Umowa przedwstępna bez notariusza?

[Gość: Romek]

Jak sformułować umowę przedwstępną, bez notariusza?
Wolałbym zrobić to notarialnie, ale niestety terminy jakie są
dostępne u notariuszy to przynajmniej 2-3 tygodnie. A mam możliwość
kupna mieszkania po okazyjnej cenie, dlatego chciałbym zadatkować
jak najszybciej. Czy są gotowe druki do takich umów? Jeśli tak to
proszę podać mi link na takowy druk. Czy jest jakieś
niebezpieczeństwo podpisując taką umowę bez notariusza?
Proszę o pomoc :)

[Gość: W]

w zasadzie to wystarczy poszukac w google, ale mam dobry dzien, wiec
podam: dom.gazeta.pl/prawo/1,65546,2563386.html A tu artykul
o umowach: dom.gazeta.pl/prawo/1,65546,2563385.html

poszukaj innego notariusza

[Gość: al9]

dwa tygodnie?
żarty
w moim mieście (dużym) można się umówic nawet tego samego dnia...

Nie pisz sam umowy, wzory są nic nie warte, każda sytuacja, potrzeby
stron, warunki transakcji sa inne...
Pozdr
al

[Gość: W]

bez przesady, my pisalismy sami kupujac mieszkanie i to naprawde nie
jest takie trudne.

nie jest trudne

[Gość: al9]

fakt
jak się jest prawnikiem
pozdr
al

[Gość: W]

nie trzeba byc prawnikiem, aby napisac umowe przedwstepna. Powtorze
raz jeszcze - sami napisalismy umowe przedwstepna i nie byla to
wiedza tajemna, nie do zdobycia, zastrzezona tylko dla notariuszy.

W - upieram się :-))

[Gość: al9]

a ja powtórzę:
zajmuję sie nieruchomościami od wielu lat. Zawodowo. 99% umów jest
prostych
ale ZAWSZE przedwstępna jest inna..
Bo KAZDY zwraca uwagę na inne parametry. Raz sprzedający jest bardzo
ostrożny, raz zwraca uwagę na terminy, potrzebuje szczegółowych
zapisów, raz umowa ma 10 stron, raz dwie. Raz hipotekę spłaca bank,
raz kupujący. Raz bank chce ustanawiac hipoteki w akcie, raz nie.
Raz trzeba okazac kwity o wymeldowaniu przy akcie, raz nie. raz
wpisuje sie do umowy kuchnię i szafki, raz nie.....Raz płatność jest
przelewem, raz gotówką... Raz przelew robi bank - raz szybko raz
wolniej.... raz przy przedwstępnej jest komplet kwitów , czasem nie.
Czasem są pomyłki w księgach, czasem kwit niewystaczający. Czasem
spółdzielnia wystawia dokument od ręki, czasem czekasz 14
dni...Bywa, że nieruchomość nie ma uregulowanej sytuacji prawnej -
trzeba robic umowę warunkową (np dostarczyc dokumenty, usunąć
służebności itd...)
dobra umowa zawiera wszystkie te kwestie i jest zadowalająca dla obu
stron...

Jestem pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i sam się NIE
podejmuję tworzyć umowy przedwstępne - nawiasem mówiąc pośrednikom
NIE wolno ich proponować Klientom - od tego sa prawnicy.
Współpracuję z doświadczonymi notariuszami - tez nie każdy potrafi
zapisac wszystkie szczegóły...
widzsz W - umowy pisze się na wypadke kiedy coś idzie nie tak. I
dlatego powinny być przemyślane. Nie z wzoru w sieci...
Ale - pozostaję przy swoim zdaniu - Ty przy swoim..
Pozdr
al

Al, jak to pośrednikom nie wolno???

[irma223]

Gość portalu: al9 napisał(a):

> - nawiasem mówiąc pośrednikom NIE wolno ich proponować Klientom

Podstawę prawną, proszę!

Owszem, pośrednicy pomagają stronom na ich życzenie udostępniając
wzory umów przedwstępnych i modyfikując je do potrzeb konkretnych
klientów i konkretnej transakcji.

Nie jest prawdą, że nie wolno - wolno jak najbardziej.

Ale jest też prawdą, że robią to niechętnie, starając się raczej
namówić klientów na umowę przedwstępną u notariusza.

Bywają jednak takie sytuacje (rzadko, bo rzadko, ale bywają), gdzie
klientom (i to obu stronom) bardziej pasuje umowa przedwstępna w
wersji zwykłej pisemnej.

Pośrednik jednak wie, co w takiej umowie powinno być już zapisane i
ustalone, by później nie było niedomówień i wątpliwości, natomiast
ludzie kupujący i sprzedający spisując taką umowę nie myślą o
szczegółach i potem się rodzą różne wątpliwości, nieraz potem
podnoszone później nawet na tym forum: kupujący np. chcieliby się
się wocofać z umowy będąc przekonani o winie sprzedających, a
sprzedający widzą oczywistą winę kupujących. A tak naprawdę okazuje
się, że dana strona była sobie winna sama, bo nie zapisała zawczasu
w umowie przedwstępnej różnych szczegółów, których się teraz czepia.

Notariusze świetnie wiedzą, co w umowie być powinno.

Pośrednicy również.

Umowa notarialna przedwstępna może być dochodzona przed sądem, co
jest zwłaszcza korzystne dla kupującego: może sądownie dochodzić
zawarcia umowy przyrzeczonej (może się zatem nie zgodzić na to, by
sprzedający wykpił się podwójnym zadatkiem i zostawił go na lodzie).

Więcej: roszczenie zawarcia umowy przyrzeczonej wynikające z
zawarcia umowy przedwstępnej notarialnej może być wpisane do księgi
wieczystej nieruchomości, którą się chce kupić, tak, że sprzedający
już z nikim innnym nie będzie mógł w tym czasie zawrzeć innej umowy
przedwstępnej.

Umowa przedwstępna zwykła pisemna jest gwarantowana tylko zadatkiem,
ale to bywa czasem złudna gwarancja.

Sama widziałam sytuację (zresztą odmówiłam obsługi), gdy właściciel
na tydzień przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej poszukiwał
jeszcze możliwości szybszej sprzedaży swojej nieruchomości, wiedząc,
że z kolei jego kupujący już swoje mieszkanie sprzedał (by mieć
pieniądze na zapłacenie reszty ceny sprzedaży) i za tydzień - gdyby
ten nie dotrzymał umowy przedwstępnej - to tamten ląduje na ulicy -
naprawdę nie ma się już gdzie podziać. No ale właściciel jeszcze
szukał, bo może by ktoś inny zapłacił np. 10 lub 20 tysięcy więcej,
to przecież zawsze coś...

ano nie wolno

[Gość: al9]

Pośrednikom wolno jeśli są prawnikami
Oczywiście pomagac Klientom, doradzać - jak najbardziej
Ale pisać umowy (co jest nagminne) absolutnie nie
Pozdr
al

Jeszcze raz zapytam o podstawę prawną

[irma223]

[Gość: zenek]

ano taka jak wynika z ugn
poczytaj co to jest posrednictwo w obrocie nieruchomościami - na
pewno nie jest to zawodowe swiadczenie pomocy prawnej, które jest
zastrzeżone dla określonych zawodów prawniczych.
a posrednik nie jest zawodem prawniczym.
czujesz to ?

[irma223]

Gość portalu: zenek napisał(a):

> ano taka jak wynika z ugn

???

"Art. 180.
1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym
wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności
zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do
domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4) innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do
nieruchomości lub ich części.
1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania
i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości."

Jesteś pewnien, że pomoc stronom w dostosowaniu ogólnodostępnych
wzorców umów przedwstępnych do ich konkretnej sytuacji i ustaleń nie
jest " czynnością zmierzającą do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości"?

[Gość: maja]

irma przesadzasz z rolą posrednika
Ja w kazdym bądź razie nie chciałabym aby zamiast dobrego prawnika
umowę dla mnie przygotowywał posrednik.
Przecież posrednik to często osoba ze srednim wykształceniem, gdzie
tu zatem miejsce na dogłebną znajomośc prawa ?
Niechaj posrednik zajmie się wyszukiwaniem nieruchomości, ich
prezentacją, kojarzeniem stron a kwestie prawne zastapi innym, tym
którzy maja odpowiednie przygotowanie i własciwy zasób wiedzy.
maja
P.S. A na marginesie zapytam czy auto naprawiasz sama ?

[irma223]

Gość portalu: maja napisał(a):

> Przecież posrednik to często osoba ze srednim wykształceniem,
> gdzie tu zatem miejsce na dogłebną znajomośc prawa ?

Nie przesadzaja, Maja, pośrednik to nie chłopek-roztropek, na
maturze się wykształcenie licencjonowanego pośrednika nie kończy.
Aby zdobyć licencję musiał skończyć odpowiedni kurs (a obecnie 2-
letnie studium podyplomowe), odbyć praktykę i zdać egzamin
licencyjny, na który jest szczegółowo sprawdzana wiedza z zakresu
około setki aktów prawnych (ustaw i rozporządzeń).

Po zdobyciu licencji pośrednik nie może spocząć na laurach, ale ma
obowiązek nieustannego dokształcania się i pogłębiania swojej wiedzy.

Jeżeli jakaś czynność przekracza zakres wiedzy, doświadczenia i
umiejętności pośrednika, to nie powinien się jej podejmować: to jest
zapisane w Standardach.

Dostosowanie ogólnodostępnych wzorów umowy przedwstępnej do
konkretnych potrzeb konkretnych klientów nie jest czynnością
przekraczającą zakres wiedzy i umiejętności licencjonowanych
pośredników.

Jakkolwiek się zgadzam, że lepiej takie umowy robić u notariusza,
ale jak mi się klienci z różnych przyczyn upierają, że wolą zwyklą
pisemną, to przy upewnieniu się, jaka jest wola stron i z czego ona
wynika oraz czy strony są świadome ewentualnych negatywnych
konsekwencji, przecież ich nie zmuszę do pójścia do notariusza,
skoro nie chcą.

A skoro poproszą o pomoc w sformułowaniu umowy przedwstępnej, to im
pomocy nie odmówię - bo jak ją sobie samodzielnie źle sformułują, to
potem i tak to właśnie ja będę miała potem problem z niezgodnością
ich ustaleń a zapisami w umowie.

Irma bardzo często masz racje, ale tym razem nie..

[Gość: al9]

Irma wywodzisz wnioski z niewłaściwej ustawy...
w UoGN nie będzie zapisów że nie wolno Ci robic operacji na otwartym
sercu...
Poszukaj w ustawach o radcach prawnych i adwokaturze...
I jak najbardziej serio - przemysl to - można mieć kolosalne kłopoty
w KOZie...
Pozdr
al

Jakoś KOZa nie ukarała...

[irma223]

Gość portalu: al9 napisał(a):

> można mieć kolosalne kłopoty w KOZie...


????? Jesteś pewien?

"MINISTERSTWO BUDOWNICTWA
Departament Regulacji Rynku Nieruchomości

Orzecznictwo
Komisji Odpowiedzialności Zawodowej
sekcji dla pośredników w obrocie
nieruchomosciami

II. JAKIE CZYNNOSCI POWINIEN WYKONAC POSREDNIK, SPRAWDZAJAC
STAN PRAWNY I FAKTYCZNY NIERUCHOMOSCI?
"W jaki sposób posrednik sprawdza powierzchnię lokalu ?

Na poczatku lipcu 2004 roku zamawiająca Sylwia G. podpisała umowę
pośrednictwa przy kupnie lokalu mieszkalnego. Zgodnie z umową
pośrednik Jan K. w ramach swoich czynności zobowiązał się do
poszukiwania dla klientki mieszkań dwupokojowych położonych w
miejscowosci Z. Zamawiającej przedstawiono znajdującą się w ofercie
biura ofertę kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego położonego w Z przy ul. Fiołkowej. Zgodnie z ofertą
pochodzacą z bazy danych pośrednika Jana K. mieszkanie miało mieć
powierzchnię całkowitą 42 m² i wystawione było do sprzedaży za
cenę 61.500 zł. Zamawiająca wyraziła chęć nabycia mieszkania już
podczas pierwszej prezentacji, gdyż zależało jej na szybkiej
transakcji. Pod koniec lipca 2004 roku W SIEDZIBIE POŚREDNIKA DOSZŁO
DO SPOTKANIA STRON W CELU PODPISANIA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ. Pośrednik
uprzedził kupujaca, że do tego dnia sprzedająca dostarczyła jedynie
cztery dokumenty świadczące o stanie prawnym mieszkania, tj.:
decyzję o przydziale lokalu z 1988 roku wystawioną na ojca
sprzedającej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku przez
sprzedającą oraz decyzję i zaświadczenie o zapłacie podatku
spadkowego. W szczególności brakowało aktualnego zaświadczenia ze
spółdzielni mieszkaniowej o przydziale lokalu. Kupująca nalegała
jednak na zawarcie umowy tego samego dnia, gdyż posiadała decyzję z
banku o przyznaniu jej kredytu mieszkaniowego. W związku z tym
wyraziła zgodę na zawarcie umowy w oparciu o stare dokumenty, których
aktualności pośrednik nie mógł potwierdzić. W umowie strony ustaliły
cenę sprzedaży lokalu na 59.000 zł, powierzchnię lokalu określono na
42 m² w oparciu o posiadane zaświadczenie 15/28 ze spółdzielni.
Ustalono również, iż do dnia zawarcia umowy ostatecznej strona
sprzedająca dostarczy wszystkie dokumenty niezbędne do przeniesienia
własności, w tym aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej.
Na początku sierpnia 2004 roku zamawiajaca samodzielnie uzyskała w
spółdzielni mieszkaniowej zaświadczenie, że przedmiotowe mieszkanie
ma powierzchnię 40,60 m². W spółdzielni wskazano, że dawniej
powierzchnia wynosiła 42 m², jednakże w międzyczasie uległy zmianie
przepisy prawa budowlanego, przez co powierzchnia użytkowa lokalu
uległa zmianie. Zamawiająca zażądała zmiany ceny Zamawiająca
zarzuciła pośrednikowi, że wprowadził ją w błąd nie informując o
rzeczywistej powierzchni mieszkania, A PRZYGOTOWUJĄC UMOWĘ
PRZEDWSTĘPNĄ sprzedaży mieszkania nie zadbał o zgromadzenie
stosownych dokumentów, m.in. ze spółdzielni mieszkaniowej.
Na podstawie analizy powyższego stanu faktycznego Komisja stanęła na
stanowisku, że pośrednik Jan K. w swych działaniach NIE DOPUŚCIŁ SIĘ
NARUSZENIA art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Art. 181 ust. 1 ustawy wymaga od pośrednika przestrzegania
przepisów prawa i standardów zawodowych oraz wykonywania czynności
pośrednictwa ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego
charakteru. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą
ochrony osób, na rzecz których wykonuje swoje czynności.
W niniejszej sprawie główny zarzut skarżącej opierał się na tym, że
pośrednik Jan K. razem ze sprzedającą mieli wprowadzić ją w błąd, co
do rzeczywistej powierzchni użytkowej własnościowego spółdzielczego
prawa do lokalu mieszkalnego położonego w Z przy ul. Fiołkowej
12/25. Jest okolicznością niewatpliwą, iż w bazie danych pośrednika
jako powierzchnie całkowita mieszkania podano 42 m². Komisja zważyła
jednak, iż w dniu podpisania umowy przedwstępnej sprzedająca
posiadała jedynie stare zaświadczenie z 1988 roku, gdzie
powierzchnia użytkowa wynosiła 42 m². Pośrednik nie miał żadnych
powodów, aby kwestionować prawdziwość danych zawartych w
zaświadczeniu, skoro było ono dokumentem urzędowym wystawionym przez
spółdzielnię mieszkaniową. Postępowanie wykazało ponadto, iż
pośrednik radził zamawiającej, aby z umową przedwstepną poczekać do
czasu uzyskania aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni. Jednakże
skarżącej zależało na czasie i na jej wyraźne żądanie umowę
przedwstepną zawarto bez aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni.
Nie potwierdził się zatem zarzut, ażeby pośrednik celowo wprowadził
skarżącą w błąd ukrywając rzeczywistą powierzchnię lokalu. Skarżąca
znając wszystkie okoliczności miała możliwość wstrzymania się z
podpisaniem umowy przedwstępnej o tej i poczekania na nowe
zaświadczenie ze spółdzielni, z czego jednak nie skorzystała.
Pośrednikowi z kolei nie można było zarzucić braku należytej
staranności, gdyż podając powierzchnię oferowanego lokalu oparł się
na dokumencie urzędowym ze spółdzielni mieszkaniowej, a nie tylko na
zapewnieniach sprzedającej."

Skarga nie dotyczyła wprawdzie faktu, że pośrednik Jan K. pisał
umowę przedwstępną, ale gdyby Komisja uznała to za naruszenie, to
pewnie by za to właśnie ukarała. Ale nie ukarała.

jestem pewien

[al9]

w kozie skupili się na czyms innym
słuchaj - uważasz inaczej - Twoja sprawa...
Prześledź jednak przepisy bo możesz się narazić na poważny kłopot...
al

[Gość: maja]

irma223 napisała:

> Nie przesadzaja, Maja, pośrednik to nie chłopek-roztropek, na
> maturze się wykształcenie licencjonowanego pośrednika nie kończy.
> Aby zdobyć licencję musiał skończyć odpowiedni kurs (a obecnie 2-
> letnie studium podyplomowe), odbyć praktykę i zdać egzamin
> licencyjny, na który jest szczegółowo sprawdzana wiedza z zakresu
> około setki aktów prawnych (ustaw i rozporządzeń).

Rozśmieszasz mnie tym co napisałaś.
Oznacza to, ze nie znasz swojego środowiska zawodowego dokładnie.
W takim bądź razie przyjmij do wiadomości że jest wielu posredników
z licencją którzy nie dość ze nie mają wykształcenia o którym
piszesz a licencję uzyskali bez egzaminu .
Takie niestety mamy prawo.

[irma223]

Gość portalu: maja napisał(a):

> jest wielu posredników z licencją którzy nie dość ze nie mają
> wykształcenia o którym piszesz a licencję uzyskali bez egzaminu .

Owszem, ci najstarsi, działający w branży od przynajmniej ok. 20
lat: ci licencję dostali "przez zasiedzenie".

Procentowo jednak nie jest ich aż tak wiele.

Ponadto posiadając jednak tę licencję nadal muszą się dokształcać, a
działając muszą działać równie ostrożnie, jak i ci, którzy przez
egzamin przeszli - w razie pomyłki czy wpadki grożą im przecież
takie same kary, jak i tym młodszym - do utraty licencji włącznie.

Dokształcają się zatem nieustannie.

[Gość: staraagentka]

jest orzeczenie KOZ publikowane na www.pfrn.pl / strona 24/28/ ,
z którego jasno wynika ,że pośrednik nie jest od pisania umów
przedwstępnych .Ostatecznie skoro jest prawnikiem to może. Są to
jednak dodatkowe obowiązki jak również dodatkowa odpowiedzialność. I
pytanie czy polisy od odpowiedzialności cywilnej obejmują taką
odpowiedzialność zwykłego pośrednika? Jak w takim wypadku zachowa
się sąd gdy dojdzie do procesu o np. odszkodowanie za działania
pośrednika?

[irma223]

Gość portalu: staraagentka napisał(a):

> jest orzeczenie KOZ publikowane na www.pfrn.pl / strona 24/28/,
> z którego jasno wynika ,że pośrednik nie jest od pisania umów
> przedwstępnych .Ostatecznie skoro jest prawnikiem to może. Są to
> jednak dodatkowe obowiązki jak również dodatkowa odpowiedzialność.

"W praktyce każdego biura nieruchomosci zdarzają się sytuacje, kiedy
klienci oczekują od pośredników przygotowania umów przedwstępnych w
formie zwykłej pisemnej. W takiej sytuacji pośrednik, który nie
posiada stosownych uprawnień, bądź po prostu nie chce zwiększać
zakresu swych obowiazków, powinien ograniczyć się do przekazania
klientom stosownych wzorów umów. W żadnym wypadku nie powinien przy
tym wpisywać do treści umowy zdania, iż umowa została przez niego
przygotowana."

I o tym mówię.

irma223 napisała:

> Owszem, pośrednicy pomagają stronom na ich życzenie udostępniając
> wzory umów przedwstępnych i modyfikując je do potrzeb konkretnych
> klientów i konkretnej transakcji.

irma223 napisała:

> Jesteś pewnien, że pomoc stronom w dostosowaniu ogólnodostępnych
> wzorców umów przedwstępnych do ich konkretnej sytuacji i ustaleń
> nie jest " czynnością zmierzającą do zawarcia przez inne osoby
> umów: 1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości"?


A nawiasem mówiąc idiota jakiś z tego Jana K. że nie wpisał do
umowy, czy te 100.000 zł jest w całości zadatkiem, czy zaliczką, czy
częściowo zadatkiem a częściowo zaliczką (i w jakiej części czym?),
za to wpisał coś, co było bez sensu, bez ładu i składu i nijak się
miało do czynności prawnej, jakiej strony dokonywały.