

Wspolnota moze w uchwale podjac decyzje o sfinansowaniu czesci lub calosci
kosztow wymiany okien z FR. Szczegolnie wtedy, gdy wymiana okien wpisana jest w
program termomodernizacji, skierowany na pozyskanie oszczednosci w zuzyciu
ciepla.

Wspolnota moze np. podjac uchwale o wymianie okien na standardowe, a ci z
wlascicieli, ktorzy zechca miec lepsze okna - doplacaja samodzielnie z wlasnych
srodkow (np. standard = okna plastikowe, okna ponad standardem sa drewniane i
roznice doplacaja indywidualnie ci z wlascicieli, ktorzy chca miec drewniane).

> Jeszcze jedno pytanie - malowanie balkonów - kto pokrywa
> koszty ?- jest to przeciez część wspólna

Zalezy jakie sa to balkony.
By nie bylo watpliwosci, szczegolnie po ostatnim wyroku SN dot. balkonow,
racjonalna jest nastepujaca procedura do przyjecia JEDNOMYSLNIE przez wspolnote:
- koszty remontu wnetrza balkonu pokrywa wlasciciel lokalu,
- koszty remontu czesci elewacyjnej, szczegolnie takich elementow, ktore
wymagaja wykorzystania rusztowania (badz technik alpinistycznych) pokrywa
wspolnota z FR.

Balustrady azurowe - decyzje powinna podjac wspolnota.
W praktyce, czesto podejmuje sie probe wspolnego wyboru koloru. W starych
budynkach tego sie raczej nie praktykuje (choc bywa, ze ludziom zalezy), w
nowych "podeweloperskich" wspolnotach kolor - ze wzgledow estetycznych - bywa
najczesciej ustalany na sztywno.

Pozdrawiam,

[asam11]

abcd17 napisał:

> asiiaa34 napisał(a):
>
> > Dzień Dobry! Mam pytanie - kto ma pokryć wymianę okna w mieszkaniu -
> > właściciel , najemca czy może jest to część wspólna i pokrywa koszty
> > wspólnota??
>
> Najemca tylko wtedy, gdy tak stanowi umowa najmu.
>
> Wspolnota moze w uchwale podjac decyzje o sfinansowaniu czesci lub calosci
> kosztow wymiany okien z FR. Szczegolnie wtedy, gdy wymiana okien wpisana jest
w
>
> program termomodernizacji, skierowany na pozyskanie oszczednosci w zuzyciu
> ciepla.
>
Panie Macieju,
przecież najprostsza i właściwa odpowiedź brzmi: koszty wymiany lub
doprowadzenia okna do właściwego stanu technicznego ponosi właściciel
mieszkania, ewentualnie częściowo partycypuje w tym lokator-najemca, jeśli chce
wyższego standardu.
Okno w mieszkaniu nie stanowi części wspólnej nieruchomości bowiem służy tylko
jednemu właścicielowi (definicja ustawowa).
Powstaje pytanie czy wspólnota może wprowadzić do planu remontów wymianę okien
w mieszkaniach. Formalnie biorąc nie powinna z podanej wyżej przyczyny.
Niezadowolony z takiej uchwały członek wspólnoty(np. taki, który już sobie okna
wymienił na własny koszt)ma ogromne szanse na jej uchylenie przez sąd.
Oczywiście jeśli taka uchwała zostanie poparta przez WSZYSTKICH członków
wspólnoty, nikt do sądu nie pójdzie i jakoś to będzie.
Nie pierwszy to przypadek na tym forum, kiedy pada rada, że wspólnota może
uchwalić wszystko co chce, czasem nawet inaczej niż to przewiduje ustawa. Otóż
tak nie jest i tylko niechęć do kierowania spraw do sądu powoduje, że mniejsi
ulegają większym i podporządkowują się takim uchwałom.

[abcd17]

asam11 napisał:
> przecież najprostsza i właściwa odpowiedź brzmi: koszty wymiany lub
> doprowadzenia okna do właściwego stanu technicznego ponosi właściciel
> mieszkania, ewentualnie częściowo partycypuje w tym lokator-najemca, jeśli
chce
>
> wyższego standardu.
> Okno w mieszkaniu nie stanowi części wspólnej nieruchomości bowiem służy
tylko
> jednemu właścicielowi (definicja ustawowa).

Mozna tak podejsc do okien. Dla mnie ma to jednak malo wspolnego z WSPOLNOTA.
Mozna tez podejsc inaczej - zgodnie z moja sugestia. Nie bede wnikal w
definicje - bo zaczmniemy zastanawiac sie, czy sciana zewnetrzna otaczajaca
lokal jest indywidualna wlasnoscia, bo korzysta z niej tylko jeden wlasciciel -
lokalu, ktory otacza :-).
Tak czy siak przeciez koszty inwestycji ponosza wlasciciele lokali,
bezposrednio (indywidualnie) badz posrednio (przez FR).
W drugim przypadku wymiana przyjmuje zorganizowana postac, z roznych wzgledow
korzystna dla wspolnoty. Bo akcja przeprowadzana jest raz przez co jest mniej
uciazliwa (huki, zanieczyszczenia itp.) Bo jest szansa uzyskac nizsze stawki od
dostawcy. Bo mozna zalozyc okna tego samego typu co pozwala zachopwac pewien
lad w wygladzie elewacji. itp itd.

> Powstaje pytanie czy wspólnota może wprowadzić do planu remontów wymianę
okien
> w mieszkaniach. Formalnie biorąc nie powinna z podanej wyżej przyczyny.
> Niezadowolony z takiej uchwały członek wspólnoty(np. taki, który już sobie
okna
>
> wymienił na własny koszt)ma ogromne szanse na jej uchylenie przez sąd.

Nic nie stoi na przeszkodzie, by wlasciciel, ktory juz wczesniej wymienil sobie
okna otrzymal od wspolnoty zwrot kosztow w wysokosci "standardu", wprost
gotowka badz poprzez obnizke w wplatach z tytulu zaliczek w k.z. W ten sposob
wspolnota zachowa sie fair w stosunku do takich osob.

> Oczywiście jeśli taka uchwała zostanie poparta przez WSZYSTKICH członków
> wspólnoty, nikt do sądu nie pójdzie i jakoś to będzie.
> Nie pierwszy to przypadek na tym forum, kiedy pada rada, że wspólnota może
> uchwalić wszystko co chce, czasem nawet inaczej niż to przewiduje ustawa.
Otóż
> tak nie jest i tylko niechęć do kierowania spraw do sądu powoduje, że mniejsi
> ulegają większym i podporządkowują się takim uchwałom.

Propozycje z mojej strony z reguly sa zgodne z prawem i sprawiedliwe dla
czlonkow wspolnoty. Wlasnie z tej sprawiedliwosci, wynikajacej z lokalnych
uwarunkowan, proponuje rozwiazania odbiegajace od ustawowych. sama ustawa to
wszak dopuszcza. Czasami uda mi sie rozpedzic... ale mam na szczescie czujnych
obserwatorow... :-)

Pozdrawiam cieplo,
mt

[asam11]

abcd17 napisał:

> asam11 napisał:
> > przecież najprostsza i właściwa odpowiedź brzmi: koszty wymiany lub
> > doprowadzenia okna do właściwego stanu technicznego ponosi właściciel
> > mieszkania, ewentualnie częściowo partycypuje w tym lokator-najemca, jeśli
>
> chce
> >
> > wyższego standardu.
> > Okno w mieszkaniu nie stanowi części wspólnej nieruchomości bowiem służy
> tylko
> > jednemu właścicielowi (definicja ustawowa).
>
> Mozna tak podejsc do okien. Dla mnie ma to jednak malo wspolnego z WSPOLNOTA.

Trzeba wyraźnie powiedzieć kiedy mówimy o wspólnocie mieszkaniowej
(o pewnych cechach ułomnej osoby prawnej)określonej w ustawie a kiedy o
wspólnocie jako pewnym rodzaju społeczności. Kiedy mówimy o przepisach prawa,
kiedy o obyczajach, kiedy o rozwiązaniach kwalifikujących się do umów
cywilnoprawnych czy wręcz do działań pozaprawnych.
Decyzje wspólnot (dużych) podejmowane na podstawie ustawy owłl mają pewien
element przymusu wobec mniejszości i dlatego nie można ich zakresu rozszerzać
poza granice określone w ustawie. Tylko ustawa oraz podjęte na jej podstawie i
zgodnie z nią działania mogą nakładać obciązenia na obywateli.
Trzeba zwrócić uwagę na fakt, że koszty wymiany okien w poszczególnych
mieszkaniach nie są proporcjonalne do powierzchni użytkowych tych mieszkań a
zatem i udziałów członków wspólnoty nawet przy tym samym standardzie okna.
Wynika to z różnych powierzchni okien (zwykłych, balkonowych), ilości
szczeblin, słupków, długości parapetów itp Rozłożenie kosztów na właścicieli wg
udziałów kogoś krzywdzi, kogoś bezpodstawnie nagradza. Rozliczenie ścisłe
każdego właściciela sprowadza rzecz nieomal do indywidualnego przeprowadzania
wymiany okien. Zarząd jest tu tylko negocjatorem i księgowym. Oczywiście można
i tak, ale powtarzam: tylko wtedy kiedy wszyscy tego chcą.
Pozdrawiam serdecznie.

.

[abcd17]

asam11 napisał:

> Trzeba wyraźnie powiedzieć kiedy mówimy o wspólnocie mieszkaniowej
> (o pewnych cechach ułomnej osoby prawnej)określonej w ustawie a kiedy o
> wspólnocie jako pewnym rodzaju społeczności. Kiedy mówimy o przepisach prawa,
> kiedy o obyczajach, kiedy o rozwiązaniach kwalifikujących się do umów
> cywilnoprawnych czy wręcz do działań pozaprawnych.
> Decyzje wspólnot (dużych) podejmowane na podstawie ustawy owłl mają pewien
> element przymusu wobec mniejszości i dlatego nie można ich zakresu rozszerzać
> poza granice określone w ustawie. Tylko ustawa oraz podjęte na jej podstawie
i
> zgodnie z nią działania mogą nakładać obciązenia na obywateli.

Zgadzam sie. Obyczaje to nic innego jak "zwyczaje", a wiec gdy nie stanowia
naruszenia prawa, wyznaczaja zasady gospodarowania wspolwlasnoscia w danej
wspolnocie. UWL jest swietoscia (na powaznie) i wymieniajac sie pewnymi
rozwiazaniami staramy sie byc w zgodzie z uwl - badz z jej duchem, jezeli
jakies przepisy nie sa na 100% jednoznaczne (a wiemy skadinad ze nie sa).

> Trzeba zwrócić uwagę na fakt, że koszty wymiany okien w poszczególnych
> mieszkaniach nie są proporcjonalne do powierzchni użytkowych tych mieszkań a
> zatem i udziałów członków wspólnoty nawet przy tym samym standardzie okna.
> Wynika to z różnych powierzchni okien (zwykłych, balkonowych), ilości
> szczeblin, słupków, długości parapetów itp Rozłożenie kosztów na właścicieli
wg
>
> udziałów kogoś krzywdzi, kogoś bezpodstawnie nagradza.

Liczba okien rzeczywiscie nie musi byc wprost proporcjonalna do powierzchni
lokalu czy tez udzialu wlasciciela - choc nie ulega watpliwosci, ze powszechna
jest regula: im wieksze mieszkanie, tym ma wiecej okien. Jezeli regula nie ma
zastosowania w przypadku danej wspolnoty - nic nie stoi na przeszkodzie, by
udzial Kowalskiego w FR z tytulu wymiany okien skalkulowac nie na podstawie
powierzchni lokalu, ale na podstawie liczby okien. Warto zwrocic uwage, ze w
takim wypadku nie nalezy dzialac w oderwaniu od sposobu kal;kulacji zaliczki na
FR - plan gospodarczy, a w zasadzie budzet remontowy i wyliczone na jego
podstawie udzialy poszczegolnych wlascicieli w zaliczce na FR musza przewidywac
ww. klucz finansowania wymiany okien. Prosciej mowiac - Kowalski musi wplacic
na FR tyle, ile pozniej otrzyma na sfinansowanie wymiany okien.

Rozliczenie ścisłe
> każdego właściciela sprowadza rzecz nieomal do indywidualnego przeprowadzania
> wymiany okien. Zarząd jest tu tylko negocjatorem i księgowym. Oczywiście
można
> i tak, ale powtarzam: tylko wtedy kiedy wszyscy tego chcą.

Dokladnie. Uzupelnie role zarzadu - jest on rowniez planista, organizatorem i
koordynatorem wymiany okien.

Pozdrawiam,

[mieszkanie.i.wspolnota]

asiiaa34 napisał(a):

> Dzień Dobry! Mam pytanie - kto ma pokryć wymianę okna w mieszkaniu -
> właściciel , najemca czy może jest to część wspólna i pokrywa koszty
> wspólnota??

Zarówno pytanie, jak i odpowiedź należy rozdzielić na 2 części:
1. najemca czy właściciel lokalu?
2. właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa?

Na pytanie 1. odpowiedź brzmi - właściciel. Do obowiązków najemcy należy
konserwacja i naprawy, lecz wymiana jest obowiązkiem właściciela (chyba, że
umowa najmu reguluje to inaczej).

Na pytanie 2. odpowiedź jest wariantowa.
a) W zasadzie wymiana okna należy do właściciela lokalu.
b) Nie mniej jednak, zgodnie z art. 22 ust. 3 p. 8 UWL do uprawnień właścicieli
lokali należy "ustalenie, w wypadkach nie uregulowanych przepisami, części
kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno
do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku
właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu
nieruchomością wspólną". W przypadku podjęcia uchwały o włączeniu okien do
finansowania z funduszu remontowego, ich finansowanie może być pokrywane ze
wspólnych środków.


Jeszcze jedno pytanie - malowanie balkonów - kto pokrywa
> koszty ?- jest to przeciez część wspólna POZDRAWIAM FORUMOWICZÓW - ŻYCZĘ
> WESOŁYCH ŚWIĄT !!! - JOANNA R.

Zwykle właściciel lokalu.
Proponuję jednak zapoznać się z moim artykułem n.t. balkonów w 10-tym numerze
(grudniowym) miesięcznika Mieszkanie i Wspólnota.

Pozdrawiam

[asam11]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> a) W zasadzie wymiana okna należy do właściciela lokalu.
> b) Nie mniej jednak, zgodnie z art. 22 ust. 3 p. 8 UWL do uprawnień
właścicieli
>
> lokali należy "ustalenie, w wypadkach nie uregulowanych przepisami, części
> kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących
zarówno
>
> do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku
> właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu
> nieruchomością wspólną".

Z przepisu ustawy wynika, że chodzi o część budynku, która nie tylko służy
poszczególnym właścicielom ale jednocześnie do wspólnego użytku właścicieli co
najmniej dwu lokali. Czy tak jest rzeczywiście z oknami w mieszkaniach?
Sąd Najwyższy w słynnej już sprawie balkonów odrzucił interpretację
prezentowaną przez naszego Eksperta.

>W przypadku podjęcia uchwały o włączeniu okien do
> finansowania z funduszu remontowego, ich finansowanie może być pokrywane ze
> wspólnych środków.
>
>
>>

[wlodawa]

Balkon częścią składową lokalu




W wyroku z 3.10.2002 r. Sąd Najwyższy uznał, że balkon, jeśli mieszkanie jest
odrębną nieruchomością, stanowi część składową tego lokum. Koszty koniecznego
remontu obciążają więc właściciela, a nie wspólnotę mieszkaniową. Również
właściciel jest odpowiedzialny za utrzymanie go w odpowiednim stanie i
przeprowadzenie niezbędnych prac. Wyrok zapadł w wyniku rewizji nadzwyczajnej
Prokuratora Generalnego od werdyktu NSA, w którym wyraził pogląd, że balkony
są elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji, dlatego obowiązek
ich rekonstrukcji obciąża właściciela obiektu, czyli wspólnotę. Zdaniem SN,
wyrok sądu administracyjnego naruszył przepisy ustawy o własności lokali (art.
3 ust. 2, art. 13 ust. 1 i art. 14 ) w zw. z art. 61 prawa budowlanego,
głoszącym, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest
m.in. utrzymać obiekt w należytym stanie technicznym i estetycznym. Jak
wyjaśnił SN, balkon nie jest fragmentem elewacji, a więc części nieruchomości
wspólnej służącej do użytku wszystkich właścicieli. O tym, czy w konkretnej
sytuacji balkon można zaliczyć do własności wspólnej członków wspólnoty, czy
jest częścią mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, decyduje jego
usytuowanie i to, czy użytkuje go tylko właściciel lokum, czy mogą z niego
korzystać inni (sygn. III RN 153/01).


pozdrawiam wlodawa