Zakup domu z samowolą budowlana?

[eps]

Jestem a właściwie bylam w trakcie zakupu domu.
Przed finalizacją transakcji wyszło że w domu bagatelka całe piętro mieszkalne
(120m2) jest samowolą budowlaną.
Ja żądam zwrotu zadatku (juz nawet nie w podwójnej wysokości) i sie chce
wycofać. facet twierdzi że przesadzam i ze ta dobudówka to szczegół i szukam
wymówki żeby nie sfinalizować zakupu.
Czy rzeczywiście jest to "szczegół"?
Jakoś boje sie wziąć ewentualną winę i konsekwencje samowolki na siebie.
Do tego gościu nie bardzo chce oddac zadatek.

[Gość: Zigg]

Samowola to nie "szczegół" tylko powżny problem skutkujący rozbiórką
pietra lub legalizacją, co jest klopotliwe i bardzo kosztowne.
Proponuje powiedzieć sprzedającemu, że zamierzasz wystąpić z pismem
do nadzoru budowlanego z prośbą o stwierdzenie, czy nadbudowa piętra
jest samowolą budowlaną.
Jeżeli nadzór stwierdzi że nie jest to samowola to jestes kryta i
możesz spokojnie kupować ten dom.
Jeżeli nadzór budowlany stwierdzi samowolę, to sprzedajacy będzie
miał poważny problem (skutki jak wyżej), a umowa wstępna może być
unieważniona z powodu wady prawnej nieruchomości.

[Gość: mmena]

Jesli jest to "szczegol" to niech go zalatwi i wowczas sprzeda ci
dom. Szczegoly nie sprawiaja wiekszych problemow. Jesli w ciagu
tygodnia nie uda mu sie, to znaczy, ze nie byl to taki szczegol.

[Gość: irma223]

"W ciągu tygodnia" nie ma szans.

W jakich latach budowano dom?

Jakie są dokumenty?

Jeśli dom jest z lat 70-tych lub 80-tych to może zamiast pozwolenia na
użytkowanie było zgłoszenie do Urzędu Dzielnicowego (zgodnie z ówczesnym prawem
budowlanym).

Więcej: w przypadku budynków (lub części budynków) budowanych przed 1994 rokiem
legalizacja jest znacznie prostsza a nakazu rozbiórki raczej nie będzie.

Jeżeli dom jest budowany po 1994 roku i bez zmian w pozwoleniu na budowę "sobie"
dobudowano piętro (bądź jeśli dom jest starszy, a samo piętro "sobie" dobudowano
na dziko później) to może być faktycznie z tym problem - będzie to wada
niewątpliwi istotna. Wówczas sprzedający nie ma racji, o ile w umowie
przedwstępnej było zapisane, że dom jest bez wad prawnych, bądź o ile w umowie
przedwstępnej nie było zapisu o tym, że kupujący zapoznał się ze stanem prawnym
i faktycznym i nie zgłasza roszczeń.

A ktoś pisał na sąsiednim forum, że dokumenty sprawdza notariusz i kupić może
nawet dziecko, a pośrednicy nikomu do niczego niepotrzebni... Ot i skutki...

[Gość: ~hiena]

> A ktoś pisał na sąsiednim forum, że dokumenty sprawdza notariusz i kupić może
> nawet dziecko, a pośrednicy nikomu do niczego niepotrzebni... Ot i skutki...

95% posrednikow nawet nie zauwazy, ze tam jest samowola w papierach...

[irma223]

> 95% posrednikow nawet nie zauwazy, ze tam jest samowola w
> papierach...

A nieprawda. Pośrednicy czytają dokumenty i oglądają nieruchomość, więc różnica
(powierzchnia!) jest łatwo wykrywalna.

Sęk w tym, że pośrednicy potrafią czytać dokumenty, czego o wielu klientach
powiedzieć nie można... Bez urazy...

[Gość: Gonz]

> A nieprawda. Pośrednicy czytają dokumenty i oglądają nieruchomość, więc różnica
> (powierzchnia!) jest łatwo wykrywalna.
Pośrednicy z reguły mają taki wielki kalkulator , żeby wyliczyć sobie prowizję
:) i z reguły nic nie sprawdzają (podobnie jak nie sprawdza notariusz)
Ale zdarzają się przypadki pośredników, którzy to robią - i to solidnie

[Gość: uncja]

Irmo, niestety mało jest takich pośredników, o jakich piszesz.

Znajomym kupującym dom przez "profesjonalną" agencję pani
pośredniczka prawie sprzedała dom, kiedy wpłacili 20 tys. zadatku -
okazało się że pełnomocnik właściciela nie legitumyje się nawet
świstkiem, o notarialnym dokumencie nie wspominając. Pani agentka
nie sprawdziła z kim ma do czynienia, bo "tak uczciwie wyglądał" i
zaproponowała... obniżenie prowizji!

inni znajomi mają hipotekę na mieszkaniu, bo notariusz pomylił się w
ułamkach i na 0.00001 działki na której stoi ich budynek wszedł
komornik ścigający dewelopera.

jakość usług prawnych jest żenująca, a odpowiedzialność za błędy
ŻADNA.

Nie pisz bzdur!

[irma223]

Gość portalu: uncja napisał(a):


> Znajomym kupującym dom przez "profesjonalną" agencję pani
> pośredniczka prawie sprzedała dom, kiedy wpłacili 20 tys. zadatku > - okazało
się że pełnomocnik właściciela nie legitumyje się nawet
> świstkiem, o notarialnym dokumencie nie wspominając. Pani agentka
> nie sprawdziła z kim ma do czynienia, bo "tak uczciwie wyglądał" i
> zaproponowała... obniżenie prowizji!


1. Nie można sprzedać nieruchomości inaczej niż u notariusza i notariusz zawsze
ogląda dokumenty (a jeśli pośrednik prowadzi transakcję, to wcześniej notariusz
dokumenty dostaje od pośrednika, więc - siłą rzeczy - wcześniej wszystkie
dokumenty ogląda i kompletuje pośrednik).

2. Nie ma czegoś takie jak "prawie sprzedaż" - albo jest sprzedaż albo jej nie
ma. Może być natomiast umowa przedwstępna sprzedaży, ale ciągle to nie jest
sprzedaż.

3. Za 20.000 zł nie można kupić w Polsce domu, chyba już nawet nie na zapadłych
wsiach.

4. Komu i kiedy wpłacili te 20.000 zł? Pośredniczce czy sprzedającemu?

5. Przy spisywaniu umowy przedwstępnej sprawdzana jest kompletność dokumentów -
konieczny jest i dokument potwierdzający własność i pełnomocnictwo. Oraz
dokumenty tożsamości. Reszta dokumentów dotyczących stanu prawnego może być - w
momencie zawierania umowy przedwstępnej - nie do końca uregulowana, ponieważ
umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą dopiero do sprzedaży w terminie
późniejszym. Do tego zaś czasu (czyli do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej)
można - i należy! - doprowadzić dokumenty właśnie do stanu prawidłowego. Po to
właśnie ten termin pomiędzy umową przedwstępną a przyrzeczoną jest. Drugiej
stronie - kupującej - taki termin też służy do "zorganizowania spraw po swojej
stronie" czyli najczęściej do zebrania pieniędzy na zapłatę czy to ze środków
własnych czy z kredytu. Całość zobowiązań obu stron musi być jednak dokładnie
opisana w umowie przedwstępnej.

6. Niektóre biura stosują tzw. "blokowanie ofert" w biurze. Nie jest to umowa
przedwstępna, jest to rodzaj pisemnego "oświadczenia woli" najczęściej strony
poszukującej potwierdzony wpłatą drobnej części sumy sprzedaży. Nie ma to tak
naprawdę żadnej mocy prawnej, ma tylko znaczenie psychologiczne. Ostatnio w
związku z kryzysem zwyczaj ten zanikł prawie zupełnie. W każdym bądź razie wyjąć
te pieniądze z powrotem można było łatwo, bo mimo różnych pisemnych zapewnień i
oświadczeń strony zainteresowanej kupnem wpłacona przez nich kwota nie była
przecież zadatkiem, skoro przecież nie było umowy przedwstępnej.

> inni znajomi mają hipotekę na mieszkaniu, bo notariusz pomylił się > w
ułamkach i na 0.00001 działki na której stoi ich budynek wszedł
> komornik ścigający dewelopera.

A co to ma wspólnego z pośrednikiem?

> jakość usług prawnych jest żenująca, a odpowiedzialność za błędy
> ŻADNA.

Jest odpowiedzialność zawodowa i to każdego z tych zawodów, ale jeśli nie sięga
po nią nikt z Twoich znajomych to widocznie sprawy w rzeczywistości się miały
inaczej, niż je opisałaś.

Znajomym nie żal 20.000 zł, czy może jednak sprzedający jakieś dokumenty miał? A
może oddano im po prostu pieniądze?

Pani Irmo

[gonzo44]

irma223 napisała:

> 3. Za 20.000 zł nie można kupić w Polsce domu, chyba już nawet nie
>na zapadłych wsiach.

Mowa była o zadatku, który jest ułamkiem wartości domu. 20 kPLN może
być jak najbardziej ułamkiem wartości domu w Polsce, a na zapadłych
wsiach to za tyle można nawet jaką chałupinę kupić...

Czy samowola budowlana podlega przedawnieniu?

[Gość: CV*]

Przy okazji tego wątku mam pytanie: po ilu latach przedawnia się samowola budowlana?
I związane z tym: przez ile lat jest obowiązek trzymać dokumenty związane z
projektem, pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie domu?

[Gość: Marek]

Chyba po 30

[irma223]

Gość portalu: Marek napisał(a):

> Chyba po 30


To nie ma nic wspólnego z jakimkolwiek "przedawnieniem" tylko z:
- stanem prawnym w momencie dokonywania samowoli oraz w momencie jej ujawnienia
(a stan prawny się zmienia)
- stanem dokumentów będących w posiadaniu właściciela oraz będących w posiadaniu
urzędu (sęk w tym, że urzędy (obecnie starostwa powiatowe) posiadają dokumenty
przekazywane im wcześniej przez urzędy gmin (bo wcześniej urzędy gmin zajmowały
się pozwoleniami), a te posiadały dokumenty przekazywane im na początku lat
90-tych przez urzędy dzielnicowe (w miastach). Przy każdym takim przekazywaniu
trochę dokumentów ulegało zagubieniu. Ponadto urzędy też nie mają obowiązku
trzymania dokumentów do końca świata, w związku z tym po wielu latach pewne
oświadczenia przyjmują obecnie na wiarę: np. na dokument z ewidencji gruntów czy
z księgi wieczystej. Czasami na oświadczenia budowlańca, który - na podstawie
dokumentów i na podstawie np. odkrywek stwierdza, w jakich latach powstał
budynek. Mogą do tego dojść np. zeznania zamieszkałych dłużej sąsiadów.
Z Ustawy Prawo Budowlane z dnia 07. 07. 1994 roku (w wersji nadal obecnej - po
wielu nowelizacjach):

"Art. 103.
1. Do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych
decyzją ostateczną, stosuje się przepisy ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2.
2. Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została
zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed
tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów
stosuje się przepisy dotychczasowe."

"Art. 48.
1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę
obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez
wymaganego pozwolenia na budowę.
(...)"

Zgodnie z Prawem Budowlanym z 24 października 1974 roku samowolna przeróbka
("zmiana układu obciążeń") mogła być powodem do przejęcia nieruchomości przez
Skarb Państwa o ile istniałyby do tego ważne powody, np. nieruchomość znajdowała
by się na terenie nie przeznaczonym pod zabudowę lub mogłaby stanowić
niebezpieczeństwo dla życia ludzkiego lub istniałyby inne ważne po temu powody.

Jeśli nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę (i
zabudowanym od lat), przeróbka została dokonana zgodnie ze sztuką budowlaną i
nie zagraża niczyjemu życiu ani zdrowiu (co potwierdzi uprawniony inżynier
budownictwa lądowego) i została wykonana przed 1994 rokiem a po 1974 roku (co
potwierdzi uprawniony inżynier budownictwa lądowego) to chciałbym zobaczyć
odważnego starostę powiatowego który - powołując się na "inne ważne powody"
przejmie nieruchomość na własność Skarbu Państwa ;).

Zalegalizują i tyle.

Natomiast jeśli nieruchomość została rozbudowana bez pozwolenia przed 24
października 1974 roku a po 31 stycznia 1961 roku to obowiązywały dla niej
przepisy Prawa Budowlanego z 1961 roku: a wedle niego nie byłoby przejęcia
przez Skarb Państwa tylko nakaz rozbiórki o ile jednak nieruchomość znajdowałaby
się na terenie nie przeznaczonym pod zabudowę lub nadbudowa byłaby groźna dla
ludzi i mienia lub mogłaby powodować pogorszenia stanu zdrowia w jej otoczeniu.
Więc jeśli nie powoduje to też zalegalizują.

[Gość: CV*]

Wniosek jest bardzo smutny: prawo komunistyczne było dla "zwykłych ludzi"
łagodniejsze, bardziej wyrozumiałe niż prawo dzisiejsze...
Nawiasem mówiąc tam gdzie się wychowałem (duża wieś w małopolsce) w latach '70 i
'80 praktycznie wszyscy budowali bez pozwolenia (naprawdę!!). Ot, po prostu
wchodziła ekipa i budowali... Nikomu domu nie odebrano. Podobno to wtedy
był totalitaryzm, nie dziś.
Oczywiście dzięki za te fachowe informacje.

PS. Marzyliśmy o wolności, a mamy czasy gdy np. za ścięcie kilku własnych drzew
bez zezwolenia jest kara de facto przepadku całego mienia. (bo jak inaczej
nazwać zasądzenie od średniozamożnego człowieka 800.000 zł za ścięcie pięciu
jesionów?) Za komuny żaden urząd nawet by nie pomyślał, że można tak drakońsko
karać. I zaczyna to być odczuwalne praktycznie w każdej dziedzinie życia.

owszem - marzyliśmy o wolności

[al9]

ale nie o anarchii
marzyliśmy o dniu w którym prawo znaczy prawo
a obywatel je szanuje i przestrzega.
Wolnośc to nie tylko przyjemności - to równiez obowiązki...
budowanie bez pozwolenia, wycinanie drzew..
ech - gdzie te piękne czasy????
Odeszły cv
NA SZCZEŚCIE!
al

A "przydział cegieł"?

[irma223]

Gość portalu: CV* napisał(a):

> w latach '70 i '80 praktycznie wszyscy budowali bez pozwolenia
> (naprawdę!!).

Bez "przydziału" cegieł? I bez "przydziału" innych materiałów budowlanych?
Pamiętając o tym, że nie było wolnego rynku i materiałów budowlanych nie
kupowało się w sklepach? Zdolniachy!

> (bo jak inaczej nazwać zasądzenie od średniozamożnego człowieka
> 800.000 zł za ścięcie pięciu jesionów?) Za komuny żaden urząd
> nawet by nie pomyślał, że można tak drakońsko karać.

"podlega karze aresztu do jednego roku lub karze grzywny do 50.000 zł albo obu
tym karom łącznie" - to komunistyczna kara dla osoby, która buduje bez
pozwolenia na budowę.

Stare 50.000 zł to - po denominacji - dziś 5 PLN (słownie: pięć nowych złotych),
ale w czasach, gdy uchwalano tamte przepisy to było 10 miesięcy zarobków
przyzwoicie zarabiających ludzi. Lub prawie półtora roku zarobków tych
zarabiających niewiele.

Do tego ten rok aresztu...

[Gość: CV*]

Wiedzę Irma masz dużą, ale tamtych czasów zdaje się wcale nie pamiętasz. No to
parę charakterystycznych smaczków z tamtego okresu. Po pierwsze, cegły mało kto
kupował, wypalało się je samemu! Kopiąc sobie samemu glinę, tam gdzie była
dobra. Żadnych zezwoleń ani przydziałów na to nie było. Sam jako chłopak
pomagałem lepić i transportować takie cegły. Jeśli nie cegła, to pustaki
żużlowe, też oczywiście wyrabiane samodzielnie. Kamienie, piasek oraz żwir z
rzeki - jechało się i po prostu brało ile było trzeba. Drewno z lasu, tylko
niekiedy cechowane :) W końcu każdy w rodzinie kawałek swojego lasu miał. (a
trzeba ci wiedzieć, że były to lasy o wiele piękniejsze niż dziś; te stuletnie
jodły, buki... pamiętam je dobrze, dziś śladu po nich nie ma choć prawo niby
lepsze). A wykończeniówka w całości oparta na lastriku (jeśli wiesz co to było).
Pamiętam, że pewien problem sprawiały tylko: cement i stal.
I stoją sobie te domy do dzisiaj. Myślę, ze ze świecą szukać takiego, który miał
normalny projekt, pozwolenie na budowę, odbiór itp. duperele. Może jakiś
miejscowy sekretarz, sołtys lub doktor, wszyscy pozostali kombinowali po swojemu
w myśl dewizy "Polak potrafi".
PS. Jeździło się też notorycznie traktorem bez rejestracji i prawa jazdy po
drodze, która dziś jest wojewódzka, pędziło się bimber, biło świnie, barany i
cielęta kiedy komu pasowało, bez nadzoru weterynaryjnego, brało się prąd
nielegalnie prosto z linii napowietrznej (oczywiście z umiarem i tylko na
początku budowy, gdy jeszcze nie było przyłącza) - taki specjalny hak do tego
służący można było dostać w GS-ie, łaziło się wzdłuż i wszerz po rezerwacie
przyrody, rozbijało się namioty na polanach w Gorczańskim PN...
wiesz, taki to był totalitarny ustrój i taki był zamordyzm. Nie to co dziś. Dziś
nie ma już totalitaryzmu, tylko cudowna wolność odzyskana 4.06.1989, gdy jedna
pani w telewizorze powiedziała, że właśnie skończył się komunizm.

[irma223]

Gość portalu: CV* napisał(a):

> cegły mało kto kupował, wypalało się je samemu!

Nie, u nas w mieście to nie bardzo było możliwe.

Ani lasu na własność ani kopania gliny. Niektórzy po dziś dzień trzymają
rachunki z tamtych czasów na dowód, że domy były budowane z prawdziwych cegieł,
a nie z byle czego.

Przydziały były, choć oczywiście nie starczały na wybudowanie całego domu.

W zasadzie każdego, który w tamtych czasach coś wybudował, można było spokojnie
posadzić: albo za kradzież albo za paserstwo...

cv Twoja tęskontota za tamtymi latami

[Gość: al9]

bardzo dobrze widoczna jest przerażająca...
większość Polaków cieszy się, że domy buduje z wypalanych w
cegielniach cegieł a nie z żuzlobetonu
Całe szczeście - że policja wymaga praw jazdy, ze nie każdy nocuje w
parkach narodowych, nie kradnie drzewa, prądu, nie jada mięsa
zwierząt bitych bez nadzoru...
Zamordyzm polegał nie na tolerowaniu bezprawia, tylko na mordowaniu
ludzi i trzymaniu kraju w sowieckiej strefie wpływów.
A cudowny system komunistyczny który nas przesunął na lata na
peryferia świata - szlag trafił, bo jednak byli ludzie którym sie to
nie podobało,nie tylko pani Sczepkowskiej...
Nie odpowiadaj.
al

Nawet nie wiesz, jak bardzo się mylisz.

[Gość: CV*]

Ja nie twierdzę, że wtedy było dobrze, tylko że teraz jest pod
względem wolności obywatelskich znacznie gorzej.
Moje przykłady były celowo przejaskrawione, żeby to pokazać.
Niestety, jesteś jak dziecko we mgle i nie zmienię tego.
Otóż dziś jest w Polsce *znacznie* więcej ludzi mordowanych niż
bywało w latach '70 i '80. Wiesz, nieboszczykowi jest zupełnie
obojętne czy zabił go bandyta dresiarz, czy też porucznik UB.
Dziś wycięcie drzewa ze *swojej* działki jest traktowane jak
kradzież i karane praktycznie przepadkiem mienia. Nadal też jesteśmy
w obcej strefie wpływów, to się zmieniło tylko geograficznie. I
nadal jesteśmy peryferium świata, teraz nawet świat jakoś bardziej
nami pogardza niż wtedy. A ludzie, którym się komunizm nie podobał w
latach 70/80 (gdy zresztą odwaga znacznie już staniała), nie podobał
im się on ze względów czysto koniunkturalnych, bo wcześniej w latach
50/60 się bardzo podobał i nawet sekretarzami POP ci ludzie bywali.
OK powiedziałem co musiałem "w trybie sprostowania", teraz już EOT.
Nie odpowiadaj...

I na zakończenie dyskusji, może warto:

[Gość: CV*]

"Demokracja bez wartości zmienia się szybko w jawny, lub
zakamuflowany totalitaryzm". Jan Paweł II.

nie cytuj autorów

[al9]

których nie rozumiesz..
al

irma ma rację

[al9]

sprawa legalizacji nadbudowy nie jest taka prosta...
w takiej sytuacji najlepiej jest do sprzedajacego napisac pismo, z
żądaniem naprawienia wady prawnej. Realnie - te procedury trwaja
miesiące - mozna z tego wybrnąć podpisując aneks do umowy
przedwstępnej z klauzla WARUNKOWĄ - uzależniającą sprzedaż od
ujawnienia w dziale I księgi powierzchni w dobudówce..
Pozdrawiam
al

[Gość: Stan@]

Irma wypisywała rzeczywiste dane do obowiązującego okresu stawianych
i dobudowywanych obiektów.
Fachowiec w branży - budowlanej i przestrzennej.
Pozdrowienia dla IRMY