Czy to zaliczka czy zadatek?

[Gość: cotojest]

No to już sam nie wiem. W umowie mam takie zapisy:

1)Zlecający zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Pośrednika wynagrodzenia za
wykonane czynności, w wyniku których doszło do zwarcie umowy rozporządzającej
przenoszącej prawa do nieruchomości plus 22% podatku VAT

2)eśli zawarcie umowy rozporządzającej poprzedzone jest umową przedwstępną,
lub umową zobowiązującą, to w dniu podpisania takiej umowy powstaje po stronie
Pośrednika wymagalne roszczenie o zapłatę połowy wynagrodzenia, roszczenie zaś
co do pozostałej połowy powstaje i staje się wymagalne w dniu zawarcie umowy
rozporządzającej przenoszącej prawa do nieruchomości


A na papierze który uzyskałem przy płaceniu połowy kwoty przy umowie
przedwstępnej takie:

Wynagrodzenie z tytułu pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości……………….
Kwota…………………………
Płatne w dwóch ratach.
1)Pierwsza rata w umowy przedwstępnej w wysokości ………………………………………
2)Druga rata w dniu umowy przyrzeczonej w wysokości ………………………………………

No i co w końcu zapłaciłem? Zaliczkę, czy zadatek? Sprzedający wycofuje się z
zamiaru sprzedaży. Czy mogę liczyć na odzyskanie tych pieniędzy?

[Gość: lew]

Pracujesz? dostajesz wynagrodzenie za pracę? no to to własnie
zapłaciłeś, wynarodzenie, ani zadatek ani zaliczkę, poprostu
wynagrodzenie.

[satorianus]

Wynagrodzenie w pracy otrzymuje z dołu. Gdybym otrzymał je z góry i nie stawił
sie do pracy to pracodawca miałby prawo żądać zwrotu.

Czy mam to samo prawo?

[Gość: lew]

hmm, a czy posrednik nie wstawił się na akt? i dlatego transakcja
sie rozpadla? a moze zawalił sprawe z papierami? jesli to jego wina
że transakcja nie doszła do skutku, to musi zwrócić, jesli nie, to
znaczy że on swoją połowę pracy zrobil, i za tę połowę nalezy mu się
wynagrodzenie.
Pisząc polowę, mam na myśli ze doszlo do umowy przedwstepnej.

[satorianus]

A można w połowie sprzedać nieruchomość? Bo za to pośrednicwo w sprzedaży wziął
pieniądze. A skoro do sprzedaży nie doszło...

[satorianus]

Mówiąc prościej zapłaciłem połowę wynagrodzenia na pracę, która została wykonana
z 0% skutecznością.

[Gość: staraagentka]

Twój problem polega na nie zrozumieniu istoty pośrednictwa.
Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania czyli pośrednik
ma podejmować czynności zmierzające do zawarcia określonych
umów/kupna, sprzedaży itp/. Nie ma natomiast wpływu na to czy umowy
zostaną w istocie zawarte; czyli na efekt. Skoro jednak do umowy
przedwstępnej doszło to znaczy ,że pośrednik swoją robotę
wykonał.Umowę przedwstępną podpisuje się bo są jakieś przeszkody na,
które pośrednik nie ma wpływu: zapłata podatku od spadku,
uprawomocnienie się postanowienia o zgodzie na sprzedaż przez
małoletniego, załatwienie kredytu itp.Sam piszesz ,że sprzedający
odstąpił od sprzedaży.Uważasz ,że pośrednik winien go związać/może
uśpić/ i dostarczyć do notariusza aby sprzedał?

[satorianus]

Nie. Pośrednik powinien otrzymać wynagrodzenie za usługę zdefiniowaną, jako
"czynności" w wyniku których zostają "przeniesione prawa do nieruchomości". A
skoro usługa nie została wykonana, to prośrednik powinien móc zatrzymać
pieniądze tylko wtedy, gdy w umowie zostało jasno powiedzane, że był to
"zadatek". Jeśli jest to jedynie "rata", czy część wynagrodzenia należnego za
całą usługę, to należy mu się wszystko, albo nic. Gdzie się mylę?

Zyskałeś podwójny zadatek

[irma223]

Gość portalu: cotojest napisał(a):

> Sprzedający wycofuje się z zamiaru sprzedaży. Czy mogę liczyć na
> odzyskanie tych pieniędzy?

Sprzedający musi ci wypłacić zadatek w podwójnej wysokości, czyli na
tej transakcji jesteś finansowo do przodu.

Jeżeli to pośrednik nie dopełnił obowiązków i dokumenty nie były w
porządku, to pośrednik rzeczywiście powinien zwrócić też prowizję.

Jeśli wycofanie się przez sprzedającego nie zostało zawinione przez
pośrednika, to pośrednikowi się jego wynagrodzenie należało.

Możesz jednak dogadać się z pośrednikiem, że "w zamian" poszuka ci
coś, co faktycznie kupisz. I dopłacisz mu należną prowizję.

Chyba, że nie chodziło ci o skuteczne nabycie czegoś, a o ten zwrot
zadatku...

[satorianus]

Z odzywskaniem podwójnego zadatku od sprzedającego będę miał problemy, gdyż
umowa zawierała warunek mówiący, że o ile nie do określonego czasu nie zostanie
wydzielona nieobciążona KW dla lokalu, to sprzedający oddaje tylko zadatek.
Pojawiły się roszczenia i wydzielenie "czystej" KW nie jest obecnie możliwe. Co
sprzedający wykorzystuje jako furtkę do wycofania się z umowy...

A roszczenie istniało wcześniej, lecz zostało ujawnione w KW w postaci
ostrzeżenia dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej. W tej sytuacji dyskusyjne
jest czy pośrednik dopełnił zasady nalezytej staranności.

Niemniej jednak po lekturze kodeksu Cywilnego wydaje mi się, że bez względu na
wszystko inne, pośrednik może w tej sytuacji zatrzymać część wynagrodzenia
jedynie w przypadku, gdy jasno zostanie ono określone w umowie jako "zadatek"

[satorianus]

Podsumowując: Zoobwiązałem się do zapłaty "za wykonane czynności", w wyniku
których doszło "doszło do zwarcie umowy rozporządzającej przenoszącej prawa do
nieruchomości"

Czynności były, umowy nie. Usługa nie została wykonana.

Umowa pośrednictwa jet umową starannego działania

[irma223]

satorianus napisał:


> Czynności były, umowy nie. Usługa nie została wykonana.

Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie umową
rezultatu. Jeżeli roszczenie pojawiło się w księdze po podpisaniu
umowy przedwstępnej i nie było wcześniej wpisanej wzmianki o
wpłynięciu wniosku o wpisanie takiego roszczenia, to pośrednik nie
mógł wiedzieć, że takie roszczenia istnieje. Chyba, że jesteś pewien
i możesz wykazać, że wiedział z innych źródeł niż księga wieczysta
lub umowa kupna nabycia przez sprzedającego.

Co to za roszczenie?

[satorianus]

Tak? A gdzie to jest napisane? Bo z tego:
74.125.39.104/search?q=cache:urCLFlN6YzoJ:maksym.nieruchomosci.pl/Umowa_a_wynagrodzenie.doc
wynika, że oba podejścia są uprawnione

Gdyby w umowie był zapis "za WYKONANE CZYNNOŚCI zmierzające DO", to owszem,
zgodzę się- tak sformułowana umowa jest umową starannego działania.

Natomiast ten zapis "za WYKONANE CZYNNOŚCI, w wyniku których DOSZŁO" jasno
określa rezultat pracy pośrednika

Polecam lektur

W art. 180 Ustawy o gospodarce nieruchomościami

[irma223]

satorianus napisał:

> Tak? A gdzie to jest napisane?

Tutaj:

Ustawa o gospodarce nieruchomościami:

"Art. 180.
1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym
wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami CZYNNOŚCI
ZMIERZAJĄCYCH DO ZAWARCIA PRZEZ INNE OSOBY UMÓW:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do
domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4) innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do
nieruchomości lub ich części.
1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania
i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.
2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście
lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i
działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich
czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa
umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem
nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w
obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie,
numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym
ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w
związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami.
Nowe brzmienie ust. 3 w art. 180 wchodzi w życie z dn. 1.01.2008 r.
(Dz.U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218).
21
3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności
na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 Kodeksu cywilnego
stosuje się odpowiednio.
4. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym
mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do DOKONYWANIA DLA
ZAMAWIAJĄCEGO CZYNNOŚCI ZMIERZAJĄCYCH DO ZAWARCIA UMÓW wymienionych
w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub
przedsiębiorcy wynagrodzenia.
5. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.
W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje
wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.
6. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być
wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz
wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych
nieposiadających osobowości prawnej.
7. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:
1) prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami albo
2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy
prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami.
8. Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może łączyć wykonywania
zawodu w formach wymienionych w ust. 7."


Komentarze nie mają tu nic do rzeczy.
Tekst ustawy to tekst ustawy. Mówi wyraźnie.

[satorianus]

W ustawie istotnie są "czynności zmierzające". W umowie "czynności w wyniku
których". Pośrednik dobrowolnie uczynił więc umowę podpisaną ze mną umową
rezultatu. Zgodnie z tym zapisem:

"Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa"

Tak więc(chyba) miał do tego prawo. Co w takiej sytuacji weźmie pod uwagę sąd?
Umowę, czy ustawę? Może tak podpisana umowa nie jest umową pośrednictwa.

satorianus

[al9]

i staraagentka i irma precyzyjnie Ci wszystko wyjaśniły
Nie uda Ci się odzyskać pieniędzy od pośrednika - on swoja robotę
wykonał (podpisałes umowę przedwstępną)
Możesz - i idź tym tropem - zażądać zapłaty faktury za pośrednictwo
od sprzedającego...
Nie podoba mi sie Twój sposób rozumowania, więc nie będę cytował
właściwych artykułów KC
Nie mniej podkreślę - zerwanie umowy to nie wina pośrednika.
I umowy pośrednictwa nie są umowami rezultatu. To było w sądach
setki razy. Przegrasz z kretesem.. Naprawdę dobrze Ci radzę - żądaj
zapłaty kosztów od sprzedającego..
al

Druga opinia

[satorianus]

W tym poście: forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=915&w=83020524&a=83040129
jest ujawniony inny pogląd. Czy możecie się do niego ustosunkować?

[Gość: al9]

nie zapłaciłeś zaliczki
ani zadatku
zapłaciłeś połowę wynagrodzenia
i próby żądania zwrotu są skazane na przegraną
in szybciej to zrozumiesz - tym lepiej... naprawdę
Pozdr
al

[Gość: szymonides]

Czyli w zasadzie nie ma znaczenia to, co znajdzie się w umowie pośrednictwa? Co
jeśli pośrednik świadomie zawrze tam zapisy czyniące z niej umowę rezultatu? Nie
może?

[Gość: al9]

jeśli głupi pośrednik sam zaproponuje kretyńską umowę - oczywiście
nie dostanie wynagrodzenia...
Czemu tylko to zakładać?
99.99% pośredników starannie przygotowuje propozycje zapisów umów
pośrednictwa. Kształcimy się, douczamy, korzystamy z pomocy
najlepszych prawników..
W konsekwencji umowy są bardzo bardzo klarowne i próby
reinterpretacji ich zapisów - mają małe szanse przed sądami...
Do czasu wejścia w życie UoGN - pośrednicy często przegrywali spory
ze swoimi Klientami - zwłaszcza te dotyczące wynagrodzeń...
Od 11 już lat - i precyzyjnego umocowania pośrednika na rynku -
sytuacja jest inna.. i oszuści tacy jak założyciel wątku, którzy
nie rozumieją, że pośrednik nie jest winny zerwania porozumień przez
Sprzedającego - w sądzie polegają setkami...
I bardzo dobrze..
al

[satorianus]

Zanim nazwiesz mnie oszustem wiedz, że wedle wszelkiego prawdopodobieństwa
Sprzedający i pośrednik działali w zmowie, gdyż mieszkanie nie zostało wycofane
z oferty i spokojnie można je oglądać. Ciekawe ile jeszcze umów przedwstępnych
wspólnie podpiszą i zerwą... Mając przy okazji świetne umocowanie prawne.

A co do kretyńskiej umowy to czy właśnie jest to właśnie taki (szczęśliwy) zbieg
okoliczności? Zgadzam się z Tobą- gdybym podpisał umowę w której napisane
byłoby(za ustawą), że płacę za czynności ZMIERZAJĄCE - to owszem, byłbym
"ugotowany". Większość umów, które podpisałem oglądając mieszkania zawierała ten
właśnie zwrot. Z wyjątkiem tej jednej, gdzie jest napisane, że wynagrodzenia
należy się za (a i owszem) czynności w wyniku których DOSZŁO do sprzedaży.
Czyli zamiast jednego warunku mamy dwa, prawda?

A jednak nie tylko ja jestem takiego zdania!

[satorianus]

Opinia CzarnegoSłońca na ten temat:

Jestem pośrednikiem od lat już kilku, sprawa zwrotu wynagrodzenia przez
pośrednika jest rzeczą ciężką i wielokrotnie pojawiły się w tej sferze
kontrowersje, które zazwyczaj pośrednicy tłumaczyli na swoją korzyść a klienci
na swoją:)
Mój pogląd jest jasny - sposób wymagalności wynagrodzenia określa każdorazowo
umowa pośrednictwa.
W przypadku opisanym w w/w wątku sytuacja jest według mnie klarowna:
"1. Zlecający zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Pośrednika wynagrodzenia za
wykonane czynności, w wyniku których doszło do zwarcie umowy rozporządzającej
przenoszącej prawa do nieruchomości".

W WYNIKU KTÓRYCH DOSZŁO DO ZAWARCIA UMOWY [...]"

W tym przypadku do zawarcia takiej umowy nie doszło.
I nawet gdyby nie doszło do zawarcia takiej umowy z winy kupującego, to czytając
ten zapis dosłownie, możnaby kazać pośrednikowi oddać zaliczkę na wynagrodzenie
zapłaconą przez kupującego.
"2. Jeśli zawarcie umowy rozporządzającej poprzedzone jest umową przedwstępną,
lub umową zobowiązującą, to w dniu podpisania takiej umowy powstaje po stronie
Pośrednika wymagalne roszczenie o zapłatę połowy wynagrodzenia".
I kupujący połowę zapłacił. Ale ze względu na fakt, że ostatecznie nie doszło do
zawarcia umowy przeniesienia własności, to automatycznie znika jakiekolwiek
roszczenie dot. wynagrodzenie. Pkt 1 determinuje konieczność zapłaty
wynagrodzenia lub brak takiej konieczności. W tym przypadku występuje brak
konieczności zapłaty czegokolwiek, więc jeśli coś już zostało zapłacone, to musi
zostać zwrócone.

Osoby, które negowały mój pogląd podnosiły zarzut, iż pośrednictwo to czynność,
w której efekt określony jest wystąpieniem (lub nie) starannego działania, nie
rezultatu.
I to jest prawda, wobec tego pośrednik musi zadbać, żeby umowa pośrednictwa,
którą stosuje w swojej pracy, była zgodna z ustawą:)
Jeśli nie jest, to nie można swojej nieumiejętności czytania i pisania prawa lub
braku pieniędzy (tudzież skąpstwa) na zatrudnienie prawnika, który taką umowę
napisze, przerzucać na klienta.
Zapisy w ustawie o gospodarce nieruchomościami o tym, że pośrednictwo, to
działania "zmierzające do zawarcia" a nie "zakończone zawarciem", są jasne.
Pośrednikiem jest się wtedy, kiedy "zmierza się do zawarcia". Ale jednocześnie
ustawa umożliwia pośrednikowi swobodne (w porozumieniu z klientem oczywiście)
ustalenie zasad płatności wynagrodzenia. I dopiero, kiedy zasady płatności w
ogóle nie zostaną określone, stosuje się te "zwyczajowo przyjęte".
W tym przypadku zostały określone bardzo jasno - wynagrodzenie jest płatne w
dwóch ratach - 50% przy um. przedwstępnej i 50% przy umowie przeniesienia
własności, ale zobowiązanie klienta do zapłaty powstaje dopiero po wykonaniu
czynności W WYNIKU KTÓRYCH DOSZŁO DO ZAWARCIA UMOWY.
A płatność przed ostatecznym wystąpieniem zobowiązania to ZALICZKA (absolutnie
nie zadatek).
A jeśli została zapłacona zaliczka po czym okazało się, że do wystąpienia
zobowiązania nie doszło, to zaliczka jest zwracana.

Reasumując - ustawa określa ramy działalności pośrednika, ale szczegóły zawsze
określa umowa. Tak jest w pośrednictwie, tak jest w praktycznie każdym biznesie.
(na marginesie - szkoda, że wielu pośredników nie traktuje pośrednictwa jak
prawdziwego, nowoczesnego biznesu).
I to umowa określa, kiedy powstaje zobowiązanie do płatności. W opisywanym
przypadku takie zobowiązanie powstałoby, jeśli zostałaby zawarta umowa
przeniesienia własności. Nie została, czyli nie powstało zobowiązanie do zapłaty
wynagrodzenia.
Klient jednocześnie był zobowiązany do zapłaty 50% przyszłego wynagrodzenia po
zawarciu umowy przedwstępnej (przyszłego wynagrodzenia, gdyż ostateczne
zobowiązanie powstaje później). Czyli był zobowiązany do zapłaty ZALICZKI NA
WYNAGRODZENIE. Zapłacił. Do wykonania umowy nie doszło (przypominam: w omawianej
umowie określono, że wynagrodzenie jest płatne za czynności, w wyniku których
DOSZŁO DO ZAWARCIA UMOWY".
Więc zaliczka MUSI BYĆ ZWRÓCONA, jak każda zaliczka na wynagrodzenie za coś, do
wykonania czego ostatecznie nie doszło, chyba, że umowa przewiduje inaczej. W
tym przypadku nie przewidywała inaczej.

Na koniec, sam jestem pośrednikiem. Uważam, że jestem profesjonalistą. I uważam,
że moja firma to taki sam biznes jak każdy inny.
A w biznesie liczą się dobrze konstruowane umowy. Umowy, które określają każdą
możliwą do zaistnienia sytuację.
Ta umowa była TRAGICZNA.
Ale muszą się jej ściśle trzymać obie strony, niezależnie, czy któraś z nich
nagle nie stwierdziła, że się jej ta umowa nie podoba.
A zawsze można podpisać aneks i zmienić umowę.
A w ostateczności - zwrócić pieniądze, które zgodnie z umową się nam absolutnie
nie należą.

Moja umowa pośrednictwa przewiduje, że 50% wynagrodzenia, które przyjąłem przy
um. przedwstępnej zostaje zwrócone w każdym przypadku, poza przypadkiem, w
którym do zawarcia ost. umowy nie doszło w wyniku jeśli klient celowo działał
tak, żeby nie doszło do podpisania lub jeśli w jakimś momencie podał ważne
informacje, które okazały się nieprawdziwe. Ale w sumie zawsze zwracałem 50%
wynagrodzenia.Bo nie doprowadziłem do tego, żeby umowa została zawarta.

No i proszę!

[satorianus]

Mieszkanie wróciło do oferty...