Zakup domu a kredyt rodzina na swoim

[Gość: Załamana]

Planuję zakup domu od kobiety która ma 12,6 arów działki. na działce stoją 2 domy i 1 budynek godpodarczy. Cena naprawdę przystępna i jest problem. Geodeta nie bardzo ma jak wydzielić 2 działki ponieważ domy stoją blisko siebie( brak przepisowych 4m odstępu między domami). Ja chcę kupić dom z częścią działki( wydzieloną bo tego wymaga bank natomiast drugą część działki z drugim małym domkiem i domkiem godpodarczym otrzymam w darowiżnie od tej Pani za dożywocie...I jest problem. Muszę wziąć kredyt rodzina na swoim, bank żąda wydzielenia działki z domem ponieważ tam będzie ustanowiona hipoteka a tego podziału nie ma jak zrobić. Kobietka całości mi nie sprzeda bez zabezpieczenia sobie dożywocia. Jak kupię z dożywociem to działka ma obciążenie i nie otrzymam kredytu. Zależy mi na tym domku.Co robić?

Zmień geodetę

[bezpocztyonline]

Gość portalu: Załamana napisał(a):

> Geodeta nie bardzo ma jak wydzielić 2 działki ponieważ domy stoją blisko siebie( brak prz
> episowych 4m odstępu między domami).

Zmień geodetę.

Przepisy dopuszczają też mniejsze odległości (1,5 m od granicy działki i mniej, a nawet w ostrej granicy), jeśli na sąsiedniej działce budynek stoi również w tak samo bliskiej odległości od granicy (inaczej nie można byłoby stawiać bliźniaków czy szeregówek).

[Gość: załamana]

Proszę pomóż jeśli potrfisz. geodeta wydzielił ale urząd urbanistyki twierdzi że muszą być 3m lub 4m odległości. Jakimi przepisami mogę się podeprzeć?

[bezpocztyonline]

Gość portalu: załamana napisał(a):

> Proszę pomóż jeśli potrfisz. geodeta wydzielił ale urząd urbanistyki twierdzi ż
> e muszą być 3m lub 4m odległości. Jakimi przepisami mogę się podeprzeć?

isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20020750690+2011%2403%2421&min=1
"§ 12. 1. Przy usytuowaniu budynku na działce budowlanej powinny być zachowane odległości między budynkami i urządzeniami terenowymi oraz odległości budynku i urządzeń terenowych od granic działki i od zabudowy na sąsiednich działkach budowlanych, określone w rozporządzeniu, a także w przepisach odrębnych, w tym higienicznosanitarnych, o bezpieczeństwie i higienie pracy, o ochronie przeciwpożarowej oraz o drogach publicznych.
2. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej nie ustala się wymagań w zakresie zachowania odległości między budynkami w granicach jednej działki budowlanej, z zastrzeżeniem przepisów, o których mowa w ust. 1 oraz § 13, 23, 60 i 273.

6. Budynek może być usytuowany ścianą zewnętrzną bez otworów bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, z zastrzeżeniem ust. 10 oraz § 271 ust. 12 pkt 1, jeżeli:
1) wynika to z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź
2) na sąsiedniej działce istnieje już budynek ze ścianą usytuowaną bezpośrednio przy tej granicy, a wznoszony budynek będzie:
a) przylegał do istniejącego całą długością swojej ściany,
b) miał w pasie o szerokości 3 m, przyległym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy, nie większe niż w budynku istniejącym na sąsiedniej działce.

7. Dopuszcza się sytuowanie budynku, z zastrzeżeniem § 271 ust. 12 pkt 1, w odległości mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, jeżeli:
1) wynika to z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź
2) ściana zewnętrzna bez otworów budynku wznoszonego będzie usytuowana w odległości nie mniejszej od granicy z sąsiednią działką niż najbardziej do granicy zbliżony punkt ściany zewnętrznej budynku istniejącego, znajdującej się w odległości mniejszej niż 3 m, a wznoszony budynek będzie:
a) usytuowany w prostopadłym do granicy pasie terenu, o szerokości wyznaczonej przez część
budynku istniejącego, położoną w odległości do 3 m od granicy,
b) miał wysokość nie większą niż ma budynek istniejący w odległości do 3 m od granicy."

To tak na szybko.

Jest jeszcze jedna kwestia: Podział działki musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a ten gminy sobie mogą ustalać dowolnie.
Przepisy ogólnopolskie tu wtedy nic nie pomogą.
Czy ktoś sprawdzał w gminie, jak wygląda miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu i co mówi o podziale działek?

Gdyby nie ten kredyt to raczej bym zalecała sytuację odwrotną:
Kupić udział w całości (procentowo odpowiedni, do metrażu, jaki ma Pani zamiar uzyskać), następnie posłużyć się propozycją godety, ale do zniesienia współwłasności poprzez podział, wtedy już taki podział uzyskać łatwiej, niż gdyby dzielić sobie, gdy nie ma żądania zniesienia współwłasności.

Może sprawdzi Pani, w gminie osobiście, co się da uzyskać i skontaktuje się Pani ze swoim geodetą?

[Gość: Załamana]

Nadal czarna magia dla mnie ale przynajmniej mam się czym podeprzeć. Dziękuję za informację. Za tydzień wraca kierowniczka wydziału urbanistyki i planowania przestrzennego to będę wiedziała na czym stoję. Dam znać co wyszło.

[bezpocztyonline]

No w każdym bądź razie, jeśli pomiędzy budynkami jest 3 metry albo jeśli oba budynki są złączone jedną wspólną ścianą, to urząd to powinien uznać.
Warto też skontaktować się z geodetą i powiadomić go o problemie. Nie jako reklamację, tylko jako informację.

Na jakiejś podstawie podzielił, jak podzielił, geodeci przepisy znają i chyba nie był to jego pierwszy podział w życiu.

Wprawdzie bywa i tak, że geodeta ma obiekcje, ale na żądanie inwestora rysuje, jak inwestor by sobie chciał, tyle, że wtedy zawsze inwestora uprzedza, że to może nie wyjść, bo...

Jeśli uprzedzał, to po prostu trzeba przyjąć do wiadomości, że geodeta rację miał i obiekcje słuszne, jeśli nie uprzedzał, to urzędnik/-czka może się mylić.

Co do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: może on regulować np. że na terenie zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej oznaczonej na planie symbolem... (numer jedno- lub dwucyfrowy) MN działki nowowydzielane muszą mieć co najmniej powierzchnię ... (800 na przykład, albo 1200) metrów kwadratowych albo szerokość frontu wynoszącą co najmniej .... (20 na przykład, albo 32) metrów.

W sytuacji, gdy Państwo dzielicie działkę wewnątrz ogrodu odrysowując dom, to łatwo takich wymogów nie spełnić, zwłaszcza, że te nowo wymagane wielkości działek z reguły znacznie przekraczają wielkości działek już istniejących i zabudowanych na danym terenie.
W takiej sytuacji, jeśli planowany podział jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie można uzyskać na niego zgody.

Ale: jeśli podział działki następuje w wyniku zniesienia współwłasności, to nie musi on być zgodny z wymogami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (to wynika z Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Dlatego zasugerowałam nabycie udziału w całości a potem zniesienie współwłasności.

Minus takiego rozwiązania: może on być niewykonalny przy kredycie Rodzina na swoim.

Chyba, żeby wydzielić w domu samodzielny lokal mieszkalny (uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu), ustanowić odrębną własność lokalu wraz z przynależnym do niego udziałem w gruncie i na zakup tego lokalu brać kredyt.

Sęk w tym, że łatwo w takiej sytuacji znów przekroczyć limit powierzchni (bo inna jest dopuszczalna powierzchnia dla mieszkania, a inna dla domu), a pewnie i ceny (z podobnych przyczyn).

Na razie jednak pogadać z geodetą. Przypomnieć mu sprawę i poprosić o poradę.

Jeśli chodzi o gminę: jeśli nie potrafi Pani czytać planów miejscowych, proszę wziąć ze sobą konsultanta: albo tego geodetę (byłoby najlepiej) albo kogoś innego, kto się na tym zna.
Może być to projektant (też dobrze, ale nie tak dobrze, jak geodeta w tym przypadku) albo pośrednik w obrocie nieruchomościami (ten nie ma uprawnień, by cokolwiek projektować, ale powinien umieć odczytać plan i nawet ponegocjować z urzędem w sprawie dopuszczalnego podziału w takiej szczególnej sytuacji. Gminy dopuszczają czasem w planie miejscowym odstępstwo od określonych przez siebie limitów).