Nowa jakość w analizie rynku nieruchomości

[perneon]

bankier.tv/video/Mieszkanie-to-nie-spekulacja-51271.html
Niezwykle ciekawe wnioski - otóż wg pana Półtoraka cena mieszkania nie ma
znaczenia, bo liczy się tylko tani kredyt. Czy mieszkanie kosztuje 10% więcej,
albo nawet 50% nie liczy się zupełnie, byle rata była niska ;-). W
ostateczności przecież będziemy spłacać nasz 35 metrowy apartament do 70-tki,
bez szans na przeprowadzkę do większego. Oczywiście potrzebę zakupu mieszkania
trzeba zaspokajać natychmiast, bo wynajem jest dla frajerów.

[vzrooshony]

"Tak naprawdę, tak naprawdę, tak naprawdę..."
Koszmarny bełkot "głónego ekonomisty"!

[Gość: templariusz]

Święte słowa.

"tak naprawdę" to zakała. Jak dla mnie powtórzenie więcej niż dwa razy
to dyskwalifikacja.

Pseudointelektualny bełkot do kwadratu. I nauczył by się ćwok panować
nad rękami bo rusza się jak początkujący raper.

[Gość: templariusz]

Bosh, i ten typ ma na wizytówce "główny ekonomista"

[ponton_kloszard]

"W związku z tym tak naprawdę cena mieszkania staje się rzeczą wtórną,
ponieważ tak naprawdę istotne są możliwości sfinansowania tejże
potrzeby mieszkaniowej". Chyba to już wystarczy. Głąb roku.

Grzabka 2010 - chyba juz nikt go nie wyprzedzi

[Gość: jacek]

nawet w pierwszym zdaniu klamie - ja odkad pamietam to o cenach
mieszkan i domow mowilo sie na kazdych chrzcinach i imieninach - a
nie od kilku lat ....

"mieszkanie to nie spekulacja" - owszem - ale wnioski z tego faktu
wyciagniete sa do czapy

Grzabka 2010 !!!

[rumun_navigator]

"Czy mieszkanie kosztuje 10% więcej, albo nawet 50% nie liczy się zupełnie, byle
rata była niska"

Miło widzieć, że kolega red. Macierzyńskiego podziela mój pogląd. Możecie sobie
bluzgać do woli, ale faktu istnienia tej zależności nie da się zignorować. I
tego, ze piękny sposób wyjaśnia ona kwestię tzw. "bańki cenowej" i pozwala na
stawianie odważnych pytań o zawartość bańki w bańce. :)

Pozdrawiam serdecznie.

[Gość: oleg]

> Miło widzieć, że kolega red. Macierzyńskiego podziela mój pogląd. Możecie sobie
> bluzgać do woli, ale faktu istnienia tej zależności nie da się zignorować.

Co udowodnił nam dobitnie kryzys finansowy :)
Tez jest mi niezwykle milo, ze podzielasz pogląd mówiący, iż najistotniejsze
jest tu i teraz, czyli krótkoterminowe myślenie!!!

BRAWO :)

to, ze wielu osob podziela jakis poglad nie przesa

[Gość: jacek]

przesadza o jego prawdziwosci

wiele funkcji mozna interpolowac funkcja linowa - w wielu wypadkach
to wystarcza - czasem jednak prowadzi do duzych bledow

kazdy model - a takim jest wlasnie twoja "teoryjka" moze swietnie
funkcjonowac przez kilka lat - by potem okazac sie kompletnie
nieprzydatny - bowiem do glosu dojda inne czynniki, przy
ktorych "wielkosc raty" przestanie miec jakiekolwiek znaczenie

w szczegolnosci nie wyjasnia ona samodzielnie zadnej banki cenowej

glownym zrodlem zawyzonych cen jest asymetria informacyjna - w
przypadku nieruchomosci mielismy do czynienia z dlugotrwala kampania
naganiania - kup bo bedzie dorzej, bo euro, bo cos tam

czas pokazac fige deweloperom - niech znowu zaczna dbac o
klientow

[Gość: alandy]

fakt że jest kolegą red. Macierzyńskiego(którego cenię za dosadność
i w większości przypadków trafne analizy) wcale go nie uwiarygadnia
rumunku

[genowefiusz]

A sytuacje na rynku wynajmu, i co za tym idzie perspektywy tego "frajera" ;)
można śledzić tutaj: cenymieszkan.appspot.com

dziekujemy kolejnemy trollowi

[Gość: oleg]

dziekujemy kolejnemu trollowi za przedstawienie jakze konstruktywnej opinii! :)
tym bardziej, ze podszywa sie pod cudzego nicka. BRAWO! BRAWO!

Przykład

[rumun_navigator]

static.seekingalpha.com/uploads/2009/1/22/saupload_09_01_21c_price_income_ratio_and_mtg_rates.png

I pytanie konkursowe. Kiedy mieszkania były FAKTYCZNIE najtańsze? Bo mi
się coś widzi, że najtańsze(w sensie relacji rata/zarobki) są... teraz.
U nas były wczoraj w CHF, dzisiaj w EUR, jutro być może w EUR.

[Gość: czesiu]

> się coś widzi, że najtańsze(w sensie relacji rata/zarobki) są... teraz.
jesteś chory chłopaku

[Gość: gosc]

Czyli od 25 lat stosunek raty do pensji maleje? A więc, kupować, bo zaraz będzie
drożej! ;))

Affordability

[poszi]

> I pytanie konkursowe. Kiedy mieszkania były FAKTYCZNIE najtańsze?

Calculated Risk Ci odpowiada:

www.calculatedriskblog.com/2009/12/are-homes-now-cheap.html
I tłumaczenie dotyczy rynku, gdzie są stałe stopy procentowe. Dla zmiennych stóp
sprawa jest jeszcze prostsza, bowiem korzyści z niskich stóp nie są w ogóle
trwałe i niskie raty mogą sie nagle zrobić wysokie.

Drogi kredyt można refinansować na tańszy, jeśli marże (lub stopy w przypadku
stałych) spadną. Wielkości kredytu na mniej nie "refinansujesz". Lepiej kupować
tanie mieszkania przy drogich kredytach niż drogie przy tanich.

[rumun_navigator]

> Calculated Risk Ci odpowiada

Calculated Risk nie odpowiada, tylko mantruje, że tylko "prices to
income", "prices to rent" się liczą. Choć w sumie nie wiadomo czemu.
Przykład z kredytem na 7 lat też śmiechu warty, co czy tego typu
transakcje kształtują rynek? Tyle na szybko. Jak będę miał więcej czasu
to odniosę się szerzej. Ale generalna konkluzja jest taka - autor nawet
nie spróbował odnieść się do argumentów adwersarza.

[Gość: oko]

ta, oczywiscie, znowu caly swiat glupi tylko rumun madry, tylko rumun zna prawde...

[Gość: czesiu]

lata 2002-2004 cena m2 w nowym w wawie po lewej stronie (bez ursusów) to około 3,5tys - 4tys/m2, koszt peiniądza w PLN o 6-8%, aktualnie ceny m2 wieksze 2-2,5krotnie, koszt pieniądza również 6-8% w PLN, wzrost płac 30% ? Ruletka z pożyczkami w walutach nie wiele to zmienia.
Zgrubny szacunek nijak nie popiera mądrości rumuna - stąd teza rumun to chory człowiek albo wyjatkowo bezczelny naganiacz
niższe % kredytów tylko ze względu na historycznie niskie stopy, co długo nie potrwa

najtańszy w najnowszej historii to akurat jest najem, przynajmniej w Warszawie

[steady_at_najx]

Oj nic czesiu nie rozumiesz. On jest najtanszy wedle prawidel "nowej ekonomii".
Rumunskiej.

[poszi]

> income", "prices to rent" się liczą. Choć w sumie nie wiadomo czemu.

W Twoim świecie to pewnie czysta abstrakcja. Dla pozostałych, to na szczęście
się liczy.

> Przykład z kredytem na 7 lat też śmiechu warty, co czy tego typu
> transakcje kształtują rynek?

Wyobraź sobie, że co tyle średnio Amerykanin sprzedaje dom. Bo się przeprowadza,
bo zmienia na mniejsze, większe, lepsze, gorsze. 7 lat to przecietna
perspektywa, po której nalezy się liczyć ze znalezieniem nabywcy na swoje cztery
kąty.

W Polsce może to i jest rzadsze, ale na pewno nie 30 lat to raz, a dwa, całe to
rozumowanie u Calculated Risk w ogóle jest potrzebne, jeśli są kredyty o stałych
stopach. Przy zmiennych stopach, oprocentowanie kredytu się zmienia co kwartał.
I co z tego, że dzisiaj masz małe raty, jak za rok czy dwa możesz mieć większe.
Amerykanin, jak sobie zaklepie kredyt na stałe stopy to przynajmniej ma średnio
7 lat wg tych stóp, ale i tak musi pomyśleć, co będzie za tych 7 lat.

[rumun_navigator]

> W Twoim świecie to pewnie czysta abstrakcja. Dla pozostałych, to na szczęście
się liczy.

Pozostali, czyli te kilka, max kilkanaście procent klientów zamierzających
spłacić wcześniej lub w o ogóle kupić za gotówkę w tym przypadku niestety musi
ulec wpływowi większości. Może to źle, ale tak to już bywa.

> I co z tego, że dzisiaj masz małe raty, jak za rok czy dwa możesz mieć większe.

Naprawdę uważasz, że rynek jest tak dalekowzroczny? Czy stosując tę samą logikę
10 lat temu mieszkania wyceniano drożej niż nakazywałyby ówczesne realia
kredytowe ze względu na to, "że kiedyś tam pewnie spadną stopy"? Absurd, prawda?

[poszi]

> Pozostali, czyli te kilka, max kilkanaście procent klientów zamierzających
> spłacić wcześniej lub w o ogóle kupić za gotówkę w tym przypadku niestety musi
> ulec wpływowi większości.

Czy cokolwiek z tego rozumiesz? Wiesz, że tu nie chodzi o żadną gotówkę i żadne
spłacanie. Tylko za n-lat, kiedy ktoś od ciebie będzie kupował mieszkanie
(wyobraź sobie, że można sprzedawać zadłużone mieszkanie i można 30 lat spłacać
całą serię mieszkań zmienianych co 7), liczyć będą się stopy wtedy, a nie teraz.
I jeśli będą wyższe, to będzie to kupca mało obchodziło, że kiedyś miałeś
mniejsze, bo go po prostu na tamtejsze wyższe stać nie będzie. A w przypadku
zmiennych stóp, to już nawet i to nie ma znaczenia, bo sam takowej jazdy
doświadczysz. A muszę Cię zmartwić, że w przypadku niemal zerowych stóp ruch
jest tylko jeden: w górę.

> Naprawdę uważasz, że rynek jest tak dalekowzroczny? Czy stosując tę samą logikę
> 10 lat temu mieszkania wyceniano drożej niż nakazywałyby ówczesne realia

Oczywiście. Na początku lat osiemdziesiątych stopy w USA dochodziły w porywach
do 20%. A ceny nie były bynajmniej dwukrotnie niższe w stosunku do zarobków niż
w czasach, kiedy stopy były jednocyfrowe.

> Absurd, prawda

Absurdem to jest patrzenie na chwilową ratę. Potem są takie zdziwienia, jak w
przypadku Option Arms:
www.calculatedriskblog.com/2009/06/option-arms-paying-98-month-on-350.html

[rumun_navigator]

Czy cokolwiek z tego rozumiesz? Wiesz, że tu nie chodzi o żadną
gotówkę i żadne spłacanie. Tylko za n-lat, kiedy ktoś od ciebie
będzie kupował mieszkanie...

A czy Ty nie rozumiesz, że jeśli przytłaczająca większość klientów
stanowią ludzie nie mający takich planów to właśnie oni będą do
spółki ze sprzedającymi dyktować ceny? Poza tym komu będę sprzedawał
swoje mieszkanie i od kogo kupował skoro wszyscy będą
"przygwożdzeni". To po prostu jakaś tam zmiana modelu życia na
bardziej ustabilizowany, który w Polsce tak czy już obowiązuje.


Oczywiście. Na początku lat osiemdziesiątych stopy w USA dochodziły w
porywach do 20%. A ceny nie były bynajmniej dwukrotnie niższe w
stosunku do zarobków niżw czasach, kiedy stopy były jednocyfrowe.


O! I to jest w końcu rzetelny argument. Odbijając piłeczkę mogę
napisać, że w Polsce w 2004r też mieliśmy naraz tanie mieszkania i
tanie kredyty, więc czemu w USA w latach 80' nie miałoby dojść do
odwrotnego scenariusza? Poza tym wydaje mi się, że wówczas traktowano
inwestycje z nieruchomości jako jedną z niewielu pewnych ochron przed
inflacją, więc nie zdziwiłbym się gdyby to zakupy inwestycyjne nie
podtrzymywały w tych czasach cen. Poza tym oczekiwania rynku to
bardzo śliski temat. Piszesz że w przypadku niemal zerowych
stóp. I tutaj się mylisz, bo IMO rynek wciąż oczekuje na
nadejście nowej fali tańszych kredytów. I może się doczeka.

> Absurdem to jest patrzenie na chwilową ratę
No tak, ale nie możemy zapominać, że to głupota jest najpotężniejsza
siłą na ziemi

[steady_at_najx]

A czy Ty nie rozumiesz, że jeśli przytłaczająca większość klientów
stanowią ludzie nie mający takich planów to właśnie oni będą do
spółki ze sprzedającymi dyktować ceny?

Garstka kupujacych (ktorych bedzie stac na takie ceny) wraz z duzo wieksza grupa chcacych sprzedac (ta grupa w przeciwienstwie do tej pierwszej sie powieksza) bedzie dyktowala ceny ?

buahahah, tylko rumun potrafi taka teze urodzic... :D

[rumun_navigator]

Nie zrozumiałeś. Rozmawiamy tutaj raczej o preferencjach kupujących.
Sprzedającym w sumie jest obojętne z jakiego konta dostaną pieniądze.

[Gość: jubel]

muffaa, do budy!!

[Gość: ~~rozsądny~~]

gratuluje "wyrzszego" wyształacenia
ps. wiem czemu nie stać ciebie na mieszkanie

hasło "IRONIA"

[Gość: R2d2]

zobacz sobie w wikpedii

[izzunia]

a jak ktoś chce kupić za gotówkę?:) to cena też nie ma znaczenia?:)

[rumun_navigator]

To ma problem, bo większość kupuje na kredyt. I jakoś tak to już dziwnie w
naturze jest, że to ta większość zakredytowana na 30 lat wyznacza kierunek. Stąd
rozważania typu: "jak ktoś chce kupić za gotówkę" oraz "a jak ktoś chce spłacić
w 7 lat" są pozbawione większego sensu.

az sie roi od klamstw i manipulacji

[Gość: jacek]

> To ma problem, bo większość kupuje na kredyt.

wiekszosc posiadaczy nieruchomosci swoje kredyty dawno splacila

> I jakoś tak to już dziwnie w naturze jest, że to ta większość
> zakredytowana na 30 lat wyznacza kierunek.

jak wspomnialem wcale nie wiekszosc - poza tym ci "zakredytowani na
30 lat" przestali nadawac kierunek po zawarciu transakcji -
w "naturze" nie ma pamici ile kto zaplacil i po co

> Stąd rozważania typu: "jak ktoś chce kupić za gotówkę" oraz "a jak
> ktoś chce spłacić w 7 lat" są pozbawione większego sensu.

pozaklinaj - abra kadabra hokus pokus rumunus ma racjus

buahahahahhahahaah co za zaklamany gamon_navigator - jak czegos nie
rozumie - to obwieszcz wszem i wobec - ze to nie ma sensu

przeprosi i spadaj klamco

[ponton_kloszard]

"Kłopoty z uzyskaniem kredytu bankowego spowodowały, że najczęściej
mieszkania kupują teraz osoby dysponujące gotówką. - Wracają czasy
sprzed 2000 roku, gdy ok. 75 proc. klientów kupowało mieszkania za
gotówkę - twierdzi Jerzy Sobański. Wzrost liczby transakcji
gotówkowych potwierdzają też inni pośrednicy. - Jeszcze rok temu 80
proc. transakcji na rynku było zawieranych przy pomocy kredytu. Z
naszych danych wynika, że teraz te proporcje się wyrównały, czyli ok.
połowy transakcji na rynku to transakcje gotówkowe - mówi Marcin
Jańczuk z Metrohouse. Według niego, nabywców znajdują w tej chwili
przede wszystkim mieszkania niewielkie, za 200-300 tys. zł. "

To tyle co mam do dodania na Twoje kolejne bzdury. A teraz przeproś i
wyjdź.

[rumun_navigator]

Liczba zawieranych umów sprzedaży stanowi obecnie 10-15 proc.
[...]Wracają czasy sprzed 2000 roku, gdy ok. 75 proc. klientów
kupowało mieszkania za gotówkę - twierdzi Jerzy Sobański.

Tekst pochodzi z czasów zapaści z przełomu 2008/2009. To chyba nic
dziwnego, że gdy kredyty "siadły" to na placu boju pozostali jedynie
"gotówkowcy"? Czyli prężna grupa 75% z 10% przedkryzysowej liczby
klientów. Zaiste, pospolite ruszenie. Zapewne dzisiaj te proporcje
wyglądają już zupełnie inaczej.

[ponton_kloszard]

rumun_navigator napisał:
> Zaiste, pospolite ruszenie. Zapewne dzisiaj te proporcje
> wyglądają już zupełnie inaczej.

Ahahahaha, już tylko zapewne? Przed chwileczką było to takie pewne.
Cały Rumunek.

Szanowni Panowie!

[cynicznie_ironiczny]

Od +/- roku przyglądam się waw-skiemu rynkowi niewielkich mieszkań.
Chciałbym kupić synowi. Mieszka od pięciu lat w Warszawie. Wynajmuje
kawalerkę w samym "sercu" Stolycy (pokoik z aneksem i łazienką).
Dwadzieściaparę metrów. Płacę za to 1300,- plus liczniki (prąd).
Jest singlem, skończył studia, pracuje, już zarabia. Liczę się z
wydatkiem ca 0,5 mln za "świeże", w miarę urządzone mieszkanie ok.
50 m2.... Ale, ale! 500.000,- zł daje mi miesięcznie na lokacie,
ok. 2000,- zł (netto!) miesięcznie. No to gdzie ja mam być
zmotywowany do zakupu? ..... Panie Rumunie + jeszcze paru innych?

[rumun_navigator]

A ile zostanie Ci z tych 2 tysi jak odejmiesz belkę i inflację?

rumunek nie wie co to znaczy netto !!!

[Gość: jacek]

klamca i oszust

deweloperska prostytutka

przepros i spadaj

[cynicznie_ironiczny]

"Belkę"już odjąłem. A co ma do tego inflacja?

rumun_navigator napisał:

> A ile zostanie Ci z tych 2 tysi jak odejmiesz belkę i inflację?

[rumun_navigator]

A co ma do tego inflacja?

Poczekaj parę lat to się dowiesz. :)

[maxgazeta.pl]

Bez jaj,kto normalny trzyma teraz kase na "zwyklej" lokacie i placi podatek?

[perneon]

Tyle że za te 0,5mln to jednak można kupić coś większego niż kawalerka, prawda?
Więc co to za porównanie.

[cynicznie_ironiczny]

No dooobra! Przyglądam się metrażom > 50 m2
Porównanie może i nie najlepsze, ale spójrz na to przez pryzmat
młodego singla! Czy jest wielka różnica czy mieszka na 28 m2 , czy
na 54 m2 , jeśli w domu nie gotuje? Pralkę ma i tu i tu... i
lodówkę... i prysznic... i prąd.... ;-))

[Gość: templariusz]

Dżizas, ciężko mi to przez gradło przechodzi, ale punkt dla frakcji
Rumuna, albo raczej antypunkt dla cynicznie ironicznego.

Co za róznica 28 metrów czy 50 ?
A co za różnica tysiak czy dwa ?
Litości, ironiczny jak Ty masz 500 kafli keszu to chyba w totka
wygrałeś.

[Gość: czesiu]

28m2 w centrum to 300tys zł miesięcznie z lokaty netto około 1500zł koszt najmu tych 28m2 to około 1100 (200zł opłaty admin) zostaje 400zł.
Ceny miezkań nie rosną, przeciwnie spadają więc jeśli te 300tys jest przeznaczone na mieszkanie to inflacja dla nich jest ujemna - CZYSTY ZYSK
się templariusz śmiej tylko z czego?

[perneon]

hehe, chciałbym zobaczyć tę twoją kawalerkę 28m w centrum za 1100zł. może po
znajomości, ale rynkowo to sobie dolicz conajmniej 200zł.

[Gość: templariusz]

> hehe, chciałbym zobaczyć tę twoją kawalerkę 28m w centrum za 1100zł.
może po
> znajomości, ale rynkowo to sobie dolicz conajmniej 200zł

i odlicz dwieście które płacisz do spółdzielni, więc wychodzi spowrotem
1100 zł.

Czesiowi chodziło zdaje się nie o koszt najmu tylko dochód z najmu.

[Gość: czesiu]

gość pisze, że najmuje kawalerkę za 1300zł+ koszt prądu/mies. znaczy się perneon w 1300zł jest czynsz (koszt najmu dla najemcy) dla właścicela gruby zarobek, są w tej sumie - 1300zł też opłaty eksploatacyjne, stąd koszt najmu jest około 1100zł a może nawet 1000zł mies. 200-300zł/mies. administracja z zaliczkami na wodę to jak najbardziej możliwe
Coś nie jasne ?

[Gość: hszczon]

Trudne do wykonania, ale możliwe. Dokładnie tyle płacę na Hożej za 30 metrów w
starszym, ale przyzwoitym standardzie. Mieszkanie wysokie za 3 metry i
ciche(mimo tego, że jest raptem 30 metrów do Marszałkowskiej.

Bo szukać to trzeba umić. Paradoksalnie najlepsze pod względem ceny oferty nie
ukazują się w Internecie, ale w mediach tradycyjnych.

[Gość: templariusz]

Dlatego się zreflektowałem i napisałem antypunkt dla cynicznie
ironicznego, bo obaj z rumunem bredzą.

[cynicznie_ironiczny]

Gość portalu: templariusz napisał(a):

> Dżizas, ciężko mi to przez gradło przechodzi, ale punkt dla
frakcji
> Rumuna, albo raczej antypunkt dla cynicznie ironicznego.
>
> Co za róznica 28 metrów czy 50 ?
> A co za różnica tysiak czy dwa ?
> Litości, ironiczny jak Ty masz 500 kafli keszu to chyba w totka
> wygrałeś.
>
>
Nie. Nie wygrałem w Totka (choć czasem próbuję ;-)
Niżej napisałeś, że bredzę. W którym miejscu? Oczywiście, że 28 m2
to nie to samo co 50 m2 , to logiczne. Wskazuję tylko na konkretny
przykład młodego człowieka, bez żony, bez dzieci, bez stałego adresu
miejsca pracy. Mogę to (jakieś) mieszkanie kupić jutro, mogę za rok,
mogę za trzy lata. Mogę również za pół roku wynająć inne, jeśli np.
właściciel wypowie. Piszę to tylko po to, żeby pokazać jakiśtam,
inny od szalenie emocjonalnego, punkt widzenia.
Jeśli nie wierzysz, że za kawalerkę na Tamce płacę 1300,- zł, to już
nic nie poradzę... Nie. Nie "po znajomości". Wynajęte przez
pośrednika 4,5 roku temu. Wtedy za 1200/mc. To tyle moich "bredni".
Pozdrawiam!
"czekający na okazję lub spadki cen"

[Gość: templariusz]

Rumuni pokazali Ci że porównujesz koszt wynajęcia 28 metrów do dochodu
z odsetek z 500 000, za które to 500 kafli możesz mieć dużo wiecej niż
28 metrów.

Twoje porównanie było bez sensu, a obrona że 28 czy 50 metrów to żadna
różnica jeszcze bardziej bez sensu. Stąd moja reakcja.

Ale masz rację, niepotrzebnie się unoszę. Bolą mnie jądra, to dlatego.
Przepraszam.

[vzrooshony]

Gość portalu: templariusz napisał(a):

> Rumuni pokazali Ci że porównujesz koszt wynajęcia 28 metrów do
dochodu
> z odsetek z 500 000, za które to 500 kafli możesz mieć dużo wiecej
niż
> 28 metrów.
>
> Twoje porównanie było bez sensu, a obrona że 28 czy 50 metrów to
żadna
> różnica jeszcze bardziej bez sensu. Stąd moja reakcja.
>
> Ale masz rację, niepotrzebnie się unoszę. Bolą mnie jądra, to
dlatego.
> Przepraszam.

Ból jąder jest uciążliwy, ale w sumie to dobra wiadomość! Oznacza
niezaprzeczalnie, że "masz jaja"! , po prostu!