Jak przygotowac sie do sprzedazy nieruchomosci????

[bzubza]

Chce sie przygotowac do sprzedazy domku /z dwoma budynkami gospodarczymi i
dzialka/, ale nie bardzo wiem gdzie szukac wzorow umow (np. wzory umow
sprzedazy aut sa ogolnie dostepne). Czy takie wzory umow gdzies sa, czy
takowe sporzadza juz tylko notariusz? Na co zwrocic uwage w takiej
umowie/sprzedazy, jak sie zabezpieczyc, zeby tranzakcja byla bezpieczna, a
pieniadze znalazly sie na moim koncie?? Bardzo dziekuje za pomoc!!!

[bebiak]

Cześć Bzubzo,

bzubza napisała:

> Chce sie przygotowac do sprzedazy domku /z dwoma budynkami gospodarczymi i
> dzialka/, ale nie bardzo wiem gdzie szukac wzorow umow (np. wzory umow
> sprzedazy aut sa ogolnie dostepne). Czy takie wzory umow gdzies sa, czy
> takowe sporzadza juz tylko notariusz?

Umowy sprzedaży nieruchomości sporządza notariusz (i tylko notariusz) i tu od
razu dodam: umowa taka zawarta w każdej innej formie aniżeli akt notarialny nie
jest ważna.
Ty zbierasz dokumenty (wiesz jakie??), ustalasz warunki ze swoim nabywcą (typu:
jaka cena, jak płatna, kiedy wydanie, kto ponosi koszty itp.), i idziecie do
kancelarii celem zamówienia takiej umowy z podaniem warunków, które
ustaliliście. Notariusz przygotuje Wam umowę i na uzgodniony termin
przyjdziecie już wszyscy celem zawarcia umowy (do zamówienia wszyscy nie są
niezbędni)

>Na co zwrocic uwage w takiej umowie/sprzedazy, jak sie zabezpieczyc, zeby
>tranzakcja byla bezpieczna, a pieniadze znalazly sie na moim koncie??

Dla Ciebie jako sprzedającej istotna będzie jedna kwestia: właśnie pieniądze. I
tu z reguły pojawia się problem bo interesy stron są rozbieżne najczęściej: w
Twoim interesie leży abyś pieniądze dostała przed zawarciem umowy (to ma
miejsce jak strony i notariusz podpiszą a pamiętaj, że akt notarialny przenosi
własność na nabywcę), z kolei nabywca nie zawsze ma ochotę wpłacać pieniądze
przed aktem bo jakąż ma gwarancję, że umowę podpiszesz. Mniejszy problem
istnieje wtedy kiedy macie zawartą umowę przedwstępną ale tylko w formie aktu
notarialnego, przy czym kiedy takiej umowy nie ma (a niechętnie się ją zawiera
bo podwyższa koszty całej transakcji) powstaje faktycznie problem i ktoś musi
ustąpić. Jeśli nikt nie ustąpi a nadal macie ochotę doprowadzić do umowy to w
zasadzie chyba pozostaje jedynie wpłacenie przez nabywcę pieniędzy do depozytu
notariusza (notariusz przyjmuje takie depozyty) z postanowieniem, że notariusz
wypłaci te pieniądze sprzedającemu po zawarciu umowy sprzedaży a jak do niej
nie dojdzie w zakreślonym terminie - notariusz zwróci pieniądze wpłacającemu.
Niestety, przyjęcie pieniędzy do depozytu też jest dodatkowo płatne: notariusz
ma prawo pobrać połowę taksy (co przy kwocie np. 200.000,-zł daje kwotę 855,-zł
+ 22% VAT-u).
Tak jak wyżej napisałam wygląda sytuacja w przypadku, kiedy nabywca płaci cenę
swoimi pieniędzmi. Nieco inaczej w przypadku, kiedy posiłkuje się kredytem (co
obecnie nader często się spotyka).
Tu powstaje niestety problem dla sprzedającego, bo banki w większości
przypadków wypłacają kredyt po zawarciu umowy sprzedaży, czyli kiedy
sprzedający przestaje już być właścicielem. I nie ma tutaj możliwości
postanowienia np. takiego (często oczekiwane ale niemożliwe!), że własność
przejdzie jak wpłyną pieniądze - to byłaby umowa nieważna, bo nie można
przenieść własności nieruchomości pod warunkiem. W przypadku spotkania takiego
nabywcy z kredytem w Twoim interesie leży, aby umowa kredytowa została
podpisana przed umową sprzedaży, żeby wynikało z niej iż kredyt jest
przeznaczony na ten konkretny cel (nabycie tej nieruchomości) i zostanie
wypłacony przez bank na Twój rachunek, a nadto aby na tyle na ile się to uda
ustalić czy zostały spełnione wszystkie warunki uzależniające wypłatę kredytu.
Zawsze są takie warunki ustalone w umowie kredytowej a od ich spełnienia zależy
czy kredyt bank wypłaci czy nie. Sama tutaj nic nie ustalisz ale nie widzę
specjalnych przeszkód w pójściu razem z nabywcą do banku i w jego obecności tam
to ustalić. Niezależnie od tego w takim przypadku możesz się powstrzymać z
wydaniem nieruchomości nabywcy - winno być to w umowie sprzedaży postanowione.
I oczywiście dla obu stron egzekucja z art. 777 Kpc: Twoja co do wydania
nieruchomości, nabywcy - co do zapłacenia reszty ceny o ile bank by nie
wypłacił.
Wierząc, że w miarę to dla Ciebie jasne - pozdrawiam Cię serdecznie (jak coś
niezbyt jasne to się upomnij oczywiście). B.