Brak podpisu na umowie jednego właściciela ...

[eps]

Sytuacja wygląda nastepująco.
podpisywaliśmy umowę ze sprzedającym (dwóch właścicieli) na sprzedaż domu.
było zamieszanie bo obsługiwani byli i przeze mnie i szefa. jednemu z
właścicieli sie spieszyło i po po dopełnieniu formalności wyszedł. później
kilkakrotnie sie z nim kontaktowaliśmy i były umawiane oglądania
nieruchomości. w któryms momencie miał być nawet podpisany aneks do umowy bo
cena miała sie zmienić.
w każdym razie w końcu doszło do sprzedaży domu przez nasze biuro.
no i teraz okazuje sie że facet nie chce zapłacić naszej prowizji, bo wg niego
umowa nie była zawarta. jak sie okazało to w całym pierwotnym zamieszaniu
jeden z właścicieli nie podpisał umowy z agencją. wg tego cwanego
sprzedającego skoro umowa nie jest ważna bo on nie podpisał to prowizji nie
zapłaci i co więcej wmówił kupującemu ze skoro jego umowa nieważna to i
kupujący nie musi płacić (niby nie mieliśmy prawa wystawić nieruchomości).
Szef wściekły i tak dokońca nie wiadomo czyja wina że podpisu nie było na
umowie. ja uważam że pomimo że podpisu nie ma to mamy domniemaną zgodę bo
przecież wiedział ze dla niego sprzedajemy i przychodził na wszystkie
oglądania domu.
kto ma rację?

Dochodźcie od drugiego współwłaściciela całości pr

[irma223]

A ten drugi współwłaściciel zlecał Wam sprzedaż tylko swoich
udziałów czy (oprócz tego niepodpisanego)zlecał Wam sprzedaż
nieruchomości?

Jeżeli to drugie to dochodźcie od drugiego współwłaściciela całości
prowizji.

Od klienta kupującego tak samo.

Jeśli to pierwsze, to w przypadku sporu sądowego w najgorszym razie
skutecznie wyciągniecie prowizję jedynie od tego, co podpisał, za
sprzedaż jego udziałów.

I od klienta kupującego za kupno tychże udziałów.

Oczywiście to w przypadku, gdy mamy do czynienia ze współwłasnością
w częściach ułamkowych.

Jeżeli jest to współwłasność ustawowa małżeńska to prawdopodobnie
umowa jest w pełni ważna i możecie skutecznie się domagać całości.

Za przekroczenie zakresu zwykłego zarządu odpowiada jedno z
małżonków wobec drugiego, a nie Wy, jako osoba trzecia.

I ta domniemana zgoda (uczestnictwo w prezentacjach, uzgodnienia
szczegółów, uczestnictwo w umowie sprzedaży, współpraca z biurem)
jest tu jak najbardziej do udowodnienia.

Tak czy siak - zupełnie bez prowizji nie zostaniecie, jeśli macie
podpis choćby jednego ze współwłaścicieli.

[al9]

irma ma rację
co najmniej prowizja od udziału sprzedającego
a od kupujacego - 100% całosci
pozdrawiam
al

[maryko.m]

Śmiem twierdzić, że sprzedaż mieszkania i każda czynność prawna prowadząca do
jego sprzedaży to nie jest zwykły zarząd...Jeśli brak jest podpisu współmałżonka
to umowa niby jest zawarta, ale nie wywiera skutków. Jej ważność zależy bowiem
od potwierdzenia umowy przez drugiego współmałżonka, ale... brak w prawie
wyznaczonego okresu na potwierdzenie/albo nie takiej czynności. Jednym słowem
współmałżonek, który się nie podpisał pod umową może całymi latami odmawiać
zgody (czyli swojego podpisu), a nowi nabywcy będą mieć duże problemy z
dokonaniem wpisu własności w KW - ale współmałżonka, który sprzedał, nie bardzo
mogą się czepiać...

Art. 37 KRO jest nowością i jak zwykle to bywa - ustawodawca chciał dobrze, a
wyszło, jak wyszło...

Co do meritum - oczywiście, zgadzamy się, że to wielkie świństwo itd...

Art 103 paragraf 3 Kodeksu cywilnego

[irma223]

maryko.m napisała:

> Śmiem twierdzić, że sprzedaż mieszkania i każda czynność prawna
> prowadząca do jego sprzedaży to nie jest zwykły zarząd...Jeśli
> brak jest podpisu współmałżonka to umowa niby jest zawarta, ale
> nie wywiera skutków. Jej ważność zależy bowiem od potwierdzenia
> umowy przez drugiego współmałżonka, ale... brak w prawie
> wyznaczonego okresu na potwierdzenie/albo nie takiej czynności.
> Jednym słowem współmałżonek, który się nie podpisał pod umową może
> całymi latami odmawiać zgody (czyli swojego podpisu), a nowi
> nabywcy będą mieć duże problemy z dokonaniem wpisu własności w KW -
> ale współmałżonka, który sprzedał, nie bardzo mogą się czepiać...
>
> Art. 37 KRO jest nowością i jak zwykle to bywa - ustawodawca
> chciał dobrze, a wyszło, jak wyszło...

Co do sprzedaży mieszkania - sprzedać współwłasność łączną mogą
tylko oboje małżonkowie naraz i tylko notarialnie (chyba, że jedno z
małżonków ma pełnomocnictwo notarialne drugiego do sprzedaży) - i
żaden notariusz oczywiście nie zrobi umowy bez obojga małżonków lub
pełnomocnictwa.

Ale tutaj do samej sprzedaży skutecznie doszło, a mowa jest o
niepodpisanej przez jedną z osób UMOWIE POŚREDNICTWA w sprzedaży (a
nie o samej umowie sprzedaży).

Taka umowa - byc może - równiez przekracza zakres zwykłego zarządu,
ale zgodnie z artykułem 103 paragraf 3 Kodeksu cywilnego:

"Art. 103.
§ 1. Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania
albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej
potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.
§ 2. Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa
została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się
wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
§ 3. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu,
obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w
wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona
poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania
lub o przekroczeniu jego zakresu."

ten z małżonków, który podpisał umowę pośrednictwa, przekraczając
tym samym zakres zwykłego zarządu, sam musi wynagrodzić to "drugiej
stronie" umowy (pośrednikowi), że nie uzyskał potwierdzenia przez
swoją drugą połówkę podpisanej (a przez drugą stronę wykonanej)
umowy. Czyli zapłacić pełną prowizję.

Jakkolwiek lepiej jest żądać od osoby bedącej w związku małżeńskim,
by przy podpisywaniu umowy pośrednictwa przedstawiła upoważnienie
pismne od współmałżonka do tej czynności prawnej lub złożyła choć
pisemne oświadczenie, że takie upoważnienie posiada.

> Co do meritum - oczywiście, zgadzamy się, że to wielkie świństwo
> itd...

Dla niektórych - sposób na życie...

[maryko.m]

Ależ w tym problem, że zgodnie z prawem zawrzeć umowę sprzedaży w formie
notarialnej może tylko jeden współmałżonek! Drugi musi tylko następnie wyrazić
zgodę na jej zawarcie. Faktem jest, że takie umowy bez wyraźnej zgody czy
upoważnienia były do niedawna dość często zawierane (czy jeszcze są - nie wiem)
, i teraz ludzie się bujają, bo sąd odmawia im wpisu w KW. Być może teraz wiedza
o nowelizacji art. 37 KRO(weszła w życie w pocz. 2005 r.), a przede wszystkim o
konsekwencjach takiego kupowania kota w worku jest powszechniejsza. W każdym
razie strona kupująca w dobrze pojętym własnym interesie nie powinna zawierać
takiej umowy.
............................................
Co do umowy pośrednictwa - podtrzymuję, że jest to jedna z czynności prawnych
"prowadzących do zbycia, obciążenia itd." - czyli w grę wchodzi tu konieczność
potwierdzenia takiej czynności przez współmałżonka.
.............................................................
Co do pełnomocnictwa - to sorry, ale ja tu nie widzę żadnego pełnomocnictwa
tudzież działania z przekroczeniem pełnomocnictwa : ani w przypadku
współmażonków ani w przypadku współwłaścicieli.

Raczej optowałabym za tym, że współwłaściciel/współmałżonek, który nie podpisał
umowy pośrednictwa (ale - jak wynika z postu - prawdopodobnie podpisał umowę
sprzedaży w formie aktu notarialnego), po prostu zawarł tę pierwsza umowę w
formie ustnej (co chyba nie jest zabronione), a że było paru świadków - kwestia
ewentualnego dowodzenia przed sądem swoich racji - wydaje się być prosta, co
należałoby uświadomić osobie unikającej zapłaty.

Nie, Maryko.m

[irma223]

maryko.m napisała:

> Ależ w tym problem, że zgodnie z prawem zawrzeć umowę sprzedaży w
> formie notarialnej może tylko jeden współmałżonek!

Bzdura, Maryko.m!

Oczywiście umowę sprzedaży zawierają oboje małżonkowie razem! Oboje
razem siedzą u notariusza i oboje są wymienieni w umowie jako
przystępujący do umowy i oboje tę umowę podpisują!

Minęły juz czasy, gdy pan mąż - jako głowa rodziny - zawierał umowę
u notariusza sam oświadczając uprzejmie, że nabywa nieruchomość na
współwłasność ze swoją żoną. Obecnie mąż bez żony lub żona bez męża
nie ma czego szukać u notariusza.

Chyba, że jedno z nich ma notarialne pełnomocnictwo od drugiego z
małżonków do tej konkretnej czynności prawnej: kupna lub sprzedaży
tej konkretnej nieruchomości za tę konkretną cenę (lub "za cenę i na
warunkach według uznania pełnomocnika" - to pozwala na dogadywanie
się z drugą sroną transakcji).

Drugi musi tylko następnie wyrazić zgodę na jej zawarcie. Faktem
jest, że takie umowy bez wyraźnej zgody czy upoważnienia były do
niedawna dość często zawierane (czy jeszcze są - nie wiem

No - tak średnio "do niedawna". Co od nieruchomości naród już jakoś
od wielu lat pilnie dba o swoje interesy - nawet w zwiazku
małżeńskim.


> Co do umowy pośrednictwa - podtrzymuję, że jest to jedna z
> czynności prawnych "prowadzących do zbycia, obciążenia itd." -
> czyli w grę wchodzi tu konieczność potwierdzenia takiej czynności
> przez współmałżonka.

Teoretycznie tak. Zależy jednak, jak jest taka umowa pośrednictwa
skonstruowana. Czasami klienci (ostatnio szczęśliwie rzadziej, ale
wcześniej bywało) zawierając umowę pośrednictwa wcale nie zamierzają
niczego zbyć ani nabyć. Po prostu - chcą zobaczyć, ile ich
nieruchomości byłyby warte (jak je rynek wyceni, czyli za ile
znaleźliby klientów) - "sprzedający" , bądź jak inni mają urządzone
mieszkania - "poszukujący".

W takich przypadkach "sprzedający" rezygnuje ze sprzedaży bądź
podnosi drastycznie cenę, gdy znajdzie się chętny do nabycia,
a "poszukujący" nigdy się na nic nie zdecyduje.

Coś takiego jak "allegro" tylko, że nic nie kosztuje (bo nie ma
konieczności zawarcia transakcji, więc nie ma zobowiązań, nie ma
kosztów i nie ma prowizji).

> Co do pełnomocnictwa - to sorry, ale ja tu nie widzę żadnego
> pełnomocnictwa tudzież działania z przekroczeniem pełnomocnictwa :
> ani w przypadku współmażonków ani w przypadku współwłaścicieli.

A ja owszem. Zlecił pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości, a
nieruchomość była wspólna. Zlecił zatem w imieniu swoim i drugiego
współwłaściciela.

> Raczej optowałabym za tym, że współwłaściciel/współmałżonek, który
> nie podpisał umowy pośrednictwa (ale - jak wynika z postu -
> prawdopodobnie podpisał umowę sprzedaży w formie aktu
> notarialnego), po prostu zawarł tę pierwsza umowę w formie ustnej
> (co chyba nie jest zabronione)

Owszem - zabronione. Umowa pośrednictwa musi być pisemna pod rygorem
nieważności.