Koszty notarialne i sądowe

[troll]

Temat z pewnością wielokrotnie omawiany jednak wgłębienie
w problematykę może pozwoli mi obniżyć opłaty.
Proszę o potwierdzenie lub wyprowadzenie z błędu odnośnie
tych spraw. Będę wdzięczny za wszelkie uwagi.
A więc tak.
Kupuję dom u dewelopera za 450000 pln. W chwili obecnej jest
zawarta umowa przedwstępna /nienotarialna/ która określa cenę
350000 pln /budynek/ + 100000 pln /działka/. Ceny te zawierają VAT.
Celowo piszę ceny a nie "cenę" gdyżobie te pozycje figurują w umowie
odrębnie. Posiłkuję się kredytem w kwocie 260000 pln.
Spredając nieruchomość będzie koniecznność wnioskowania wyłączenia
/założenia/odrębnej księgi wieczystej. Koniecznym będzie też ustanowienie
hipoteki i jej wpis do KW.
Teraz meritum - proszę o podanie wszystkich kosztów związaną z opłatami
związanymch z nabyciem nieruchomości, ustanowieniem hipoteki, założeniem
KW i ujawnieniem w niej hipoteki.
wg mojej pobieżnej oceny będzie to:
1.taksa notarialna /czy można by przyjąć, że przedmiotem czynności jest przeniesienie własności działki, natomiast zakup domu potraktować jako
efekt umowy o roboty budowlane? tym bardziej, że za budynek płacę w oparciu
o faktury cząstkowe i cała należnoś za budynek będzie uiszczona przed zawarciem aktu notarialnego/
2.ustanowienie hipoteki / czy odbywa się to u notariusza w formie ustanowienia hipoteki 25% stawki tylko co jest podstawą jej ustalenia - wartość nieruchomości czy też wartość roszczeń banku w przypadku hipoteki
kaucyjnej i umownej? a może ustanowienie hipoteki na rzecz banku następuje w inny sposób?/
3.podatek od czynności cywilno-prawnych 2% odpada /to wiem napewno/
następnie koszty sądowe
4.wniosek o wydzielenie części nieruchomości do nowej KW /wis stały 20 pln?/
5.wniosek o wpis własności nieruchomości 1/5 wisu stosunkowego / chodzi mi o to czy nie można przyjąć do obliczenia wpisu stosunkowego wartości zakupu działki/
6.wniosek o wpis hipoteki do KW - 1/10 wpisu stosunkowego /tylko co jest podstawą jego ustalenia?/.
To chyba całość opłat jak mi się wydaje.
Proszę o uwagi i o wyliczenie konkreynych ołat o ile nie jest to kłopotem.
Pieniądze to nie są małe jeśli chodzi o opłaty więc może warto na to zwrócić uwagę.
Aha jeszcze jedna rzecz bank w umowie kredytowej nakłada obowiązek wystąpienia do sądu z wnioskiem o wpis hipoteki. Czy w akcie notarialnym musi być zawarty ten wniosek czy też można samemu po akcie notarialnym o to wysyąpić. Przy tym drugim rozwiązaniu możliwym jest ubieganie się o zwolnienie z kosztów sądowych na zasadach ogólnych. Tak mi się wydaje ale eksperci będą wiedzieć lepiej.
O ile nie zanudziłem proszę o uwagi.
Będę za nie szczerze wdzięczny.
Pozdrawiam.

[troll]

I odpowiedzi brak :(

[bebiak]

Witaj Trollu,

troll napisał:

> Kupuję dom u dewelopera za 450000 pln. W chwili obecnej jest
> zawarta umowa przedwstępna /nienotarialna/ która określa cenę
> 350000 pln /budynek/ + 100000 pln /działka/. Ceny te zawierają VAT.
> Celowo piszę ceny a nie "cenę" gdyżobie te pozycje figurują w umowie
> odrębnie. Posiłkuję się kredytem w kwocie 260000 pln.
> Spredając nieruchomość będzie koniecznność wnioskowania wyłączenia
> /założenia/odrębnej księgi wieczystej. Koniecznym będzie też ustanowienie
> hipoteki i jej wpis do KW.
> Teraz meritum - proszę o podanie wszystkich kosztów związaną z opłatami
> związanymch z nabyciem nieruchomości, ustanowieniem hipoteki, założeniem
> KW i ujawnieniem w niej hipoteki.
> wg mojej pobieżnej oceny będzie to:
> 1.taksa notarialna /czy można by przyjąć, że przedmiotem czynności jest
>przeniesienie własności działki, natomiast zakup domu potraktować jako
> efekt umowy o roboty budowlane? tym bardziej, że za budynek płacę w oparciu
> o faktury cząstkowe i cała należnoś za budynek będzie uiszczona przed
>zawarciem aktu notarialnego/

Podstawą pobrania opłat jest wartość przedmiotu umowy. I jakby u Ciebie nie
klasyfikować tego budynku - stanowi on własność developera, zatem przeniesienie
własności obejmuje i działkę i budynek o wartości (łącznie) 450.000,-zł i od
tego winna być pobrana taksa notarialna.
Ta przy tej kwocie wynosi 2.960,-zl + VAT 22% tj. 651,20,-zl.


> 2.ustanowienie hipoteki / czy odbywa się to u notariusza w formie
>ustanowienia hipoteki 25% stawki tylko co jest podstawą jej ustalenia -
>wartość nieruchomośc i czy też wartość roszczeń banku w przypadku hipoteki
> kaucyjnej i umownej?

Od wysokości hipoteki/hipotek pobiera się taksę notarialną (nie od wartości
nieruchomości).

>a może ustanowienie hipoteki na rzecz banku następuje w inny sposób?/

Może nastąpić zwykłym wnioskiem, który po złożeniu przez notariusza wypisu aktu
w sądzie - składasz sam załaczając oświadczenie banku będące podstawą
ustanowienia hipoteki. Dla złożenia tego swojego wniosku nie musisz czekać aż
sąd założy księgę - istotne jest abyś to zrobił po złożeniu aktu przez
notariusza (nie wcześniej). W tym akcie zostanie zawarty wniosek do sądu o
założenie dla Twojej nieruchomość nowej księgi wieczystej, a Ty w ślad za tym
wnioskiem składasz swój o wpisanie do Działu IV tej księgi hiptoek na rzecz
banku.

> 3.podatek od czynności cywilno-prawnych 2% odpada /to wiem napewno/

Jeśli wszystko masz objęte VAT-em to tak - nie płacisz PCC.

> następnie koszty sądowe
> 4.wniosek o wydzielenie części nieruchomości do nowej KW /wis stały 20 pln?/

Wniosek jest zawarty w akcie, jest odrębną czynnością i kosztuje 200,-zł + VAT
22% tj. 44,-zł
Z opłat sądowych jeszcze w przypadku nowej księgi opłata za druk nowej księgi
(stała): 40,-zł.

> 5.wniosek o wpis własności nieruchomości 1/5 wisu stosunkowego / chodzi mi o
>to czy nie można przyjąć do obliczenia wpisu stosunkowego wartości zakupu
>działki /

Nie, nabywasz nieruchomość a nieruchomość to działka + dom.
Od kwoty 450.000,-zł oplata za wpis prawa własności = 4.820,-zł.

> 6.wniosek o wpis hipoteki do KW - 1/10 wpisu stosunkowego /tylko co jest
>podstawą jego ustalenia?/.

Cały wpis stosunkowy przy wartościach powyżej 100.000,-zł liczy się tak:
6.600,-zl + 5% od nadwyżki powyżej 100.000,-zł. To CAŁY wpis stosunkowy.
Przy hipotekach przepis ogólny mówi o 1/10 wpisu stosunkowego, ale mamy jeszcze
rozporządzenie szczególne, które mówi, że przy kredytach na nabycie
nieruchomości od wpisu hipoteki pobiera się 1/20 część, a przy kredytach
przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe - zwalnia się od opłaty sądowej
wnioski o wpis hiptoeki. Przy zwolnieniu jest jeszcze drugi warunek:
nieruchomość musi stanowić własność kredytobiorcy (przykład Ty z żoną nabywasz
nieruchomość i Tobie oraz żonie i tylko Wam udzielono kredytu na cele
budownictwa mieszkaniowego).
Oczywiście dla wysokości tej opłaty ma znaczenie wysokość hipotek, które się
ustanawia.

> To chyba całość opłat jak mi się wydaje.

Jeszcze się nie pojawił podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia
hipoteki:
- przy zwykłej - 0,1%;
- przy kaucyjnej - 19,-zł (stały).

> Proszę o uwagi i o wyliczenie konkreynych ołat o ile nie jest to kłopotem.

Policzyłam to co mogłam - pominęłam opłaty związane z hipotekami (podaj mi
wartości z umowy kredytowej albo oświadczenia banku, chyba, że sobie sam
policzysz wg wzoru, który podałam). Zwróć uwagę koniecznie na ten cel kredytu
u siebie.

> Pieniądze to nie są małe jeśli chodzi o opłaty więc może warto na to zwrócić
>uwagę.

Wiem, że nie są małe, a przy Twoich wartościach urastają do powaznych niestety
rozmiarów:(

> Aha jeszcze jedna rzecz bank w umowie kredytowej nakłada obowiązek
>wystąpienia do sądu z wnioskiem o wpis hipoteki. Czy w akcie notarialnym musi
>być zawarty ten wniosek czy też można samemu po akcie notarialnym o to
>wysyąpić.

W większości przypadków można po akcie zwykłym wnioskiem - tylko 2-3 razy
widziałam w umowie kredytowej wymóg ustanowienia w formie aktu (ale to było
przed wypłatą kredytu, który u Ciebie już pewnie dawno został wypłacony).
Podpytam Cię jeszcze jak u Ciebie wygląda sprawa tego co ja
nazywam "jednopodmiotowością" - czy mamy te same osoby jako nabywców
nieruchomość jakie są kredytobiorcami? Napisz koniecznie.

>Przy tym drugim rozwiązaniu możliwym jest ubieganie się o zwolnienie z kosztów
>sądowych na zasadach ogólnych. Tak mi się wydaje ale eksperci będą wiedzieć
>lepiej.

Na sprawach sądowych nie znam się zupełnie stąd trudno mi ocenić jak wyglądają
takie zwolnienia i jakie są w ogóle szanse.

> O ile nie zanudziłem proszę o uwagi.

Nie zanudziłeś:)
Jeśli coś Ci wyjaśniłam czy przybliżyłam to radość moja jest wielka. Jeśli coś
nie jest do końca jasne to koniecznie się upomnij najpóźniej do niedzieli
(wyjeżdżam nareszcie na zasłużone wakacje i zamieszczę o tym informację).
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[troll]

Dziękuję za już i proszę o jeszcze :)
Ok. Zgadzam się, że przyjęcie wartości samej działki
jako ceny zakupu całej nieruchomości byłoby trudne jednak choć
karkołomne wydaje mi się to formalnie dopuszczalne. Jednak dam sobie
z tym spokój.
Teraz kwestia kredytu.
Umowy jeszcze nie podpisałem ale znam jej brzmienie.
Celem kredytu jest"budownictwo mieszkaniowe - finansowanie przedpłat na
poczet budowy i nabycia od dewelopera budynku mieszkalnego posadowionego
na działce oznaczonej..."
Kredyt biorę tylko i wyłącznie z żoną :)
Kredyt 260000 pln w CHF.
Hipoteka ma być kaucyjna i nie musi być ustanowiona w formie aktu notarialnego.
I w tym miejscu nie jestem zorientowany.
To w jaki sposób ustanawia się hipotekę na rzecz banku i ile to kosztuje?
Co jest podstawą jej wpisu do KW? /czyżby sam zapis w umowie kredytowej?/
Aha hipoteka kaucyjna powinna być tak do kwoty 360000 pln /ale to wiem, że są
jakieś kwestie z przeliczaniem walut/.
Skąd stawka 1/20 wpisu stosunkowego przy wpisie hipoteki? /proszę o przepis-
-jego treść sobie znajdę, chodzi tylko o "namiary"/
I jaka stawka wpisu stosunkowego przy wpisie włłasności do KW w moim przypadku?
Aha ja nie kupuję od spółdzielni tylko od dewelopera./mam wrażenie, że takie stawki dla kupna od spółdzielni mi podajesz ala obym się mylił :)/
Jeszcze raz proszę o pomoc w tym bolesnym przygotowaniu operacji
odchudzania porfela.
Pozdrawiam i czekam z niecierpliwością.

[bebiak]

Witaj Trollu:-))
troll napisał:

> Dziękuję za już i proszę o jeszcze :)
> Ok. Zgadzam się, że przyjęcie wartości samej działki
> jako ceny zakupu całej nieruchomości byłoby trudne jednak choć
> karkołomne wydaje mi się to formalnie dopuszczalne. Jednak dam sobie
> z tym spokój.
> Teraz kwestia kredytu.
> Umowy jeszcze nie podpisałem ale znam jej brzmienie.
> Celem kredytu jest"budownictwo mieszkaniowe - finansowanie przedpłat na
> poczet budowy i nabycia od dewelopera budynku mieszkalnego posadowionego
> na działce oznaczonej..."
> Kredyt biorę tylko i wyłącznie z żoną :)
> Kredyt 260000 pln w CHF.
> Hipoteka ma być kaucyjna i nie musi być ustanowiona w formie aktu
notarialnego.
> I w tym miejscu nie jestem zorientowany.
> To w jaki sposób ustanawia się hipotekę na rzecz banku i ile to kosztuje?

Chyba wspomniałam w tamtym poście (najwyżej powtórzę): w akcie będzie zawarty
wniosek o założenie księgi wieczystej dla Twej nieruchomości. Taki obowiązek
spoczywa na notariuszu jak i to, że w ciagu 3 dni notarisuz musi ten akt złożyć
w sadzie.
Ty, tj. Wy, jak już notariusz złoży wniosek (akt) w sądzie - możecie bez
czekania na rozpoznanie tgo wniosku ale w ślad za nim składac swój wniosek o
wpis w Dziale IV nowozałożonej księgi wieczystej - hipoteki na rzecz banku.
Wniosek taki przygotujcie sobie w dwóch egzemplarzeach, pod jeden podepnijcie
oswiadczenie bank udla ustanowienia hipoteki (musicie z bank odebrać) i to
zostawiacie w sądzie, a na drugim niech Wam sąd przystawi prezentatę o złożeniu
tego wniosku.

> Co jest podstawą jej wpisu do KW? /czyżby sam zapis w umowie kredytowej?/

Oświadczenie, które należy odebrać z banku (bank będzie świetnie wiedział) i
ten Wasz pisemny wniosek.

> Aha hipoteka kaucyjna powinna być tak do kwoty 360000 pln /ale to wiem, że są
> jakieś kwestie z przeliczaniem walut/.
> Skąd stawka 1/20 wpisu stosunkowego przy wpisie hipoteki? /proszę o przepis-
> -jego treść sobie znajdę, chodzi tylko o "namiary"/
> I jaka stawka wpisu stosunkowego przy wpisie włłasności do KW w moim
przypadku?

Albo 1/20 albo zwolnienie, ale mam wątpliwości u Was co do tego zwolnienia, bo
tam pojawia się nabycie w celu kredytu, a szczególny przepis mówi tylko o
budownictwie mieszkaniowym. Gdyby sąd jednak nie uznał tego celu jako
budownictwa, to będzie to 1/20 (jak na nabycie).
Mówi o tym Rozporzadzenie Ministra Sprawiedliwości z 30. czerwca 1998 roku w
spr. okreslenia ulgowych stawek oplat sądowych oraz zwolnień od tych opłat w
sprawach o zabezpieczenie nalezności z tytułu udzielanych przez banki kredytów,
pożyczek pienieżnych, gwarancji bankowych i poreczeń (Dz.U. nr 87/1998, poz.
554, z dnia 11 lipca 1998 roku).

> Aha ja nie kupuję od spółdzielni tylko od dewelopera./mam wrażenie, że takie
>stawki dla kupna od spółdzielni mi podajesz ala obym się mylił :)/

Wg mnie się mylisz - od spółdzielni byłoby mniej. Jeszcze raz się temu przyjrzę
co Ci wyliczyłam w poprzednim poście (tak na wszelki wypadek).

Wierząc, że jasne dziękuję Ci za dziękuję i pozdrawiam serdecznie. B.