kupno domu - same pytania

[themonica]

Bardzo proszę o pomoc. Chcielibysmy z mężem kupić dom z działką, jest to pół
bliźniaka . Oczywiście dużą część musimy skredytować. Mamy troche
oszczędności. Sytuacja przedstawia się następująco. Mąż pracuje na etacie, ja
mam rentę czasową - nie mamy zdolności kredytowej.
1 Współkredytobiorcą byłby ojciec męża. Jak rozwiązać kwestię własniości.
2 Jak kształtują się koszty pozabankowe -notarialne, podatkowe, nie wiem
jakie jeszcze są konieczne. Jakie formalności trzeba załatwić?
A oto co wiem i może byc konieczne by mógł mi ktoś pomóc (za co z góry
baaardzo dziękuję): jest księga wieczysta, kupuję dom w stanie surowym od
znajomych za cenę 87500, kredyt biore również na wykończenie części tego domu
w kwocie ok 70000.
3 Czy US zawsze wzywa by sprawdzić skąd miało sie pieniądzw na kupno domu?
4 Jak bedzie korzystniej dla mnie: wziąc kredyt na kupno a wykończyć go z
oszczędności czy oszczędności wpłacić sprzedającemu dołożyć część kredytu a
resztę kredytu przeznaczyć na wykończanie domu?
5 Jakie formalności musze załatwić sama a jakie załatwi notariusz? Czy
istnieje jakiś cennik za usługi notarialne?
6 Czy zawsze musi być umowa przedwstępna? Bank zadowoli się moim
oświadczeniem, osobie od której zamierzam kupić dom moge zaufać. Czy jeżeli
nie jest wymagana zaoszczędze czy koszty będą takie same.
Bardzo będę wdzięczna za każdą pomoc.

[themonica]

naszły mnie nowe wątpliwości.
7 Czy aby w przyszłości móc korzystać z ulg mieszkaniowych (odpisywanie odsetek
kredytu hipotecznego od podatku) w umowie kredytowej musi być napisany
konkretny cel np. budowlany czy może byc zakup domu (dom był budowany 14 lat
temu, ale do tej pory nikt w nim nie mieszkał)?
8 I jeszcze inna kwestia. Co zapewne chciałabym nazbierac jak największą sumę
wkładu własnego, moja sytuacja przedstawia się tak: w 1995 roku zmarł mój
ojciec - zostawił żonę i 3 dzieci. Rodzice nie mieli rozdzielności majątkowej,
posiadali własnoręcznie wybudowany dom na działce w wieczystym użytkowaniu,
ojciec nie zostawił testamentu. Siostra nie pracuje a brat zaproponował że
spłaci mi część 1/8 należną mi po ojcu. Te pieniądze bardzo by mi pomogły przy
zakupie w/w domu. Nie wiem jak to musi się odbyć. Czy wystarczy tylko umowa
między nami czy musimy w to angażować sąd? I jaki ewentualny podatek będę
musiła zapłacić? A może korzystniej byłoby rozwiązac to jakoś inaczej? Dodam że
Matka siostra i brat mieszkają nadal w tym domu po ojcu ja juz nie ale nie
posiadam własnego mieszkania. Całą tą sprawę chcielibyśmy załątwić jak
najtaniej i jak najszybciej - sprzedający nie będą czekać w nieskończoność.
9 Jeszcze jedno pytanie. Czy np jesli babcia mojego męża a mi matka
podarowałyby po ok. 9000 zł jako pomoc przy kupnie domu (przez ostatnie 5 lat
nie dostaliśmy niczego o czym należałoby wspomnieć) to czy musimy to jakoś
udokumentować i zgłosić do US (skoro nie musimy od tego płacić podatku), czy
możemy się tylko cieszyć. I jeżeli babcia miała 500 zł renty to US nie
przyczepi się skąd miała 9000 zł dla wnuka (nie chcemy jej przysporzyć
problemów i stresów)?
10 I jeszcze jedno, jak na razie ostatnie pytanie: mąż po śmierci dziadka
odebrał z PZU 1500 zł (z polisu na życie dziadka) czy to podlega jakiemuś
opodatkowaniu? Jeżeli tak to kiedy trzeba się rozliczyć od razu czy w zeznaniu
rocznym traktując te pieniądze jako dochód?
Bardzo proszę o odpowiedź, choć na część nurtujących mnie pytań.
Z wyrazami wdzięczności za pomoc - coraz bardziej zdezorientowana themonica

[bebiak]

Witaj i tutaj:)

themonica napisała:

> naszły mnie nowe wątpliwości.
> 7 Czy aby w przyszłości móc korzystać z ulg mieszkaniowych (odpisywanie
>odsetek kredytu hipotecznego od podatku) w umowie kredytowej musi być napisany
> konkretny cel np. budowlany czy może byc zakup domu (dom był budowany 14 lat
> temu, ale do tej pory nikt w nim nie mieszkał)?

Tego zupełnie nie wiem ale wiem, że tutaj przychodzą osoby, które są biegłe w
tym temacie. Myślę jednak z uwagi na gąszcz Twoich pytań w tym wątku - może być
to niezauważone. Sugeruję, żebys założyła nowy wątek stawiając krótko problem w
temacie od razu.

> 8 I jeszcze inna kwestia. Co zapewne chciałabym nazbierac jak największą
>sumę wkładu własnego, moja sytuacja przedstawia się tak: w 1995 roku zmarł
>mój ojciec - zostawił żonę i 3 dzieci. Rodzice nie mieli rozdzielności
>majątkowej, posiadali własnoręcznie wybudowany dom na działce w wieczystym
>użytkowaniu, ojciec nie zostawił testamentu. Siostra nie pracuje a brat
>zaproponował że spłaci mi część 1/8 należną mi po ojcu. Te pieniądze bardzo
>by mi pomogły przy zakupie w/w domu. Nie wiem jak to musi się odbyć. Czy
>wystarczy tylko umowa między nami czy musimy w to angażować sąd? I jaki
>ewentualny podatek będę musiła zapłacić? A może korzystniej byłoby rozwiązac
>to jakoś inaczej? Dodam że Matka siostra i brat mieszkają nadal w tym domu po
>ojcu ja juz nie ale nie posiadam własnego mieszkania. Całą tą sprawę
>chcielibyśmy załątwić jak najtaniej i jak najszybciej - sprzedający nie będą
czekać w nieskończoność.

Ponieważ już nie zdołam "porozmawiać" z Tobą stąd muszę napisać wszystko to co
może mieć tu miejsce.
Czy w ogóle sprawa spadkowa w sądzie była przeprowadzona? Jeśli nie to od tego
trzeba zacząć: od złożenia w sądzie właściwym dla ostatniego miejsca
zamieszkania ojca wniosku o stwierdzenie, iż z ustawy spadek po ojcu nabyła
żona oraz trójka dzieci, każde z nich w 1/4 części spadku. Od tego trzeba
zacząć (a może to już jest?).
Następna tu sprawa to podatek od spadku. Od uprawomocnienia sie postanowienia
sądu w ciągu 30 dni nalezy się zgłosić do US celem zgłoszenia masy spadkowej do
opodatkowania (może też jest - nie wiem, ale jak nie ma to trzeba to załatwić).
Czyj był grunt: rodziców czy w majątku odrębnym ojca? Jeśli wspólny to spadkiem
jest połowa prawa wieczystego użytkowania gruntu i połowa budynku (może coś
jeszcze ojciec miał - tego nie wiem, ale zgłosić należy cały spadek). Jeśli
grunt był w majątku odrębnym ojca bo np. nabył w spadku/darowiźnie albo nabył
przed ślubem to całą nieruchomość stanowiła majątek odrębny ojca i wtedy całą
należy zgłosić do US.
Od spadku jest podatek - w I-szej grupie (a tu taką mamy) sięga do 7% rynkowej
wartości przedmiotu spadku. Mogą być zastosowane zwolnienia co do (łącznie) 110
m2 pow. użytk. domu mieszkalnego ale w stosunku do tych, którzy nie mają innych
mieszkan/domów i będą w tym nabytym w spadku mieszkać przez następnych 5 lat.
Czy zamierzasz? Wydaje mi się, że nie, zatem podatek zapłacisz bez ulg (tylko
kwota wolna - obecnie 9.637,-zł). Dopiero po uregulowaniu tych spraw i
uzyskaniu Zaświadczenia US zezwalającego na ujawnienie nabytego w drodze spadku
prawa majątkowego można rozporządzać tą nieruchomością. Nie wiem jakie macie w
ogóle plany: Ty to wiem, a reszta? Wydaje mi się, ze będą tam nadal mieszkać.
Zatem oni mieliby prawo do ulgi z budynku (w zależności od jego pow. użytk.
albo całego albo części), Ty zapłacisz podatek od spadku i możesz sprzedać
bratu swój udział. Forma aktu notarialnego niezbędna oczywiście. Z tytułu
sprzedaży o ile nie korzystasz z ulgi od budynku nie płacisz żadnego podatku,
ale oczywiście będą koszty związane z umową sprzedaży (od ceny) plus opłata
sądowa za wpis Was jako spadkobierców do księgi wieczystej (z wyłączeniem
Ciebie). Myślę też, że do takiej umowy notariusz będzie chciał Was wszystkich
widziec, bo jest taki przepis, który mówi o tym, że przedmiotem spadku nie
można rozporządzać o ile naruszyłby interes pozostałych współspadkobierców -
coś takiego (nie pamiętam dokładnie). Stąd najprościej i najczyściej prawnie od
razu wszystkich współspadkobierców postawić do aktu, żeby potem nikt tego nie
kwestionował (ale to juz bardziej decyzja notariusza).
I jeszcze jedno: ponieważ mamy tu wieczyste użytkowanie moim zdaniem zanim sie
zacznie rozporządzać przedmiotem spadku konieczny będzie wcześniej wpis do
ksiegi wieczystej a to dlatego, że przepis mówi, iż prawo wieczystego
użytkowania postaje w momencie wpisu do księgi - na to też uczulam. Jeśli
takiego wczesniejszego wpisu żądałby notariusz to opłatę sądową za wpis
spadkobierców do księgi wnosicie od razu w sądzie (wtedy całej czwórki) , a
potem u notariusza już tylko to co bezpośrednio związane z umową sprzedaży.
Posłuchaj Themonico, ja nie wiem na jakim etapie załatwiania spraw spadkowych
po ojcu Wy jesteście, ale jeśli w ogóle tego nie ruszyliście to będzie to dość
długotrwałe i musisz mieć tego świadomość.

> 9 Jeszcze jedno pytanie. Czy np jesli babcia mojego męża a mi matka
> podarowałyby po ok. 9000 zł jako pomoc przy kupnie domu (przez ostatnie 5 lat
> nie dostaliśmy niczego o czym należałoby wspomnieć) to czy musimy to jakoś
> udokumentować i zgłosić do US (skoro nie musimy od tego płacić podatku), czy
> możemy się tylko cieszyć. I jeżeli babcia miała 500 zł renty to US nie
> przyczepi się skąd miała 9000 zł dla wnuka (nie chcemy jej przysporzyć
> problemów i stresów)?

Raz na 5 lat babcia może wnukowi bez podatku podarować kwotę wolną - obecnie
9.637,-zł. Podobnie Tobie Twoja mama. Są różne praktyki - ponieważ są to kwoty
wolne to spotkałam się z tym, iż US nie chcą takich umów darowizn rejestrować
(forma pisemna dla umowy darowizny pieniędzy wymagana - sami piszecie). Ja
jednak uważam (ale to moja prywatna opinia), że lepiej je zarejestrować, żeby
uniknąć (być może) późniejszego zarzutu, iż umowy te zostały sporządzone jak
już US zainteresował się podatnikiem.
Babcia- teoretycznie US ma prawo wezwać darczyńcę (choć wydaje mi sie przy
kwocie 9.000,-zł małoprawdopodobne ale w 100% nigdy nie mogę wykluczyć). Należy
się zastanowić czy babcia przez całe swoje życie nie mogla takiej kwoty sobie
uskładać - przecież to nie musi być teraz, z renty.

> 10 I jeszcze jedno, jak na razie ostatnie pytanie: mąż po śmierci dziadka
> odebrał z PZU 1500 zł (z polisu na życie dziadka) czy to podlega jakiemuś
> opodatkowaniu? Jeżeli tak to kiedy trzeba się rozliczyć od razu czy w
>zeznaniu rocznym traktując te pieniądze jako dochód?

Nie mam pojęcia, naprawdę nie mam. Jeśli chodzi o kwestie ubezpieczeń,
odszkodowań itp. jest sporo szczególnych przepisów czy zwolnień i doprawdy ja
tutaj nie wiem, a jak czego nie wiem to się nie wypowiadam.
Tyle mogłam Ci wyjaśnic w ramach nurtujących Cię spraw i wierzę, że w miarę
jasno to zrobiłam.
Pozdrawiam Cię serdecznie - bądź dzielna. B.

[bebiak]

Witaj Themonico,

themonica napisała:

> Bardzo proszę o pomoc. Chcielibysmy z mężem kupić dom z działką, jest to pół
> bliźniaka . Oczywiście dużą część musimy skredytować. Mamy troche
> oszczędności. Sytuacja przedstawia się następująco. Mąż pracuje na etacie, ja
> mam rentę czasową - nie mamy zdolności kredytowej.

> 1 Współkredytobiorcą byłby ojciec męża. Jak rozwiązać kwestię własniości.

Mam tu zawsze duże wątpliwości co do tego czy wszyscy współkredytobirocy mają
kupić czy też niektórzy zn ich. Wątpliwości dotyczą dwóch spraw, przy czym
pierwsza jest banalniejsza a druga chyba nieco trudniejsza:
1. Sprawa banku (ale to mozna z bankiem ustalić). Kredyt udzielany jest na
konkretny cel: nabycie nieruchomości - jeśli kredytobiorców jest trzech z
kupuje dwójka to na co ten jeden wykorzystał kredyt? Wiem z praktyki, że bankom
to nie przeszkadza stad napisałam, że z tym można sobei poradzić, ale moim
zdaniem gdybyście mieli tylk oz mezem nabwyac to bank powinien o tym wiedzieć
(jeśli jesczce ojciec jest wspólkredytobiorca0.
2. Druga sprawa bardziej spędza mi sen z oczu i nie wiem tak do końca jak to
jest a dotyczy to urzędu skarbowego. Jeśli w trójke bierzecie kredyt i w trójkę
kupicie to nie ma oczywiście problemu, natomiast w tej drugiej sytuacji
(kupujecie sami) dla mnie pojawia się problem, ewentualny problem: co to są te
pieniądze, które ojciec teoretycznie dostał jako kredyt a wydatkowane zostały
tylko na Wasze dobro niejako. Zawsze obawiam się tutaj o jakąś darowiznę tzn. o
takie potraktowanie tego przez US, ale wiem, że to częsta sytuacja (tacy
dodatkowi współkredytobiorcy). Mogę Ci to tylko zasynalizować to co niezbyt
jasnego mi się po głowie plącze, ale nie wiem jak US może to traktować.

> 2 Jak kształtują się koszty pozabankowe -notarialne, podatkowe, nie wiem
> jakie jeszcze są konieczne. Jakie formalności trzeba załatwić?
> A oto co wiem i może byc konieczne by mógł mi ktoś pomóc (za co z góry
> baaardzo dziękuję): jest księga wieczysta, kupuję dom w stanie surowym od
> znajomych za cenę 87500, kredyt biore również na wykończenie części tego domu
> w kwocie ok 70000.

Kupujecie za cenę 87.500,-zl. Koszty od umowy sprzedaży nieruchomości za taką
cenę wynsozą:
- podatek od czynności cywilnoprawnych 2% tj. 1.750,-zł
- taksa notarialna: 1.147,-zł + VAT 22% tj. 252,34,-zl
- wniosek do sądu: 200,-zl + VAT 22% tj. 44,-zł
- opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej: 1.170,-zl
- wypisy: ok. 180,-zł
Opłaty te wnosicie u notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży. Od razu
nadmienię, że gdybyscie nabywali wspólnie z ojcem to koszty mogą być nieco
wyższe od tych, które podałam, bo wówczas pojawia nam się nabycie w udziałach a
wtedy notariusz ma prawo pobrać opłaty do udziałów (które globalnie byłyby
wyższe aniżeli przy nabyciu tylko przez małżeństwo).
Umowa sprzedaży nieruchomości tylko i wyłącznie w formie aktu notarialnego -
nie muszę chyba Ci o tym pisać (ale napisałam). Jeśli to ma być płacone z
kredytu to notarisuz moze chcieć widzieć umowę kredytową, zeby popatrzeć na
warunki wypłaty kredytu oraz na to czy został Wam w wystarczającej wysokości
kredyt udzielony.
Później jeszcze pojawi się kwestia ustanowienia hipoteki zabezpieczającej
spłatę kredytu (z pewnością bank będzie tego chciał). To też pociagnie za sobą
koszty - te bedą uzależnione od rodzaju i wysokości hipotek oraz od
przeznaczenia kredytu. Uczulam, że tańsze w rozumieniu opłat od wpisu hipoteki
do księgi są hipoteki zabezpieczające kredyty udzielone na nabycie
nieruchomości (1/20) część wpisu stosunkowego. Na wykończenie budynku może są
pobrac na normalnych zasadach czyli 1/10.
Nie wiem jakie będą to koszty bo nie znam tych kwestii, od których te koszty są
uzależnione (właśnie: wysokość, rodzaj hipotek).
Dodam tutaj też, że jeśli kredyt będzie trójki a nabędziecie sami to może być
konieczna forma aktu notarialnego dla ustanowienia hipoteki (przy kredycie na
nabycie nieruchomości 1/4 taksy). Kredyt na Wasze szczęscie nie jestszokujaco
wysoki, ale neistety z dodatkowymi opłatami trzeba sietu bedzie liczyć.
jeszczce pdoatek od ustanowienie hipotek/hipoteki, ale to już najniższa pozycja
z tych wszystkcih związanych z hipotekami. Do opłat związany z hipotekami
bedziemy mogły wrócić jak podasz szczegóły (z umowy kredytowej), z tym, że ja
tutaj jestem dziś ostatni dzień. Od poniedziałku mam wakacje i pojawię się w
połowie września (tak mniej więcej, może ciut wczesniej).

> 3 Czy US zawsze wzywa by sprawdzić skąd miało sie pieniądzw na kupno domu?

Nie wiem, ale ma oczywiście takie prawo. Na ile często z niego korzysta
doprawdy nie wiem, ale ja wychodzę z założenia, że jeśli takie prawo ma to
należy się z tym liczyć.

> 4 Jak bedzie korzystniej dla mnie: wziąc kredyt na kupno a wykończyć go z
> oszczędności czy oszczędności wpłacić sprzedającemu dołożyć część kredytu a
> resztę kredytu przeznaczyć na wykończanie domu?

Tu nie wiem, bo nie wiem czy kredyty na nabycie nieruchomości są udzielane na
jakichś preferencyjnych warunkach czy też nie. Pod tym kątem pewnie trzeba
również popatrzeć a ja o kredytach jako takich bladego pojęcia nie mam (na
szczęście nigdy nie musiałam się kredytować). W rozumieniu kosztów ustanowienia
późniejszej hipoteki tańsze są te na naycie nieruchomości (o połowę).

> 5 Jakie formalności musze załatwić sama a jakie załatwi notariusz? Czy
> istnieje jakiś cennik za usługi notarialne?

Notariusz sporządza umowę sprzedaży i składa wypis aktu w sądzie. Wniosek o
wpis hipoteki możecie składać sami, ale jeśli będzie konieczność ustanowienia
jej w formie aktu notarialnego - to również do notariusza (zapytaj bank już po
podjęciu przez Was decyzji, kto to kupuje).
Taksę notarialną określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28. czerwca
2004 roku (to obowiązuje). Zostało opublikowane w Dzienniku Ustaw nr 148/2004,
poz. 1564.
Podstawą:
- przy umowie sprzedaży - jest wartość nieruchomości co w praktyce oznacza:
cena;
- przy ustanowieniu hipoteki: wysokość hipoteki (przy uzwględnieniu celu, na
jaki kredyt został udzielony).

> 6 Czy zawsze musi być umowa przedwstępna? Bank zadowoli się moim
> oświadczeniem, osobie od której zamierzam kupić dom moge zaufać. Czy jeżeli
> nie jest wymagana zaoszczędze czy koszty będą takie same.

Nie, umowa przedwstępna nie jest wymagana i to czy ją zawieracie czy nie -
zależy tylko od Was. Ponieważ mamy tu bank uczulam, że często żąda jej bank:
bank również potrafi narzucić formę. Większość banków zadowala się umową
przedwstępną pisemną, ale niektóre żądają umowy przedwstępnej w formie aktu
notarialnego. Taka umowa w formie aktu co do zasady podwyższa Wam koszty całej
transakcji, bo notariusz ma prawo pobrać za umowę przedwstępną 100% taksy (+
VAT), i potem przy umowie przyrzeczonej (czyli sprzedaży) również 100% taksy (+
VAT). Pomijam oczywiście możliwość negocjacji.

Pójdę teraz do Twoich kolejnych pytań do drugiego postu. Wierzę, że tutaj
wszystko w miarę jasne (niestety, jeśli coś nie tak to w ciągu najbliższego
czasu nie doprecyzuję). Pozdrawiam Cię serdecznie. B.