Dodaj do ulubionych

Pytanie o umowę przedwstępną

31.03.06, 20:39
Witajcie!

Otrzymałem wzór umowy od developera, mam jednak pewne wątpliwości, które
chciałbym tutaj przedyskutować. Chętnie wysłuchałbym Waszych opinii o kilku
punktach, co do których mam wątpliwości: czy pozostawiają zbyt wiele
niejednoznaczności prawnych (a ja odczułbym to boleśnie dopiero post factum)
lub czy w tej formie są wręcz niedozwolone? A jeśli, to jak argumentować ich
zmianę? Z góry dziękuję za wszelkie uwagi.

1.
„W związku z trwającymi pracami nad projektem wykonawczym niewielkim zmianom
mogą ulec:
a) Rozkład i wielkość okien
b) Umiejscowienie i wymiary kanałów wentylacyjnych i szachtów instalacyjnych
c) Wymiary i powierzchnie pomieszczeń
d) Lokalizacja urządzeń sanitarnych,
na co Nabywcy wyrażają zgodę.”

Jak _znaczne_ zmiany wciąż jeszcze są „niewielkie”? ;)

2.
„Warunkiem zawarcia umów, o których mowa w § 2 ust. 5 a) i b) jest złożenie,
przez co najmniej jednego z Nabywców deklaracji członkowskiej, wniesienie
opłaty członkowskiej i przyjęcie, co najmniej jednego z Nich w poczet członków
Spółdzielni.”
„W ciągu 30 dni po podpisaniu Umowy i dokonaniu pierwszej wpłaty, Nabywcy są
zobowiązani złożyć wniosek o przyjęcie co najmniej jednego z Nich w poczet
członków Spółdzielni pod rygorem nieważności Umowy.”

O ile wiem nie jest konieczne bycie członkiem spółdzielni (mylę się?). A to
oznacza, że można się później „wypisać”. Ale „opłata członkowska” w całości (o
ile w ogóle) wracać nie lubi…. ;(

3.
„Wykonawca oświadcza, że zakończenie budowy nastąpi do dnia [dd-mm-rrrr].
Przez zakończenie budowy rozumie się poinformowanie Nabywców o możliwości
przystąpienia do odbioru technicznego Lokalu, na zasadach określonych poniżej
w § 5.”
No i:
„Nabywcy z 14-dniowym wyprzedzeniem zostaną poinformowani przez Wykonawcę o
terminie odbioru technicznego lokalu.” „Wykonawca przekaże protokolarnie
Nabywcom klucze techniczne do lokalu celem wykonania prac wykończeniowych w
terminie 14 dni od dokonania bezusterkowego odbioru technicznego lokalu,
jednak nie wcześniej niż po uregulowaniu przez Nabywców wszystkich zobowiązań
finansowych wobec Wykonawcy, zaś Nabywcy zobowiązują się do odbioru kluczy
technicznych, niezwłocznie po spełnieniu wyżej opisanych warunków pod rygorem
odstąpienia od umowy przez Wykonawcę z winy Nabywców na zasadach określonych w
§ 13 ust.1. Docelowe klucze Nabywcy otrzymają od Spółdzielni w najkrótszym
możliwie terminie - po przejęciu budynku przez Spółdzielnię.”
„Dokonanie odbioru budynku przez stosowny organ nadzoru budowlanego powinno
nastąpić najpóźniej w terminie 3 miesięcy od daty odbioru kluczy technicznych
do lokalu przez Nabywców.”

Ki czort? Czy ponoszę jakieś opłaty po odebraniu kluczy, ale jeszcze nie
mieszkam, bo… „3 miesiące” (albo i lepiej)? Czy za zmianą tego punktu są
jakieś silne argumenty?

4.
„Strony ustalają, że cena za przedmiot umowy, określona w § 5 ust. 1,
powiększana będzie, co miesiąc o dodatni wskaźnik wzrostu cen produkcji
budowlano – montażowej ogłaszany przez GUS. Indeksacja będzie naliczana
narastająco od terminu wpłaty pierwszej raty. Nabywcy dokonają płatności z
tytułu indeksacji wraz z płatnością ostatniej raty, w przypadku, gdy łączna
wartość indeksacji przekroczy 3% wartości przedmiotu umowy, o czym Wykonawca
poinformuje Nabywców przed terminem wpłaty ostatniej raty.”
„W przypadku zmiany stawek podatku od towarów i usług, wprowadzenia innych
podatków lub świadczeń publiczno-prawnych o charakterze cenotwórczym, cena
przedmiotu umowy zostanie powiększona o te podatki/opłaty, na co Nabywcy
wyrażają zgodę. Powyższa zmiana ceny nie wymaga sporządzenia aneksu do
niniejszej Umowy. O zmianie stawki tego podatku lub o wprowadzeniu opłat, o
wysokości i terminach płatności poszczególnych rat, Nabywcy zostaną
poinformowani na piśmie listem poleconym.”

Sens rozumiem, ale czy powyższa forma zapisu jest odpowiednia (czyt. nie za
bardzo „w (moją) brew”)?
Obserwuj wątek
    • Gość: gość Re: Pytanie o umowę przedwstępną IP: *.compi.net.pl 31.03.06, 21:37
      Widzę, że długa droga przed Tobą bo nie wiesz nawet czy kupujesz w spółdzielni
      czy u developera. Z cytowanych fragmentów wynika, ze w spółdzielni, a jeżeli w
      spółdzielni to poczytaj sobie koniecznie wątek:
      forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=35060256&a=38729709
      Ad1 ja bym czegoś takiego nie podpisywała, przykładowe konsekwencje znajdziesz
      pod tym linkiem:
      www.skorosze.pl/_phpbb/viewtopic.php?t=4954&postdays=0&postorder=asc&start=21
      zaznaczam jednocześnie, że firma Ebejot, które buduje mieszkania dyskutowane
      cytowanym powyżej forum, uchodzi za jedną z najsolidniejszych na rynku

      Ad2. oczywiście, że nie mozna "wypisać się" ze spółdzielni, kupując takie
      mieszkanie nabywasz spółdzielcze własnosciowe prawo do lokalu i takiego hasła
      radzę poszukać w google aby dowiedzieć się więcej.

      Ad3. Miałbyś mieszkac w budynku nieodebranym przez stosowny organ nadzoru
      budowlanego?? czy to jest w ogóle zgodne z prawem?? chyba nie... a wiązać się to
      może np. z płaceniem wyższych stawek za prąd (jak budynek jest nieodebrany,
      czyli nadal się buduje to obowiązują wyższe stawki - budowlane)

      Ad.4 u każdego uczciwego developera masz cenę gwarantowaną, chyba że np.:
      "3.Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących
      przepisów prawnych, odnośnie stawek podatku od towarów i usług, w trakcie
      obowiązywania umowy, cena wyliczona w § 2 może ulec zmianie proporcjonalnie do
      skutków zmian podatku od towarów i usług."
      Takich zapisów w umowie nie unikniesz i nie ma co sie dziwić, bo czemu developer
      ma płacić za to, że "Miłościwe Panującym" coś się w głowie poprzestawia:)

      pozdr.
    • albert.t Re: Pytanie o umowę przedwstępną 01.04.06, 10:29
      Przy okazji tym, którzy jak ja dopiero się wdrażają w plątaninę uników
      stosowanych przez developerów, polecam stronę www.uokik.gov.pl (Urząd
      Ochrony Konkurencji i Konsumentów), a w szczególności:

      Rejestr klauzul niedozwolonych:
      www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/
      Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych na rynku obrotu nieruchomościami
      (06.2003 - niby kilkuletni, ale niestety do dziś aktualny):
      www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/raporty/
    • blackone76 Re: Pytanie o umowę przedwstępną 03.04.06, 12:20
      Ja osobiście takie zapisy widze po raz pierwszy, dwa razy podpisywałam umowę
      przedwstepną ale z deweloperem a nie ze spółdzielnią. Poza tym idz sobie z umową
      do prawnika i przedyskutuj z nim. Mój prawnik wykleślił mi kilka punktów i
      pozmieniał tresc innych.. Deweloper sie nawet nie wykłócał i wiekszosc została
      zmieniona.. Jak możesz podpisać umowe która zawiera pierwszy punkt - co oznacza
      "niewielkim zmianom"? Termin "niewielka" jest zbyt ogolny i moze byc bardzo
      subiektywny. Zmiany muszą byc wyszczegolnione jesli takowe moga być. Zwłaszcza
      jak ci zmniejszą powierzchnię to co płacisz tyle samo? a jak sie zwiekszy to
      dopłata i ile? Dla mnie to nie do przyjęcia. poza tym taki zapis może świadczyc
      o tym że juz cos planują..i to na Twoją niekorzysc.. inne punkty są dla mnie
      troszke niezrozumiałe.. Ja bym sie mocno zastanowiła na Twoim miejscu..
    • Gość: ZW Re: Pytanie o umowę przedwstępną IP: *.aster.pl / *.aster.pl 04.04.06, 21:19
      <albert.t> napisał nam:
      1.
      „W związku z trwającymi pracami nad projektem wykonawczym niewielkim zmianom
      mogą ulec:
      a) Rozkład i wielkość okien
      b) Umiejscowienie i wymiary kanałów wentylacyjnych i szachtów instalacyjnych
      c) Wymiary i powierzchnie pomieszczeń
      d) Lokalizacja urządzeń sanitarnych,
      na co Nabywcy wyrażają zgodę.”

      Jak _znaczne_ zmiany wciąż jeszcze są „niewielkie”? ;)
      Ten fragment umowy "deweloperskiej" jest - jak mawiają w Krakowie - "wart
      wszystkie pieniądze"!!! To już zupełne zdziczenie obyczajów! <albert'cie t.>
      nie bądź zdziwiony jeśli - bo jest to też w praktyce - że deweloper najpierw
      uzyska pozwolenie na budowę w oparciu i przedstawiony projekt, w trakcie
      budowy "poprzestawia" wszystko co może mu przynieść korzyści, a dopiero później
      wystąpi o zatwierdzenie tzw. projektu zastępczego. Ale umowy podpisze i ceny
      ustali w oparciu o ten pierwszy (zatwierdzony na poczatku) projekt.
      Obserwując te wszystkie "metody działania" deweloperów zastanawiam się, czy my
      tzw. inwestorzy, rzeczywiście nie jesteśmy jakimiś skończonymi szubrawcami, bo
      chyba tylko z szubrawcami można / trzeba (niepotrzebne skreślić)tak się układać.


    • albert.t Takie kwiatki... 05.04.06, 17:54
      Witajcie,

      Dzięki za wszystkie uwagi. W umowie (z deweloperem, nie ze spółdzielnią)
      znalazłem jeszcze kilka kruczków i poszedłem z tym do dewelopera (Mostostal). Co
      usłyszałem? Umowa nie podlega negocjacji. Ale chętnie odpowiedzą na moje
      zastrzeżenia. A ja chętnie się nimi podzielę z resztą.

      Fragment umowy:
      "Nabywcy nie mogą odmówić ponownego odbioru technicznego lokalu z powołaniem się
      na nowe wady, które mogli stwierdzić w trakcie pierwszego odbioru."

      A rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone? Ot, tyle:
      Data wydania wyroku i sygnatura akt: 22 listopada 2004 r. sygn. akt XVII Amc 55/03
      Nazwa i siedziba sądu, który wydał wyrok: Sąd Okręgowy w Warszawie
      Oznaczenie stron oraz informacja o udziale w postępowaniu prokuratora lub
      organizacji społecznej: Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Powód: Prezes
      Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Pozwany: Budlex Sp. z o.o. w Toruniu
      Postanowienie wzorca umowy uznane za niedozwolone: "Kupujący nie może odmówić
      odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powołaniem
      się na nowe wady, których istnienie mógł stwierdzić podczas pierwszego odbioru"
      Data dokonania wpisu: 1 marca 2005 r.
      Źródło:
      www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/rejestr_klauzul_niedozwolonych/
      Co na to Mostostal/Acciona?
      Tak, wiedzą, że jest to w rejestrze. Ale muszą jakoś zdyscyplinować ca. 200 osób
      do odebrania mieszkań, inaczej będzie to trwać w nieskończoność.

      Umowa:
      "Przez zakończenie budowy rozumie się poinformowanie Nabywców o możliwości
      przystąpienia do odbioru technicznego Lokalu."
      "Dokonanie odbioru budynku przez stosowny organ nadzoru budowlanego powinno
      nastąpić najpóźniej w terminie 3 miesięcy od daty odbioru kluczy technicznych do
      lokalu przez Nabywców."

      Deweloper:
      To bardzo krótko. Nie od nas jednak zależy ile będzie trwało formalne odebranie
      budynku. Ale nie ma się co martwić, już wyprzedzamy plan robót.

      Ja:
      Czy odbiór kluczy nie powinien nastąpić po oficjalnym przekazaniu budynku do
      użytkowania i przejęciu go przez spółdzielnię (która przecież dopiero wtedy to
      zrobi)? Dlaczego nabywca ma 14 dni na odbiór, a cała reszta daje sobie 3 m-ce PO
      (i jeszcze nie wspomina o konsekwencjach jakichkolwiek opóźnień)?

      Deweloper:
      No ale te 3 m-ce to przecież na prace wykończeniowe, nie zamieszkałby tam Pan
      przecież od razu.

      Umowa:
      "Ponadto uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługuje Wykonawcy w przypadku
      wystąpienia innych ważnych przyczyn, z zachowaniem co najmniej 7-dniowego
      terminu wypowiedzenia. W takim przypadku, nie stosuje się postanowień ust. 2 pkt
      a) i b)."

      Ja:
      O co Wam tutaj chodzi? Należy zdefiniować "ważne przyczyny".

      Deweloper:
      Może być ich tak wiele, że trudno je wszystkie wymienić. Np. nie możemy się do
      Pana dodzwonić i wstrzymuje to prace budowlane. Nie możemy próbować w
      nieskończoność, blokuje to udostępnienie mieszkań innym. To ważna przyczyna.
      Zresztą sąd umiałby to określić.

      Umowa:
      "W związku z trwającymi pracami nad projektem wykonawczym niewielkim zmianom
      mogą ulec: [...] Wymiary i powierzchnie pomieszczeń."

      Deweloper:
      Już wkrótce dostępne będą plany ostateczne i ten punkt będzie miał inną formę.
      Nie, cena również nie podlega negocjacji. Co więcej, niedługo najpewniej wzrośnie.


      Tia... Gdyby ktoś był zainteresowany ich inwestycją, to zwolniło się po mnie
      miejsce... ;-(

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka