DO PANI BEBIAK: umowa przedwstępna

[barkraw]

Szanowna Pani,
Przygotowujemy sie z mezem do zakupu mieszkania u developera. Nie ma on
jeszcze pozwolenia na budowe a za rezerwacje mieszkania wymaga 3000 zł.
Chcemy tak spozadzic umowe przedwstepna by w razie niepowodzenia tzn.
nieotrzymania przez developera zgody na budowe, pieniadze te wrocily do nas.
Czy w ogole mozna spozadzic umowe przedwstepna gdy nie ma zgody na budowe? W
jakiej formie powinna byc spozadzona taka umowa: w formie aktu notarialnego,
czy wystarczy umowa cywilno-prawna?
Z gory dziekuje za odpowiedz,
B.Krawczyk

[bebiak]

Witaj Barkraw,

barkraw napisała:

> Przygotowujemy sie z mezem do zakupu mieszkania u developera. Nie ma on
> jeszcze pozwolenia na budowe a za rezerwacje mieszkania wymaga 3000 zł.
> Chcemy tak spozadzic umowe przedwstepna by w razie niepowodzenia tzn.
> nieotrzymania przez developera zgody na budowe, pieniadze te wrocily do nas.
> Czy w ogole mozna spozadzic umowe przedwstepna gdy nie ma zgody na budowe? W
> jakiej formie powinna byc spozadzona taka umowa: w formie aktu notarialnego,
> czy wystarczy umowa cywilno-prawna?


Na potrzeby tzw. developerki została stworzona umowa zobowiązująca w trybie
art. 9 ustawy o własności lokali i dość często ja się zawiera (forma aktu i
wpis do ksiegi - konieczne), ale w Waszej sytuacji nie jest to możliwe, bo dla
zawarcia takiej umowy ustawa wymaga (między innymi) aby developer miał
pozwolenie na budowę - stad o tej umowie zupełnie nie mówimy bo jej zawrzeć po
prostu nie możecie.

Pozostaje nam wobec tego jedynie umowa przedwstępna - dla jej zawarcia ustawa
nie wymaga spełnienie żadnych warunków. Taką umowę można zawrzeć:
- albo w formie pisemnej;
- albo w formie aktu notarialnego.
Musicie się zastanowić jakiego skutku oczekujecie po zawartej umowie
przedwstępnej - silniejszy ma ta w formie aktu notarialnego, bo ona daje Wam
prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli sprzedaży) przed sądem w
przypadku gdyby developer nie bardzo miał ochotę do umowy sprzedaży przystąpić.
tego skutku nie ma umowa pisemna - ta rodzi tylko skutek odszkodowawczy i
dobrze się nad tym zastanówcie.
Nie mogę Was namawiać (zresztą nigdy nikogo na nic nie namawiam bo i nie taka
moja rola) na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, bo wiem,
że taka umowa co do zasady podwyższa Wam koszty zwiazane z nabyciem lokalu o
taksę notarialna + VAT od tej umowy przedwstepnej. Co do zasady za umowę
przedwstępną notariusza ma prawo pobrać 100% taksy (+VAT) i potem, przy umowie
sprzedaży również 100% taksy + VAT. Napisałam: co do zasady" ale oczywiście
czasem się zdarza jakiś korzystny wynik indywidualnych negocjacji przy
zawieraniu dwóch umów - tutaj niestety reguł nie ma i wszystko zależy od danego
notariusza.
Chcę Ci również powiedzieć, że moim zdaniem w przypadku [jeśli tak pechowo się
zdarzy], że developer nie wybuduje budynku (lokalu) a Ty będziesz miała zawartą
umowę w formie aktu to i sąd nie przeniesie na Ciebie własności lokalu bo
przecież nie ma przedmiotu - musisz mieć tę świadomoś;
ale musisz mieć i tę, że z umowy pisemnej nie masz żadnych, absolutnie żadnych
roszczeń do nieruchomości i żadna siła nie zmusi developera do zawarcia umowy
sprzedaży o ile nie będzie chciał jej zawrzeć.
Wierze, że wychwyciłaś tę różnicę w skutkach obu umów (pisemnej i w formie
aktu), że w miarę jasno to napisałam i że podejmiesz właściwą decyzję.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[kuc_jac]

bebiak napisała:
> ale musisz mieć i tę, że z umowy pisemnej nie masz żadnych, absolutnie
żadnych roszczeń do nieruchomości i żadna siła nie zmusi developera do zawarcia
umowy sprzedaży o ile nie będzie chciał jej zawrzeć.

Witam, kiedy może dojśc do takiej sytuacji notabene dziwnej, że develeoper nie
chce przystąpić do zawarcia umowy? Przeciez chyba mu na tym zależy?
Pozdrawiam
Jacek

[bebiak]

Witaj Jacku,

kuc_jac napisał:

> Witam, kiedy może dojśc do takiej sytuacji notabene dziwnej, że develeoper
>nie chce przystąpić do zawarcia umowy? Przeciez chyba mu na tym zależy?

A ja sobie na przykład wyobrażam taką sytuację, że developer daje mi projekt
umowy sprzedaży, w której są takie warunki [zgodne z prawem], których ja nie
chcę zaakceptować (wyobrażam sobie, że najczęściej może chodzić o kwestie
związane z nieruchomością wspólną i tu kosztami a nią związanymi, w tym od
kiedy ponosimy i jak), i nie wyraża zgody na wprowadzenie zmian zaproponowanych
przeze mnie. Możliwa jest taka sytuacja? Absolutnie przecież możliwa. Przecież
notariusz taki projekt sporządza wg ustaleń z developerem a nie przyszłym
nabywcą. I co zrobisz jeśli masz postawioną prze developera kwestię jasno: albo
pan podpisuje w takim brzmieniu albo w ogóle? Notariusz nie będzie na nic
naciskał bo on nie od tego: stwierdzi, że wrócicie jak uzgodnicie wspólne
stanowisko i to wszystko. Umowa jest Waszą umową a notariusz tylko ją
dokumentuje. Albo kwestia jakichś Waszych wzajemnych dodatkowych rozliczeń - to
też się może zdarzyć. Jak wiem takie przypadki się zdarzają i wówczas jesteś
zupełnie bezradny bo nie jesteś w stanie nabyć lokalu (a na tym Ci przecież
najbardziej zależy skoro wpłaciłeś wszystkie pieniądze). Rozumiesz mój tok
rozumowania?
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[kuc_jac]

Witam Panią
no własnie u nas może dojśc do takiej sytuacji bo akurat w moim przypadku
developer przedstawił z projekcie Umowy, ze chce zarządzać do końca 2008 roku
osiedlem. Nie podoba mi sie to, bo wiem, ze będzie w tym okresie się migał.
Natomiast cześć ludzi, którzy podpisali umowy wczesniej ma wpisane w projekcie
zarządzanie do końca 2006 i szczerze powiem, ze nie wiem jak developer wybrnie
z tego, ale wiem, ze chce dać tym ludziom aneksy, których oczywiscie onie nie
bedą chcieli podpisać, na co on może im odmówić zawarcia Umowy? Dobrze rozumuję
Pozdrawiam