Umowa przedwstępna w formie aktu not

[arcio7]

No właśnie jaka jest różnica między zawarciem umowy przedwstępnej w formie
zwykłej umowy , a w formie aktu not. Co daje mi podpisanie aktu? Czy to
kosztuje tak jak zwykły akt?
Z góry dziękuję za odpowiedzi
pzdr
a

[ewuszka1]

Na pewno - a wiem to z doswiadczenia - jesli podpiszesz umowe przedwstepna w
formie aktu notarialnego, to przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego bank
przeswietli umowe na lewo i prawo. Ja tez podpisalam umowe przedwstepna u
notariusza, bo wydawalo mi sie, ze jak bank zobaczy taki papier, to od razu
przyzna mi kredyt. Nic bardziej mylnego - pani w banku powiedziala mi, ze taka
umowa jest bardzo dokladnie analizowana przez bank, a sam bank obejmie hipoteka
prawie wszystko (u mnie chcieli nawet hipoteke na kawalek gruntu - plac zabaw).
Gdybym dala swistek z krotka informacja, ze kupuje mieszkanie, to kredyt
dostalabym od reki. A tak byly nerwy, bo dopiero dzien przed podpisaniem
ostatecznego aktu bank dal mi pozytywna odpowiedz.

[arcio7]

Dzieki za odpowiedz. Ale chodziło mi raczej o jakiekolwiek zabezpieczenie w
przypadku gdyby dev co s wywinął, albo sam wywinął stópki?
pzdr
a

[bebiak]

Witaj Arcio,
ostatnio komuś tutaj wyjaśniałam skutki zawarcia każdej z możliwych umów z
developerem i Ci to tutaj przytaszczyłam (cytuję siebie - cytuję bo dłuuuugie):

"Postaram się wyjaśnić Ci różnice w skutkach umów, które w ogóle możesz
zawrzeć, a zawrzeć możesz:
1. przedwstępną pisemną;
2. przedwstępną w formie aktu notarialnego (ze skutkiem z art. 390.1 kc)
3. zobowiązującą w trybie art. 9 ustawy o własności lokali (akt notarialny).
Tylko umowy wymienione przeze mnie w pkt. 2 i 3 dają Ci roszczenia do
nieruchomości - umowa z pkt. 1 ma tylko skutek odszkodowawczy i jeśli ją
zawrzesz nie masz żadnych prawnych możliwości przymuszenia developera do
sprzedaży Ci lokalu.
Dla zawarcia umowy, która wymieniłam w pkt. 2 nie muszą być spełnione żadne
warunki, jak też nie musi być w niej zawarty wniosek do sądu o wpis Twoich
roszczeń do księgi wieczystej (może być ale nie musi). W tej umowie
zobowiązujecie się do zawarcia drugiej umowy (przyrzeczonej), mocą której
developer sprzeda Ci ten dany lokal. Jeśli lokal zostanie wybudowany a
developer z jakichś przyczyn będzie się uchylał od zawarcia umowy
przyrzeczonej możesz wnieść do sądu i ten (najkrócej rzecz ujmując) przeniesie
własność na Ciebie. Moim zdaniem natomiast jeżeli lokalu developer nie wybuduje
to ta umowa niewiele Ci da (poza roszczeniem odszkodowawczym) bo jak nie będzie
przedmiotu to i sąd nie przeniesie jego własności.
Umowa wymieniona w pkt. 3 jest wg mnie (ale to moje zdanie) umową najsilniejszą
z tych, które mamy do wyboru. Dla jej zawarcia jednak muszą być spełnione pewne
warunki:
1. developer musi być właścicielem/wieczystym użytkownikiem gruntu;
2. developer musi mieć pozwolenie na budowę;
3. roszczenia z tej umowy muszą być wpisane do księgi wieczystej.
Ta umowa ma ten skutek, że kiedy developer zaprzestanie budowy Ty możesz wnosić
o wykonawcę zastępczego, który na koszt developera dokończy budowę. Dla sensu
niejako tej umowy najlepszym rozwiązaniem jest takie ustalenie z developerem
harmonogramu płatności, który mówi, że płacisz poszczególne raty nie do
konkretnej daty tylko za konkretny postęp budowy. Rozumiesz mnie tutaj? Nie
bezwarunkowo do dnia X ale np. w trzy dni po zakończeniu budowy I-szego piętra
itd.
Z taksą notarialną przy umowie przedwstępnej jest problem w tym sensie, że
notariusz ma prawo pobrać przy niej 100% taksy + VAT i potem, przy drugiej
umowie - tak samo.
Nieco skomplikowana jest sytuacja jeśli chodzi o taksę notarialną przy tej
umowie zobowiązującej w trybie art. 9 ustawy o własności lokali. Jest jeden z
przepisów w rozporządzeniu, który nakazuje pobranie przy zobowiązującej 50%
Taksy + VAT i potem również 50% + VAT. Wiem też, że nie wszyscy notariusze tak
rozumieją ten przepis, uznając, że w tym przepisie nie o takie zobowiązujące
ustawodawcy chodziło, stąd rozbieżność w praktyce), ale są i takie kancelarie,
które tu pobierają 50/50."

Koniec cytowania:)
Znasz już zatem moje stanowisko w kwestii umowy z developerem.
Spokojnie się zapoznaj z tym co Ci wyżej napisałam - w przypadku jakichś
wątpliwości oczywiście się odezwij.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

Serdeczne dzięki :-)))))

[arcio7]

No jestem pod WIELKIM wrażeniem odpowiedzi. Jak narazie wszystko jasne i
klarowne. Jeszcze raz bardzo dziękuję. Oby wiecej takich ekspertóe ( na forum
komputer, też znalazłem jednego "piecyka", który zawsze profesjonalnie pomoże)
:-))))))))
Pozdrawiam
Arcio

przyrzeczenie

[wera50]

Droga Pani Bebiak!
o którą umowę w formie aktu notarialnego chodzi, jeżeli deweloper w swojej
ofercie pisze "akty notarialne przyrzeczenia przeniesienia własności".
Pozdrawiam ciepło

[bebiak]

Witaj Wero,

wera50 napisała:

> Droga Pani Bebiak!
> o którą umowę w formie aktu notarialnego chodzi, jeżeli deweloper w swojej
> ofercie pisze "akty notarialne przyrzeczenia przeniesienia własności".

Nie mam pojęcia Wero, naprawdę nie wiem i muszę Ci napisać, że nie cierpię
nieprecyzyjnych określeń. Nie ma czego takiego jak "sztywny druk" umowy
developerskiej stąd ja na Twoim miejscu prosiłabym o sprecyzowanie od razu w
tej umowie:
- albo umowa przedwstępna ze skutkiem określonym w art. 390 kc
- albo umowa zobowiązująca w trybie art. 9 ustawy o własności lokali.
I niech Ci przypadkiem developer nie mówi, że ma taki druk, bo "taki druk"
należy dostosować do konkretnej umowy zawieranej pomiędzy konkretnymi osobami
(to ma być konkretna i precyzyjna umowa).
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[wera50]

Dziękuję bardzo za odpowiedź.

Pozdrawiam ciepło

Umowa przedwstępna w formie aktu not

[kuc_jac]

Witam
zamierzam za kilka dni podpisać umowę z developerem. Obecnie prace na budowie
to ok 50% wykonania. Planowane oddanie osiedla to czerwiec 2005 z mozliwoscią
przesuniecia do 2006. Developer ma skredytowane 100% wartości budowy. Developer
jest włąscicielem gruntu, pozwolenie na budowę jest.
Zatem w jakiej formie najkorzystniej i najbezpieczniej bedzie mi podpisać umowę
wstepną?
Dziękuję i pozdrawiam

[kuc_jac]

Oj coś mi przeskoczyło. Przesunięcie oddania oczywiście nie do 2006 tylko do
września 2005 czyli o ok. 3 misiące.
Pozdrawiam

[an_ni]

wydaje mi sie ze to zalezy czy jest wiarygodny czy nie, jesli tak to wystarczy
pisemna przedwstepna z wynegocjowanymi ratami wg postepow budowy

[kuc_jac]

Hm, wydaje się być wiarygodny. 100% budowy jest kredytowane przez bank, ale
życie jest tylko życiem. Muszę się dowiedziec jaki to byłby koszt dla
mieszkania 64m2
Pozdrawiam

[bebiak]

Witam Was serdecznie,
mnie jest bardzo trudno odpowiedzieć na pytanie: "Co najlepiej". W jednym z
postów tutaj w tym wątku wskazałam Wam możliwości i tak naprawdę już z tego
postu wynika niejako moje zdanie. Mnóstwo ludzi zawiera umowy pisemne i jakoś
je potem realizuje, prawda? Nie mogę namawiać na umowę w formie aktu wiedząc,
że ta najczęściej podwyższa Wam koszty. Sytuacja dla mnie bardzo niezręczna.

Mogę jedynie napisać zupełnie prywatnie jako Bebiak a nie ekspert, że ja nikomu
i nigdy (czy to developerowi czy z rynku wtórnego) nie dałabym nawet złotówki
bez umowy w formie aktu notarialnego - no, ale ja jestem skrzywiona zawodowo i
mam tego świadomość, a ponadto dla mnie nie ma wiarygodnego badź mniej
wiarygodnego developera bo jedna chybiona inwestycja czy jakieś
przeinwestowanie i już problem choć dotąd było dobrze. Podkreślam: to moje
prywatne zdanie.

Kuc, podaj wartość tego Twojego lokalu (metraż mi nic nie mówi) a policzę Ci
ewentualne koszty (gdybyś decydował się na formę aktu).
Pozdrawiam Was serdecznie. B.

[kuc_jac]

Witam ponownie
cóż, sprytnie ukryta sentencja, ale bądź co bądź złota

"że ja nikomu i nigdy (czy to developerowi czy z rynku wtórnego) nie dałabym
nawet złotówki bez umowy w formie aktu notarialnego"
i o to mi chodziło :-))

Wartość mojego lokalu to ok 230 tyś, umówiłem się z developerem, że w tym
tygodniu wpłacam mu pierwszą ratę w wys. 45 tys a akt podpisujemy w styczniu
(moja zona nie ma mozliwosci sie stawic inaczej). Moje ustepstwo jest takie ze
robimy to u notarisza wskazanego przez developera, koty ciagnie wszystkie ich
sprawy. Koszt to ok. 2500zl tyle, ze nie wiem czy potem mi to odejma od ceny
konocwego wpisu.
Pozdrawiam

[bebiak]

Witaj Jacku,

kuc_jac napisał:

> cóż, sprytnie ukryta sentencja, ale bądź co bądź złota
> "że ja nikomu i nigdy (czy to developerowi czy z rynku wtórnego) nie dałabym
> nawet złotówki bez umowy w formie aktu notarialnego"
> i o to mi chodziło :-))

Pamiętasz oczywiście, że to moje prywatne zdanie? To też napisałam - i jeszcze
to, że jestem skrzywiona zawodowo?

> Wartość mojego lokalu to ok 230 tyś, umówiłem się z developerem, że w tym
> tygodniu wpłacam mu pierwszą ratę w wys. 45 tys a akt podpisujemy w styczniu
> (moja zona nie ma mozliwosci sie stawic inaczej). Moje ustepstwo jest takie
>ze robimy to u notarisza wskazanego przez developera, koty ciagnie wszystkie
>ich sprawy. Koszt to ok. 2500zl (...)

Pełna taksa od kwoty 230.000,-zł to 1.860,-zł + VAT 22% tj. 409,20, plus wypisy

> tyle, ze nie wiem czy potem mi to odejma od ceny konocwego wpisu.

Zapytaj od razu notariusza jaką stosuje praktykę a ta jest tutaj niejednolita i
zależy od danego notariusza. Zdarza sie (sama widuję), że przy dwóch umowach
notariusze pobierają 100%/50%, albo 50%/100% albo jeszcze inaczej, ale mają
prawo przy umowie przedwstępnej pobrać i 100%/100%. Nie ma niczego złego w
zapytaniu, choćby telefonicznym, tym bardziej, że rzeczywiście jak obserwuję
developerzy mają zwyczaj znoszenia dokumentów do danej inwestycji do jednego
notariusza i ten prowadzi im tę inwestycję od początku do końca.
Pozdrawiam Cię serdecznie i powodzenia w ewentualnych negocjacjach życzę:) B.

[kuc_jac]

bebiak napisała:

> Pamiętasz oczywiście, że to moje prywatne zdanie? To też napisałam - i
jeszcze to, że jestem skrzywiona zawodowo?

Tak, tak pamiętam i pamiętam również , że żyjemy w kraju , który nazywa się
Polska....
Resztę będę negocjował z notariuszem, bo faktycznie cała inwestycja jest
prowadzona u tego samego.
Pozdrawiam i dziękuję za naprawdę fachowe i użyteczne informację

Umowa przedwstępna w formie aktu not - p. Bebiak

[kuc_jac]

Witam ponownie i znów proszę o pomoc ;-)
Otóż developer zaproponował mi w umowie, że będzie zarządzał osiedlem do końca
2008r i będzie z tego tytułu pobierał opłaty.Ok. Szkopuł w tym, że część ludzi
ma już podpisane wczesniej umowy i jest tam zapis, że zarządzanie przez
developera będzie trwało do końca 2006. Z tego co wiem, to oczywiście nie będą
chcieli się zgodzić na zarządzanie do 2008, więc powstanie pewnego rodzaju
paradoks. Zapytany developer jak chce ten problem rozwiązać powiedział, że
będzie aneksował umowy i jest w stanie zmusić do tego te osoby, które mają
zapis z 2006 rokiem. Hm trochę nieładnie z jego strony, ale rozumiem , że aby
ich do tego zmusić, odmówi im np sprzedaży mieszkania... czyli może się
wydarzyć hipotetyczna sytuacja, o której już Pani pisała, że developer nie chce
sprzedać zapłaconego mieszkania. Ale do czego zmierzam. Otóż w umowie
przyrzeczenia mam wpisaną kwotę 3190 zł za m2 i jest tam zapis, że o ile nie
zmieni się inflacja powyżej 10% to jest to wartość stała. Natomiast patrząc na
to co chce zrobić developer ze zmianą już podpisanych umów może sie zdarzyć
taka sytuacja, że wymysli sobie zmianę ceny i zażąda ode mnie np kupienia
mieszkania w cenie 3500 za m2. A jak się nie zgodzę to rozwiązujemy umowę i do
widzenia. Oddaje mi pieniądze za 6 miesięcy i cześć. Czy zatem umowa
zobowiązująca w formie aktu not. obroni mnie przed takim krokiem z jego strony?
Tzn żadne zapisy nie będa mogły być zmienione?
Pozdrawiam

[bebiak]

Witaj Jacku,

kuc_jac napisał:

> Witam ponownie i znów proszę o pomoc ;-)
> Otóż developer zaproponował mi w umowie, że będzie zarządzał osiedlem do
>końca 2008r i będzie z tego tytułu pobierał opłaty.Ok. Szkopuł w tym, że część
>ludzi ma już podpisane wczesniej umowy i jest tam zapis, że zarządzanie przez
> developera będzie trwało do końca 2006. Z tego co wiem, to oczywiście nie
>będą chcieli się zgodzić na zarządzanie do 2008, więc powstanie pewnego
>rodzaju paradoks. Zapytany developer jak chce ten problem rozwiązać
>powiedział, że będzie aneksował umowy i jest w stanie zmusić do tego te osoby,
>które mają zapis z 2006 rokiem. Hm trochę nieładnie z jego strony, ale
>rozumiem , że aby ich do tego zmusić, odmówi im np sprzedaży mieszkania...
>czyli może się wydarzyć hipotetyczna sytuacja, o której już Pani pisała, że
>developer nie chce sprzedać zapłaconego mieszkania. Ale do czego zmierzam.
>Otóż w umowie przyrzeczenia mam wpisaną kwotę 3190 zł za m2 i jest tam zapis,
>że o ile nie zmieni się inflacja powyżej 10% to jest to wartość stała.
>Natomiast patrząc na to co chce zrobić developer ze zmianą już podpisanych
>umów może sie zdarzyć taka sytuacja, że wymysli sobie zmianę ceny i zażąda ode
>mnie np kupienia mieszkania w cenie 3500 za m2. A jak się nie zgodzę to
>rozwiązujemy umowę i do widzenia. Oddaje mi pieniądze za 6 miesięcy i cześć.
>Czy zatem umowa zobowiązująca w formie aktu not. obroni mnie przed takim
>krokiem z jego strony?
> Tzn żadne zapisy nie będa mogły być zmienione?

Wg mnie tak, bo umowa w formie aktu musi być na tyle precyzyjnie skonstruowana,
że w przypadku kiedy doszłoby do jej realizacji przed sądem to sąd z niej musi
wywodzić na jakich warunkach zgodziliście się zawrzeć umowę sprzedaży. To w
umowie przedwstępnej czy umowie zobowiązującej już określacie na jakich
warunkach w tym finansowych nastąpi sprzedaż. Te warunki jako Wasze przecież
wspólnie możecie sobie zmieniać dowolnie - ale tylko wspólnie a nie
jednostronnie. Oczywiście zdarza się, że w takiej umowie określacie kiedy cena
może ulec zmianie i o ile - to również dopuszczalne skoro jak ostrony się na to
godzicie i w przypadku zajścia tego przypadku obowiązywać będzie inna cena.

Przy negocjowaniu warunków umowy z developerem bądź ostrożny bo nie da się
ukryć (o tym szeroko przecież można czytać na forach), że developer jest tu co
do zasady stroną silniejszą i to bardziej on narzuca warunki a nie Ty jako
przyszły nabywca stąd ta równowaga stron nie jest tutaj chyba zachowana (a
forumowicze na to się skarżą właśnie). No cóż, takie życie.
Wierząc, że jasne dziękuję i pozdrawiam Cię cieplutko. B.

[kuc_jac]

Dziękuję za informacje. Otóż w umowie przyrzeczenia mam napisane :

"Cena 1 metra kwadratowego lokalu oraz stanowiska garażowego jest stała,
liczona w złotych polskich i nie podlega waloryzacji za wyjątkiem sytuacji
opisanej w § 9 niniejszej umowy.

§ 9.
W przypadku wzrostu inflacji rocznej powyżej 10% w trakcie realizacji
inwestycji, kwota pozostała do zapłacenia podlega waloryzacji współczynnikiem
GUS wzrostu cen robót budowlano montażowych."

Tylko obawiam się co zrobię jeśli developer jako faktycznie strona silniejsza
postawi mnie pod murem i posatnowi zmienic jednostronnie umowe i co prawda odda
pieniądze itp ,ale wymarzone M odpłynie w siną dal...
Pozdrawiam również cieplutko
Jacek

[bebiak]

Witaj Jacku,
z tego co piszesz wynika, że to nie będzie jednostronna zmiana bo Wy już dziś,
wspólnie, jako strony umowy umawiacie się (postanawiacie), że tego typu zmiana
ceny może nastąpić w takim i takim przypadku, rozumiesz mnie? I jeśli ten
przypadek będzie miał miejsce (ta inflacja, o której mowa) to zamiana ceny
zgodnie z tym postanowieniem nie jest jednostronną zmianą umowy - to już dziś
wspólnie postanowiliście.
Albo ja czegoś nie rozumiem ...:-((

Pozdrowionka i dziękuję za dziękuję. B.

[kuc_jac]

Witam,
no tak, ale dopuszczam zmianę tylko w TYM JEDNYM przypdaku, kiedy inflacja
wzrośnie powyżej 10% i będzie to poparte odp. wskąźnikami. Choidz mi o taki
przypadek kiedy developer postanowi zmienić np cenę bo tak mu się podoba i już,
a takiego scenariusza podwyżki umowa nie przewiduje.
Bo tak sprawa wygląda z zapisem u sąsiadów, że ddeveloper będzie zarządzał
osiedlem do końca 2006 i nie ma tam żadnych podpunktów, że zapis ten może być
zmieniony. Natomiast developer mówi mi, że zmini ten zapis tym ludzim, którzy
go mają, czyli de facto jednostronnie będzie chciał zmienić umowę. I teraz
jesli ktoś ma zwykła umowe przedwstepną to może się nie zgodzić na taką zmianę
a developer w odwecie może mu odmówić sprzedązy finalnej mieszkania. Mając
rozumiem umowę zobowiązującą developer już takiego prawa nie ma
Pozdrawiam i dziękuję za odp.
Jacek

Umowa przedwstępna w formie akt not - do p. BEBIAK

[kuc_jac]

Witam serdecznie,
we wtorek wybieram się za Pani radą :-) do notariusza na podpisanie umowy
zobowiązującej w trybie art. 9 ustawy o własności lokali (akt notarialny).
Chociaż prace na budowie idą pełną parą, ale jednak wolę spać spokojniej.
Z tego co mi powiedziano w kancelarii to zapłacę 0,5 taksy i potem pozostałą
połowę przy właściwym akcie. Przypomina, że odbiór mieszkania planowany jest na
3 kw. 2005 a wartość to ok. 230 tyś.
Czy oprócz podpisania powyższej umowy mam żądać jeszcze dodatkowo wpisu moich
roszczeń do księgi? Rozumiem, że to podroży sprawę. O jaką kwotę jeśli była by
Pani tak uprzejma mi orientacyjnie policzyć?
A może wystarczy jakiś zapis np. że mogę takie roszczenia wnieść bez zgody
developera (w przypadku jakby coś się zaczęło dziać).
Dziękuję i pozdrawiam
Jacek