TBS będzie dużo droższy

[Gość: emigrant]

Kolejna udana wielka inwestycja naszego kochanego hamulca.Hamulec hamowal az
iskry szly przeciez on za nic z wlasnej kieszeni nie zaplaci to my drodzy
opolanie za to wszystko zaplacimy.

[Gość: entri]

ten ostatni TBS to najgorsza lokalizacja - z jednej strony biedronka (hałas z
klimatyzatorów) z drugiej Castorama - od rana do wieczora słychać komunikaty jak
na jakimś dworcu - z działu takiego a takiego proszony tu lub tam.. miejsc
parkingowych będzie za mało.. może zamiast doplacać przeznaczyć tą kasę na coś
innego. a! i jeszcze zamiast 10% wartości będą chcieli 30%!

[Gość: Tom]

Zaproście do gry F1 Opole Zembaczynskiego - to szybki bolid!

nowe miesznia - nie będą drożeć!!!

[dar54]

biznes.onet.pl/1,12,11,31482978,85731994,3884306,0,forum2.html

Dlatego NOWE MIESZKANIA nie będą drożeć!!! - kalkulacja RYNKU

NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Aktualizacja 29.03.2007r.(poprawiono błędy)

NOWE MIESZKANIE z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i cena
8650÷9950zł/m2 (średnia 9300zł/m2 na I kw.2007), a przewidywania rynku mówią,
że koszt nowych mieszkań wzrośnie w następnym roku do średnio 10000zł/m2 !!!
(9400zł/m2 bez garażu, balkonu).

Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach I kw. 2007r. 10450÷14950zł/m2, bo to jest
tak znacznie różniący się segment rynku nieruchomości, że ich porównywanie z
NOWYM DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.

Ktoś może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.

Odpowiedź:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko
NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalności alternatyw inwestycyjnych jest
to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki
mieszkalne wielorodzinne w zabudowie średniowysokiej lub wysokiej, choć nie
znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogą za to budować DOMY
mieszkalne w zabudowie niskiej.

Ceny NOWYCH MIESZKAŃ są takie, jakie są, bo do ich kalkulacji wchodzą
następujące grupy kosztów:
- koszt zakupu GRUNTU zł/m2 pow. użytkowej MIESZKANIA,
- koszty przygotowania procesu inwestycyjnego zł/m2 pow. użytkowej MIESZKANIA,
- koszty przeprowadzenia procesu inwestycyjnego(materiał, robocizna, nadzór
budowlany, marża handlowa przedsiębiorstw budowlanych wykonujących prace
budowlane) zł/m2 pow. użytkowej MIESZKANIA,
- godziwa marża handlowa DEWELOPERA wyrażona w zł/m2, która jest w zasadzie
parametrem rynkowym cen kreowanych na rynku obrotu pierwotnego NOWYCH MIESZKAŃ,
wynikająca z sytuacji na tym rynku(POPYT; PODAŻ), a różnicą kosztów wytworzenia
zł/m2 NOWEGO MIESZKANIA łącznie z kosztem udziału GRUNTU.

Koszt wybudowania DOMU mieszkalnego w zabudowie jednorodzinnej:
- koszt zakupu GRUNTU zł/m2 pow. użytkowej DOMU,
- koszty przygotowania procesu inwestycyjnego zł/m2 pow. użytkowej DOMU,
- koszty przeprowadzenia procesu inwestycyjnego(materiał, robocizna, nadzór
budowlany, marża handlowa przedsiębiorstw budowlanych wykonujących prace
budowlane) zł/m2 pow. użytkowej DOMU,
- brak godziwej marży handlowej DEWELOPERA

Przeprowadźmy analizę opłacalności inwestycji.

Przykład:

Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z balkonem lub tarasem i POSTOJOWYM
MIEJSCEM GARAŻOWYM ( koszt garażu w cenie m2 mieszkania uwzględniono) na I kw.
2007r.:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*9300zł/m2= 837.000zł

Cena MIESZKANIA na I kw. 2008r., przyjęto 8% wzrost cen:
CM(2008)=CM*1,08=837.000*1,08=903.960zł przyjęto dalej 900.000zł

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny 2007r. i cenie
działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2), odległość od granicy miasta ok.5km
wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2850÷3450)zł/m2+DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok.
546.000÷762.000zł

Wartość środkowa DT = 654.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.5km od granicy miasta

Ceny GRUNTU koniec 2007r. w dobrych lokalizacjach 245÷445zł/m2 (średnia
345zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1700÷2900zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) =
1700÷2900zł/m2

3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 2400÷2700zł/m2, alternatywa do budownictwa
tradycyjnego w cenach 2007r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia
345zł/m2) wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2700)zł/m2+ DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok.
492.000÷672.000zł

Wartość środkowa DG = 582.000 zł

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE

KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne
Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za
paliwo pierwszego i NOWEGO auta:

250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 5km(baza) odległości do miasta kosztuje
rocznie niemniej niż:

Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km!!! - rocznie

3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 7÷10km, czyli ok.
2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego
czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w
których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki,
tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem
rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o ok.
1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie nie pogorszonym więcej kosztuje jak
mieszkania)

5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny
sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o
pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą,
że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.

6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale
musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono

7. Nie ma kosztów POSTOJOWEGO MIEJSCY GARAŻOWEGO w wysokości:
60÷100zł/miesięcznie(720÷1200zł/rocznie, średnia 960zł/rocznie)

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 - 960 = 11.040zł/rocznie,
przyjęto dalej 11.000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 11000zł/rocznie,
dla przyjętego kosztu kapitału 7,5%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2,5%
wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*11000zł = 220.000zł( dla
odległości od miasta max.5km).

WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*650zł/km=13.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.5km od granicy miasta łącznie
jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i balkonem lub
tarasem o:

CM - DT =900.000 - 654.000 = 246.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 26.000zł !!!
od MIESZKANIA90m2.

CM - DT - Wb = 26.000zł

I to są NASZE oszczędności = 26.000zł, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też
dożywotnio!!!!

II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, ok.5km od granicy miasta jest
tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:

CM - DG =900.000 - 582.000 = 318.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom GOTOWY jest tańszy o 98.000zł !!! od
MIESZKANIA90m2 z GARAŻEM.
CM - DG - Wb = 98.000zł

I to są NASZE oszczędności = 98.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też
dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 5km= 5km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w
Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=220.000zł + 0km*13.000zł/km

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna

900.000 - 654.000 - 220.000=26.000zł to zakup działki w cenie 24

nowe miesznia - nie będą drożeć!!! - uzupełnienie

[dar54]

biznes.onet.pl/1,12,11,31482978,85731994,3884306,0,forum2.html
Dlatego NOWE MIESZKANIA nie będą drożeć!!! - kalkulacja RYNKU

NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Aktualizacja 29.03.2007r.(poprawiono błędy)

NOWE MIESZKANIE z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i cena
8650÷9950zł/m2 (średnia 9300zł/m2 na I kw.2007), a przewidywania rynku mówią,
że koszt nowych mieszkań wzrośnie w następnym roku do średnio 10000zł/m2 !!!
(9400zł/m2 bez garażu, balkonu).

Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach I kw. 2007r. 10450÷14950zł/m2, bo to jest
tak znacznie różniący się segment rynku nieruchomości, że ich porównywanie z
NOWYM DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.

Ktoś może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.

Odpowiedź:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko
NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalności alternatyw inwestycyjnych jest
to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki
mieszkalne wielorodzinne w zabudowie średniowysokiej lub wysokiej, choć nie
znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogą za to budować DOMY
mieszkalne w zabudowie niskiej.

Ceny NOWYCH MIESZKAŃ są takie, jakie są, bo do ich kalkulacji wchodzą
następujące grupy kosztów:
- koszt zakupu GRUNTU zł/m2 pow. użytkowej MIESZKANIA,
- koszty przygotowania procesu inwestycyjnego zł/m2 pow. użytkowej MIESZKANIA,
- koszty przeprowadzenia procesu inwestycyjnego(materiał, robocizna, nadzór
budowlany, marża handlowa przedsiębiorstw budowlanych wykonujących prace
budowlane) zł/m2 pow. użytkowej MIESZKANIA,
- godziwa marża handlowa DEWELOPERA wyrażona w zł/m2, która jest w zasadzie
parametrem rynkowym cen kreowanych na rynku obrotu pierwotnego NOWYCH MIESZKAŃ,
wynikająca z sytuacji na tym rynku(POPYT; PODAŻ), a różnicą kosztów wytworzenia
zł/m2 NOWEGO MIESZKANIA łącznie z kosztem udziału GRUNTU.

Koszt wybudowania DOMU mieszkalnego w zabudowie jednorodzinnej:
- koszt zakupu GRUNTU zł/m2 pow. użytkowej DOMU,
- koszty przygotowania procesu inwestycyjnego zł/m2 pow. użytkowej DOMU,
- koszty przeprowadzenia procesu inwestycyjnego(materiał, robocizna, nadzór
budowlany, marża handlowa przedsiębiorstw budowlanych wykonujących prace
budowlane) zł/m2 pow. użytkowej DOMU,
- brak godziwej marży handlowej DEWELOPERA

Przeprowadźmy analizę opłacalności inwestycji.

Przykład:

Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z balkonem lub tarasem i POSTOJOWYM
MIEJSCEM GARAŻOWYM ( koszt garażu w cenie m2 mieszkania uwzględniono) na I kw.
2007r.:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*9300zł/m2= 837.000zł

Cena MIESZKANIA na I kw. 2008r., przyjęto 8% wzrost cen:
CM(2008)=CM*1,08=837.000*1,08=903.960zł przyjęto dalej 900.000zł

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny 2007r. i cenie
działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2), odległość od granicy miasta ok.5km
wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2850÷3450)zł/m2+DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok.
546.000÷762.000zł

Wartość środkowa DT = 654.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.5km od granicy miasta

Ceny GRUNTU koniec 2007r. w dobrych lokalizacjach 245÷445zł/m2 (średnia
345zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1700÷2900zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) =
1700÷2900zł/m2

3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 2400÷2700zł/m2, alternatywa do budownictwa
tradycyjnego w cenach 2007r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia
345zł/m2) wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2700)zł/m2+ DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok.
492.000÷672.000zł

Wartość środkowa DG = 582.000 zł

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE

KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne
Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za
paliwo pierwszego i NOWEGO auta:

250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 5km(baza) odległości do miasta kosztuje
rocznie niemniej niż:

Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km!!! - rocznie

3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 7÷10km, czyli ok.
2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego
czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w
których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki,
tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem
rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o ok.
1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie nie pogorszonym więcej kosztuje jak
mieszkania)

5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny
sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o
pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą,
że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.

6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale
musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono

7. Nie ma kosztów POSTOJOWEGO MIEJSCY GARAŻOWEGO w wysokości:
60÷100zł/miesięcznie(720÷1200zł/rocznie, średnia 960zł/rocznie)

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 - 960 = 11.040zł/rocznie,
przyjęto dalej 11.000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 11000zł/rocznie,
dla przyjętego kosztu kapitału 7,5%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2,5%
wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*11000zł = 220.000zł( dla
odległości od miasta max.5km).

WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*650zł/km=13.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.5km od granicy miasta łącznie
jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i balkonem lub
tarasem o:

CM - DT =900.000 - 654.000 = 246.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 26.000zł !!!
od MIESZKANIA90m2.

CM - DT - Wb = 26.000zł

I to są NASZE oszczędności = 26.000zł, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też
dożywotnio!!!!

II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, ok.5km od granicy miasta jest
tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:

CM - DG =900.000 - 582.000 = 318.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom GOTOWY jest tańszy o 98.000zł !!! od
MIESZKANIA90m2 z GARAŻEM.
CM - DG - Wb = 98.000zł

I to są NASZE oszczędności = 98.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też
dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 5km= 5km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w
Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=220.000zł + 0km*13.000zł/km

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna

900.000 - 654.000 - 220.000=26.000zł to zakup działki w cenie 245÷4

[Gość: strzelczyk]

Oj Zdrojewski by się popłakał ze śmiechu z naszych fachowców !