narzeczeństwo / małżeństwo a zakup mieszkania

[altu]

Mam(y) problemy.
Z narzeczonym planujemy zakup mieszkania. Slub też będzie... kwestia czasu.

Jakie są konsekwencje (jeżeli chodzi o zakup, prawo własności i inne) w
przypadku gdy:
1/ jestesmy wspolwlascicielami, ale jako narzeczenstwo (czyli dwie obce w
swietle prawa osoby) - czyli dwie osoby mają własność mieszkania w równym
(bądź nierównym) udziale
2/ podpisana jest umowa przedwstępna na nas, jako narzeczenstwo, potem slub,
i umowa kupna - sprzedaży jako na malżeństwo (czy taka sytuacja jest w ogóle
dopuszczalna?) - co się wtedy dzieje?
3/ jako małżeństwo kupujemy mieszkanie, ale kazde z nas ma w nim inny %
udziału (nie jest równy, ale np 30 / 70 ) ?

czy takie sytuacje są w ogóle możliwe?

[bebiak]

Cześć Altu

altu napisała:

> Mam(y) problemy.
> Z narzeczonym planujemy zakup mieszkania. Slub też będzie... kwestia czasu.
> Jakie są konsekwencje (jeżeli chodzi o zakup, prawo własności i inne) w
> przypadku gdy:
> 1/ jestesmy wspolwlascicielami, ale jako narzeczenstwo (czyli dwie obce w
> swietle prawa osoby) - czyli dwie osoby mają własność mieszkania w równym
> (bądź nierównym) udziale

W tej sytuacji każdy jest współwłaścicielem w określonym udziale (ułamek) i
każdy może dowolnie tym udziałem rozporządzać - nie pytając o zgodę
współwłaściciela (wyjątkiem jest tu spółdzielcze prawo do lokalu, bo ustawowy
pierwokup dla współwłaściciela, albo - przy nieruchomości - pewne ograniczenia
wynikające z ustanowionego umownego prawa pierwokupu). Każdy z Was kupuje swój
udział za swoją cenę, z niego rozlicza się w urzędzie skarbowym w rozumieniu: z
tej kwoty jaką wydał sam się tłumaczy.

> 2/ podpisana jest umowa przedwstępna na nas, jako narzeczenstwo, potem slub,
> i umowa kupna - sprzedaży jako na malżeństwo (czy taka sytuacja jest w ogóle
> dopuszczalna?) - co się wtedy dzieje?

Wg mnie jest możliwa. Wychodzę z założenia, że prawo daje pierwszeństwo
wspólności ustawowej, która między Wami powstanie od chwili zawarcia związku
małżeńskiego. I to po Waszej stronie leży uprawnienie jak lokal nabędziecie:
czy w udziałach (to się wiąże z pkt. 3 i tam do tego wrócę), czy też jako
małżonkowie na zasadach wspólności ustawowej.
Bardziej ostrożni, przewidujący, z nieciekawym doświadczeniem życiowym,
zapobiegliwi, niepewni, chcący (niepotrzebne skreślić) mogą zlecić
notariuszowi przy decyzji o nabyciu do wspólnego majątku wpisania do umowy
źródła pochodzenia środków na nabycie, typu:
nabywacie do majątku wspólnego ale oświadczacie w umowie, że środki na nabycie
pochodzą: w kwocie X z majątku odrębnego żony, w kwocie Y - z majątku odrębnego
męża, a w kwocie Z - z majątku wspólnego. Może to mieć znaczenie w przypadku
późniejszego rozpadku związku małżeńskiego i dokonywania rozliczeń związanych z
podziałem majątku dorobkowego.
Wspomnę tu jeszcze (choć pewnie o tym wiesz, ale tak dla jasności), że przy
nabyciu do majątku wspólnego jedno bez drugiego nie może samo w żaden sposób
rozporządzić mieszkaniem w rozumieniu czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu (typu: sprzedać, zamienić, obciążyć). Nabycie do wspólnego
majątku to nabycie na zasadach współwłasności łącznej (a nie ułamkowej, jak w
pkt. 1) stąd tu nikt nie ma swojego udziału a tym samym nie może nim
rozporządzać. Wszystkich tych czynności, które wymieniłam wyżej możecie w
przypadku nabycia do majątku wspólnego dokonywać razem.

> 3/ jako małżeństwo kupujemy mieszkanie, ale kazde z nas ma w nim inny %
> udziału (nie jest równy, ale np 30 / 70 ) ?

To również możliwe, a sytuacja w sensie prawnym będzie bardzo zbliżona do tej z
pkt. 1 - współwłasność ułamkowa z jej skutkami (jak w pkt. 1). Każde z Was
oświadcza, że kupuje do swojego majątku odrębnego za środki z tegoż majątku
pochodzące taki a taki udział i tak powstanie współwłasność ułamkowa.
Oczywiście w takim przypadku każdy z Was sam się tłumaczy choćby w US z tego
majątku odrębnego (czy go rzeczywiście miał).
Nie umiem powiedzieć czy jestem odosobniona w swoich poglądach czy nie, ale wg
mnie zasadne jest od razu w umowie nabycia potwierdzenie przez współmałżonka
nabycia przez drugiego do majątku odrębnego za jego środki - pozwoli to moim
zdaniem w przypadku rozstania się małżonków w "złym stylu" (a to się zdarza)
uniknąć późniejszego dowodzenia (to już przed sądem), że rzeczywiście taki
majątek odrębny istniał.

Dodam Ci tu jeszcze do pkt. 1 i 3: w takim przypadku (nabycie na współwłasność
ułamkową) co do zasady mamy dwie umowy (choć najczęściej objęte jednym aktem) -
jedna to pomiędzy Tobą a sprzedającym, a druga to pomiędzy narzeczonym/mężem a
sprzedającym, i w takim przypadku notariusz ma prawo pobrać taksę od ceny
każdego z udziałów, co globalnie podwyższa taksę (jest taki paragraf w
rozporządzeniu, który na to pozwala; nie wiem czy jego stosowanie jest regułą,
ale zawsze o tym na wszelki wypadek uprzedzam).
Napisz mi Altu, czy wszystko jasne jest dla Ciebie, czy w miarę zrozumiale
przekazałam Ci to co chciałam przekazać, a jeśli coś nie tak - to się upomnij
oczywiście. Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[altu]

Witam Bebiaku!
Dziękuję za Twoje wyjaśnienia. Lekko (ale naprawdę lekko) mi rozjaśniło się w
głowie.. najwidoczniej jestem w tych sprawach "misiem o bardzo małym rozumku" :)

To może prosiłabym o radę, w jaki sposób to najlepiej zrobić:
chcemy kupić mieszkanie, kasa teoretycznie jest w gotówce (mniej więcej po
równo z mojej i A. strony), ślub planujemy prędzej czy później. I tu jest
zagwozdka: przed mieszkaniem, czy po jego zakupie...
Jakie to ma dalsze konsekwencje, jeżeli chodzi oczywiście o mieszkanie,
własność, te wpisy, odpisy, umowy, notariusza itp. (bo te nie w tym temacie to
znamy :) hi hi)

Pozdrawiam serdecznie,
Altu

[bebiak]

Witaj Altu,
cieszę się, że chociaż lekko Ci się rozjaśniło.
Jeśli te Wasze środki to mniej więcej 50%/50% to tak naprawdę większego
znaczenia nie ma jak nabędziecie poza takimi różnicami (podsumuję to co opisowo
zawarłam w poprzednim poście):
- nabywając jako małżonkowie wprowadzacie ten składnik do majątku wspólnego i w
przypadku rozpadu małżeństwa podlega on podziałowi (może mieć to związek z
późniejszym dowodzeniem przed sądem kto i w jakim stopniu przyczynił się do
powstania takiego majątku, z tym, że wg mnie nie ma przeszkód od razu w umowie
nabycia zawarcia Waszego wspólnego oświadczenia skąd tj. z jakich majątków
pochodziły środki na to nabycie );
- jeśli nabędziecie w ułamkach to nie ma takiej sytuacji jak wyżej bo nie ma
tego składnika w majątku wspólnym: każdy jest właścicielelem swojego udziału i
ma go w majątku odrębnym;
- jeśli nabędziecie jako małżonkowie to zapłacicie co do zasady mniej przy
umowie nabycia (bo przy udziałach - pisałam - notariusz może pobrać opłaty od
wartości udziałów a nie całej ceny);
- jeśli nabędziecie w udziałach to dajecie sobie do razu swobodne prawo
rozporządzania swoimi udziałami (z prawa to wynika): nikt nigdy nie musi pytać
drugiego czy może zbyć to co ma (czyli udział) czy nie może (za wyjątkiem
spółdzielczego);
- jeśli nabędziecie jako małżonkowie do majątku wspólnego to żadne z Was nie
będzie mogło rozporządzić czymkolwiek w rozumieniu tego mieszkania bez drugiego
małżonka (wtedy nie ma żadnych udziałów - jest coś wspólnego, niepodzielnego).
Wiesz, jeśli założyć optymistycznie, że będzie wszystko między Wami dobrze (ale
czy można tak zakładać?) to doprawdy nie widzę wielkich różnic, czy w takim
majątku to będzie czy w takim, natomiast jeśli miałoby być źle to bynajmniej
odpada kwestia podziału majątku w części dotyczącej tego mieszkania, choć
problem niejako i tak pozostanie bo bycie w takiej współwłasności gdy stosunki
między współwłaścicielami są fatalne i tak do niczego dobrego nie prowadzi.
Dla ewentualnych spraw spadkowych też nie ma to znaczenia, bo w przypadku
śmierci współmałżonka to co wspólne przekształca się we współwłasność ułamkową
(czyli powstaje taka sytuacja wskutek śmierci tak jakbyście nabyli do początku
w udziałach). Umiałabym wskazać plusy dla nabycia w ułamkach w sytuacji kiedy
te Wasze środki byłyby w innych proporcjach (tak na wszelki wypadek), ale jeśli
jest to po równo to doprawdy trudno mi znaleźć jakieś większe różnice - poza
tym co wykazałam wyżej.
Dla mnie chyba najistotniejszym byłoby zastanowienie się, czy aby napewno
chcemy mieć prawo swobodnego rozporządzania tymi udziałami czy też nie.
Możemy wyobrazić sobie taki zupełnie czarny scenariusz, pewnie niedorzeczny ale
możliwy w życiu (trochę niezręcznie tak przed ślubem no ale skoro tak sobie
rozmawiamy..): nabywacie w ułamkach, zawieracie związek małżeński, mąż znajduje
sobie przyjaciółkę, której zamierza coś dać no i daje/sprzedaje ze swojego
udziału jakąś część (nie masz na to wpływu) i wtedy jesteście we trójkę
współwłaścicielami i każdy z Was ma prawo mieszkać w mieszkanku... Hm, nie wiem
czy bym tak chciała, ale to przykład mocno na wyrost.
Napisz czy to trochę jaśniejsze dla Ciebie, a ja Ci wysyłam pozdrowionka.
Cieplutkie:) I dziękuję za dziękuję. B.

[altu]

Proszę bardzo za dziekuję.
Bo rzeczywiscie teraz to już wiem duzo wiecej niż wcześniej i za to właśnie
dziękuję...

To teraz mam kolejne pytanie (takie juz bardziej techniczne):
kupujemy (jako małżeństwo, jako wspolny majątek) mieszkanko, 130 tys. 48 m2.
Jakie bedą od tego opłaty (notariusz, sąd-ksiegi wieczyste)?

Z gory dziękuję za odpowiedz:)

Pozdrawiam cieplutko,
A.

[bebiak]

Witaj Altu, jeszcze bardziej się cieszę, że Ci jakoś jaśniej:))
Napisz mi koniecznie jakie to mieszkanko kupujecie: spółdzielcze własnościowe
(z księgą wieczystą) czy nieruchomość (tzw. hipoteczne), z rynku pierwotnego
czy wtórnego. To mi potrzebne do policzenia kosztów, a jakoś w Twoich
wcześniejszych postach nie umiem się tego doszukać (bo i zresztą nieistotne
wówczas było - omawiałyśmy wszak zasady).
Dzięki serdeczne - wysyłam Ci pozdrowionka. Słoneczne (bo deszczowo dziś tutaj
było). B.

[altu]

Witam serdecznie!

Mieszkanko spółdzielcze własnościowe, (dwa warianty : 1/ z ksiegą wieczystą,
2/ bez niej), rynek wtorny, bloki, cena ok. 130 tys.

Pozdrawiam słonecznie, bo i słońca u nas dostatek :)

[bebiak]

Witam Cię Altu serdecznie,
no to jeśli kupicie wspólnie jako małżonkowie do majątku wspólnego to przy
takim mieszkaniu i przy takiej cenie (zakładam: 130.000,-zł) zapłacicie:
- taksy notarialnej: 725,-zł + VAT 22% tj. 159,50,-zł
- podatek od czynności cywilnoprawnych: 2.600,-zł
- wypisy: ok. 180,-zł

Jeśli zaś mieszkanko miałoby księgę wieczysta założona to dojdzie jeszcze
DODATKOWO:
- opłata sądowa za wpis Was do tej księgi: 1.620,-zł
- opłata za wniosek do sądu: 150,-zł + VAT 22% tj. 33,-zł.

Dziękuję za słońce - u nas też już dziś świeciło (to pewnie to z Twoich
pozdrowionek!).
Miej się dobrze i niech Wam się dobrze wiedzie:)) Pozdrowionka cieplutkie. B.

[altu]

Jesteś nieziemska, Bebiaku!
O dalszych efektach będę informowała.
(na parapetówę już teraz zapraszam!)

Jak pytania się pojawią, to dam znać...

Ślę buziaki i pozdrowionka,
Altu

[bebiak]

Cześć Altu:)

altu napisała:

> Jesteś nieziemska, Bebiaku!

Alez absolutnie jestem ziemska - zapewniam Cię:))

> O dalszych efektach będę informowała.
> (na parapetówę już teraz zapraszam!)
> Jak pytania się pojawią, to dam znać...

Aaaa, to zawsze bardzo proszę - jeśli coś będę potrafiła Ci wyjaśnić/rozjaśnić
to pewnie to zrobię, a na wirtualną parapetówę już czuję się zaproszona: do
jakiego miasta wyruszę w wirtualną podróż?

> Ślę buziaki i pozdrowionka,

Hm, nawet doszły:)) Ja Ci życzę odczuwania w życiu wielkich radości a tak ....
z każdego powodu:))
Pozdrowionka śle do Ciebie. B.

[krolik_1]

bebiak napisała:
>
> Alez absolutnie jestem ziemska - zapewniam Cię:))
>
Jak dla mnie również jesteś nie ziemska. Niewiele osób udziela tak
szczegółowych odpowiedzi na zadawane pytania.

Czy ja też mogę prosić o poradę?
Jeśli 2 osoby różnej płci ;-) będące parą mają odrębne kasy mieszkaniowe, które
kończą się w 2005 roku, kiedy moga wziąć ślub?
Dodam że ile Pań w USkarbowych tyle opinii :-(


Pozdrawiam i czekam z niecierpliwością na odpowiedź
Krolik_1

[bebiak]

Cześć Króliku,
strasznie Cię zawiodę i utwierdzę w moim przekonaniu, że jednak jestem
absolutnie ziemska: nie znam się na kasach mieszkaniowych zupełnie i nie umiem
Ci pomóc:(( Może załóż osobny wątek z nazwą "kasy mieszkaniowe" w tytule -
wiem, że są tutaj osoby, którym temat jest nieobcy i może coś Ci podpowiedzą?
Ubolewam nad tym, że Cię zawiodłam ale nie znam się na wielu rzeczach a jak się
nie znam to się nie wypowiadam (w myśl zasady: gorsza zła informacja niż
żadna). Pozdrawiam Cię. Cieplutko:) B.

Mam pytanie

[Gość: kasia]

Proszę mi wyjaśnić jak by wyglądało w przypadku kupna domu w ułamkach np 40% i 60%
nie wiem czy zrozumiałam ale jeżeli kupno by wyglądało w ułamkach to np narzeczony ma prawo sprzedać swoją część, wziąść kredyt na dom....? proszę mi opisać gorsze strony ;) jestem w podobnej sytuacji