przepisanie nieruchomości

[tomuu]

Witam
Sprawa ma się tak:
Babcia chce przepisać nieruchomość na wnuka. Włascicielem tego domu w
wiekszości jest babcia, ale sa nimi również dwie corki, ktore odziedziczyly po
zmarlym dziadku swoje udziały, wszyscy troje zgodnie i bez zadnych roszczeń
chcą w całość przepisać całość na wnuka.
Wnuk jest studentem, nie jest włascicielem żadnej nieruchomości, nie jest
również zameldowany w tym domu(jeśli stanowi to jakiś problem).
Moje pytania są następujące ile weźmie notariusz? ile wyniesie podatek? i czy
sa jeszcze jakies opłaty? czy wnuk ma szanse na jakies ulgi z podatku??,
wartość domu to ok 120tyś zł. no i czy tych 3 wlascicieli moze to wszystko za
jednym razem zalatwic u notariusza??

Będę naprawdę wdzieczny za jakiekolwiek odpowiedzi i wyliczenia, z góry
dziękuje i pozdrawiam!

[bebiak]

Witaj Tomuu,
będzie mi jeszcze kilka szczegółów potrzebnych, ale wypunktuję to na końcu, a
teraz zarysuję Ci schemat możliwości działania.

tomuu napisał:

> Babcia chce przepisać nieruchomość na wnuka. Włascicielem tego domu w
> wiekszości jest babcia, ale sa nimi również dwie corki, ktore odziedziczyly po
> zmarlym dziadku swoje udziały, wszyscy troje zgodnie i bez zadnych roszczeń
> chcą w całość przepisać całość na wnuka.

Tutaj sobie ustalmy jakie są te udzialy.
Ja się domyślam (ale tylko się domyslam - potwierdź lub zaprzecz), że
nieruchomość poprzednio była wspólna babaci i dziadka, dziadek zmarł bez
tastemantu wobec czego spadek po nim nabyła żona oraz dwie córki.
Jesli tak było to babacia dziś ma 4/6, a każda z córek po 1/6, przy czym jedna
z tych córek jest matką tego wnuka.
Czy tak to było i tak to jest?
Ja póki co zakładam, że tak, ale potwierdź mi to.

> Wnuk jest studentem, nie jest włascicielem żadnej nieruchomości, nie jest
> również zameldowany w tym domu(jeśli stanowi to jakiś problem).
> Moje pytania są następujące ile weźmie notariusz? ile wyniesie podatek? i czy
> sa jeszcze jakies opłaty? czy wnuk ma szanse na jakies ulgi z podatku??,
> wartość domu to ok 120tyś zł. no i czy tych 3 wlascicieli moze to wszystko za
> jednym razem zalatwic u notariusza??

Zanim do opłat czyli tego co z pewnością najważniejsze dla Ciebie to kilka
kwestii.
To, że wnuk nie jest tam dziś zameldowany - przeszkodą żadną nie jest: może
skorzystać z ulgi od darowizny budynku, ale pod warunkiem, że w budynku
zamieszka (zameldowanie) i będzie mieszkał (nie zbywając nieruchomości) przez 5
lat. Czy możemy takie założenie przyjąć?
Dalej: ta ulga od budynku jest tylko w I-szej grupie podatkowej, a jeśli
prawidłowo wyliczyłam i ustaliłam wyżej udziały to sytuację mamy taką:
w stosunku do tego wnuka pojawia nam się:
- babcia - ulga z budynku;
- matka - ulga z budynku;
- ciotka - nie ma ulgi (tu jest II-ga grupa).

Przechodząc już nieco bliżej można to zrobić w sposób następujący:
wszystkie trzy panie darowują temu wnukowi swoje udziały i tak liczymy podatki
i inne opłaty;
albo w zależności od wyniku opłat powyższego: najpierw dział spadku po dziadku
gdzie całość dostanie babcia (ta umowa bez podatku) i ona od razu w tym samym
akcie podaruje wnukowi całą nieruchomość.
To są możliwości ale wybór zależy pewnie od opłat - bo skutek taki, że i tu i
tu wnuk się staje właścicielem całości.

Żebym mogła to wszystko poprzeliczać zadam Ci teraz kilka pytań z prośbą o
odpowiedź na każde z nich, bo każde jest istotne:

1. czy prawdą jest, że w sensie własności obecnie wygląda to tak: babcia 4/6,
matka 1/6, ciotka 1/6 (czyli tak jak przedstawiłam na początku);

2. czy działka jest we własności czy w wieczystym użytkowaniu?

3. jaka w jest powierzchnia użytkowa tego domu?

4. jaka w tej wartości 120.000,-zł jest wartość domu a jaka działki? Muszę to
mieć rozbite.

5. czy ten wnuk zamierza zamieszkać w tym domu (zameldowanie) i mieszkać w nim
przez 5 lat nie zbywając?

6. czy którakolwiek z tych trzech pań (babcia, matka, córka) podarowała coś
temu wnukowi w ciagu ostatnich 5-ciu lat (jeśli tak to co, kiedy i o jakiej
wartości)?

7. jak wyglądała sytuacja podatku od spadku po dziadku? Chodzi mi tu o to, ze
te panie (może nie wszystkie ale niektóre) mogły skorzystać z ulgi od podatku
od spadku bo złożyły oświadczenie w US, że nie mają innych mieszkan/domów i w
tym będą mieszkać przez 5 lat. Czy któraś tak zrobiła? Kiedy była załatwiana
sprawa podatku od spadku po dziadku? To jest bardzo istotne bo jeśli np. babcia
skorzystała z ulgi od budynku a nie minęło 5 lat to gdy teraz podaruje - traci
prawo do tej ulgi zastosowanej wówczas. Musisz odszukać Zaświadczenia US w
sprawie podatku od spadku p odziadku i mi tu doneisć czy były to zezwolenia
warunkowe (no, chyba, że było to sto lat temu). Mnie interesuje ostatnie 5 lat.

O, i tyle pytań Ci zadałam. Wierzę, że sumiennie odrobisz pracę domową i na
każde z nich, tak po kolei, udzielisz mi odpowiedzi. Mnie to jest naprawdę
niezbędne dla dalszych rozważań.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[tomuu]

Witam

> Tutaj sobie ustalmy jakie są te udziały.
> Ja się domyślam (ale tylko się domyślam - potwierdź lub zaprzecz), że
> nieruchomość poprzednio była wspólna babci i dziadka, dziadek zmarł bez
> tastemantu wobec czego spadek po nim nabyła żona oraz dwie córki.
> Jeśli tak było to babcia dziś ma 4/6, a każda z córek po 1/6, przy czym jedna
> z tych córek jest matką tego wnuka.
> Czy tak to było i tak to jest?
> Ja póki co zakładam, że tak, ale potwierdź mi to.

tak tak tak i jeszcze raz tak :-) , wszystko sie zgadza tak właśnie jest

> Zanim do opłat czyli tego co z pewnością najważniejsze dla Ciebie to kilka
> kwestii.
> To, że wnuk nie jest tam dziś zameldowany - przeszkodą żadną nie jest: może
> skorzystać z ulgi od darowizny budynku, ale pod warunkiem, że w budynku
> zamieszka (zameldowanie) i będzie mieszkał (nie zbywając nieruchomości) przez 5
>
> lat. Czy możemy takie założenie przyjąć?

na razie możemy tak założyć, potem to jeszcze wyjaśnie

> Dalej: ta ulga od budynku jest tylko w I-szej grupie podatkowej, a jeśli
> prawidłowo wyliczyłam i ustaliłam wyżej udziały to sytuację mamy taką:
> w stosunku do tego wnuka pojawia nam się:
> - babcia - ulga z budynku;
> - matka - ulga z budynku;
> - ciotka - nie ma ulgi (tu jest II-ga grupa).
>
> Przechodząc już nieco bliżej można to zrobić w sposób następujący:
> wszystkie trzy panie darowują temu wnukowi swoje udziały i tak liczymy podatki
> i inne opłaty;

tak wlansie chyba zrobimy

> albo w zależności od wyniku opłat powyższego: najpierw dział spadku po dziadku
> gdzie całość dostanie babcia (ta umowa bez podatku) i ona od razu w tym samym
> akcie podaruje wnukowi całą nieruchomość.

to już raczej nie możliwe sprawa spadkowa zakończyła się w 1999 r.


> 1. czy prawdą jest, że w sensie własności obecnie wygląda to tak: babcia 4/6,
> matka 1/6, ciotka 1/6 (czyli tak jak przedstawiłam na początku);
TAK, mam właśnie papiery ze sprawy spadkowej i tak tam właśnie pisze,
przepraszam, że tego nie napisałem od razu.

> 2. czy działka jest we własności czy w wieczystym użytkowaniu?
najprawdopodobniej we własności ale będę jeszcze musiał to jeszcze sprawdzić,
a jaka to różnica jeśli można spytać??

>3. jaka w jest powierzchnia użytkowa tego domu?
ok.100 mkw

> 4. jaka w tej wartości 120.000,-zł jest wartość domu a jaka działki? Muszę to
> mieć rozbite.
liczmy że działka to ok 20tys

> 5. czy ten wnuk zamierza zamieszkać w tym domu (zameldowanie) i mieszkać w nim
> przez 5 lat nie zbywając?

no i tu jest mały problem odnośnie tych 5 lat, czy jest możliwość w tym czasie
zamiany przez wnuka
tego mieszkania na inne? jak ten punkt jest realizowany w praktyce przez ludzi,
bo przeciez jesli sprzedaje mieszkanie i za te pieniądzie kupuje inne, to
fizycznie nic nie zarabia na tym! to co opodatkować?


> 6. czy którakolwiek z tych trzech pań (babcia, matka, córka) podarowała coś
> temu wnukowi w ciągu ostatnich 5-ciu lat (jeśli tak to co, kiedy i o jakiej
> wartości)?
NIE nie było żadnych darowizn.

> 7. jak wyglądała sytuacja podatku od spadku po dziadku? Chodzi mi tu o to, ze
> te panie (może nie wszystkie ale niektóre) mogły skorzystać z ulgi od podatku
> od spadku bo złożyły oświadczenie w US, że nie mają innych mieszkan/domów i w
> tym będą mieszkać przez 5 lat. Czy któraś tak zrobiła? Kiedy była załatwiana
> sprawa podatku od spadku po dziadku? To jest bardzo istotne bo jeśli np. babcia
>
> skorzystała z ulgi od budynku a nie minęło 5 lat to gdy teraz podaruje - traci
> prawo do tej ulgi zastosowanej wówczas. Musisz odszukać Zaświadczenia US w
> sprawie podatku od spadku p odziadku i mi tu doneisć czy były to zezwolenia
> warunkowe (no, chyba, że było to sto lat temu). Mnie interesuje ostatnie 5 lat.

tak, wszystkie Panie z niej chyba korzystały :-) jednak mineło juz 5 lat!
sprawa spadkowa i z zaświadczenie z US jest z 1999 r.


gorąco Pozdrawiam i dziekuję

[bebiak]

Witaj, dziękuję za sumienne odrobienie pracy domowej:-))
Najpierw kilka słów wyjaśnień.
tomuu napisał:

) ) Przechodząc już nieco bliżej można to zrobić w sposób następujący:
) ) wszystkie trzy panie darowują temu wnukowi swoje udziały i tak liczymy po
) datki i inne opłaty;
)
) tak wlansie chyba zrobimy
)
) ) albo w zależności od wyniku opłat powyższego: najpierw dział spadku po dz
) iadku gdzie całość dostanie babcia (ta umowa bez podatku) i ona od razu w tym
)samym akcie podaruje wnukowi całą nieruchomość.

) to już raczej nie możliwe sprawa spadkowa zakończyła się w 1999 r.

Dla działu spaddu nie ma to znaczenia: jesli go dotąd nie było (a nie było -
tak wnioskuje z Twego postu skoro mają nadal udziały) to można to zrobić teraz,
o ile będzie to korzystniejsze od darowizn.

) ) 2. czy działka jest we własności czy w wieczystym użytkowaniu?
) najprawdopodobniej we własności ale będę jeszcze musiał to jeszcze sprawdzić,
) a jaka to różnica jeśli można spytać??

Dla naszej sprawy taka, że własnośćc nieruchomości przechodzi w momencie
podpisania aktu, a wieczyste użytkowanie - w momencie wpisu do księgi. Zatem
jeśli jest to własność to możemy sobie rozważać taką konstrukcję: najpierw
dział spadku i wszystko co po dziadku (czyli połowa) dla babci, która od razu
wszystko (czyli całość) darowuje wnukowi. Jeśli jest wieczyste użytkowanie to
nie można w ten sposób i wtedy: najpierw dział spadku po dziadku i konieczność
czekania na wpis do księgi babci do całości a dopiero potem darowizna na rzecz
wnuka.
Ale póki co przyjmujemy, że to własność gruntu.

) no i tu jest mały problem odnośnie tych 5 lat, czy jest możliwość w tym czasie
) zamiany przez wnuka tego mieszkania na inne? jak ten punkt jest realizowany w
)praktyce przez ludzi, bo przeciez jesli sprzedaje mieszkanie i za te
)pieniądzie kupuje inne, to fizycznie nic nie zarabia na tym! to co
opodatkować?

To o czym piszesz to kwestia podatku dochodowego, którego tutaj nie będziemy
mieć o ile dokonamy na rzecz wnukowa darowizn. Tu mamy inne przepisy.
Chodzi mianowicie o to, że jeśli wnuk przyjmie darowiznę to ma do zapłacenia co
do zasady podatek od darowizny. Moze w cześci dotyczącej I-szej grupy (czyli
babcia, matka) skorzystać z ulgi w podatku od darowizny budynku, ale ta ulga
jest pod pewnymi warunkami, m.in. obowiązek mieszkania w tym budynku przez 5
lat (zameldowanie) i nie zbywanie go w tym czasie. Jeśli sprzeda przed upływem
5 lat to podatku jako takiego nei płaci, ale urząd skabrowy cofniem u ulgę,
którą zostaosuje notarisuz i wymierzy pdoatek od darowizny na normalnych
zasadach (czyli bez ulgi). Podatek w I-szej grupei siega do 7% rynkowej
wartości przedmiotu darowizny.
Jest jeden wyjątek: jeśli wnuk sprzeda tę nieruchomość w ciagu 5 lat to żeby
nie utracić zastosowanej ulgi MUSI w ciągu SZEŚCIU MIESIĘCY od dnia zbycia
nabyć inne mieszkanie lub inny budynek (to jasne) oraz (to grosze)
uprawdopodobnić w US, że ta zmiana była spowodowana koniecznością zmiany
warunków mieszkaniowych.
Ten drugi warunek jest niezbyt konkretny jak widzisz i stwarza w praktyce sporo
problemów, bo tak naprawdę inaczej tę konieczność może pojmować wnuk a inaczej
US - na to zwracam Twoją uwagę.

) tak, wszystkie Panie z niej chyba korzystały :-) jednak mineło juz 5 lat!
) sprawa spadkowa i z zaświadczenie z US jest z 1999 r.

Popatrz na daty zakreślone dla tego warunku. Tu się liczy datami a nie (jak w
przypadku podatku dochodowego) - latami.

Uczuliłam na co miałam uczulić, podniosłam to co miałam podnieść, wyjaśniłam to
co miałam Ci wyjasnić. A teraz do konkretów a sytuację mamy taką (zreasumujmy):
1. trzech współwłascicieli: babcia 4/6, matka 1/6 i ciotka 1/6;
2. dom mieszkalny o pow.użytk. 100 m2 i wartości 100.000,-zl
3. działka we własności o wartości 20.000,-zł;
4. żadna ze współwłaścicielek niczego nie podarowała w ciągu ostatnich 5-ciu
lat naszemu wnukowi;
5. wnuk nie ma swojego mieszkania/domu i zamierza w tym mieszkać przez
najbliżesz 5 lat (zameldowanie) i nie zbywać go w tym czasie;
6. minęło juz 5 lat odkąd trzy panie skorzystały ze zwolnień w podatku do
spadku po naszym dziadku.

Tyle naszych konkretów, przy czym niektóre są założeniami - do wyjaśnienia
(podnosiłam wyżej).

I rozważamy takie możliwości:

1. UMOWA DAROWIZNY UDZIAŁÓW NIERUCHOMOŚCI:
od babci 4/6 o wartości 80.000,-zł
- taksa notarialna: 1.110,-zł + VAT 22% tj. 244,20,-zł
- podatek od darowizny (ulga z budynku) 110,90,-zł
od matki 1/6 o wartości 20.000,-zł
- taksa notarialna: 510,-zł + VAT 22% tj. 112,20,-zł
- podatek od darowizny (ulga w budynku) - nie ma (udział w działce mieści się
w uldze kwotowej, tej raz na 5 lat);
od ciotki 1/6 o wartości 20.000,-zł
- taksa notarialna: 510,-zl + VAT 22% tj. 112,20,-zł
- podatek od darowizny (nie ma ulgi w budynku) 939,60,-zl

Do tego dochodzi nam:
- wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zł
- opłata sądowa za wpis wnuka do ksiegi (tu moim zdaniem można policzyć od
całej wartości, którą nabył wnuk tj. od 120.000,zł) co daje kwotę 1.520,-zł;
- wypisy: ok. 200,-zł.
I to wszystko.
Daje nam to łącznie kwotę 5.613,10,-zł (o iel dobrze zsumowąłam).
Tu uwaga: taksę policzyłam Ci od udziałów bo tak ma prawo pobrać notariusz (jak
pobierze od całości - wtedy w sumie mniej - to ukłon w jego stronę, ale nie
mogę zagwarantować: tu są udziały i tak może być to naliczone jak policzyłam
wyżej).
Przy tej konstrukcji wnuk musi zamieszkać w tym budynku (zameldowanie)

2. UMOWA O DZIAŁ SPADKU PO DZIADKU POPRZEZ PRZYZNANIE WCHODZĄCEGO SKŁAD SPADKU
UDZIAŁU 1/2 BABCI ORAZ OD RAZU UMOWA DAROWIZNY CAŁOŚCI NA RZECZ WNUKA (jednym
aktem)
za dział spadku o wartości 60.000,-zł:
- taksa notarialna: 1.010,-zł + VAT 22% tj. 222,20,-zł
za darowiznę o wartosci 120.000,-zl:
- taksa notarialna: 1.310,-zł + VAT 22% tj. 288,20,-zl
- wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zł
- podatek od darowizny (ulga od całego budynku): 312,60,-zł
- opłata sadowa za wpis do księgi wieczystej: 1.520,-zl
- wypisy: ok. 200,-zł

Daje nam to łączną kwotę 5.107,-zł.
Nie jest to jakaś szokująca różnica ale jest chociaż ciut.
Przy tej konstrukcji wnuk również musi zamieszkać w tym budynku (zameldowanie)

3. Spróbujmy zatem jeszcze inaczej:
DAROWIZNA PRZEZ CIOTKĘ 1/6 I OD RAZU TYM SAMYM AKTEM ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI
POMIĘDZY BABCIĄ, MATKĄ I WNUKIEM POPRZEZ PRZYZNANIE WNUKOWI CAŁOŚCI.
za darowiznę od ciotki o wartości 20.000,-zł:
- taksa notarialna: 510,-zl + VAT 22% tj. 112,20,-zł
- podatek od darowizny (nie ma ulgi w budynku) 939,60,-zl
za zniesienie współwłasności od kwoty 120.000,-zl:
- taksa notarialna: 1.310,-zł + VAT 22% tj. 288,20,-zl
i do tego:
- wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zł
- opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej: 760,-zł
- wypisy: ok. 200,-zł

Daje nam to łącznie kwotę 4.374,-zł.
I można uznać, że tutaj już jakaś oszczędność nam powstaje.
Moje uwagi do tej konstrukcji nr 3:
- umowa zniesienia współwłasności tutaj (wszyscy w I-szej grupie) jest bez
podatku o ile ten wnuk babci i matce nic nie będzie spłacał - a pewnie nie;
- ten wnuk przy tej konstrukcji nie musi się meldować w tym budynku ani w nim
mieszkać bo w ogóle nie korzysta ze zwolnienia od budynku albowiem z darowizny
od ciotki tego zwolnienia nie ma, a potem darowizn już nie ma (bo jest
zniesienie);
- jeśli wnuk chciałby sprzedać tę nieruchomość przez upływem 5-ciu lat to
trzeba pamiętać, że nabył ją w wyniku zniesienia współwłasnosci, w związku z
czym będziedzie miał do zapłacenia podatek dochodowy 10%, chyba, że w ciągu
DWÓCH LAT od dnia zbycia nabędzie inny lokal lub inny budynek (i tu nie ma
wykazywania tej "konieczności zmiany warunków mieszkaniowych", o której pisałam
wyżej - to inny podatek i niech Ci się to nie pomyli również w sensie terminów
nabycia innej nieruchomości);
- te 5 lat w tej konstrukcji liczy się od 1.01 r

[bebiak]

No właśnie - tutaj dokończenie od uwag do konstrukcji nr 3:

Moje uwagi do tej konstrukcji nr 3:
- umowa zniesienia współwłasności tutaj (wszyscy w I-szej grupie) jest bez
podatku o ile ten wnuk babci i matce nic nie będzie spłacał - a pewnie nie;
- ten wnuk przy tej konstrukcji nie musi się meldować w tym budynku ani w nim
mieszkać bo w ogóle nie korzysta ze zwolnienia od budynku albowiem z darowizny
od ciotki tego zwolnienia nie ma, a potem darowizn już nie ma (bo jest
zniesienie);
- jeśli wnuk chciałby sprzedać tę nieruchomość przez upływem 5-ciu lat to
trzeba pamiętać, że nabył ją w wyniku zniesienia współwłasnosci, w związku z
czym będziedzie miał do zapłacenia podatek dochodowy 10%, chyba, że w ciągu
DWÓCH LAT od dnia zbycia nabędzie inny lokal lub inny budynek (i tu nie ma
wykazywania tej "konieczności zmiany warunków mieszkaniowych", o której pisałam
wyżej - to inny podatek i niech Ci się to nie pomyli również w sensie terminów
nabycia innej nieruchomości);
- te 5 lat w tej konstrukcji liczy się od 1.01 roku następującego po roku, w
którym nastąpiło nabycie (czyli nie liczy się roku, w którym nabył).

I tak by wyglądały nasze możliwości w ramach tej nieruchomości.
Dodam jeszcze, że o ile działka jest we własności to w Warszawie nie byłoby
problemów z taką konstrukcją jak nr 1 czy nr 3.
Spotkałam się natomiast z terenów poza warszawskich z takim stanowiskiem
notariusza (co ma związek z kolei z praktyką sądu wieczystoksiegowego - dla
mnie bez uzasadnienia w przepisach), że w Waszym przypadku najpierw musi być
uregulowana sprawa dzialu spadku a dopiero potem inne przesunięcia. Dla mnie
nie ma takeij konieczności skoro do umowy stają wszyscy spadkobiercy - ale ja
piszę z Warszawy i rozważania snuję na tle praktyk warszawskich. Pisze Ci to na
wszelki wypadek - może się zdarzyć taki sąd (a ten zależy od miejsca położenia
nieruchomości) gdzie praktyki są odmienne (forumowiczka mi kiedyś doniosła o
Poznaniu na przykład) i nie chciałabym, żebyś był zdziwniony i stwierdził, że
wymyślam Ci jakieś konstrukcje nie do zastosowania w praktyce. Wszystkie z
tych, które Ci przedstawiłam (o ile działka jest we własności) są do
zastosowania w praktyce, bynajmniej w Warszawie.

Wierząc, że w miarę jasno się wypowiedziałam i że to wszystko jest dla Ciebie
zrozumiałe. Niestety nie odezwę się do Ciebie w najbliższym czasie bo wyjeżdżam
na długo oczekiwane wakacje i jestem tu dziś ostatni dzien. Pojawię się na
forum (o ile będzie taka potrzeba) mniej więcej w połowie września (może ciut
wcześniej).
Pozostając w nadziei, że poradzisz sobie doskonale o ile będziesz to załatwiał
w czasie mej nieobecności - pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[tomuu]

Jestem Pani bardzo wdzięczny!! Za rozwiazanie problemu i za bardzo
wyczerpujące odpowiedzi, myśle że skorzystamy z tej konstukcji nr.3 "nieodpłatne
zniesienie współwłasności"- w życiu bym na to nie wpadł.

Jeszcze raz dziękuje i udanych wakacji!!!