Co kupic na wynajem?

[dlotiw2]

szanowni panstwo
Stoje przed problemem zainwestowania pieniedzy w nieruchomosc na wynajem.
Zastanawiams ei wlasnei czy kupic nowe drogie mieszkanie czy lepiej uzywane
starsze lub mieszkanie w kamienicy. Sa rozne opinie na ten temat stad prosba
do osob z forum o uwagi w tym zakresie.

Pozdrawiam

[Gość: ewa]

Sama sie nad tym zastanawiam. Chyba najbardziej sie oplaca kupic nieduze
mieszkanie w centrum miasta (te najlatiej wynajac) i na rynku wtornym (bo
tansze). Mieszkanie 20-25 m2 w centrum Warszawy, w kamienicy kosztuje ok
120-150 tys a wynajmiesz ja za ok 1000zl ( w tm czynsz ok 200 + podatek 80zl)
czyli ok 700 zl dla ciebie. Mieszkanie ok 40m2 wynajmiesz za ok 1500zl ale duzo
wiecej trzeba zainnwestowac w jego zakup.

[dlotiw2]

Jestem z Ponania, u mnie jest inna sytuacja mieszkania nowe i na rynku wtorym
maja taka sama bardzo wysoka cene, no chyba ze kupie 20,30 letnie mieszkanie z
wielkiej plyty ale czy za 10 lat je sprzedam? dlatego zastanawiam sie nad
zakupem nowego ewentualnie mysle o kamien icy tam sa niskie czynsze i duze
pokoje metr wychodzi taniej jak w nomy gdzie w Poznaniu ceny skacza od 3,5 do 4
tys za metr. Tylko teraz kwestia mentalnosci wynajmujacego mysle ze kazdy woli
mieszkac w nomy niz satrrej kamienicy wiec tutaj sie klaniaja przychody z
najmu. Ja mysle o 2 pokojowym mieskzanku tak by tam 4 studentow upachac i 1200
plus oplaty kasowac. Nie wiem czy w kamienicy to uzyskam?

[amelia345]

Przejrzyj sobie oferty wynajmu, z moich obserwacji wynika, że najlepiej kupić
nowe mieszkanie 2-3 pokojowe w Śródmieściu, na Mokotowie lub Saskiej Kępie.
Jeżeli ładnie je wykończysz może dostać czynsz w graniach 2,5 - 3 tys. Ciekawe
są na przykład inwestycje Echo Investment i Sabe na Saskiej Kępie, albo Eko-
Park na Mokotowie, ceny są straszne, ale raczej nie będą spadać, a w dobrej
lokalizacji na pewno sprzedasz z zyskiem.
Można oczywiście kupić wielką płytę, ale raz tak jak już napisałeś ciężko to
bedzie za parę lat sprzedać, dwa jakich najemców tam znajdziesz? Studentów lub
handlarzy ze stadionu, a to raczej nie są (no przynajmniej pierwsza) zbyt
zamożne grupy, a więc z czynszem nie zaszalejesz, a do tego te studenckie
imprezy :-)

[krzys111]

im wieksze mieszkanie, i im dalej od centrum tym dluzej czekasz na lokatora, a
jak wezmiesz kredyt to kazdy miesiac jest powaznym obciazeniem. Dwu pokojowe
mieszkanie za 3000zl hm hm ... tyle to mozna chciec 'w ogloszeniu' Warto
sprawdzic dzial ogloszen 'wynajme' w gazecie - mieszkania dwu pokojowe 50-60m2 w
Warszawie, w 'dobrej' lokalizacji sa wynajmowane zwykle za 1200-2000zl, nawet
te 'po remoncie'.
Ps koszty remontu po zbyt zabawowych lokatorach, lub 'te licznikowe' po zbyt
wielu lokatrach moga byc dos znaczne....

Czy ceny najmu spadają czy rosną?

[poszi]

Czy aby nie robi się nadpodaż mieszkań na wynajem i zyski z wynajmu nie spadają?
Przynajmniej w Warszawie? Jak to było pare lat temu?

Do autora wątku mam pytanie, czy będzie zaciagał na to kredyt, czy płacił
gotówką. Bo jeśli kredyt, to musi sobie zdawać sprawę, że na wynajmie może
zarabiać mniej niż raty kredytu. A jeśli prawdą jest to, że ceny najmu spadają,
to może być jeszcze gorzej.

[adanko]

Witam,

Ja mam przed sobą podobne dylematy ;sprzedać nowe 2-pokojowe mieszkanie (będę
je odbierała w czerwcu) czy wynajmować. Lokalizacja b.dobra Kabaty (Warszawa),
blisko metra, ceny rosną, mieszkanie kupione prawie bez kredytu - dlatego nie
muszę się spieszyć ze sprzedażą. Z powyższych powodów mogłabym wynajmować (tym
bardziej, że mam wiele używanych mebli, ze starego mieszkania, w dobrym stanie,
którymi mogłabym to mieszkanie urządzić co oznacza, że nie muszę dużo w nie
inwestować). Z drugiej strony jak sobie poczytam o kłopotach z najemcami to aż
mnie ciarki przechodzą ( dewastacje, niepłacenie itp. Co mi radzicie?
Wynajmować czy sprzedać? Pozdrawiam.

[dlotiw2]

szczerze mowiac mysle glownie o studentach, standard wyposazenianie musi byc
barzdo wysoki a na 46 metrach (2 pokoje) upacham 4 osoby kazda po 300-350 zł i
jest ok. Mysle ze w ten sposob zarobie najwiecej. Oczywiscie nalezy sie
zabezpieczyc przed rachunkiem telefonicznym - ale sa na to sposoby.

[Gość: Maciek]

Są dwie strategie: zarabiać na czynszu za wynajem lub na wzroście ceny po
odsprzedaży. Ty jak widzę skłaniasz się ku pierwszej opcji. Znam kilku
specjalistów od rynku nieruchomości i z rozmów z nimi wnioskuję że taki sposób
zarobku nie jest popularny. Na najmie się nie zarabia, zarabia się na
odsprzedaży. Dodatkowo, Poznań ma dużo większą szansę na wzrost cen dobrych
mieszkań niż inne miasta.

Musisz wszystko dobrze przemyśleć, bo w swoich założeniach przeczysz sam sobie.
Piszesz że w 2 pokojach chcesz upchnąć 4 studentów, a wcześniej że nikt nie chce
mieszkać w starej kamienicy ale nowej. Moim zdaniem nikt nie chce mieszkac z
drugą osobą w pokoju, także jeśli studenci na siłę się upchają aby uciąć koszty
to i stara kamienica im nie straszna, zgadza się? Określ wyraźnie segment rynku
w który celujesz, dopiero podejmij decyzję.

Jeśli chcesz zarabiać na najmie a nie na odsprzedaży, to sprawa ceny
nieruchomości jest absolutnie kluczowa. Policz sobie - jak kupujesz za 4000/m2
dwupokojowe 50m2 to płacisz 200000zł. Zapłata za wynajem 1200zł miesięcznie.
Odejmij 2 miesiace w roku na szukanie najemcy, czynsz, remonty, podatki, wyjdzie
Ci wtedy nie więcej niż 8000zł zysku (i to przy rzadkich i tanich remontach). To
wychodzi stopa zwrotu 4% w skali roku. To szkoda sobie tyłka zawracać, lepiej
kupić byle obligacje. Musisz liczyć - stopa zwrotu rośnie wraz ze spadkiem ceny
mieszkania które kupujesz. Zupełnie inna sytuacja jest wtedy jak kupujesz
mieszkanie na którym chcesz zarobić z odsprzedaży. Inne założenia, inne obliczenia.

Ktoś tu opowiadał Ci o Warszawie - że dobrze kupić w Ekopark czy Echo. To są
faktycznie jedne z najlepszych osiedli w Warszawie, ja też chciałem kupić (w
Ekoparku), ale specjalista z którym gadałem uświadomił mi że ważna jest cena
zakupu. Te inwestycje są dobre do mieszkania, ale gorsze jeśli chodzi o
inwestowanie, ponieważ przepłacenie już na rynku pierwotnym drastycznie
zmniejsza Twoją stopę zwrotu. Także nie wierz w to że czym drożej tym lepiej, bo
tak nie jest - trzeba wszystko dobrze wyważyć.
Inny specjalista ostatnio mi mówił że jeśli chcę zarobić na mieszkaniu to
najlepiej kupić tanie i w złym stanie technicznym. Widocznie opłaca się samemu
sfinansować remont.

Więcej szczegółów Ci nie podam, bo nie interesuję się już tym rynkiem, ale mam
nadzieję że pomogłem.

[Gość: Gosc]

Mieszkanie za taka cene o tym metrazu to kupisz na Ursynowie, ale nie w Centrum
Warszawy i to w kamienicy. Zapomnij.

[agnrek]

Chyba najrozsądniej 1-2 pokoje jak najbliżej centrum, a najlepiej w pobliżu na
przykład uczelni czy skupiska wielu firm. I z dobrym dojazdem w każdą stronę
miasta.

[amelia345]

Uważaj z tymi studentami. Sama ze zgrozą wspominam wiele studenckich imprez:-)
Do tego słyszałam o wielu ucieczkach z wynajmowanego mieszkania bez
uregulowania opłat. Najlepszy układ to wynajęcie mieszkania firmie (oczywiscie
standard musi być bardzo wysoki), ale wtedy 3 tys za 60-70 metrów jest całkiem
realne.

[Gość: Kasia]

Czy myslicie ze teraz warto kupować, jak długo ceny będą jeszcze szły w górę. a
moze teraz lepiej poczekac na zakup.
Jestem kompletnie zdezorientowana Czy jesli kupię teraz 6 tys/m na rynku
pierwotnym na Ursynowie to potem zarobię na odsprzedaży?

[Gość: dude_76]

Proponuję kupić małe mieszaknie niekoniecznie w centrum. Ważne aby było w nowym
budownictwie. W tej chwili dużo firm wynajmuje powierzchnie biurowe na
obrzeżach dużych miast. A co za tym idzie pracownicy szukają mieszkania w
pobliżu swojej firmy. Poza tym najmecy zrobili się wymagający, chcą aby było
ładnie, bezpiecznie, z miejscem do postawienia samochodu. Centrum jest drogie i
się zatkało. Spróbuj poza tym tam postawić samochód. Ja osobiście juz 3 rok
wynajmuje kawalerke 30m2, ładnie urządzoną na granicy włochy/ursus. Nigdy nie
zdażyło mi się szukać chętnego dłużej niż 2 tygodnie. Zysk w ciągu roku jest na
takim poziomie, że mieszkanie się spłaci w przeciągu 11 lat (nie licząc wzrostu
wartośći).

[amelia345]

Moim skromnym zdaniem póki co nie zapowiada się żaden kryzys na rynku
nieruchomości i ceny będą szły w górę. Co do Ursynowa to nie polecam, ceny
zakupu są tam bardzo wysokie 6-7 tys. natomiast ceny wynajmu należą do
średnich, a czasami nawet niższych.