Do doświadczonych Posredników

[lukabrazzi333]

Witam, Mam ogromną prośbę do bardziej doswiadczonych Pośredników. Sprawa wyglada następująco:
Pośrednicze w sprzedaży domu jednego osobnika narodowości romskiej- niby jego narodowość nie ma znaczenia, ale doszły mnie słuchy o jego problemach z wykonawcami, oraz jego częste zmiany nazwiska i stały pobyt za granicą. Dom w stanie surowym zamkniętym, działka nabyta 2007r. przez co w lipcu umowa przedwstępna w formie aktu a w styczniu 2013r. umowa przyrzeczona. Najgorsze jest to, że nowi właściciele chcą od razu inwestować w nowy nabytek nie czekając do stycznia. Jakie macie rady zabezpieczajace transakcje? Sprzedajacy zgodziłsię na karę umowną w przypadku zerwania umowy (min. przez nowe wpisy w KW) w wysokości 500tyś. zł oraz ustanowienie Pełnomocnictwa w nabyciu na Kupujących po dniu określonym w umowie przyrzeczonej w przypadku niepojawienia się właściciela (wpłata pieniędzy na konto depozytu sądowego). Macie jeszcze jakieś pomysły ? w ramach starannego działania??

[jeepwdyzlu]

ustanowienie Pełnomocnictwa w nabyciu na Kupujących po dniu określonym w umowie przyrzeczonej w przypadku niepojawienia się właściciela (wpłata pieniędzy na konto depozytu sądowego)
---------------
eee
lepsze jest nieodwołane (nawet na wypadek śmierci) pełnomocnictwo do przeniesienia własności dla pełnomocnika z zastrzeżeniem, że pełnomocnik może przenieść własność na siebie. Czemu lepsze? Bo sprzedający może umrzeć.
To i tak skomplikuje sytuację, a ww formuła może nie pomóc (różne sądy różnie to interpretują) ale lepszy rydz niż nic
Co robić? PISEMNIE poinformuj kupujących, że do czasu przeniesienia własności w 2013 ODRADZASZ dokonywanie jakichkolwiek inwestycji - w nie swoich zasobach. Dopilnuj, aby umowa przedwstępna była ujawniona w księdze działki (dom nie jest gotowy więc mamy działkę z budową)
Dopilnuj aby rozstrzygnąć kwestie odpowiedzialności za budowę do czasu przeniesienia własności - czyli ubezpieczenie, zabezpieczenie budowy, materiałów, kwestię nadzoru... Kto opowiada, kto ubezpiecza, kto jest ubezpieczonym, kto płaci. Zwróć na to wszystko uwagę swoich klientów (kupujących jak mniemam) - pisemnie. Nie Ty kupujesz, nie Ty inwestujesz - staranne działanie to przede wszystkim rzetelna informacja.
Na pewno czynni pośrednicy coś dopowiedzą...
Pozdrawiam
były jeep

[lukabrazzi333]

1. "z zastrzeżeniem, że pełnomocnik może przenieść własność na siebie/; - tak właśnie chciałem zrobić, dlatego pieniądze na depozyt sądu
2. Wpis o umowie przedstwępnej w KW- też o tym myślałem
3. Nakazałem nawet Sprzedajacemu aby ujawnił w KW zmianę nazwiska, żeby potem sąd nie robił komplikacji.
4. . "ODRADZASZ dokonywanie jakichkolwiek inwestycji" - odradzam, bo to niebezpieczeństwo. Ale (chyba niepotrzebnie) informowałem ich że nawet gdy zainwestują tam 200tyś zł w przypadku niedojścia do umowy przyżeczonej mają zabespieczenie w wysokosci 500zł... także Sprzedający NIE POWINIEN kombinować...Zastanawiam się tylko jak teraz zdobyć to na piśmie bez przestraszenia kupujacych że "cos jest na rzeczy a Pośrednik się zabezpecza" -Ale dzięki za zwrócenie na to uwagi
5. W umowe bedzie zapis o tym, że z dniem podp. um. przedwtsępnej Kupujący otrzymują dom w posadanie. Kwestie dalszych działań- czyli dziennik budowy przejmuje na siebie Kupujący.
Dzięki wielkie jeepwdyzlu

[bezpocztyonline]

lukabrazzi333 napisał:

Ciekawa jestem, jak rozwiążecie kwestię przepisania pozwolenia na budowę na kupującego (oświadczenie kupującego o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane).

Dziennik budowy, własny kierownik budowy (może być ten sam, który był, ale trzeba z nim uzgodnić warunki), przejąć dokumentację.

Jeśli były jakieś zmiany w stosunku do pierwotnego projektu (a nie znam budowy, w której by nie były) kierownik budowy powinien na swoją odpowiedzialność określić, czy zmiany wymagają projektu zamiennego i zmiany pozwolenia czy wymagają jedynie wpisu do dziennika budowy.
Dziennik budowy uzupełniony do stanu bieżącego?

Jeszcze jedno

[bezpocztyonline]

Sprzedający musi wyrazić zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę na kupujących.

I to nie tylko w umowie przedwstępnej, ale też osobno, na odpowiednim druku używanym przez wydział architektury i budownictwa starostwa powiatowego czy urzędu miejskiego - zależy, co to za miejscowość.

Starostwo wyda decyzję przenosząca pozwolenie na budowę na kupujących i wyśle tę decyzję do kupujących, ale także na adres podany przez sprzedającego. 14 dni od daty otrzymania ma on czas, by się odwołać, dopiero później się decyzja uprawomocnia.

Jeśli nie może otrzymać (bo go nie ma), to dla przyspieszenia można też wziąć z wydziału architektury druki oświadczenia o tym, że się nie będzie odwoływał (kupujący zresztą też nie) i złożyć takie oświadczenia zaraz po tym, jak wydział architektury tę decyzję w ogóle wystawi.

Nie powoduje to uprawomocnienia decyzji, ale pozwala na jej wejście w życie niezwłocznie po złożeniu w urzędzie tych oświadczeń.

Druga sprawa: co zrobisz, jak to kupujący coś namota.
Wrzucasz straszliwe kary na sprzedającego, ale w drugą stronę chyba tak sprzedającego nie chronisz - prawda?

A może on dokonać samowoli budowlanej, podniszczyć budynek i wycofać się, zostawiając sprzedającego z ruiną, karami administracyjnymi i tylko zadatkiem.

[lukabrazzi333]

Z kierownikiem budowy już załatwione- przepiszą dziennik i nowy kierownik poprowadzi sprawę. Z Kupującymi- masz racje muszę też pomyśleć o zabezpieczeniu Sprzedających w razie działania w złej wierze. Załorzyłem, że inwestując w dom nie będąc do końca jego właścicielem nie będą nic "kombinować". Ale życie jest życiem. Właśnie dlatego założyłem ten post, aby bardziej doświadczeni Pośrednicy mogli mi zwrócić uwagę na różne ważne aspekty transakcji..

Dzieki bezpocztyonline za podpowiedzi. Jeżeli jeszcze cos ci przyjdzie na myśl to pisz. Pozdrawiam i życzę miłego dnia.

Jeszcze raz dziekuję

[jeepwdyzlu]

I to nie tylko w umowie przedwstępnej, ale też osobno, na odpowiednim druku używanym przez wydział architektury i budownictwa starostwa powiatowego czy urzędu miejskiego - zależy, co to za miejscowość.
------------
eeee
za daleko
oświadczenie w formie aktu notarialnego jest za słabe?
urząd chce DODATKOWO na swoim druku?
bez jaj - mogą cmoknąć się w pompkę
Nie przesadzajmy...
I nie pisz, że mam rację, ale...
Nie - w umowie sprzedaży jest odpowiednia klauzula i WYSTARCZY! Koniec kropka.
ciao
jeep

[bezpocztyonline]

jeepwdyzlu napisał:

> oświadczenie w formie aktu notarialnego jest za słabe?
> urząd chce DODATKOWO na swoim druku?

To nie jest umowa sprzedaży, więc po co ją w ogóle pokazywać urzędowi?
Kupujący oświadcza, że ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, napisze, że nie prawo własności (bo przecież nie), ale "inne" i powoła się na numer aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, ale go urzędowi okazywać nie musi.
Chodzi tylko o to, czy papier jest.
Zgoda sprzedającego - dla urzędu: inwestora - na przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego inwestora z reguły jest na druku urzędu.
Po co urząd wprowadzać w szczegóły transakcji?
Niech dostanie swój druczek i nikogo więcej o nic nie pyta.
Wtedy bez dwóch zdań inwestorem dla urzędu stanie się kupujący i jeśli on dopuści się jakiejś samowoli czy zagrożenia katastrofą budowlaną, to on dla urzędu będzie winowajcą bez dwóch zdań. Nie będzie już urząd poszukiwał prawdziwego właściciela.

I jeszcze jedno: poprosiłabym kupującego, by sporządził znów swoje oświadczenie na takim samym druczku tylko bez daty: swoją zgodę na przeniesienie pozwolenie na budowę znów na sprzedającego. Na wypadek, gdyby do ostatecznej transakcji nie doszło i gdyby się strony rozstały w niezgodzie.
Ten druk zachowałabym w biurze w depozycie, a po akcie notarialnym sprzedaży niezwłocznie zniszczyła - na oczach kupującego.

[jeepwdyzlu]

I jeszcze jedno: poprosiłabym kupującego, by sporządził znów swoje oświadczenie na takim samym druczku tylko bez daty: swoją zgodę na przeniesienie pozwolenie na budowę znów na sprzedającego. Na wypadek, gdyby do ostatecznej transakcji nie doszło i gdyby się strony rozstały w niezgodzie.
Ten druk zachowałabym w biurze w depozycie, a po akcie notarialnym sprzedaży niezwłocznie zniszczyła - na oczach kupującego.
-----------------------------
bezpoczty - idziesz za daleko
i przesadzasz
gdybyś tak rozmawiała ze mną
kazałbym ci spadać

druk in blanco?
W prokuraturze powinnaś pracować
jeep

[bezpocztyonline]

jeepwdyzlu napisał:


> bezpoczty - idziesz za daleko
> i przesadzasz

Kupujący zawiera tylko umowę przedwstępną. Nie wiemy, ile płaci teraz przy przedwstępnej.
Wiemy, że zapewnia, że chciałby już sobie prowadzić dalsze prace budowlane.
Ale takie teksty kupujących znam na pamięć, a na przestrzeni tych lat bardzo niewiele razy mi się zdarzyło, że kupujący naprawdę palcem coś kiwnął przed umową przenoszącą własność (poza umowami z deweloperami, bo tam wykończenie po przejęciu lokalu to standard).

Pośrednik obu stron wymyślił karę dla sprzedającego za nieprzystąpienie do umowy przynoszącej własność aż 500 tys. (bo narodowość romska i poza tym facet mieszka za granicą, no i jeszcze się wykłócał z wykonawcami - wprawdzie nie wiadomo o co i może miał rację, ale to przecież Cygan, więc - wiadomo), ale o zabezpieczeniu sprzedającego przed kupującym - nie pomyślał wcale.


A może być wszystko.
Na przykład:
Wykonawcy na przykład nie dali izolacji na ścianach fundamentowych. Powinni, ale nie dali. Dlatego się wykłócał.
Kupujący zatrudni swoja ekipę, kierownika budowy nie będzie na budowę ciągał, bo po co, jeszcze mu płacić by trzeba było, więc wymyśli, że sam izolację da. Jak? Powinien odkopywać po kawałeczku (metr bodajże), izolować, zasypywać, i tak powoli po kolei. Ale jakiś najmądrzejszy polecony fachman mu poradzi, by po prostu odkopał całość, zaizolował i dopiero zakopał. Ten tak zrobi, tyle, że fundamenty pozbawione oparcia zaczną się rozjeżdżać i budynek zacznie pękać. Kupujący dojdzie do wniosku, że właściwie to on już nie jest zainteresowany transakcją, właściwie to ten zadatek mógłby sobie darować, ale lepiej przeprowadzić sprawę tak, by to sprzedającego obwinić o ruinę, którą on sam spowodował.
A sprzedający zamiast uzyskać czego chciał - zapłaty za sprzedawany dom w budowie, straci swój czas, zachowa swoją działkę z katastrofą budowlaną zamiast budowy (nawet jeśli z jakaś wadą) i jeszcze będzie się z kupującym szarpał o to, kto winien.

Na dodatek urząd ma to do siebie, że raczej mało zwraca uwagę na to, kto jest właścicielem w akcie notarialnym. Zgoda dotychczasowego inwestora musi być. Musi i już.

Przesadzam? Nie, nie sądzę.
Za dużo już takich rzeczy przerobiłam.
Można oczywiście potem się dopraszać kupującego, by łaskawie chciał zgodę podpisać, ale bywają ludzie, którzy - by dodatkowo drugiej stronie zrobić na złość nie podpiszą i już.

Bezpośrednio można kupującemu powiedzieć: "Gdyby miało do transakcji jednak nie dojść, to żeby nam potem taka drobna formalność nie umknęła, bo można by zapomnieć o czymś takim, jako, że to taka nietypowa sytuacja, to ja poproszę, by mi pan tutaj, a ja to w razie czego będę miała u siebie". Albo coś w tym stylu.

[jeepwdyzlu]

A co opisana przez Ciebie sytuacja ma do rzeczy?
To nie pośredników sprawa!
nie pośrednik jest od kształtowania relacji prawnych stron
nie nam oceniać ludzi - ROMOWIE ????!!!!!
nie nam PRZESADZAĆ

bez urazy - widziałem w akcji wielu takich jak Ty pośredników - działających zresztą w dobrej woli
Niestety- przesadzających...
Zdanie nie zmienię - co więcej.... sam jestem inwestorem na rynku nieruchomości. Kupuję tanio i sprzedaję drogo. Zatem - mam do czynienia ze skomplikowanymi stanami prawnymi. I ludźmi w mniejszych lub większych kłopotach. I ryzykuję SWOJE nie innych pieniądze. Niemniej - nie przesadzam i nie mnożę "zabezpieczeń"
Ale ok - Ty masz swój punkt widzenia, ja swój.
dla mnie eot.
Pozdrawiam
jeep

[bezpocztyonline]

jeepwdyzlu napisał:

> To nie pośredników sprawa!

Autor wątku pośredniczy w sprzedaży budowy, a nie w sprzedaży ukończonego domu.
Pyta, na co ma zwrócić uwagę w ramach należytej staranności.
Przepisanie pozwolenia na budowę będzie konieczne.
Bierze się za sprzedaż budowy - musi tego dopilnować.
Nawiasem mówiąc jeśliby kupujący z jakichkolwiek przyczyn odstąpił później od umowy, a nie wyraziłby zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę znów na sprzedającego, to wobec urzędu ponosiłby dalej odpowiedzialność za wszystko, co by się dalej na tej budowie działo i nie miałoby dla urzędu znaczenia, że on nie ma już na to żadnego wpływu.

Co do oceniania klientów według narodowości - toż przecież to autor wątku chce nałożyć na swojego sprzedającego straszliwe kary, których by w ogóle nie proponował, gdyby ten sprzedający nie był z tej akurat mniejszości narodowej.
Autor wątku - nie ja.

[lukabrazzi333]

WItajcie,
Absolutnie wiem że narodowość nie ma tu nic do rzeczy i proszę nie oskarżajcie mnie o rasizm, bo nigdy nie byłem rasistą a poza tym w tym problemie nie o to chodzi. Chciałem dosadnie nakreślić sytuację - wystawiajac baner na nieruchomości zgłosił się do mnie wykonawca, które jest wierzycielem Sprzedajacego. Nie wiem kto, komu, ile i mnie to nie obchodzi- chciałem tylko zwrócić uwagę na to że Sprzedający MOŻE działać w złej wierze (co tyczy się również kupujących) i chciałem w pełni mieć pewnosć że moje działania są maksymalnie skierowanie na należytą staranność.

Jeżeli chodzi o "straszliwe kary"- to sprzedający na końcu negocjacji sam zaproponował taką karę, żeby pokazać swoje czyste intencje. Początkowo wyznaczyliśmy karę umowną w przypadku niedojścia do podpisania umowy właściwej na kwotę 300tyś zł (Kupujący zakładali zainwestowanie w wykończenie domu ok. 200-250tyś). Ale Sprzedajacy sam zaproponował zwiększenie tej kary pod warunkiem przekazania większej kwoty zadatku. I strony się zgodziły.

To absolutnie nie jest tak, że zły Cygan to mu trzeba dowalić karę 500tyś. a Polakowi to bym odpuscił- to niedorzeczne!!

Także jeszcze raz dziekuję wam za wpisy i mam nadzieję, że może wasze rady przydadzą się również innym w przyszłosci.