Pytanie do Pani Bebiak

[Gość: Elam]

Proszę o informacje jakie konsekwencje dla mnie jako nabywcy mieszkania ma
to czy deweloper jest właścicielem gruntu gdzie powstaje budynek czy tylko
użytkownikiem wieczystym.
Drugie pytanie: co jeśli grunt jest zadłużony, słyszałam ze może mieć to
konsekwencje finansowe gdy przenosi na mnie własność lokalu, co zrobić żeby
zabezpieczyć się przed dodatkowymi kosztami? zZ góry dziękuję za odpowiedz

[Gość: Bebiak]

Cześć,

Gość portalu: Elam napisał(a):

> Proszę o informacje jakie konsekwencje dla mnie jako nabywcy mieszkania ma
> to czy deweloper jest właścicielem gruntu gdzie powstaje budynek czy tylko
> użytkownikiem wieczystym.

Dla Ciebie jako właściciela wyodrębnionego lokalu w zasadzie ma to tylko takie
znaczenie, że będziesz musiała płacić opłatę roczną (to coś innego niż podatek
od nieruchomości) jako współużytkownik wieczysty tegoż gruntu. Póki co te
opłaty nie sa jakieś strasznie wysokie, a co będzie w przyszłości - tego
oczywiście nie wiem. Nie wiem również co z tąż instytucją stanie się po
wejściu Polski do UE. Na pocieszenie mogę Ci napisać, że mnóstwo terenów w
Warszawie jest właśnie w użytkowaniu wieczystym. Nadal zresztą kiedy
Dzielnica/Miasto oferuje w drodze przetargu "sprzedaż" gruntów to robi to
najczęściej właśnie na zasadzie oddania na lat 99 w wieczyste użytkowanie,
więc nie jest to tak, że tylko dawne gruntu są w użytkowaniu wieczystym -
nowonabywane przez całą masę developerów od Dzielnic/Miasta również też.
Wieczyste użytkowanie różni się od własności oczywiście (i ma pewne
obostrzenia), ale one właścicieli lokali już nie dotyczą - Ciebie jako
właściciela lokalu dotyczy ta opłata roczna, którą będziesz musiała uiszczać.

> Drugie pytanie: co jeśli grunt jest zadłużony, słyszałam ze może mieć to
> konsekwencje finansowe gdy przenosi na mnie własność lokalu, co zrobić żeby
> zabezpieczyć się przed dodatkowymi kosztami

Zdarza się, że developer/spółdzielnia buduje z kredytu i obciąża jako
właściciel/wieczysty użytkownik gruntu swoją nieruchomość hipoteką
zabezpieczającą spłatę tego kredytu. To wcale nie rzadkość.
W umowie, tej przedwstępnej czy zobowiązującej, winno być napisane, że
developer sprzeda dany lokal bez obciążeń i zobowiązuje się przedłożyć do
umowy sprzedaży zgodę wierzyciela na wydzielenie danego lokalu wraz z prawami
z nim związnaymi (w tym udziałem w nieruchomości wspólnej) do nowej księgi
wieczystej - bez obciążeń [z jakimiś może sankcjami za niewykonanie tegoż].
W praktyce odbywa się to w dwojaki sposób a zależy to od finansów oczywiscie:
1. są developerzy, którzy przed podpisaniem pierwszego aktu z danego budynku
(albo do tego pierwszego aktu) składają zgodę banku na wykreślenie z tej
macierzystej księgi hipoteki (jest to mozliwe oczywiście wówczas kiedy kredyt
w całości został spłacony);
2. są developerzy, którzy sukcesywnie kredyt spłacają i uzyskują sukcesywnie
zgodę banku na wydzielenie poszczególnych lokali do nowych ksiąg bez obciążeń
(wówczas takie pismo składa się do notariusza - do aktu).
Jeżeli nie będzie zgody banku na wydzielenie lokalu wraz z prawami do nowej
księgi wieczystej bez obciążeń, a mimo to nabywca zdecyduje się zarzeć umowę
sprzedaży (bo prawnie jest to możliwe) to wówczas powstaje hipoteka łączna
współobciążająca dany lokal i tę dużą nieruchomość, z której lokal został
wydzielony, a po stronie wierzyciela leży uprawnienie (w przypadku
niespłacania przez dłużnika kredytu), z której nieruchomości będzie ściągał
swą należność.
Czy to w miarę dla Ciebie zrozumiałe? Wierząc, że tak - pozdrawiam Cię
serdecznie. B.