Kupuję mieszkanie na lokatę. I co dalej?

[zefir55]

Zdecydowałem kupić mieszkanie na lokatę z pierwotnego lub wtórnego rynku
(dałem się ponieść prądowi na dobre czy na złe). Co dalej? Wybieram agencję i
oddaję wszystko pod jej pieczę? Czy sam szukam lokatorów i wszystkim się
zajmuję?
Obawiam się że przy takim zatrzęsieniu mieszkań pod wynajem długo trzeba
czekać na lokatora. Proszę poradźcie.

[wegorkie2]

> Obawiam się że przy takim zatrzęsieniu mieszkań pod wynajem długo trzeba
> czekać na lokatora. Proszę poradźcie.

Wszystko zależy od ceny. Dajesz niską i nie czekasz wogóle.

Daj na mszę, żeby ceny mieszkań nie spadły n/t

[Gość: Aldi]

[pawelwaw]

Mieszkania sa wykupowane na etapie projektu / dziury a ty mowisz o skadku cen
mieszkan hehe dobre.

Chyba nie wiesz co to popyt i podaz.

[poszi]

> Mieszkania sa wykupowane na etapie projektu / dziury a ty mowisz o skadku cen
> mieszkan hehe dobre.
>

Zanim to mieszkanie się wybuduje może się bardzo wiele zmienić. W USA jeszcze
rok temu w wielu miejscach było dokładnie tak, jak teraz Warszawie. Kupowano
dziure w ziemi, domy na rynku wtórnym wykupowano w ciągu tygodnia od wystawienia
i każdy kolejny potencjalny kupujący oferował wyższą cenę. Teraz w tych samych
miejscach nie da się sprzedać tej "już-nie-dziury-w-ziemi" nawet po obniżce
ceny. Inwestorzy panikują, bo nie da się tych domów wynająć za kwotę, która
wystarcza na pokrycie kosztów kredytu. Kupujący masowo odwołują zamówienia u
deweloperów nawet kosztem utraty zaliczki.

Właśnie dzisiaj opublikowano raport, że indeks nastrojów w budownictwie spadł
do najniższego poziomu od 1995 roku, spadając gwałtownie od kilku miesięcy:

quote.bloomberg.com/apps/news?pid=10000006&sid=alQUjPKVe8pI&refer=home
A jeszcze rok temu ten indeks bił rekordy i nie zapowiadało się na takie nagłe
odwrócenie nastrojów

www.buildingonline.com/news/viewnews.pl?id=4171
> Chyba nie wiesz co to popyt i podaz.

Mam nadzieję, że zdajesz sobie sprawę, że ta relacja popytu do podaży nie jest
ustalona raz na zawsze i może się zmienić?

[wegorkie2]

> Właśnie dzisiaj opublikowano raport, że indeks nastrojów w budownictwie spadł
> do najniższego poziomu od 1995 roku, spadając gwałtownie od kilku miesięcy:
>
> quote.bloomberg.com/apps/news?pid=10000006&sid=alQUjPKVe8pI&refer=home
> A jeszcze rok temu ten indeks bił rekordy i nie zapowiadało się na takie nagłe
> odwrócenie nastrojów
>
> www.buildingonline.com/news/viewnews.pl?id=4171

Heh, czyżby się zaczęło? Index z 70 do 40 w ciągu roku to rzeczywiście niezła
jazda. Ciekawe co dalej i kiedy wieści rozniosą się po świecie.

No cóż jest ciekawie obserwować to wszystko. Pisz Poszi jak coś ciekawego się
zdarzy.

W Polsce mam nadzieje aż tak nie będzie, jeszcze chyba nie jesteśmy tak
zadłużeni jak oni (dzięki Bogu).

----------------------------------------
www.ePortfel.com
władza nad finansami......
----------------------------------------

[poszi]

> jazda. Ciekawe co dalej i kiedy wieści rozniosą się po świecie.

Wszystko może ciągle spalić na panewce. Ale wpływ na świat moze być nie tylko
psychologiczny. Spora część rozwoju gospodarczego opierała się tutaj na boomie
budowlanym.

> W Polsce mam nadzieje aż tak nie będzie, jeszcze chyba nie jesteśmy tak
> zadłużeni jak oni (dzięki Bogu).

Bezwględnie oczywiście nie, ale ciekawe jest to, że tutaj komentatorzy
zaznaczają, że aż 50% (czy coś koło tego) nowych kredytów ma zmienne stopy i
problem będzie poważniejszy, jeśli stopy bardziej wzrosną i że to jest nowa
sytuacja, bo w przeszłości ogromna większość kredytów miała stałą stope i rynek
był dużo mniej wrażliwy na zmiany krótkoterminowych stóp. W Polsce 100% kredytów
ma zmienne stopy, a 75% z nich jest w obcej walucie.

[Gość: Est-ymator]

> Bezwględnie oczywiście nie, ale ciekawe jest to, że tutaj komentatorzy
> zaznaczają, że aż 50% (czy coś koło tego) nowych kredytów ma zmienne stopy i
> problem będzie poważniejszy, jeśli stopy bardziej wzrosną i że to jest nowa
> sytuacja, bo w przeszłości ogromna większość kredytów miała stałą stope i
rynek
> był dużo mniej wrażliwy na zmiany krótkoterminowych stóp. W Polsce 100%
kredytó
> w
> ma zmienne stopy, a 75% z nich jest w obcej walucie.

Najgorsze jest to, że wiekszość kredytobiorców w Polsce nawet nie jest świadoma
że WIBOR czy CHF Libor może wzrosnąć w ciagu 2 lat nawet o 3p.p. Co ciekawe, że
jeszcze kilka miesięcy temu prawie nikt z biorących kredyty CHF nie rozpatrywał
ryzyka stopy procentowej. Teraz powoli staje sie ono większym balastem dla
posiadaczy kredytów walutowych niż deprecjacja złotówki.

Nowe dane z USA

[poszi]

> No cóż jest ciekawie obserwować to wszystko. Pisz Poszi jak coś ciekawego się
> zdarzy.

Nowe dane. Kolejne spadki nastrojów:

www.nahb.org/news_details.aspx?newsID=2942
Powoli to się zaczyna przekładać na ceny. W San Diego, które wcześniej
liderowało wzrostom odnotowało pierwszy spadek od dekady. Mediana ceny spadła
tylko o 1%, ale są segmenty rynku, które spadły już o 8%.

www.latimes.com/business/la-fi-sandiego17jul17,0,685445,full.story
Akcje deweloperów kontynuują "swobodny spadek". Wykres w ciągu ostaniego pół
roku wygląda jak kolorowy wodospad, nawet biorąc pod uwagę zachowanie się całego
rynku:

finance.yahoo.com/q/bc?s=CTX&t=6m&l=on&z=m&q=l&c=TOL,KBH,DHI,BHS

[vanessa77]

Ja bym nie oddawala do agencji jesli sam mozesz kontrolowac koszty napraw itd.
Sa wypadki ze agencje pompuja ceny napraw, a zlecaja je swoim rodzinom i
znajomym, ktorzy zwykle nie sa kompetentni.

[Gość: marek]

To co piszesz o rynku w Stanach to polprawda, oczywiscie sa miasta (na
Florydzie, Kalifornia)ze rzeczywiscie jest tak jak piszesz , ale to nie tzw
przecietna sytuacja rynku. Tam gdzie obnizka ma miejsce, ceny w ostatnich
latach rosly po 50-60 % rocznie, to nie bylo normalne ta sytuacja byla chora i
chyba przyznasz ze ceny w Kaliforni so astronomiczne nawet dla Amerykanina.
To obizka o ktorej piszesz to tylko zdrowa przecena. Wiekszosc rynku
mieszkaniowego w USA trzyma sie dobrze i ceny rosna "zdrowo", okolo 10% rocznie.
Nie obawiam sie obnizenia zaufania konsumentow, bo to wynik rosnacych stop
procentowych.
USA to nie Polska i mieszkan w np.W-wie, ciagle brakuje. Wiec ceny dalej beda
rosly, oczywiscie inaczej na Ursynowie a inaczej w Gorzowie.
Nie znam nikogo kto zainwestowal w domy/mieszkania i na tym stracil (z
perspektywy 10lat).
pozdrawiam,

[poszi]

> To co piszesz o rynku w Stanach to polprawda, oczywiscie sa miasta (na
> Florydzie, Kalifornia)ze rzeczywiscie jest tak jak piszesz , ale to nie tzw
> przecietna sytuacja rynku. Tam gdzie obnizka ma miejsce, ceny w ostatnich
> latach rosly po 50-60 % rocznie

Niezupełnie. To prawda, że ceny nie spadają wszędzie i spadają przede wszystkim
tam, gdzie były najbardziej wyśrubowane, ale problemy zaczynają się też w
Midwest, gdzie ceny są dość niskie. Nieprawdą jest, że ceny rosły po 50%
rocznie. W San Diego, które jest jednym z rekordzistów w najbardziej "byczym"
roku roku (2004) ceny wzrosły o 30%. W ciągu ostatnich 6 lat ceny średnio rosły
o 16% rocznie.


> Wiekszosc rynku
> mieszkaniowego w USA trzyma sie dobrze i ceny rosna "zdrowo", okolo 10% rocznie

W maju rok do roku 6%

realtytimes.com/rtapages/20060628_pricesease.htm
Jeszcze musi trochę czasu upłynąć, zanim osłabienie będzie widać na całym rynku.
Już w każdym razie spada liczba transakcji i rośnie liczba ofert.

> Nie obawiam sie obnizenia zaufania konsumentow, bo to wynik rosnacych stop
> procentowych.

To, co podałem to nie był indeks zaufania konsumentów, tylko deweloperów. Oni
raportują swoje zamówienia i perspektywy.

> USA to nie Polska i mieszkan w np.W-wie, ciagle brakuje.

Dokładnie to samo mówią w każdym miejscu. Ulubione zdanie w Kaliforni
usprawiedliwiające wysokie ceny to "they are not making any more land in
California".

[Gość: marek]

powiem tak, Ci ktorzy kupili mieszkania 30, 20, 10 czy 5 lat temu dzis nie
placza.
Dlaczego nasze pokolenie ma stracic ? W przeciagu roku, dwoch, mozliwe, ale
long term absolutnie nie.
pozdrawiam,

[poszi]

> Dlaczego nasze pokolenie ma stracic ? W przeciagu roku, dwoch, mozliwe, ale
> long term absolutnie nie.

Wszystko rośnie w długim terminie. Nieruchomości też. Ale to wzrost na poziomie
wzrostu płac, a nie żadne kokosy. W Stanach obecnie to chyba jedyna dekada w
powojennej historii, kiedy nieruchomości rosły bardziej niż akcje.

Ceny wzrosną w długim terminie, aczkolwiek za 10 lat, kiedy minie wyż
demograficzny, bez imigracji liczba gospodarstw domowych zacznie spadać. Nie
wierzę, że najmniej atrakcyjne mieszkania nie oprą się temu zjawisku. A w
krótkim terminie wszystko się może stać. Jeśli ceny spadną, mogą minąć długie
lata zanim wrócą do obecnego poziomu nominalnego.

Wszystko jest względne. Kiedy obligacje przynoszą 5% rocznie, to dajmy na to 3%
wzrosty to strata. To oczywiste, że ceny wzrosną w długim terminie nominalnie,
ale czy wzrosną istotnie realnie?

[Gość: beskidniski]

poszi,Est-ymator,wegorkie - litości,boję się już lodówkę otworzyć.
Może czas odpocząć,wyjechać z rodziną na urlop.

[Gość: lu]

Stany Stanami, Poszi, a my zyjemy w EUROPIE. I to co sie dzieje ostatatnio w
calej Unii jest wyznacznikiem tendencji w Polsce a nie Ameryka.

W europejskich miastach ceny poszly w ostatnich pieciu latach: w Paryzu +150%,
w Hiszpanii ponad 200%, podobnie w Irlandii. Kilkadziesiat procent w Londynie.
W Warszawie bedzie rownie widowiskowo!

[poszi]

> Stany Stanami, Poszi, a my zyjemy w EUROPIE. I to co sie dzieje ostatatnio w
> calej Unii jest wyznacznikiem tendencji w Polsce a nie Ameryka.

To prawda, że rynek europejski ma większe znaczenie dla Polski niż amerykański,
ale we współcześnie zglobalizowanej gospodarce to wszystko są naczynia
połączone. Te wszystkie bańki napędził w bardzo dużej mierze tani kredyt i to
głównie dzieło Rezerwy Federalnej, a raczej jej byłego szefa Greenspana. W
Stanach zacieśnianie polityki pieniężnej zaczęło sie wcześniej i dlatego bańka
tam zaczyna pryskać prędzej.

> W europejskich miastach ceny poszly w ostatnich pieciu latach: w Paryzu +150%,
> w Hiszpanii ponad 200%, podobnie w Irlandii. Kilkadziesiat procent w Londynie.
> W Warszawie bedzie rownie widowiskowo!

W Warszawie to będzie widowiskowo, jak zgodnie z tym, co pisze np. The Economist
w Hiszpanii czy Irlandii ceny są o minimum 40% przewartościowane i wróca do
swoich nomen omen fundamentów.

Te przykłady pokazują zresztą, jak bardzo to jest nienaturalne i spekulacyjne.
Dochody ludzi w tych miastach wzrosły o raptem kilkanaście (może niskie
kilkadziesiąt) procent, ale dzięki dźwigni kredytowej ludzie nie płacili
większych rat, bo spadły stopy. Ta era się jednak już kończy. Ceny nieruchomości
nie mogą w dłuższym terminie rosnąć szybciej niż zarobki. W najlepszym wypadku
(co jednak jest mało prawdopodobne) ceny się zatrzymają i zarobki to dogonią.
Ale cykle koniunkuralne to nie hipotetyczna możliwośc tylko rzeczywistość
procesów gospodarczych. Jeśli zacznie się zastój, to tak jak teraz w panice
ludzie kupują "bo taniej już nie będzie", tak samo będa sprzedawać "byle zdążyć
przed kolejna falą spadków". W Hiszpanii podobno jest ok 2 mln mieszkań
kupionych w celach spekulacyjnych. Rosnące stopy i coraz wieksze raty zmusza
właścicieli do realizacji zysków.

Niemożliwe? W Japonii w latach dziewięćdziesiatych też myślano, że niemożliwe.
Nie twierdzę, że tak się stanie na pewno, ale sporo przesłanek na to wskazuje. I
pękanie rynku w USA jest pierwszym takim sygnałem i pierwszym takim zjawiskiem w
dużym kraju zachodnim od wielu lat.

[Gość: gosc]

Poszi nawet o Tobie napisali, aż zacytuję:
Na forum internetowym "Gazety" można przeczytać opinie osób uważających się za
fachowców, że ta bańka cenowa wkrótce pęknie. Podobno już spadają ceny
nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Może nie warto poddawać się histerii i
spokojnie poczekać, aż ceny mieszkań spadną także w Polsce?

- Polska to nie Stany Zjednoczone czy stare kraje UE. Tamtejsze rynki są płynne
i elastyczne, zaś gospodarki ustabilizowane. Jeśli wskutek nadmiernego wzrostu
cen nieruchomości spada popyt na nie, spada też tempo ich sprzedaży, potem
rentowność, a w konsekwencji - ceny gruntów. U nas właściciele gruntów nie mają
żadnej motywacji, by obniżać ceny. Bo skoro nie ma podatku katastralnego, opłaca
się "zamrozić" grunty i poczekać na lepsze czasy. Musiałoby dojść do
skumulowania się kilku czynników. Wyobraźmy sobie, że gwałtownie wzrasta podaż
gruntów i dzięki temu firmy deweloperskie budują trzy, cztery razy więcej
mieszkań niż obecnie. Jednak wskutek wstrząsu na rynku finansowym popyt na
mieszkania wyraźnie siada. I w tym momencie na rynku pojawiają się tysiące
niemal gotowych mieszkań, które chcą sprzedać inwestorzy kapitałowi. Taki
scenariusz teoretycznie jest możliwy. Jednak w praktyce mało prawdopodobny.

Nawet gdyby rząd i parlament zajęły się wreszcie ustawami o zagospodarowaniu
przestrzennym i prawem budowlanym, które mają wpływ na podaż mieszkań, to proces
legislacyjny potrwa około roku. Poza tym w budownictwie mieszkaniowym długo
czeka się na efekty. Pierwsze będą więc widoczne za blisko cztery lata. W tym
czasie podaż mieszkań będzie się więc zwiększała wolno. Wprawdzie może nastąpić
pewne wyhamowanie tempa wzrostu popytu wewnętrznego, ale najprawdopodobniej
zrekompensuje go wzrost popytu ze strony inwestorów zagranicznych. Nie można też
zapominać o trwającym procesie ogólnego wzrostu cen dóbr i dochodów w Polsce na
skutek gonienia krajów starej Unii. Tak więc w najbliższym czasie na spadek cen
bym nie liczył.

ciekawe

[Gość: gosc]

gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,3503076.html

[Gość: do Poshi]

No wlasnie, Poshi, czy przypadkiem nie jestes kupujacym ktory spoznil sie i nie
kupil mieszkania po nizszych cenach, a teraz probuje "zbic" ceny rozsiewajac
takie informacje ? :-)

pozdrawiam

[poszi]

> kupil mieszkania po nizszych cenach, a teraz probuje "zbic" ceny rozsiewajac
> takie informacje ? :-)

Jasne. I jeszcze do tego w układzie trzymającym władze :)

Chyba preceniasz moje możliwości wpływania na rynek. Pisze o tym, bo dzięki
dyskusji mogę poznac argumenty drugiej strony i poznac słabe strony swoich.

Czytałem ten artykuł, w którym jest wywiad z człowiekiem z REAS i nie jest on aż
tak "byczy", jak by sie mogło wydawac. Jak się wczytac głebiej, to widac jednak,
że obawia sie, ze szaleństwo może sie skończyc katastrofą.

"Już dziś mieszkania w Polsce są nieproporcjonalnie drogie. W dalszej
perspektywie grozi to stratą dla nas wszystkich, ceny wzrosną do takiego pułapu,
że rynek, zamiast się poszerzać, zacznie się kurczyć. Przeciętnego młodego
Polaka nie będzie stać na mieszkanie tam, gdzie ma pracę. Będzie więc zmuszony
albo je wynajmować, albo... wyjedzie do Londynu. Zdecydowanie lepiej jest, kiedy
rynek rozwija się w sposób równomierny, nie gwałtownymi skokami oddzielonymi
fazami kryzysu czy zastoju."

To zresztą analityk, dla którego najlepszym scenariuszem to równomierny rozwój.

Ja też uważam, że w najbliższym czasie nie ma szans na spadki, ale nie zgadzam
się z nim, ze na to potrzebny byłby zbieg aż tylu niekorzystnych czynników i aż
co najmniej 4 lata. Jeśli istotnie tak duża częśc popytu to popyt spekulacyjny
to on może zniknąć bardzo szybko i równie szybko zamienić sie w podaż. A w
zglobalizowanej gospodarce takie spadki na jednym rynku (zwłaszcza tak dużym jak
amerykański) nie pozostają bez wpływu na inne.

W wiele stron się moze sytuacja potoczyc, ale jeśli na globalnym rynku
nieruchomiosci nastapi bessa (co jest prawdopodobne), to Polska nie obroni sie
przed nią, zwłaszcza jeśli jak przyznaje analityk z REAS "już dziś mieszkania w
Polsce są nieproporcjonalnie drogie".

Analitycy

[poszi]

Tutaj jest wywiad z innym analitykiem z firmy REAS:

www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_060724/nieruchomosci_a_23.html
Nie wiem, jak dziennikarze układają takie wywiady, ale rozmówca przeczy sam sobie:

"Rz: Jak ocenia pan warszawski rynek apartamentowy na tle oferty innych stolic
europejskich?

ARTURPIETRASZEWSKI Z FIRMY DORADCZEJ REAS KONSULTING : Sądzę, że warszawski
rynek apartamentów prezentuje się całkiem dobrze i ma przed sobą duże
perspektywy rozwojowe."

a za chwile potem

"Kiedy ceny apartamentów w Polsce osiągną poziom z Paryża i Londynu, czyli 7 - 8
tys. euro za mkw.?

Raczej nie szybko, bo dla przeciętnego polskiego kupującego już dzisiejsze ceny
są coraz trudniejsze do zaakceptowania. I to nie dlatego, że ludzie mają
mniejsze potrzeby, tylko dlatego, że zmniejszyły się ich możliwości nabywcze, co
potwierdzają prowadzone przez naszą firmę badania.

Okazuje się, że stać nas na coraz mniejsze mieszkanie. Tu się otwiera pole dla
firm zagranicznych i dla aktywności zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które
wkraczają na nasz rynek. Z czasem może się jednak okazać, że klientela tego
rynku będzie się wyraźnie zmieniała. Bez zastrzyku pieniądza może być w tym
segmencie trudno."

Hm, zatem rynek ma "przed sobą duże perspektywy rozwojowe", a jednocześnie
"nieprędko osiągnie poziom z Paryża i Londynu" oraz "bez zastrzyku pieniądza
może być w tym segmencie trudno".

Swoja drogą ta wypowiedź doskonale potwierdza to, co pisałem wyżej w wątku. Boom
się może bez trudu zachwiać, jeśli zabraknie inwestorów spekulacyjnych, a do
tego wystarczą np. spadki na Zachodzie.

Podoba też mi się odpowiedź na pytanie, dlaczego w krajach nadbałtyckich jest
taniej:

"Każdy z krajów ma swoją własną specyfikę. Na przykład kraje nadbałtyckie budują
rocznie po około 1000 mieszkań, podczas gdy w Polsce powstaje około 120 tysięcy.
W porównaniu z nami jest to więc niezwykle płytki rynek.

To zupełnie inna skala inwestycji, choć kraje nadbałtyckie mają pojedyncze,
bardzo eleganckie realizacje, w dobrych miejscach. A rynek w Polsce pod względem
ilościowym i cenowym raczej można zestawić z rynkiem hiszpańskim czy niemieckim."

Czyli w krajach nadbałtyckich jest taniej, bo buduje się mało? Bardzo ciekawa
konkluzja. (Litwa ma ok 11 razy mniej ludności niż Polska, Łotwa 14, a Estonia
29, a budują 120 razy mniej. Bardzo to ciekawe). A może raczej tam nie ma aż
takiej bańki spekulacyjnej?

A konia z rzędem temu, kto rozszyfruje sens odpowiedzi na to pytanie:

"Wreszcie europejski standard, ale czy ceny będą także europejskie?

Tak, ale pamiętajmy, że porównujemy rynki o długiej tradycji z naszym rynkiem,
który jest niezwykle młody. Gdybyśmy osiem lat temu rozmawiali o cenach rzędu 5
tysięcy euro za metr kwadratowy mieszkania, to pewnie byśmy powiedzieli, że to
jest w ogóle niemożliwe. Dzisiaj jest to cena, która już nie szokuje."

No to w końcu o co chodzi? Ceny szybko nie osiągną Paryża czy Londynu, ale będą
europejskie? Ale jednocześnie już są madryckie czy berlińskie, czyli są jeszcze
za mało europejskie? Oprócz tego "dzisiejsze ceny są coraz trudniejsze do
zaakceptowania", ale cena 5 tys euro./m2 "nie szokuje". Brawo!

Reasumując. Jeśli tak odfiltrować ten sztuczny "urzędowy optymizm", to można się
ciekawych rzeczy dowiedzieć, które sugurują raczej coś przeciwnego.