Sprzedaż umowy rezerw- opinia prawna

[Gość: dio]

Rzeczpospolita z 12 maja br:

12.05.07 Nr 110


SERWISY
DOM




Prawo co dnia
PRAWO CYWILNE
Zakup prawa rezerwacji lokalu wiąże się z dużym ryzykiem

Rosną ceny mieszkań, na rynku rozpoczął się więc handel rezerwacjami.
Odkupienie takiej rezerwacji może się jednak skończyć stratą nawet
kilkudziesięciu tysięcy złotych

Chętni na mieszkanie od dewelopera doskonale wiedzą, że nie mają czasu do
namysłu - efektem kilkudniowej zwłoki może być znacząca zwyżka ceny
mieszkania. Dlatego mieszkania są rezerwowane, gdy deweloper nie ma jeszcze
nawet pozwolenia na budowę. Stąd wzięły się tzw. umowy rezerwacyjne, które
zapewniają wyłączność na mieszkanie w zamian za opłatę rezerwacyjną.

Kupujący nie ma żadnej gwarancji

Okazuje się, że wiele osób zawiera takie umowy tylko po to, aby następnie
odsprzedać prawa do nabycia mieszkania. Dla zainteresowanego jest to jednak
transakcja wysokiego ryzyka. - Zamierzam odkupić taką rezerwację za prawie 40
tys. złotych -mówi nasz czytelnik.

Nie zdecydował się na mieszkanie u dewelopera, gdy kosztowało jeszcze 270 tys.
zł. Wszystkie zostały już zarezerwowane, a w kolejnym etapie inwestycji
identyczne mają kosztować prawie 100 tys. zł więcej.

- Jeśli odkupię rezerwację, i tak 60 tys. zł zostanie mi w kieszeni
-argumentuje czytelnik.

Niestety, może się okazać, że na takiej transakcji zamiast zyskać -straci.

Problem w tym, że umowy rezerwacyjne nie mają formy aktu notarialnego
(wymaganego przy przeniesieniu własności nieruchomości), dlatego wcale nie
gwarantują nabycia mieszkania potencjalnym klientom - ani pierwotnym (którzy
jako pierwsi zawarli taką umowę), ani wtórnym (którzy rezerwację odkupili).
Klient ma niewielkie szanse domagać się przed sądem sprzedaży mieszkania na
warunkach ustalonych w umowie rezerwacyjnej. Może się więc okazać, że ktoś
odkupi rezerwację, a deweloper znacznie podniesie cenę mieszkania, zmieni jego
rozkładalbo nawet wypowie umowę rezerwacyjną.

Jeśli kupujesz, zabezpiecz się

-W niektórych umowach deweloperzy zastrzegają, że zbycie rezerwacji może
nastąpić tylko za ich zgodą - mówi Katarzyna Czwartosz, radca prawny w
Kancelarii White & Case.

Bez niej umowa zbycia będzie więc nieważna.

Zdaniem Pawła Wójcika, radcy prawnego w kancelarii Grynhoff, Woźny i
Wspólnicy, osoby, które decydują się na zakup praw z umowy rezerwacyjnej,
powinny zastrzegać, że płatność nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy
przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Będą miały wówczas pewność, że nie
stracą pieniędzy.
EWA USOWICZ

Opinia

prawo_a_1-1.F.jpg
Wojciech Jędrzyński, radca prawny w kancelarii prawnej Chałas i Wspólnicy

Umowy rezerwacyjne konstruowane są zwykle w taki sposób, aby deweloper mógł od
nich dość swobodnie odstąpić bez ponoszenia jakichkolwiek konsekwencji. Taka
transakcja jest zawsze obarczona ryzykiem, że deweloper zmieni jej
postanowienia w zawartej później umowie przedwstępnej. Osoby, które zamierzają
nabyć prawa do rezerwacji, powinny przede wszystkim sprawdzić, co kupują -
może się okazać, że inwestycja w opisanym w umowie rezerwacyjnej kształcie w
ogóle nie powstanie. Powinny również się dowiedzieć, czy deweloper nie
odstąpił już od takiej umowy lub czy nie zakazał przenoszenia praw z niej
wynikających.

Sprzedaż umowy rezerw- opinia prawna

[Gość: dio]

Inna opinia z Rzeczpospolitej:

PRAWO MIESZKANIOWE
Handel rezerwacjami lokali: jak sprawdzić umowę, żeby nie stracić

Osoby, które chcą odkupić rezerwację mieszkania, muszą dokładnie sprawdzić
dewelopera i sprzedającego oraz liczyć się z dodatkowymi opłatami. Bez tego
grozi nieważność umowy i strata pieniędzy

Wiele osób ma wątpliwości, czy handel prawami z umów rezerwacyjnych jest w ogóle
legalny. Zbycie takiej rezerwacji jest jednak zgodne z prawem, gdyż wynika z
zasady swobody umów, ale na kupujących czyha sporo pułapek.

Może być potrzebna zgoda dewelopera

Deweloperzy nie kryją, że nie są zachwyceni nowym pomysłem na swoistą spekulację
mieszkaniami.

-Takie praktyki jeszcze bardziej windują ceny mieszkań, co wcale nas nie cieszy
- mówi Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Ceny
wzrosły już do pułapu, który dla wielu osób staje się nieosiągalny.

Dlatego deweloperzy zastrzegają w niektórych umowach rezerwacyjnych, że sprzedaż
praw z nich wynikających nie może się odbyć bez ich zgody. Bywa, że za taką
zgodę trzeba zapłacić nawet kilka tysięcy złotych. To dodatkowa opłata pobierana
oprócz kaucji rezerwacyjnej, którą w efekcie zapłaci osoba odkupująca
rezerwację. Opłata za zgodę na cesję praw jest bezzwrotna, inaczej niż kaucja
zaliczana na poczet ceny mieszkania.

Co może zrobić nabywca rezerwacji, który odkupił ją bez wymaganej zgody
dewelopera? Zdaniem Katarzyny Czwartosz, radcy prawnego w kancelarii White &
Case, miałby on w takim wypadku ewentualnie roszczenie odszkodowawcze wobec zbywcy.

Strony umowy nie mogą również zapomnieć o należnościach podatkowych.

- Taka sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności
cywilnoprawnych, poza tym po stronie zbywcy powstaje przychód opodatkowany na
zasadach ogólnych - mówi Paweł Wójcik, radca prawny w kancelarii Grynhoff, Woźny
i Wspólnicy.

Sprawdź budującego i sprzedającego

- Przed nabyciem praw wynikających z rezerwacji na pewno trzeba sprawdzić, czy
zbywca wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej, np. czy
wpłacił kaucję - mówi Maciej Węgiełek, radca prawny w kancelarii Magnusson.
-Warto się również przyjrzeć, czy z takiej umowy wywiązuje się deweloper, np.
czy dotrzymał terminu, w jakim miał uzyskać pozwolenie na budowę.

Należy dokładnie przeanalizować wszystkie postanowienia umowy rezerwacyjnej,
gdyż przyjmują one różne formy.

- Jedne stanowią jedynie oświadczenie o zainteresowaniuklienta ofertą
dewelopera, czyli nie regulują praw i obowiązków stron, inne zawierają konkretne
zobowiązania -mówi radca prawny Maciej Ryniewicz z kancelarii Clifford Chance.

Warto dokładnie sprawdzić, jak długo ważna jest rezerwacja i w jakim terminie
powinna zostać zawarta umowa przedwstępna. Mogą się z tym wiązać dodatkowe
obowiązki osoby odkupującej rezerwację, np. udokumentowania deweloperowi, że ma
ona zdolność kredytową.

Warto także przeanalizować parametry oferowanego mieszkania -jego położenie,
rozkład, standard wykończenia (najlepiej, gdy są już plany mieszkań). A przede
wszystkim nie należy się spieszyć z płatnościami za nabycie rezerwacji, dopóki
nie będziemy mieli pewności, że postanowienia umowy rezerwacyjnej się nie
zmienią, czyli do momentu podpisania umowy z deweloperem (przedwstępnej lub
finalnej) w formie aktu notarialnego.
EWA USOWICZ
Masz pytanie do autorki, e-mail: [e-mail]

Co powinna wiedzieć osoba odkupująca rezerwację mieszkania

* ¦ Czy do kupna praw z umowy rezerwacyjnej potrzebna jest zgoda dewelopera.
Jeśli tak, to w jakiej formie powinna być wyrażona i czy jej udzielenie łączy
się z koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty.
* ¦ Czy deweloper nie wyłączył możliwości zbycia rezerwacji, a także czy
wywiązał się ze swoich obowiązków (np. uzyskał pozwolenie a budowę we wskazanym
terminie).
* ¦ Czy deweloper nie odstąpił już od umowy rezerwacyjnej zawartej z
pierwotnym nabywcą.
* ¦ Czy sprzedający wywiązał się ze swoich obowiązków (np. czy uiścił opłatę
rezerwacyjną).
* ¦ Czy wiesz, co kupujesz - sprawdź, czy dana inwestycja w ogóle powstanie,
a także jakie mieszkanie rezerwujesz i w jakiej cenie.
* ¦ Czy musisz od razu płacić za odkupienie praw - najlepiej zastrzec, że
płatność nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu
notarialnego.