ruczaj.x
16.08.05, 11:18
poczytajcie:
miasta.gazeta.pl/warszawa/1,34862,2869979.html
Rozmowa ze specjalistą od zarządzania nieruchomościami o biedadomach na Siekierkach
Warszawski samorząd musi podnieść czynsz i poprawić ściąganie należności. Jest na to 80 sposobów, ale komunalnym administracjom nie chce się z nich korzystać - mówi w rozmowie z "Gazetą" Marek Majchrzak, specjalista od zarządzania nieruchomościami
Małgorzata Zubik: Uważa Pan, że każde miasto powinno mieć straszak dla lokatorów, którzy nie płacą czynszu?
Dr Marek Majchrzak, Szkoła Główna Handlowa: Oczywiście, ale nie może to być tak duże skupisko jak to planowane w Warszawie. Podam przykład z niedużego miasta, nazwy nie chciałbym zdradzać. Prezydent żali się, że lokatorzy nie płacą. Pokazuje mi upadły gminny zakład. Jest dawna stołówka z umywalnią i suchą ubikacją. Wystarczyło wstawić okna, pozamiatać i rozpuścić wieści, że będą tam przenoszeni dłużnicy. Do tego trochę szumu, sprawdzanie zaległości czynszowych. I co się stało? W ciągu dwóch tygodni miasto odzyskało ponad połowę zaległych należności czynszowych.
Ważne, by było to miejsce cieszące się najgorszą opinią. Z paroma zabijakami i kilkoma wolnymi pomieszczeniami. W Warszawie to może być ul. Dudziarska czy Palisadowa, a teraz - Siekierki. Jak dłużnicy zobaczą, że wolne miejsca tylko czekają na lokatorów, to nie ma bata, żeby większość zaczęła płacić. Jeśli wciąż nie płacą, choć mają z czego, to znaczy, że administratorzy są nieudolni. Powiem za Konfucjuszem: "Kto chce coś zrobić, szuka sposobu, kto nie chce, szuka wytłumaczenia". Urzędnicy wybierają drugie wyjście.
A jaki jest sposób na to, by ludzie niezamożni mieli dach nad głową i regularnie za mieszkanie płacili?
- Gminy powinny przestać budować nowe mieszkania, np. w Grecji nie ma w ogóle mieszkań komunalnych, bo to drogie rozwiązanie. W całej starej Unii Europejskiej są inne sposoby. Niemcy, którzy są najbliżej nas, wymyślili, że deweloper dostaje tańszy grunt i tańsze kredyty z banku, jeśli podpisze z samorządem umowę. Pewną ilością mieszkań - komunalnych, socjalnych - przez 10-20 lat dysponuje gmina, choć nie ma ich na własność. Deweloper zyskuje nie tylko ulgi, ale też wie, że każdy lokal będzie zajęty, a czynsz płacony regularnie.
W jednym budynku mieszkają obok siebie bogaci właściciele mieszkań i lokatorzy socjalni?
- Dokładnie tak. Nie ma dzielenia na getta. To się nigdzie nie sprawdziło. Ani w biedniejszej Lizbonie, ani w bogatym Sztokholmie. Teraz przenosi się lokatorów z problemami między tych, którzy żyją normalnie. Tyle że w innych krajach społeczeństwo jest bardziej obywatelskie, ludzie reagują na to, co robi sąsiad. U nas - niekoniecznie. Powinno się jednak bardziej dbać o pracę z osobami, które mają kłopoty z przystosowaniem się do społecznych norm.
Jeśli gmina ma nie budować mieszkań, to co ma zrobić z ludźmi bez dachu nad głową? W Warszawie w kolejce na lokum czeka 6 tys. rodzin.
- Gminy powinny raczej adaptować istniejące lokale i wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli. Są starsze osoby, które mają duże mieszkania czy domy. Ledwo wiążą koniec z końcem, do tego chciałyby mieć sąsiada za ścianą, ale nie ufają nikomu. Dlaczego gmina, zamiast wydawać 100 tys. zł na budowę jednego mieszkania, nie wyda 12-15 tys. zł na adaptację małych mieszkań w cudzych domach? Tak się robi na Zachodzie. Gmina płaci właścicielowi regularnie i reaguje na każde wezwanie, gdy tylko lokator coś przeskrobie. Tam klienci odpowiedników naszych ośrodków pomocy społecznej mieszkają przy takich rodzinach. Robią zakupy, w czymś pomogą, muszą być mili i grzeczni. I dostają dofinansowanie do czynszu.
U nas jest z tym kłopot. Dodatki mieszkaniowe dostaje niewiele rodzin. Gmina za to przyznaje nie dość, że dożywotnie, to w praktyce dziedziczne prawo do mieszkania za niskim czynszem.
- I tu jest błąd podstawowy. Bo jak ludzie coś dostają za darmo, to tego nie szanują. W Warszawie powinno się przede wszystkim podnieść czynsze, bo są zdecydowanie za niskie i od kilku lat nie zmieniane. Na początek przynajmniej o złotówkę.
Już teraz w stolicy czynszu nie płaci co dziesiąty lokator. Czy podwyżka nie pozostanie na papierze?
- Oczywiście zaraz wystąpią radni, którzy będą bronić tych biednych, co to ich nie stać. A prawda jest taka, że 65-70 proc. lokatorów komunalnych stać na dużo większe czynsze, niż płacą. Czyli dopłacamy do nich my wszyscy. Kolejne 15 proc. to osoby, które dostają dodatki, a następne 15 proc. to ci, którzy mają problem z czynszem, a na dodatek mieszkaniowy się nie kwalifikują, bo mają np. o kilka metrów za duże mieszkanie. I tym naprawdę biednym można pomóc, obniżając czynsz. Ale nie raz na zawsze, tylko np. na pół roku i dać czas - na podnajęcie pokoju, na zamianę mieszkania na mniejsze. Niestety, u nas wszyscy krzyczą, że nie przesadza się starych drzew. To trzeba zmienić. Na Zachodzie stare drzewa same się przesadzają, bo umieją liczyć.
Jak podwyżka pomoże w gospodarowaniu mieszkaniami?
- Można utworzyć fundusz dla komunalnych zarządców nieruchomości, by dostawali nagrody finansowe za dobrą windykację. Sam znam 80 sposobów naciskania na lokatorów. Przeciętny zarządca, nawet jeśli zna ich 30, stosuje pewnie tylko kilka. Ten z komunalnych zasobów nie ma motywacji do pracy.
Wyższy czynsz sprawi, że zamożni lokatorzy wyprowadzą się z kiepskich mieszkań do lepszych, np. do TBS. Zwolnią mieszkania. Będzie ruch. Powinien być cały łańcuszek zamiany mieszkań: bardzo złych na złe, malutkich na trochę większe. Po to, żeby lokatorom chciało się zmieniać je na lepsze. Socjalne dla samotnej matki z dziećmi, która ma kłopoty finansowe, ma być przyzwoite.
A dla paru procent społeczności, którą tworzą, mówiąc najostrzej, przysłowiowi menele, może być socjal-dno. Tak to nazywam na wykładach. W Warszawie koszt pomieszczeń będzie bardzo wysoki, ale cóż, jest tańszy niż w więzieniu. Innego rozwiązania chyba nie mamy. Ważne, by kierować tam tych, którzy nie nadają się do życia między normalnymi ludźmi. I żeby była na Siekierkach osoba (portier, dozorca), która zadzwoni po straż pożarną, jak będzie podpalenie, czy po pogotowie, kiedy ktoś dostanie nożem.
Dr Marek Majchrzak wykłada w Katedrze Ekonomiki i Finansów Samorządu Terytorialnego w SGH. Jest też prezydentem Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości i doradcą władz samorządowych.
