zaniżona wycena mieszkania

[claudel6]

Staramy się o kredyt mieszkaniowy. Rzeczoznawca przysłany przez bank wycenił mieszkanie, które ma być zabezpieczeniem kredytu o 2 tys. z metra mniej niż wynoszą średnie ceny mieszkań 4-pokojowych w tej dzielnicy w ostatnich miesiącach.
W internecie jest wystawionych na sprzedaż kilka mieszkań z tego osiedla i ceny ofertowe są o 2-2,5 tys. /m wyższe niż ta, którą przedstawił rzeczoznawca.
Rozumiem, ze rzeczoznawcy wyceniają nieruchomości ostrożnie, no ale na boga! nie 2 tys. za metr mniej niż jest na ryku!
Zaznaczam, że mieszkanie nie jest niz dewastowane ani zniszczone, ot wymaga odświeżenia. Nie znajduje się w jakiejs zdelezowanej kamienicy ani podejrzanej dzielnicy (ogrodzone zielone osiedle z lat 90-tych), nie jest w osiedlu z wielkiej płyty.
Chciałabym wiedzieć, czy rzeczoznawcy odpowiadają zawodowo przed jakims ciałem - jakąś izbą, stowarzyszeniem, gdzie można na nich złożyć skargę za nierzetelnośc wyceny i działanie na korzyść jednej ze stron.

[bezpocztyonline]

claudel6 napisała:

> ceny ofertowe są o 2-2,5 tys. /m wyższe niż ta, którą przedstawił rzeczoznawca.

Rzeczoznawca nie wycenia na podstawie wyszukiwarki internetowej, tylko na podstawie cen z aktów notarialnych, do których on ma dostęp prawnie zagwarantowany i niczym nieograniczony, a ty dostępu nie będziesz mieć nigdy.

Ogłoszenia z internetu mają to do siebie, że odzwierciedlają marzenia sprzedającego, a nie autentyczną zawartą transakcję.

Rzeczoznawca w swojej wycenie podaje zawsze (pod koniec wyceny najczęściej), na jakich transakcjach się oparł: adres, powierzchnia, ilość pokoi, inne parametry, cena. Takie zestawienie powinno tam być. Przynajmniej kilka transakcji z ostatniego okresu.

[andrzej.sawa]

Jest jednak problem dla kogo pracuje rzeczoznawca.Nie ulegajmy złudzeniom,że rzeczoznawca jest w 100 % obiektywny.Zatrudniony przez bank zaniża,przez gminę przy sprzedaży komunalnego zawyża /znam konkretne przykłady/.Jeżeli mamy wrażenie,że jest zbyt duża różnica,to trzeba niestety kontrwyceny.

[Gość: vvv]

Sądzisz że bank taką kontrwycenę uwzględni?

[andrzej.sawa]

Chyba nie musi,ale podobno warto pogadać.Nie mówię,że się uda,ale jeżeli uważasz,że wycena jest mocno zaniżona,to trzeba pójść i pogadać.Jak nie pogadasz,to na pewno stracisz szansę.Co powtarzam nie oznacza,że po rozmowie zyskasz.

[claudel6]

Na pewno nie. I nie potrzebuję kontrwyceny dla banku, bo bank nie po to wynajmuje sobie takich „zaufanych” rzeczoznawców, żeby potem uwzględniać obce wyceny. Nie oszukujmy się, silniejszy na rynku (czyli bank) dyktuje warunki.
Potrzebuję informacji, czy mogę gdzieś złożyć skargę na tego konkretnego rzeczoznawcę. Nie jest to czasem zawód zaufania publicznego?

[andrzej.sawa]

Być może jedyne firmy,to UOKiK i Nadzór Bankowy,a;e nie wiem czy i jak można to wyegzekwować.

[claudel6]

Jest coś takiego jak statystyki cen ofertowych i cen transakcyjnych dostępne w internecie. Obserwuję rynek nieruchomosći w moim miescie od roku i orientuję się w tych statystykach – ceny transkacyjne są srednio 5% niższe od cen ofertowych. Przyjmując nawet te minus 5% nadal to nie będzie róznica 2 ,5 tys., którą zastosował rzeczoznawca.
Nie wątpię, ze znajdą się tu rzeczoznawcy, którzy będą bronic kolegi, ale ja nie pytałam, czy wycena była prawidłowa – pytałam, czy rzeczoznawcy odpowiadają przed jakims ciałem kontrolnym. Niech to ciało zdecyduje, czy ta wycena była uczciwa.

[claudel6]

Acha, mojej oceny nie opieram na podstawie kilku ofert sprzedaży – to są jedynie przykłady – WSZYSTKIE oferty sprzedazy mieszkań na tym konkretnym małym osiedlu, jakie są w internecie wystawione są o 2-2,5 tys. wyższe niż wycena.
Moją opinię opieram na dostępnych oficjalnych statystykach ceny mieszkań 4-pokojowych na rynku wtórnym w tej dzielnicy w ostatnich miesiącach (ostatnie dane kwiecień 2012). Chodzi o ceny transakcyjne, nie ofertowe. Ta średnia cena wynosi ponad 8 tys. Rzeczoznawca wycenił mieszkanie na 5,9 tys. z m.

[bezpocztyonline]

claudel6 napisała:

> Chodzi o ceny transakcyjne, nie ofertowe.

???
Na podstawie aktów notarialnych? I one są publicznie dostępne?

> Ta średnia cena wynosi ponad 8 tys. Rzeczoznawca wycenił mieszkanie na 5,9 tys. z m.

Rzeczoznawca nie wycenia na podstawie średnich cen transakcji za ostatni rok.
Przyjmuje transakcje za kwartał poprzedzający opracowanie wyceny (tylko).
A tendencja jest spadkowa. Cały czas.

Ponadto trzeba by było zadać pytanie o piętro. Jeśli jest to parter, to trzeba koniecznie przewidzieć niższą cenę, także, jeśli jest to np. ostatnie piętro. A zwłaszcza bez windy.
Jest jednostronne czy dwustronne?

Skargę na rzeczoznawcę można złożyć:

www.transport.gov.pl/2-48231ae2eb262.htm
Powtórzę pytanie: czy rzeczoznawca podał w wycenie konkretne przykłady transakcji, na których się oparł?

[lwi2]

Być może wartość Twojego mieszkania jest jednak niższa niż uważasz. Jak jest dużo ofert, a mało transakcji, to rzeczoznawca powinien skorygować cenę w dół, takie są zasady (że duża podaż, a mały popyt), może to ten przypadek?
Czy poniosłaś jakąś stratę przez tę wycenę?
Możesz zawsze zamówić własną i pójść do innego banku.

[Gość: zenek]

wycena lokali przez rzeczoznawców na podstawie cen z aktów notarialnych to jedna wielka ściema,
na podstawie aktu notarialnego rzeczoznawca może ustalić jedynie wielkość mieszkania, ilość i rodzaj pomieszczeń oraz cenę sprzedaży.
w aktach notarialnych nie podaje się przecież takich cech jak stan techniczny lokalu, wyposażenie, rozkład, itp. które maja istotny wpływ na wartość lokalu a żaden rzeczoznawca nie ma możliwości sprawdzenia jakie były cechy lokalu będącego przedmiotem umowy sprzedaży i jak cechy tamtego lokalu maja się do cech lokalu wycenianego.
na dodatek do wyceny ( metodą porównawczą ) można celowo dobrać takie transakcje, których ceny pozwolą na uzyskanie z góry założonego wyniku.
wycena robiona na zamówienie strony, która ma interes w ustaleniu określonego poziomu wartości jest obarczona prawdopodobieństwem celowego zaniżenia bądź zawyżenia wartości wycenianego lokalu

[andrzej.sawa]

Jest to tak jak w starym dowcipie:

2 razy 2 = ?

A ile ma być?