Ja juz nie mam wątpliwości

[Gość: Est-ymator]

Instytut Rozwoju Gospodarczego Szkoły Głównej Handlowej progozuje, że
ożywienie gospodarcze potrwa jeszcze 2-3 kwartały, potem przyjdzie
spowolnienie gospodarki.

FED i EBC w sierpniu prawdopodobnie znowu podniosą stopy procentowe. Za nimi
pójdzie Bank Szwajcarii. Deficyt budżetowy w Polsce i poczynania koalicji
doprowadzą do konieczności podwyżek stóp procentowych także u nas.

Na Florydzie mieszkania już tanieją-wszelkie depresje na rynku nieruchomości
w USA zaczynają się na Florydzie, gdzie ludzie kupuja domy własnie w celach
rekreacyjno-inwestycyjnych, a nie po to, aby w nich mieszkać.

Zagranica też wie swoje - dzisiaj Morgan Stanley wywalił akcje Orlenu na sumę
150 mln PLN.

Pogadamy za rok.

[Gość: ja]

Wiekszosc uczestnikow tego forum kupuje tutaj czesto swoje pierwsze mieszkania
zeby miec gdzie mieszkac w stolicy lub miec w koncu swoje pierwsze wlasne lokum
a wiec nie rozwaza tego w formie inwestycji i jej zwrotu w krotkim lub dlugim
okresie. To co jesli jestesmy na gorce to ludzie maja przez nastepne lata
wynajmowac mieszkania i tracic na to pieniadze ?
Proponuje zmienic forum na portale finansowe jakich wiele gdzie moze znajdziesz
zrozumienie dla swojej pasji i ktos to doceni.

Zreszta jestesmy daleko jeszcze od cen w metropoliach europejskich, nasze
zarobki sa jeszcze dalekie od europejskich wiec to wszystko bedzie rosnac
niezaleznie od tego jak czuje sie USA (sytuacja tam moze powodowac ze bedzie sie
to dzialo u nas wolniej lub szybciej) i porownania z Floryda nie chce mi sie
komentowac :-)

Poza tym komunikaty FED co chwila sa inaczej odczytywane tzn. jednoczesnie ze
jest dobrze bo inflacja nie jest taka duza to znaczy ze nie bedzie podwyzek i
jednoczesnie zle bo inflacja nie jest taka duza wiec oznacza to spowolnienie

Ja w kazdym razie na szczescie za rok bede mial mieszkanie drozsze niz kupilem w
tym roku niezaleznie od analizy IRG SGH :-)
A nawet jesli nie to i tak w tym roku bym je kupil czego i innym czytelnikom
tego forum zycze

[Gość: Est-ymator]

Wiekszosc uczestnikow tego forum kupuje tutaj czesto swoje pierwsze mieszkania
> zeby miec gdzie mieszkac w stolicy lub miec w koncu swoje pierwsze wlasne
lokum
> a wiec nie rozwaza tego w formie inwestycji i jej zwrotu w krotkim lub dlugim
> okresie. To co jesli jestesmy na gorce to ludzie maja przez nastepne lata
> wynajmowac mieszkania i tracic na to pieniadze ?

W całej mojej "działalności publicystycznej" na tym forum chciałbym zwrócić
tylko uwagę, że inwestycja w nieruchomości też wiąże się z ryzykiem-wbrew temu
co mozemy spotkac w wielu artykułach prasowych. Odróżniam kupno mieszkania do
mieszkania od kupna mieszkania jako inwestycje i nie neguję tego, że np. w
przypadku rodziny lepiej kupić mieszkanie niż wynajmować (chociażby z tego
względu, że po 30 latach dzieci będą miały jakiś majątek do odziedziczenia).

> Proponuje zmienic forum na portale finansowe
Propozycja odrzucona:) komentarze giełdowe są dla mnie zbyt krótkookresowe, po
prostu nie wiem co się zdarzy na jutrzejszej sesji, ale dobrze udaje mi sie
przewidzieć na co jest duża szansa za rok.

> Zreszta jestesmy daleko jeszcze od cen w metropoliach europejskich
Nie jesteśmy daleko (bogatsze miasta - Praga czy Budapeszt są tańsze,
metropolie niemieckie i benelux - niewiele droższe), w jeśli chodzi o stosunek
zarobki-cena dawno je prześcigneliśmy.

Ale, OK, jak nie chcecie to nie będę dręczył sumień niektórych z was, niech to
zrobi rynek.

[Gość: Amarez]

Est-ymator
Przyjmuję twoje opinie ze zrozumieniem i podawane przez Ciebie argumenty mają
teoretyczną wartość ale tylko tyle. To co piszesz jak na razie w Polsce nie
sprawdza się nawet w 0,01%. Ja już pisałem swoje argumenty które również mają
wartość teoretyczną. Przeczytałem wiele publikacji na temat nieruchomości nawet
jedną expertyzę pobraną www.siskom.waw.pl/materialy/wariant-zero.pdf
i nikt z expertów gdziekolwiek i w jakichkolwiek miediach od TV, Radio, TV nie
szacował spadków cen. Ostatni wywiad z kimś gdzie czytałem 2 dni temu w któryś
z portali mówił że za 2 lata kiedy nastąpi wyprzedaż materiału spekulacyjnego
może nastąpić okresowe zatrzymanie wzrostu cen mieszkań. Nie przeczytałem nigdy
o jakimkolwiek symptomie nawet minimalnego spadku cen.
Co do prawdo podobnego spowolnienia naszego wzrostu gosp. spowoduje być może
utrzymanie a nawet spadek stóp w Polsce. Prawdo podobnie schodzimy my jak i
Europa ze szczytu koniukturalnego więc na razie sądzę stopy pozostaną bez zmian
a jeśli wzrostu PKB nie będzie jak się należało spodziewać mogą za 2,3 lata
lekkie obniżki stóp również w strafie Euro. Jeśli chodzi o dalara to dalsze
podnoszenie stóp nie tylko zbije jeszcze bardziej inflację ale również może
ostudzić wzrost gosp. Należy pamiętać że zmiana stóp będzie miała swoje
odzwierciedlenie w statystyce za conajmniej 6 miesięcy więc FED będzie
analizował jeszcze długo wpły ostatnich podwyżek a jeśli świat schodzi ze
szczytu wzrostu możemy już się spodziewać zbyt dużych wzrostów stóp proc.
Proszę nie komentować tego co napisałem gdyż tej opini nie zmienię również z
uwagi na fakt że nie raz moje przewidywania bardziej się sprawdziły niż opinie
expertów

[Gość: Seb]

Pisząc krótko ... zgadzam się z Tobą w pełnej rozciągłości. Pozdrawiam życząc
wszystkim zdrowego rozsądku. :)

[poszi]

> FED i EBC w sierpniu prawdopodobnie znowu podniosą stopy procentowe. Za nimi
> pójdzie Bank Szwajcarii.

EBC i Bank Szwajcarii na 99%, ale FED to fifty-fifty. W USA jednak wszystko
toczy się tak, że moim zdaniem już żadne ruchy stóp (lub ich brak) nie uratują
rynku nieruchomości.

> Na Florydzie mieszkania już tanieją-wszelkie depresje na rynku nieruchomości
> w USA zaczynają się na Florydzie, gdzie ludzie kupuja domy własnie w celach
> rekreacyjno-inwestycyjnych, a nie po to, aby w nich mieszkać.

Nie tylko na Florydzie. Ogromny wzrost ofert i pierwsze spadki cen są też w
Arizonie, Kalifornii, Newadzie, Waszyngtonie, Nowym Jorku, Chicago, Filadelfii i
Bostonie. Za parę miesięcy jeśli trend z ostatnich kilku miesięcy nie zostanie
jakimś cudem odwrócony, globalna średnia cena spadnie rok do roku, co nie
zdarzyło zdaje się od Wielkiego Kryzysu.

> Zagranica też wie swoje - dzisiaj Morgan Stanley wywalił akcje Orlenu na sumę
> 150 mln PLN.

Morgan Stanley to w ogóle przewiduje spadek na globalnym rynku nieruchomości:

www.forbes.com/markets/feeds/afx/2006/06/28/afx2845092.html
A coś bliżej Polski?

www.unison.ie/business/stories.php3?ca=80&si=1662907 (link wymaga
rejestracji)

"THERE is increasing anecdotal evidence that the Hungarian residential property
market is heading into a slump, or at least a fairly noticeable slowdown, with a
combination of an oversupply of properties and economic stagnation pricking the
balloon.

Research from Hungary's largest property website, ingatlan.com, suggests that
advertisers have begun to shift asking prices downward, reversing the upward
trend that has been seen over the last four or five years."

A przypomnę, że w Budapeszcie jest taniej niż w Warszawie. Można zreszta
szczegółowe statystyki zobaczyć tutaj:
ingatlan.com/statisztika_int.php?lang=en
(średnia cena wywoławcza 1169 EUR/m2, najdroższa dzielnica to 1662 EUR/m2)

Węgrzy mają gorszą sytuację ekonomiczną niż Polska w tej chwili (choć są
oczywiście zamożniejszym krajem), ale wszystko przed nami.

A to ile się płaci za mieszkanie ma znaczenie dla każdego, nie tylko dla
"inwestorów". Jeśli się nierozważnie w panice przepłaci, w dodatku naginając
swoją zdolność kredytową, to potem nie jest wesoło, zwłaszcza że zbierają się
czarne chmury nad światową gospodarką.

[Gość: mysza]

porównywanie naszego "świeżego" rynku do stabilnej amerykańskiej gospodarki
jest bezsensowne... to dwa zupełnie inne światy, inni ludzie...
U nas wzrost cen będzie jeszcze prawdopodobnie trwał przez jakiś czas w związku
z niską podażą - buduje się mało, nie ma planów zagospodarowania,niewiele jest
atrakcyjnych mieszkań. Oczywiście ceny w blokowiskach i tak już są horrendalne
więc nie sądzę żeby opłacało się w coś takiego inwestować, ale w małe, nowe
mieszkanie blisko centrum i owszem. Potwierdzają to obcokrajowcy, którzy kupują
po kilka mieszkań, a czasem i całe budynki.

[poszi]

> porównywanie naszego "świeżego" rynku do stabilnej amerykańskiej gospodarki
> jest bezsensowne... to dwa zupełnie inne światy, inni ludzie...

Żebyś się nie zdziwił(a), jak wszędzie używa sie tych samych argumentów. Jeśli
poczytać prasę amerykańską, to tam "eksperci", którzy są agentami
nieruchomościowymi powtarzali w kółko (ostatnio fakty już są tak
niezaprzeczalne, że zaczęli zmieniać ton) "być może gdzieś tam trochę ceny
spadna, bo [tu wstawiali liste argumentów], ale u nas jest inaczej, bo [i tu
lista argumentów]".

A co w takim razie z Węgrami? Stabilna gospodarka? Inny świat?

> U nas wzrost cen będzie jeszcze prawdopodobnie trwał przez jakiś czas w związku
>
> z niską podażą - buduje się mało, nie ma planów zagospodarowania,niewiele jest
> atrakcyjnych mieszkań

To ten sam argument, co "ceny nie spadną, bo nie przybywa ziemi w Kalifornii".

Buduje się obecnie w Warszawie najwięcej po 1989 roku. To rekordowy popyt
podbija za to ceny. A na popyt składają się ci, ktorzy normalnie by kupili, ci
którzy normalnie kupili by za kilka lat (ale kupuja, bo "będzie drożej"),
spekulanci krajowi i spekulanci zagraniczni. Ci ostatni to dołożą się do
rekordowej liczby mieszkań, gdy będą się ich pozbywać. A ci, którzy normalnie
kupiliby za kilka lat, za kilka lat już nie będą kupować.

> Potwierdzają to obcokrajowcy, którzy kupują
> po kilka mieszkań, a czasem i całe budynki.

Ano. Sztuczny popyt=ekstra podaż za jakiś czas, gdy będa wychodzić z inwestycji.

[Gość: leszek_g2003]

Absolutna racja. Pojawiaja sie juz pierwsz oznaki nawolujace do oprzytomnienia
np. w Rzepie:

"beda wyprzedawac za dwa lata"
www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_060731/nieruchomosci_a_4.html
"nabywcy dostaja zadyszki"
www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_060731/nieruchomosci_a_24.html

Dzisiaj ludzie placa nawet 7000 zl za metr!!!!
Przeciez to sie w "pale" nie miesci!
Myslcie!!!

LG
-------------------
Mam czyste sumienie. Nieuzywane.

[Gość: Inny ja]

No nie przesadzajmy, 1% mniejszego tempa wzrostu PKB czy wyzszych stop
procentowych to nie tragedia, wiec albo bedzie roslo, albo spadalo, albo stalo
w miejscu. Poza tym mozemy miec rozne sytuacje w kazdym segmencie rynku wg daty
budowy i technologii, wielkosci mieszkania, polozenia itd.

Rozumiem wartosc emocjonalna posiadania czegos na wlasnosc, ale w kategoriach
ekonomicznych to niektore komentarze nadal troche "homo sovieticus". Malo ktora
firma ma swoje biura czy sklepy we wlasnych nieruchomosciach, bo lepiej umieja
liczyc. Najem mieszkan jest tani jak nigdy, a mozna sobie wyobrazic, ze
wlasciciele, gdybyscie im donosili zaswiadczenia o zarobkach, podpisywali
weksle, pokrywali koszty ubezpieczenia, zawierali wieloletnie umowy pod grozba
kar finansowych, etc. jeszcze zeszliby z cen i super wykonczyli lub
odremontowali.

Pierwsze baza zdobyta

[Gość: Est-ymator]

Zgdonie z oczekiwaniami EBC podniósł stopy o 0,25 co przełoży się na wzrost
oprocentowania kredytow w EUR i prawdopodobnie na decyzje banku szwajcarii o
podniesieniu stóp tam również-co znowu podroży kredyty w CHF. Co więcej
komentarz szefa EBC Tricheta był jastrzębi i sugeruje kolejne podwyżki.

P.S.1.Jesienią miasto wystawi na sprzedaż drugą część działki na inflanckiej i
działkę po zajezdni na Chełmskiej - tak na oko można na tych terenach postawić
w sumie około 3000 mieszkań-cena wywoławacza 3 ha inflanckiej to 155 mln PLN,
chyba szykuje sie nowy rekord cen ziemi w Wawie - ale przy takich marżach
developerów to nie dziwne.

P.S.2.Zauwazyłem że podczas ostatnich spadków na gieldzie ostro w dół idą akcje
banków, czyżby obawy o pogroszenie jakości portfela kredytowego?

[Gość: f]

akcje banków są blisko historycznych szczytów - własnie dzieki oczekiwaniom na
dalszym boom kredytów hipotecznych w Polsce - które to kredyty charakteryzują
się wyjątkowo wysoką jakością (mały odsetek niespłacanych w terminie) w
porównaniu do innych
a w dół poszły w czasie jedengo czy drugiego dnia dlatego że wcześniej
najbardziej wzrosły - korekta się należy

ps
ciesze sie że poszi już sie dołaczył do straszonka - mysłałem ze jest chory...

Druga baza

[poszi]

Jutro zbiera się Federal Open Market Committee (FOMC), czyli amerykański
odpowiednik Rady Polityki Pieniężnej. Rynek kontraktów terminowych przewiduje
tylko ok 20% prawdopodobieństwo podwyższenia stóp, bo po kilku negatywnych
danych rynek uznał, że stopy juz mają duże szanse nie wzrosnąć. Bardzo duże
znaczenie na nastroje będzie miał komunikat z wystąpienia. FOMC stąpa po bardzo
cienkiej linie, bo sytuacja jest napięta i jeśli rynek uzna, że Fed odpuścił
walke z inflacją, to odbije się to na dolarze.

Tymczasem nastroje na rynku amerykańskim są coraz gorsze. Zaczęlo się pojawiać
coraz więcej artykułów ostrzegających przed sporymi problemami:

online.wsj.com/article_email/SB115491028400528328-lMyQjAxMDE2NTA0NjkwMTYwWj.html#
Jaki to ma wpływ na sytuacje w Polsce? Jeśli Fed odpuści walkę z inflacją, to
kapitał ucieknie z rynku amerykańskiego i z pewnością zawita też w Polsce. To
oznaczałoby m.in. umocnienie złotego (w pewnym stopniu już to nastąpiło w ciagu
ostatnich tygodni). Słaby dolar oznaczałby też mniejsza presję na wzrost stóp w
Europie i odłożenie w czasie ewentualnego spadku cen nieruchomości. Jeśli jednak
da do zrozumienia, że walka z inflacja ciągle jest priorytetem, to możemy się
spodziewać procesu odwrotnego.

Tak czy inaczej uważam (a artykuł powyżej również), że amerykański rynek
nieruchomości czekają nieuchronne spadki bez wzgledu na dalszą politykę
pieniężną. Rynek kontraktów terminowych przewiduje 5% spadki cen nieruchomości
do maja 2007. Faktyczna skala spadków i wpływ na gospodarkę są jednak
niewiadome, zresztą sytuacja jest wyjątkowa: nigdy w historii nie spadły
nominalnie ceny nieruchości po uśrednieniu na całe Stany (bywały jednak długie
okresy stgnacji, co po uwzględnieniu inflacji oznaczało realne spadki). Było
wiele krachów, ale regionalnych, więc trudno o analogie. Jeszcze większą
niewiadomą jest wpływ tego na rynki europejskie. Wydaje mi się, że te
najbardziej wrażliwe rynki, czyli Hiszpania, Irlandia i Wielka Brytania mogą nie
wytrzymać takiej presji, ale to też będzie zależyć, jak spowolnienie w USA
przełoży się na kondycję tamtejszych gospodarek. W Wielkiej Brytanii po
ubiegłotygodniowej trochę zaskakującej (podwyżka była oczekiwana, ale jeszcze
nie teraz) podwyżce stóp nastroje bardzo się pogorszyły. Banki odpisują coraz
większe kwoty z tytułu złych długów, bowiem zadłużone po uszy gospodarstwa
domowe mają coraz większe problemy z obsługą zadłużenia. Wzrost stóp jeszcze
bardziej to pogłębi.

Wielokrotnie pisałem, że uważam, że te i inne problemy prędzej czy póżniej
odbiją się na cenach warszawskich mieszkań, ale od rozwoju sytuacji zależeć
będzie tempo tego procesu (aczkolwiek im później nastąpi, tym będą
poważniejsze). Gołębie sygnały Fedu oznaczać będzie odsunięcie tego w czasie.
Jakie będą, dowiemy się jutro.

schizofrenik

[frankhestain]

gosciowi odbilo bo nie stac go na mieszkanie

[Gość: dix]

któremu gościowi?

[Gość: hektor01]

Chodzi właśnie o to, że teraz wszystkich stać na coraz drozsze mieszkania! Nie
stać mnie na 3pok na Ursynowie to kupię 2 na Białołęce. Nie stać mnie na kredyt
na 25lat? no problem, bank da na 40. Tylko niektórzy maja jeszcze zdrowy
rozsadek i po prostu nie godzą sia na takie ceny i wysiadaja z wyscigu. Być
moze nie załapali się na nizsze ceny i stąd ta frustracja. Ale nic na siłę.

[Gość: Amarez]

Estymator normalnie powinieneś zapisać się do jakieś poradni, co co wypisujesz
to już jest chore, to jest obłęd. Kiedyś byłem na pewnym interview gdzie
kobieta podzieliła grupę ludzi na dwie części i jedna strona mówiła argumenty
za tym że lepiej się mieszka w krajach chłodnych a druga grupa w krajach
ciepłych i argumenty obydwu grup są tendencyjne i chcą tylko dowieść swoją na
potrzeby chwili podstawioną tezę. TY robisz podobnie, ubzdurałeśsię sobie tezę
że będę rosły stopy w górę, pogorsszy się styuacja kredytobiorców itd czyli
wszystko co tylko nasunie się na język aby udowodnić że ceny będę spadać, już
mi się cche pisać kontrargumentów na te bzdury bo raz dwa razy można
dyskutować - dyskutowałem już jakiś czas temu kiedy ceny było 15% niższe,
minęło parę miesięcy i znów ta sama śpiewka osoby który nie zauważyła że ceny
zdrożały a widzi we śnie tylko swoję marzenia że ceny będę spradać - doszło to
już do statusu obłakania bo argumenty twoje przemawiają już chyba za
hospitalizacją cyt"akce banków rosną" czyli argument że pogarsza się portfel
kredytowy czyli gdzieś w tym można się doszukać spadku cen mieszkań - chore!!!!
Est-ymator - miałem znajomego który stracił pracę i nie znalazł następnej, po
kilku miesiącach odezwał się do niego człowiek że może mu załatwi powrót do
pracy i kumpel dosłownie przez nie szukając innego zajęcia czekał na powrót i
liczył i liczył na cud. Jak czytam twoje wypowiedzi to widze to podobieństwo,
wymyśliłeś sobie teorię spadku cen i chyba czekasz ze swoimi zaskurniakami na
spełnienie tych marzeń, podobnie jak kumpel czekał aż powróci do pracy
(oczywiście nie powrócił). Est-ymator: jeśli teraz nie stać Cię na mieszkanie
to napewno nie nastąpi na rynku taka zmiana że nagle zacznie Cię nań stać
(chyba że zmienisz/znajdziesz na lepszą/nową pracę) Napewno nie nastąpi przez
najbliższe 20-30 lat (ale raczej wogóle) taka korekta którą można porównać do
rynku akcji czyli spadek 20%, jeśli będę spadki to tylko statystyczne!!! które
w niczym nie odmienią faktu że kogoś stać na mieszkanie czy będzie po spadkach
stać.

[Gość: Est-ymator]

Oczywiście jak ktoś ma inne poglądy to najlepiej skierowąc go do psychiatry.

W powyższym komentarzu zróiciłem uwage na kilka czynników, które wydają się
niebezpieczne dla rynku nieruchomości, ale jak nikt tego nie chce sluchać to
już nie będę pisał na tym forum pełnym buractwa.

Co do mojej pracy - Amarez - gwarantuję tobie, żebyś się tam nie dostał i
jeżeli mnie nie stac na mieszkanie znaczy, że nie stać 80% ludzi w tym mieście,
tylko że ja nigdy nie przepłacam.

[Gość: Amarez]

Najważniejszym czynnikiem rynku nieruchomości a w szczególności tego forum jest
to że jest on poświęcony jak w tytule developerom a Ty Est-ymator coraz
bardziej abstrachujesz od układu odniesienia tego forum - potem się dziwisz że
Ciebie trudno traktować za zdrowego. Jak najbardziej zachęcam abyś dalej
wypowiadał się na twój, niezwykle oryginalny temat z małym niuansem - raczej
tutaj:
forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=27
forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=30
a w szczególności tutaj:
forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=24
oczywiście masz konstutucyjne prawo do wypowiadania swoich przekonań tylko
należy trafić tan gdzie powinno być ono głoszone

[Gość: Amarez]

A'propo - napisz Est-ymator teraz czynniki które przemawiają za tym że ceny
conajmniej nie spadną (lub wzrosną). Jeśli znasz się na rzeczy to min 6
czynników podasz.

[Gość: Est-ymator]

Post czysto prowokacyjny, ale podam te agrumenty, aby pokazać, że widzę cały
obraz i analizuję wszytskie czynniki.
O to one:
+wciąż istotny niedobór mieszkań, niska jakość mieszkań starych.
+wyż demograficzny 70/80 jeszcze nie zaspokoił swoich potrzeb mieszkaniowych
+zauważalny wzrost płac, który będzie prawdopodobnie postępował,
+częśc osób, która wyjechała za granicę kupi mieszkania w Polsce (ale to raczej
nie odtyczy Warszawy)
+cudzoziemcy kupujący po 80% mieszkań w dobrych inwestycjach w dobrych
lokalizacjach.
+działania rządu: np. dopłaty do odsetek ale to też nie dotyczy warszway), VAT,
itp.
+mało ziemi dostępnej w miastach (ale na skutek działań gmin) i słaba
infrasturuktura komunikacyjna (podnosząca ceny w centrach miast)
+koszty budowy rosną, gdyż budowlańcy gremialnie pojechali do UK.

-2 pierwsze czynniki odnoszą się do potrzeby. Dopeiro jeżeli połączymy ją z
możliwością kupna (czytaj: z dostepnością kredytu hipotecznego - a tym uważam,
będzie coraz gorzej) tworzy popyt, czyli to ile ludzie są gotowi zapłacić za
mieszkania. Pamiętajmy jednak, że od 1983 liczba urodzeń w Polsce malała.
-czynnik 3 i 4 dotyczą realnego popytu - i one de facto najbardziej przemawiają
za dalszymi wzrostami - problem w tym, że ceny mieszkań i płace rozjechały się
jakiś rok temu.
-czynniki 5,6 pchają teraz ceny w górę, ale za jakiś czas moze się okazać, że
bedą działały w innym kierunku-szczególnie, że cudzoziemcy kupujący mieszkania
w Polsce to "gorące ręce" chcące je sprzedać za 2-3 lata, nie zdziwie się, zę
za jakiś czas będą je masowo wyprzedawać (gdyż oni ich nawet nie wynajmują).
-czynnik 7 - wynika tylko z barier administracyjnych, gdyż w Polskich miastach
jest najwięcej nieużytków w Europie (pokłosie komuny)
-to się nie zmieni i rzecywiście bedzie rosło, tylko że obecnie koszt budowy
1m2 w wysokim standardzie to 2000 PLN.

[Gość: w1022]

> tylko że ja nigdy nie przepłacam.

Przy założeniu dzisiejszych cen wynajmowanie przeciętnego mieszkania przez całe
życie byłoby ok. 3 razy droższe od jego posiadania. Czy na pewno nie przepłacasz? :)

[Gość: Es]

[Gość: Est-ymator]

Policzyłem sobie kiedyś czy opłacałoby mi sie odkupić teraz mieszkanie (po
lipcowych cenach) w którym mieszkam (wraz z dwoma kumplami ze studiów-
ukończyłem je rok temu, wynajmujemy 3-pokojowe mieszkanie w dość dobrej
lokalizacji w wawie) i wynająć 2 pozostałe pokoje. Wyszło mi, że rocznie byłbym
na tym 3000 PLN do tyłu + konieczne remonty.
Ponieważ szczerze uważam, że ceny się skorygują w ciągu 2-3 lat, zatem teraz
nie kupuję.
Może się mylę w swoich oczekiwaniach - jak każdy, ale decyzję podjąłem po
dokładnej analizie.

[wegorkie2]

Koszty kupna kontra wynajmu - ciekawe podejście.

Policzyłem dla swoich sąsiadów mieszkających piętro niżej w moim budynku. Bo
dokładnie znam ceny mieszkań, koszty remontów, czynsze oraz ile płacą za wynajem.

Wyszło mi że wynajem jest ok. 10% droższy od kupna. Przy założeniu że żyją w tym
mieszkaniu od 25 do 80 roku życia. Ale przy założeniu że kupują mieszkanie za
gotówkę - także przy kredycie zakup z pewnością będzie droższy od wynajmu.

W sumie jest ok, tak powinno być - dzięki temu człowiek którego nie stać na
mieszkanie może wynajmować i wcale nie przepłaci.

[Gość: Est-ymator]

No i tak powinno być z ekonomicznego punktu widzenia.

P.S. Nie rozumiem tego ciągu do pokazywania jacy to jesteśmy bogaci, bo mamy
50m2 w Warszawie. Ja nie mam tego podejścia, być może dlatego jestem chyba
jedynym klientem individual bankingu w Polsce, który nie ma własnego mieszkania.

[Gość: w1022]

> W sumie jest ok, tak powinno być - dzięki temu człowiek którego nie stać na
> mieszkanie może wynajmować i wcale nie przepłaci.

Jak to możliwe?

Ja przyjąłem do oszacowania - może zbyt naiwnego - mieszkanie dwupokojowe, nic
specjalnego, w Warszawie, za ok. 300 tys. Założyłem koszt wynajmu takiego
mieszkania jako 1200 zł miesięcznie (oczywiście bez czynszu). Może to jest za
dużo, muszę przyznać też, że zaniedbałem remonty ;) oraz koszt kredytu. Przy 60
latach 25 - 85 (tu też optymistycznie) to daje 864 tys. zł.

Czy remonty mogą być aż tak dużo warte? To byłoby równoważne z tym, że wartość
mieszkania nieremontowanego przez 20 - 30 lat spada do zera.

Gdyby rzeczywiście te 2 opcje wychodziły podobnie, to już mielibyśmy sensowną
barierę wzrostu cen mieszkań. Cena mieszkań ponad ten koszt najmu byłaby
dyktowana już tylko miłością do spadkobierców :) oraz względami spekulacyjnymi.

[Gość: Est-ymator]

Taki przykład:

Dla mieszkania o wartości 300000 finansowanego kredytem w CHF miesięczna rata
spłaty to 1372,9 PLN (PKOBP, własny kat 30 lat), dotego dodaj ok 400 PLN
czynszu, więc wychodzi w sumie 1772 PLN na miesiąc. Podobne mieszkanie-
umeblowane do wynajęcia możesz spokojnie znależć za 1400 PLN (wraz z
czynszem). Czyli wychodzi średnio -372 PLN miesiecznie straty na kupnie.
Nierelanie jest przyjmować, że wynajem nie będzie rósł, możemy przyjąć, że co 5
lat o 100 PLN.
Zakładamy, ze co 10 lat przeprowadzisz kapitalny remont mieszkania co kosztować
cię bedzie za każdym razem 10000 PLN.
Czyli masz 2 opcje:
1. Kupic mieszkanie i w nim zamieszkać.
2. Wynająć mieszkanie, a różnicę miedzy ratą a ceną wynajmu inkrementalnie
inwestować w zóżnicowany portfel inwestycyjny (długoterminowa realna stopa
zwrotu z takiego portfela jest ok 8% rocznie). w 2016, 2026 i 2036 inwestujesz
dodatkowo po 10000 PLN, które przenaczyłbyś na remont.
Teraz wyniki:
1. Opcja pierwsza-w 2036 roku masz mieszkanie na własność ze spłaconym kredytem
2. Opcja druga-w 2036 roku na koncie masz 424000 PLN.
Tak naprawdę ostateczny wynik zależy od tempa wzrostu cen mieszkań. IRR-czyli
wymagana stopa zwrotu dla tego przykładu to 1,1% czyli mało.
Jeżeli ceny mieszkań nadal bedą rosły a ceny wynajmu nie to zauważ, że IRR
stanie się w końcu zbyt wysoka, aby to było opłacalne i to jest bariera dla
wzrostu.

P.S. Zauważ, że przyjęliśmy, że LIBOR CHF, a co za tym idzie odsetki kredytu
nie bedzie rosła (a to, że będzie to pewne - nie wiadomo tylko jak mocno). O
przyszłej stopie procentowej mowia tzw. kontrakty FRA (ale tylko w
perspwektywie do 2 lat)

[Gość: jaQbek]

A teraz wyobraź sobie taką sytuację: po 20 - 30 latach decydujesz się, że
chciałbyś na stare lata przeprowadzić się gdzieś i kupić sobie dom. Mając swoje
własne mieszkanie, sprzedajesz je, i to zapewne drożej niz kupileś. A więc
zwracacają Ci się koszty rat i jeszcze na tym zarabiasz. Pomyśl, ile może być
warte 300 tys. zl za 20 lat. Natomiast wynajmując mieszkanie przez 20 lat
wyprowadzając się z niego nie masz nic :(
Ja w życiu mialem taki okres, że co rok, półtora zmieniałem miejsce
zamieszkania. I przez 5 lat co przeprowadzka, to startowalem od zera.

[poszi]

> i to zapewne drożej niz kupileś.

I tu leży pies pogrzebany.

> A więc
> zwracacają Ci się koszty rat i jeszcze na tym zarabiasz.

Wszystko zalezy od tego, ile wynoszą raty i ile wzrośnie cena mieszkania.

> Pomyśl, ile może być
> warte 300 tys. zl za 20 lat. Natomiast wynajmując mieszkanie przez 20 lat
> wyprowadzając się z niego nie masz nic :(

Jeśli wynajem jest tańszy niż raty, to wiesz, ile można przez 20 lat uzbierać
systematycznie odkładając róznicę?

Odsetki od kredytu (ale bez rat) + inne koszty zwiazane z utrzymaniem mieszkania
wynoszą "x" rocznie. Mieszkanie rośnie "y" rocznie. Wynajem kosztuje "z". W
uproszczonym modelu, jeśli x-z<y, to opłaca się kupić. Jeśli x-z>y, to lepiej
wynająć.

Niestety nie znamy ani x, ani y, ani z w ciagu 20 następnych lat. Co więcej,
wynajmując możemy inwestować zaoszczędzone na ratach srodki na inwestycje, które
mogą przynieść więcej niż odsetki od kredytu (w krótkim terminie to bardzo
ryzykowne, ale w długim, to całkiem wykonalne).

Doświadczenie z rozwiniętych gospodarek pokazuje, że w bardzo długim terminie
opłaca sie kupić, pod warunkiem, ze kupuje się po "wartości fundamentalnej", a
nie na szczycie szaleństwa spekulacyjnego. Już pisałem nie raz, że tak musi być,
bo inaczej nie byłoby mieszkań na wynajem. Wynajmując płacimy ekstra za brak
ryzyka i mobilność. Ale kupując w czasie bański spekulacyjnej, można czekać całe
życie aż zakup się zwróci.

Problem polega na tym, że współcześnie prawie nikt nie mieszka tak długo w
jednym miejscu i często nie można przeczekać dołka. W USA przeciętnie mieszka
się w jednym miejscu 7 lat. Młodzi ludzie jeszcze mniej. Nawet, jełsi w Polsce
jest to dłuższy termin, moje obserwacje sugerują, że w dużych miastach to nie
jest to wiele więcej. A w takie perspektywie można spokojnie trafić na dołek,
gdy będzie się chciało sprzedać i mieć większe zadłużenie niż wartość
mieszkania. Pół biedy, jeśli ma sie wolne środki, wtedy można po prostu pokryć
strate, a dzieki temu i tak się kupi coś taniej po przeprowadzce (jełśi dołek
jest globalny). Ale jeśli kupiło sie naciągając swoją zdolność kredytową, to
nawet mając środki na raty, zostaje się uwiązanym do mieszkania jak chłop
pańszczyźniany do ziemi, bo żaden bank nie zgodzi się na sprzedaż ze strata dla
niego.

Zatem moja opinia to nie jest dylemat, czy kupić czy wynajmować przez 20 lat.
Tylko, czy kupić po dzisiejszych wyśrubowanych cenach i trzymać przez 20 lat,
czy wynajmować aż rynek się "skoryguje" w ciagu kilku lat i wtedy kupić.
Ponieważ wynajem jest obecnie w wielu przypadkach tańszy niż odsetki od kredytu,
taka strategia jest opłacalna nawet nie tylko, jeśli ceny mieszkań spadną, ale
też i wtedy, gdy będą kosztować tyle samo.

A nie mogą spaść? Ależ mogą i to sporo, jeśli bańka pryśnie.

Przykład z Australii:

www.smh.com.au/news/national/housing-crash-puts-sellers-in-debt-crisis/2006/08/20/1156012414995.html
I z USA:

heraldtribune.com/apps/pbcs.dll/article?AID=/20060821/BUSINESS/608210570/1448

[Gość: Roman]

Stopy procentowe w Polsce z dużym prawdopodobieństwem zostaną po raz pierwszy
podwyższone na początku 2007. Przy podobnych danych makro jak ostatnio,
słabszym złotym oraz podnoszeniem stóp w EU, najbliższa podwyżka może wynieść
więcej niż 0,25% i prawdopodobnie nie będzie ostatnią. Moim zdaniem, w 2007
ceny m2 jeszcze będą wzrastać - tzn. ceny mieszkań, które zostaną oddane do
użytku w latach 2008 - 2009. Po 2 - 3 podwyżkach stóp procentowych media
wystarczająco wystraszą rynek, a będzie im tym łatwiej że na świecie już spadek
cen nieruchomości się zaczął. Wniosek - właśnie teraz ludziska w naszym kraju
kupują "na górce" cenowej swoje mieszkania do oddania w 2008 - 2009.

[wegorkie2]

> Jak to możliwe?

> Ja przyjąłem do oszacowania - może zbyt naiwnego - mieszkanie dwupokojowe, nic
> specjalnego, w Warszawie, za ok. 300 tys. Założyłem koszt wynajmu takiego
> mieszkania jako 1200 zł miesięcznie (oczywiście bez czynszu).

Moje wyliczenia:

Mieszkanie takie jakie wynajmuje mój sąsiad kosztuje teraz ok. 8000zł/m2. Ma
55m2 i wynajmuje je za 1700zł miesięcznie:

zakup

55 lat

zakup za gotówkę: 8000*55=440000zł
remonty co 5 lat: 11*20000zł=220000zł
czynsz: 550*12*55=363000zł
--------------------------------
suma: 1023000zł


wynajem

55 lat

1700*55=1122000zł
---------------------------------
suma: 1122000zł

Czyli wynajem ok. 10% więcej. Ale nie wziąłem pod uwagę że mogę się mylić bo
założyłem że 1700zł miesięcznie zawiera już czynsz, a może nie zawiera??? Wtedy
wyliczenia biorą w łeb.

[wegorkie2]

Zerknąłem z ciekawości i proszę:

www.domiporta.pl/details,191,23039-19364.asp
To nie jest mieszkanie mojego sąsiada ale praktycznie identyczne, w bloku obok
mojego. Także ten wynajem zawiera czynsz. Moje wyliczenia są prawidłowe.

[Gość: quba]

Wasze wyliczenia są mimo wszystko zbyt uproszczone. Zakładacie np.: że ktoś
będzie mieszkał w tym samym wynajmowanym mieszkaniu kilkanaście lat, podczas
gdy wcale nie musi tak być. Nie znam statystyski ale z doświadczeń swoich i
znajomych, wynajmowane mieszkanie zmienia się co kilka lat z bardzo różnych
przyczyn. Żeby więc realnie policzyć różnicę należałoby dodać koszty
znalezienia nowego mieszkania do wynajmu (prowizja agencji, koszty
przeprowadzki, adapacja, czas) co kilka lat.

Generalnie bardzo ciekawy pomysł, żeby realnie oddać kwotowo potencjalne
różnice między kupnem a wynajmem mieszkania (czysto kwotowo, w oderwaniu od
czynników emocjonalnych). Niestety, moim zdaniem, jest to w dużej mierze
wróżenie z fusów. Podobnie jak teorie Estymatora o cenach mieszkań. Tak
naprawdę na każdym rynku, w tym nieruchomości, działa mnóstwo czynników i nie
sposób przewidzieć ceny nawet za 2-3 lata, nie mówiąc o 10-20 latach. Nie
mówiąc już o tym, że nie sprecyzowaliście nawet o jakich cenach mówimy -
średnich dla Polski, średnich dla Warszawy, a może średnich dla Starego
Żoliborza?

Trochę podobnie jest jeśli chodzi o większość wypowiedzi czy ceny wzrosną czy
nie. Zależy jakie ceny, których nieruchomości, w jakiej lokalizacji itp.

Generalnie jest oczywiste, że w dłuższej perspektywie czasu ceny będą rosły
(nie trzeba do tego żadnych wyszukanych analiz). Pytanie jest raczej, czy cena
mojej nieruchomości lub planowanej do zakupu nieruchomości wzrośnie czy nie. A
na takie pytanie nie da się znaleść odpowiedzi na żadnym formu, jest to sprawa
bardzo indywidualna.

Swoją drogą treść tematu "Ja już nie mam wątpliwości" jest do pogratulowania.
Ja przed i po każdej decyzji inwestycyjnej mam wątpliwości. Do oceny czy
zrobiliśmy dobrze czy nie potrzeba czasu, a w przypadku nieruchomości nawet
dużo czasu. Zazdroszczę osobom, które są tak pewne swego, żeby powiedzieć "nie
mam żadnych wątpliwości". Fajnie macie.

[Gość: Est-ymator]

Tytuł postu był prowokacyjny, tak aby wywołac dyskusje-oczywiście o cenach
nieruchomosci możemy mówić podobnie jak o cenach innych aktywów w kategoraich
prawdopodobieństwa. Osobiscie uważam, zę w perspektywie 2-3 lat będziemy mieli
do czynienia z lekką zadyszką na rynku - ale to jest oczywisćie moje zdanie.

Każdy model zawiera jakieś uproszczenia, pytanie tylko na ile są one istotne.
Ja w swoim modelu nie uwzgledniłem z oczywistych względów prawdopodobnego
wzrostu stóp procentowych ani zmian kursu walutowego.

Zgadzam się że zachowanie cen nieruchomosci zależy od konkretnej lokalizacji,
albo nawet od konkretnego case'u.Jednak tak samo jest z akcjami a mimo to pisze
się analizy (z tego powodu, że fala wznosi lub obniża większość statków).

[Gość: toya]

Coz dołoze swoje spojrzenie
W`ogólnym zamęcie stosuję generalną radę dla skołowanych: myśleć samodzielnie
albo patrzec na tych co zdają się być rozsadni i do czegoś doszli . Pan
estymator nie pasuje tu wcale.

Na poczatek wprowadzenie mieszkania Z moich obserwacji "archiwum
rzeczpospolitej" mieszkania drozeja w Warszawie super szybko od jakiegos 1,5
roku moze 2 lat (Unia troche pretekst ale zadzialal). Wczesniej rosły sobie w
tempie inflacji plus kilka procent i nie były jakimis super inwestycjami.
Dlaczego tak - kredyty x3 . obnizka stop procentowych i oswojenie z poczuciem
stabilnosci tych stóp oraz banki ktore po kryzysie zlych kredytow
korporacyjnych zaczely dostrzegac bezpieczny zarobek na detalu
spowodowały z pewnym opoznieniem wiecej i wiecej kupujacych i ceny ruszyły po
podaz reaguje z opoznieniem i jest wyskok. czy skonczy sie to szybko ? mysle
ze nie bardzo bo nie ma zainteresowanych. Mieszkan bedzie troche wiecej ale nie
3 mln; stopy wzrosna ale nie tragicznie drastycznie ( nie tylko polacy maja
kredyty hip w chf lub eur);relatywnie zarobki beda nieco gonic europe ale
pewnie beda to transfery tych co wyjechali - bo na stabilny wzrost 7% PKB nie
liczylbym moze 4-5% .

Pewnie przejdziemy ochlodzenie po nowym roku ceny staną, ochloniemy z nowymi
podatkami i myslę ze dalej wzrost bedzie sie wyplszczał od tego momentu do ok 5
lat zejdziemy do 3-5% realnie (dzis chyba 25%-50%).
czyli jeszcze ze 3 lata sensownego wzrostu.Niestety:(

Z osobistych uwag to slyszalem taka historie
znajomy zasatnawial sie nad kupnem jednego mieszkania czy tez udzialu : zima
2004/2005 cena byla 4000/metr i wplacalo sie tylko 10% reszte po 12
miesiącach, teraz kosztuje to mieszkanko 10000/metr .
Potencjalny zarobek - przebitka 25x (slownie 25 razy ) wchodzilem z 40 tys
wychodzilem z milionem-(minus koszty kredytu na polroku) po takim dealu od razu
emerytura, choc bylo tam jeszcze kilka innych ryzyk. Niestety za pozno sie
dowiedzialem
No coz poniewaz kupilem inne mieszkanie na ktorym tylko 100% nie jest zle.

Spotykam sie czasm z ludzmi z roznych zakatkow swiata : indii RPA USA i moge
wysnuc wniosek ze Polska nie jest niczym niespotykanym , gdzie indziej
tez "roslo" i to bardziej. Po duzym wzroscie musi przyjsc oslabienie i ono
przed nami , ale spadkow lub stagnacji nie oczekiwalbym bez zadnych super
tragicznych wydarzen tutaj.
dobranoc

[est-ymator]

> Coz dołoze swoje spojrzenie
> W`ogólnym zamęcie stosuję generalną radę dla skołowanych: myśleć samodzielnie
> albo patrzec na tych co zdają się być rozsadni i do czegoś doszli . Pan
> estymator nie pasuje tu wcale.

Mozesz mnie oskarżać o nadmierne koloryzowanie i nerwowość w dyskusji, ale
proszę nie o brak rozsądku. Poza tym nie znasz mnie, a atakujesz moją osobę, to
nie w porządku.

> 3 mln; stopy wzrosna ale nie tragicznie drastycznie ( nie tylko polacy maja
> kredyty hip w chf lub eur);

Nie musi być wysokiego wzrostu stóp procentowych, wystarczy, aby na świecie
weszły na swoje wieloletnie średnie, żeby rynek się ochłodził.

> Pewnie przejdziemy ochlodzenie po nowym roku ceny staną, ochloniemy z nowymi
> podatkami i myslę ze dalej wzrost bedzie sie wyplszczał od tego momentu do ok
5
> lat zejdziemy do 3-5% realnie (dzis chyba 25%-50%).
> czyli jeszcze ze 3 lata sensownego wzrostu.Niestety:(

Zakładasz bardzo optymistyczny scenariusz rozwoju polskiej gospodarki na
poziomie 4-5% rocznie, uważam, że w sytuacji wysokich stóp procentowych będzie
to raczej 2-3% procent rocznie, co robi różnicę.

Po za tym jest jescze kwestia backgroundu światowego - hossa nieruchomości
trwajaca tam od kilkunastu lat własnie się kończy, pewnie będzie to miało wpływ
na rynek polski.

[Gość: quba]

Jasne. W tej sytuacji mogę się bardzo krótko przyłączyć do generalnej analizy
rynku polskiego. Otóż moim zdaniem w przedziale czasowym do najbliższych 5 lat
bardzo trudno o realną ocenę. Wydaje się, że jakkolwiek w którymś roku może się
pojawić korekta cen in minus, to generalnie będzie raczej szybko w górę
(szczególnie najbliższy rok-dwa). A jeśli pojawi się korekta nie będzie raczej
większa niż 10% - 15%, czyli i tak nie zarobi się na czekaniu. Największym
atutem spowolnienia rynku nie będą według mnie znacząco niższe ceny, tylko
możliwość spokojnego wybrania mieszkania, jakiejś rabatowej negocjacji ceny i
załatwienia formalności w normalnym tempie.

Jeśli chodzi o perspektywę długterminową (15 - 25 lat), to ceny mieszkań
oczywiście generalnie wzrosną i nie trzeba do tego robić żadnej specjalnej
analizy. Ponieważ nieruchomości są zwykle lokatą dość bezpieczną to nie należy
się spodziewać stopy zwrotu tak dużej jak w przypadku rynku przedsiębiorstw.

Podsumowując, jeśli ktoś kupuje swoje pierwsze mieszkanie powinien raczej
starać się kupić niż czekać na obniżki. Jeśli ktoś kupuje któreś z rzędu
mieszkanie inwestycyjnie, to warto się dobrze zastanowić, czy ewentualny zysk
będzie odpowiednio wysoki w porównaniu do innych dostępnych instrumentów
inwestycyjnych. Szczególnie jeśli to kolejne mieszkanie kupuje sę na kredyt.
Ale każda decyzja jest bardzo indywidualna i każdy musi ją podjąć sam.

Co do kwestii wynajem a zakup. Ciekawy temat teoretyczny ale wiadomo, że w
długim terminie zakup jest korzystniejszy, biorąc pod uwagę wszystkie czynniki,
w tym emocjonalne.

[poszi]

Zgadzam się z Twoimi tezami z pewnymi zastrzeżeniami. Też uważam, ze w długim
terminie mieszkania będą rosły, ale to będzie umiarkowany wzrost na poziomie
wzrostu płac i akcje prawie na pewno będa korzystniejsze. Czym innym też jest
kupowanie do zamieszkania, a czym innym spekulacja. O ile to pierwsze (pod
warunkiem nie przeszarżowania z kredytem oraz świadomości, ze może zająć wiele
lat zanim mieszkanie wróci do ceny zakupu w przypadku załamania) jest jeszcze
zrozumiałe, o tyle to drugie to igranie z ogniem.

Natomiast uważam, że mieszkania obecnie są sporo przewartościowane i wzrost na
poziomie płac będzie nie od dzisiejszych cen, tylko do tego "punktu równowagi",
a to oznacza, że albo nastapi spadek w ciągu nastepnych kilku lat, albo ceny
będą długi czas rosły powoli lub stały w miejscu. Ceny w Warszawie osiagają lub
przekraczaja niemieckie. To kraj, który nie wpadł w gorączke spekulacyjna na
rynku nieruchomości i tamtejsze ceny odpowiadają długoletniej średniej (nawet są
trochę niższe niż długoterminowa srednia, ale ich średnia też nie jest wysoka).
Co by nie mówic o kondycji niemieckiej gospodarki i ich perspektywach wzrostu,
Polska ma szanse w najbardziej optymistycznej sytuacji osiagnąć poziom
dzisiejszej niemieckiej gospodarki za 15-20 lat. Czyli płacimy dzisiaj ceny,
które jeśli wszystko dobrze pójdzie za 15-20 lat będą miały uzasadnienie
ekonomiczne.

Nie ma poza tym niczego magicznego w poziomie dzisiejszych cen. To nie jest tak,
ze one sa dane raz na zawsze. Niewiele trzeba, żeby ceny wróciły do poziomu z
końca 2005 (gdzie ciągle będą przewartościowane), a to oznacza spadek o około
20%. Co więcej, zawsze w takich sytuacjach rynek się rozwarstwia. Jedne
mieszkania mogą nawet zdrożeć, inne będa stały w miejscu, jeszcze inne spadną o
te 20%, ale niektóre mogą spaść o 40-50%. Ciekawe, ilu z obecnych kupujących
świadomie bierze taki scenariusz pod uwagę?

Dzisiejsi optymiści cenowi zakładają, ze wystąpi kombinacja kilku czynników,
która razem jest bardzo mało prawdopodobna: duży wzrost gospodarczy, niskie
stopy i wysokie, rosnące ceny na Zachodzie. W przypadku wszystkich czynników
perspekywy raczej nie nastrajają do optymizmu.

Jeśli chodzi zaś o długoterminowe perspektywy, to one są (umiarkowanie) dobre
pod warunkiem tego, że napłynie do Polski imigracja. I to z krajów odległych
kulturowo, bo nasi wschodni sasiedzi też będą się rozwijać i atrakcyjność Polski
może nie być dla nich taka wielka. Jeśli jednak Polska będzie prowadzić politykę
"nie rzucim ziemi", to może nastapic "DDRowanie" Polski, gdzie jak w byłym NRD
można kupić za grosze nieruchomości, bo miasta i miasteczka sie wyludniają.
Dlatego, jeśli ktoś liczy na spokojną emeryturę dzięki inwestycjom w
nieruchomości, może sie srodze zawieść.

[poszi]

> Wyszło mi że wynajem jest ok. 10% droższy od kupna. Przy założeniu że żyją w ty
> m
> mieszkaniu od 25 do 80 roku życia. Ale przy założeniu że kupują mieszkanie za
> gotówkę

Takie obliczenia sa trochę arbitralne, bo w zależności od założeń można dostać
wyniki rożne w różną stronę o wiele procent.

Można założyć, że wartość mieszkania w długim terminie rzędu dziesiątek lat
rośnie o 4% rocznie po odjęciu kosztów (to w długim termninie i tak jest
optymistycznie, biorąc pod uwagę deprecjację i remonty), a pieniądze trzyma się
na koncie, które dają 3.5% i wtedy nie ma siły, żeby wynajmowanie było tańsze.
Można założyć, że mieszkania drożeją o 4%, ale alternatywny zysk z inwestycji to
8% rocznie (to nie jest w sumie wielkie osiągnięcie w długim terminie na rynku
akcji) i wtedy biorąc pod uwagę, że wynajem jest dość tani w stosunku do ceny
mieszkań, wychodzi się na plus wynajmując. Jeśli jednak wynajem zdrożeje, to
rachunek może nie być tak korzystny. Ale podobnie jest dla kupującego, gdy ceny
mieszkań spadną lub nie wzrosną o tyle, ile zakłada. Może się okazać, że niż
demograficzny będzie trwały i za 30 lat będą miliony wolnych mieszkań, których
nikt nie będzie chciał (to zresztą jest w zasadzie pewne bez imigracji).

> także przy kredycie zakup z pewnością będzie droższy od wynajmu.

Kredyt daje dźwignię. Jeśli ceny nieruchomości rosną szybciej niż koszt odsetek,
to to jest bardzo korzystne. Ale jeśli stoją w miejscu lub spadają, to dźwignia
działa w drugą stronę.

> W sumie jest ok, tak powinno być - dzięki temu człowiek którego nie stać na
> mieszkanie może wynajmować i wcale nie przepłaci.

Wynajem w długim terminie niemalże z definicji powinien być droższy niż kupno.
Nie ma w tym moim zdaniem nic dziwnego. Gdyby tak nie było, wynajem zupełnie
przestałby być opłacalny. Wynajmując płacimy za elastyczość i brak ryzyka.

Problem z takim rachunkiem na dziesiatki lat jest taki, że rzadko mieszka się w
jednym miejscu dłużej niż kilka lat (w Polsce może dłużej, ale to się zmienia).
I wtedy ta elastyczność i brak ryzyka zaczynają odgrywać większe znaczenie, bo w
ciągu kilku lat ryzyko trafienia na dołek cenowy jest już poważne (w przypadku
kupna trzeba też dodać koszty transakcyjne, te kilka procent to sporo jeśli
przeprowadza się często). Dlatego jeśli
wynajem jest tańszy od odsetek "tu i teraz" (bez zakładania aprecjacji czy zysku
na wkładzie własnym), to to jest mocny sygnał, ze ceny są przewartościowane i
wiele się ryzykuje kupując, bo to oznacza, że wynajmujący są nierentowni na
bieżącej działalności i jedynie wiara w aprecjację trzyma ich w biznesie. A
wiara to bardzo ulotna rzecz, dużo bardziej ulotna od kalkulacji.

Wynajem czy kupno nie ma prostej odpowiedzi. Wynajem na długo czy kupno to inne
pytanie niż wynajem na krótko kontra kupno. Inna odpowiedź jest, gdy rozważamy
kupno teraz na granicy swoich możliwości finansowych (ryzykując bankructwo) czy
wynajem do czasu poprawy sytuacji materialnej. Czym innym jest wreszcie dylemat
kupna w czasie gorączki i bańki spekulacyjnej kontra wynajem do czasu
ochłodzenia sytuacji.

[wegorkie2]

> Takie obliczenia sa trochę arbitralne, bo w zależności od założeń można dostać
> wyniki rożne w różną stronę o wiele procent.

Nieprawda, ja nie analizuję przyszłych zmian cen. Ja zadaję pytanie czy aktualne
ceny mieszkania i wynajmu są sensowne. Te zmiany cen zależą właśnie od wyniku
mojego badania a nie odwrotnie.

> Kredyt daje dźwignię. Jeśli ceny nieruchomości rosną szybciej niż koszt odsetek,
> to to jest bardzo korzystne.

Nie, ja mówię o nieruchomości do mieszkania a nie inwestycji. Wtedy wzrost jej
ceny nie ma żadnego znaczenia, bo nią nie handluję tylko mieszkam w niej. W tym
wypadku kredyt zawsze jest mniej korzystny niż zakup za gotówkę.

> Wynajem w długim terminie niemalże z definicji powinien być droższy niż kupno.
> Nie ma w tym moim zdaniem nic dziwnego. Gdyby tak nie było, wynajem zupełnie
> przestałby być opłacalny. Wynajmując płacimy za elastyczość i brak ryzyka.

No właśnie mam tutaj wątpliwości. Dla niektórych posiadanie mieszkania jest
lepsze, bo masz pewność że Cię nikt nie wyrzuci, możesz je aranżować jak Ci się
podoba itp. Ponadto jest ryzyko np. w moich wyliczeniach że dożyjesz więcej niż
80 lat. Wtedy wynajmując zostajesz z niczym, a mając mieszkanie bierzesz
reversal mortgage i wesołe jest życie staruszka! Takiego produktu jeszcze w
Polsce banki nie oferują, ale kwestia czasu.
Pozostałe czynniki - elastyczność, ryzyko itd. oczywiście dają przewagą najmowi.
Mój kolega wynajmuje mieszkanie na przereklamowanych ;-) Kabatach i niestety
developer (mimo że znana marka) się nie popisał. Ściany już się rozchodzą do
tego stopnia że kolega ma poważne obawy że za kilka lat budynek się rozpadnie
(to nie żart). Ale - co go to obchodzi? Wynajmie sobie gdzie indziej. Właściciel
mieszkania ma o wiele więcej do stracenia...

[poszi]

> Nieprawda, ja nie analizuję przyszłych zmian cen. Ja zadaję pytanie czy aktualn
> e
> ceny mieszkania i wynajmu są sensowne. Te zmiany cen zależą właśnie od wyniku
> mojego badania a nie odwrotnie.
>

To Twoje wyliczenie nie uwzględnia tzw. "opportuznity cost". Ponieważ kupując za
gotówkę musisz wyłożyć pieniądze obecnie, a wynajmując płacisz na raty i te
niewydane pieniądze możesz zainwestować, z części zysku pokrywac koszty wynajmu,
a reszte odkładać. Śmiem twierdzić, ze przy obecnym stosunku ceny wynajmu do
ceny kupna taka strategia jest lepsza niz kupno (ale jeszcze lepsza to
wynajmując poczekać aż ceny spadna i wtedy kupic :) ). Swoją droga to Twoje
wyliczenie pokazuje, że ceny są wysokie w stosunku do wynajmu. W USA w stanie
równowagi ceny mieszkań nie przekraczały 200-krotności miesięcznych kosztów
wynajmu (na ogół oscylowały wokół 150-krotności).

Szczerze mówiąc wolę wyliczenie, jaki procent ceny mieszkania to koszt najmu:
U Ciebie to:

((1700-550)*12-4000)/440000 = 2.6% (to 4000 w liczniku to remonty na rok,
których nie musisz pokrywac, bo robi to właściciel)

To mało, to dużo mniej niż obecne rekordowo niskie stopy procentowe. Jeśli
jestes wynajmującym, to dostajesz mniej niż z obligacji skarbowych, nie mówiąc
już o bardziej agresywnych inwestycjach. Jeśli kupiłeś na kredyt z myślą o
wynajmie, to masz stratę na bieżącej działalności. Niektórzy nie lubią tego
rachunku porównującego z giełda, ale taka inwestycja ma stosunek cena/zysk 38.
To bardzo dużo. Śmiem twierdzić, że obecne ceny mieszkań trzyma wiara, że
wzrosną, a nie fundamenty. To klasyczna definicja bańki.

> No właśnie mam tutaj wątpliwości. Dla niektórych posiadanie mieszkania jest
> lepsze, bo masz pewność że Cię nikt nie wyrzuci, możesz je aranżować jak Ci się
> podoba itp.

Zgadzam się. To sa istotnie zalety kupna. Ale z drugiej strony nie musisz się
martwić, czy dom się nie rozsypie (jak piszesz poniżej) i innymi zmartwieniami
właściciela.

> podoba itp. Ponadto jest ryzyko np. w moich wyliczeniach że dożyjesz więcej niż
> 80 lat. Wtedy wynajmując zostajesz z niczym, a mając mieszkanie bierzesz
> reversal mortgage i wesołe jest życie staruszka!

No wiesz. Pomijając te "opportunity costs", to nawet jednak 80-latek może sobie
wziąć kredyt na zastaw domu albo sprzedać i żyć z odsetek, więc te "opportunity
costs" są bardzo wazne w całym tym rachunku. Jednak ten, kto wynajmował i
zaoszczędzone pieniądze inwestował będzie miał też niezłą sumke po 55 latach.

> Polsce banki nie oferują, ale kwestia czasu.

Wydaje mi się, ze już oferują, ale nie są jeszcze (na szczeście) bardzo popularne.

> (to nie żart). Ale - co go to obchodzi? Wynajmie sobie gdzie indziej. Właścicie
> l
> mieszkania ma o wiele więcej do stracenia...
>

Już wolałbym, żeby mi się rozpadło mieszkanie i zawaliło na kogoś niż na mnie ;)

[Gość: Est-ymator]

Zgadzam się z toba Poszi, ze obecnie jedynym czynnikiem usprawiedliwiającym
cenę jest wiara w ich dalszy wzrost.
Mówiąc ekonomicznie present value mieszkania jest ujemna (ekonomiczny zysk z
wynajmu), future value jest większa niz ekonomiczna warotść mieszkania, a to
świadczy tylko o bańce.

[wegorkie2]

> Szczerze mówiąc wolę wyliczenie, jaki procent ceny mieszkania to koszt najmu:
> U Ciebie to:
> ((1700-550)*12-4000)/440000 = 2.6% (to 4000 w liczniku to remonty na rok,
> których nie musisz pokrywac, bo robi to właściciel)
> To mało, to dużo mniej niż obecne rekordowo niskie stopy procentowe.

Robisz błąd - tak jak zresztą wszyscy, łącznie z "analitykami" w Gazecie
Wyborczej. Stopy procentowe zawierają w sobie inflację (na bonach zostaje Ci
wartość nominalna). Rentowność najmu nie zawiera inflacji, bo sama nieruchomość
ją niweluje. Zatem rentowność najmu porównuj z różnicą w stopach i inflacji.

Niemniej jednak, ja na przykład, zamiast inwestować w nieruchomości, powoli
kupuję akcje firmy, która ma forward P/E około 16, czyli wg Twoich procentów to
będzie 6,2% (dwa razy większy zysk niż z wynajmu mieszkania), średnio w ciągu 4
ostatnich lat miała 3,5% (a były to chude lata ogólnie), w ciągu 5 ostatnich lat
nigdy nie miała strat - nie dziwne bo ma zapewniony zbyt na produkty - jest
praktycznie monopolistą - zadłużenie do aktywów ma 20% więc podwyżki stóp
procentowych niewiele ją obchodzą (jest minimalnie zadłużona). I co - kupuję
sobie akcje i tylko patrzę co roku jak spływają zyski i ewentualnie dywidendy a
nie muszę latać, remontować mieszkanie, szukać najemców, dzwonić i prosić się
aby raczyli zapłacić, martwić czy mi pralki nie zniszczyli albo nie zalali
mieszkania sąsiadom, już nie mówiąc o gęsiej skórce przy otrzymywaniu
korespondencji z banku tudzież przy wiadomościach ekonomicznych na temat
kolejnej podwyżki stóp.

Ale... co kto lubi.

[poszi]

> Robisz błąd - tak jak zresztą wszyscy, łącznie z "analitykami" w Gazecie
> Wyborczej. Stopy procentowe zawierają w sobie inflację (na bonach zostaje Ci
> wartość nominalna). Rentowność najmu nie zawiera inflacji, bo sama nieruchomość
> ją niweluje. Zatem rentowność najmu porównuj z różnicą w stopach i inflacji.

Tak, ale inflacja (przynajmniej oficjalna) jest znikoma. 2.6% to dostaniesz na
bonach nawet po odjęciu inflacji. Poza tym chodziło mi o porównanie z akcjami.
Tam też chodzi o zysk realny, bo po uzględnieniu amortyzacji (która jest
uwzgledniana w zysku) wartość majątku firmy też rośnie z inflacją.

[poszi]

Amarezie,

Nie przedstawiasz żadnych kontrargumentów oprócz ataku "ad hominem". W dodatku
nie potrafisz w spokoju przeczytać, co Est-ymator napisał, bo jak czytając
wypowiedź Est-ymatora:

"P.S.2.Zauwazyłem że podczas ostatnich spadków na gieldzie ostro w dół idą akcje
banków, czyżby obawy o pogroszenie jakości portfela kredytowego?"

można zrozumieć to:

"już do statusu obłakania bo argumenty twoje przemawiają już chyba za
hospitalizacją cyt"akce banków rosną" czyli argument że pogarsza się portfel
kredytowy czyli gdzieś w tym można się doszukać spadku cen mieszkań - chore!!!!"?

Nie wiem, czy to nic innego niż przejaw zacietrzewienia. Nikt nie jest
obiektywny. Każdy widzi sytuacje swoimi oczyma, ale od tego jest dyskusja, żeby
wymieniać się argumentami, a nie inwektywami. Powinieneś wiedzieć, że też nie
jesteś obiektywny (jak wszyscy) i wysłuchanie argumentów drugiej strony, to
możliwość zobaczenia czegoś z innej perspektywy. Ja, mimo że jestem
"niedźwiedziem" z chętnie czytam argumenty "byków", bo chcę wiedzieć, co myślą
inni.

A czy ta dyskusja jest ta temat? Nie ma forum "rynek mieszkaniowy w Warszawie" i
forum "Deweloperzy:Warszawa" to najbliższe z możliwych.

[Gość: Est-ymator]

Też nie rozumiem tego zacietrzewienia i głuchoty na argumenty. Co do ludzi,
któryz myślą, że zrobili interes życia biorąc trzeci kredyt na mieszkanie to
opowiem pewną anegotkę:
Otóż pod koniec bańki internetowej Roman Kluska sprzedał swój udział w
Optimusie do ITI za 260 PLN za akcje (Optimus chodził wówczas po 300). Wszyscy
na rynku mówili, ze idiota z niego, bo rynek IT się dynamicznie rozwija i firma
bedzie na pewno za 5 lat warta 2 razy więcej niż byla wówczas. Co działo się
dalej? Akcje Optimusa w ciągu roku spadły z 300 do 50 złotych, a ITI nie zdołał
odzyskać tego co załadował w Optimusa (czyli rónież w Onet) do teraz.

Mądrzy ludzie zrozumieją ten post, głupi powiedzą, że akcje to nie
nieruchomości.

[Gość: Amarez]

A ja Ci powiem że akcje to nie nieruchomości!!! w majy WIG20 spadł o 20% a
nieruchomości w tym czasie szły w górę.
2. Żaden z Ciebie myśliciel analityczny, nikt nie przywidział tak dużej korekty
w maju a nikt nie przewidział w ostatnum tygodniu kolejnych rekordów, więc
zbastujcie już z wpływami mrzawki na Bahamach na rozwojem cegielń w Polsce.

[Gość: Est-ymator]

> 2. Żaden z Ciebie myśliciel analityczny, nikt nie przywidział tak dużej
korekty
> w maju a nikt nie przewidział w ostatnum tygodniu kolejnych rekordów, więc
> zbastujcie już z wpływami mrzawki na Bahamach na rozwojem cegielń w Polsce.

W pażdzerniku kupiłem fundusze agresywne (nie mam za bardzo czasu, aby
wyszukiwać pojedyńcze akcje)i sprzedałem je w połowie kwietnia (trochę za
wcześnie) kasując 30% zysku. W czerwcu odkupiłem fundusze po cenie 10% niższej
niż sprzedawałem i wyrzuciłem je w ubiegłym tygodniu (moze znowu za wcześnie-
około 10% zysku).

Naprawde już nie mam ochoty prowadzić tego pimponga.

[Gość: quba]

Estymator - pokazujesz wyłącznie jednostkowe transakcje w bardzo krótkich
okresach czasu. Wiem, że taka jest natura forum, że robi się szybko groch z
kapustą ale co tak naprawdę chcesz oceniać? Rynek nieruchomości? Ale który? Dla
Polski, Warszawy, Kielc, Tarchomina, Bródna....????? Domy, mieszkania, bloki z
lat 70-tych, kamienice z lat 30-tych....????? Apartamenty, kawalerki????

Temat był w sumie ciekawy i rzeczywiście można o nim trochę pospekulować ale
najpierw trzeba wiedzieć o czym się pisze. Panowie piszecie na takim stopniu
ogólności, że można uzasadnić kompletnie wszystko co się chce. Chyba, że nie
zrozumiałem tematu i nie o to chodzi żeby konkretnie coś przeanalizować, tylko
tak powymieniać posty, bo nie ma nic ciekawszego do roboty. Jeśli to drugie to
sorry, że się wtrącam.

[poszi]

> A ja Ci powiem że akcje to nie nieruchomości!!!

Oczywiście, ze nie. Ale jedno i drugie rządzi się tymi samymi prawami.

Zacytuje ostatni akapit z The Econommist, w którym po raz kolejny piszą o ryzyku
pęknięcia bańki spekulacyjnej:

www.economist.com/world/britain/displaystory.cfm?story_id=7117985
"Najbardziej przerażającym zwrotem w finasowym leksykonie jest to, że tym razem
jest inaczej. To zdanie, ulubione przez piewców boomu, było popularne w czasie
boomu internetowego. Pozostaje równie podejrzane, gdy zastosuje się je do rynku
nieruchomości, który jest dziś niepokojąco optymistycznie wyceniony". [priced to
perfection oznacza cenę, która skonsumowała dobrą sytuację w przyszłości]

[Gość: Amarez]

Szczerze powiem: waszą pasją jest ekonomia, moją też. Ostatnio rozmawiałem z
wujkiem (normalny człowiek z psychiki również), miało to miejsce na ogródkach
działkowych na Paluchu w Wawie i zauważyłem u niego pewną fascynację wszelkiego
rodzaju pomysłami jak przebudować slamsowatą altene aby dało się conajwyżej w
niej przebywać podczas deszczu i doszedłem do wniosku, że nie rozum kieruje
człowiekiem tylko jego fascynacje. Uważam że Est-ymator i Poszi na kanwie
swojego hobby widzą pewne rzeczy podwójnie/potrójnie zresztą każdy kto coś
stracił to 2x na przyszłość przemyśli - to jest już przezorność chorobliwa -
stąd te wszystkie wywody - jak człowiek wiecznie siedzi na szpikulcu
przeglądajać notowania to już ma skutki uboczne i doszukuje się zagrożeń,
dlatego właśnie Stalin wykosił swoją kadrę oficerską. Boję się że susza w tym
roku może spowodować spadek cen mieszkań, ponieważ susza spowoduje infleację i
rada podwyższy stopy co spowoduje mniejszy popyt na rynku. Mam propozycję:
Niech każdy uzna sierpień jako punktem odniesienia (chodż późnym) i od dziś
badajmy rynek, będzie to długo trwało ale się przekonamy jak będzie się
kształtował rynek za rok, dwa i pogadamy po tym okresie - mędrców u nas
dostatek, którzy torzą teorie ale problem tkwi w tym że jak ich ta teoria
interesuje to od praktyki trzymają się najdalej jak to możliwe.
Ten wątek sobie zapiszę i zacytuję go w odpowiednim czasie tym bardziej kiedy w
Warszawie średnia cena mieszkań będzie wynosiła 10K za metr a znajdzie się
jakiś gość co będzie mówił że Economist twierdzi że bańka jest nabrzmiała że
ehh - na marginesie z Economist aż tak gó.. wiedzą że szkoda słów - to jest aż
porażające jak demagogia pism kieruje zachowaniami graczy.

[Gość: nielaik]

Gość który pisze ze jego pasją jest ekonomia, a jednocześnie potrafi napisać
że ceny zdrożały to laik. Jeżeli laik sadzi posty na cały ekran i nawołuje
innych (do tego nie laików) do milczenia to bufon. Almarez dobry ekonomista,
analityk, finansista to nie ten z którym wiekszość sie zgadza. Wręcz
odwrotnie. Ale najwazniejszym dla mnie kryterium oceny jest jak piszą , jak
argumentują. Almarezie wysil sie, zmień styl albo skróć swoją pisaninę bo Twój
duży post znaczy tylko że sie nie zgadzasz, prawie nic wiecej.

[Gość: Amarez]

Moje posty nawołują po opamiętania w analizie pierdół które się się dzieją na
świecie i niby mają jakiś mieć wpływ w Polsce. Jak w Polsce trudno znaleść
jakiegoś argumenty na jakąś tendencję to już się znajduje na Seszelach. Ktoś to
wymyśla ma jakieś czarne wizje

[Gość: nielaik]

I w tym jednym jedynym się z Tobą zgadzam ale polski rynek nieruchomości
dopiero sie rodzi, rodzą sie dopiero jego analizy, więc pozwól bioracym sie
za to stanąć na nogi. Do tego potrzeba jakiegos forum konfrontacji i wymiany
poglądów. Zwłaszcza że poprzez net pomija sie granice i poszerza pole
konfrontacji (wydaje mi sie ze nie wszyscy pisza z kraju).
Rzuca się tu w oczy czasem zbyt duze w obecnych, polskich warunkach
nawiazywanie do rynku akcji i techniczne analizowanie r.nieruchomości przez
forumowiczów, a za małe uwzglednianie fundamentów i statystyki (np. analiz
kupujących , analiz sprzedawanych mieszkań wg różnych kryteriów itp.). Ale
licze że będzie tego coraz więcej, że moze i GUS zrobi swoja robotę, bo nikt
sam sobie danych nie zbierze.
Natomiast wśród czytających i krytykujących widzę zbyt często brak wiedzy
makroekonomicznej (stopy procentowe, czynniki rozwoju gospodarczego itp).
Posumowując, zdecydowanie wolę jak ktoś się wysili i przeprowadzi jakiś wywód
logiczny a nie tylko zjedzie od góry do dołu.
Zwrócenie uwagi na brak wpływu machniecia skrzydełkiem przez motyla w Azji na
ceny nieruchomości nad Wisłą moze byc zrobione dużo lepiej.

[wegorkie2]

> Jak w Polsce trudno znaleść
> jakiegoś argumenty na jakąś tendencję to już się znajduje na Seszelach.

Czyli Amarez rozumiem że jeżeli ktoś mówi że w Polsce zdrożeje bo w Hiszpanii
jest drożej, to uważasz go za kretyna, zgadza się? Bo nie potrafi analizować
Polski i zajmuje się Hiszpanią.

No to mnie zaskoczyłeś :-)

[poszi]

> Czyli Amarez rozumiem że jeżeli ktoś mówi że w Polsce zdrożeje bo w Hiszpanii
> jest drożej, to uważasz go za kretyna, zgadza się? Bo nie potrafi analizować
> Polski i zajmuje się Hiszpanią.

W istocie! Jeden z głównych argumentów byków, to przykład tego, jak wzrosły ceny
w Hiszpanii i Irlandii oraz drugi ulubiony, to "gonienie Europy" (selektywne
jednak: gonimy Londyn, ale Berlina ani Brukseli już nie). Jedno i drugie
zakłada, że obecna sytuacja na Zachodzie jest "normalna", gdy tymczasem nie jest.

[poszi]

> Niech każdy uzna sierpień jako punktem odniesienia (chodż późnym) i od dziś
> badajmy rynek, będzie to długo trwało ale się przekonamy jak będzie się
> kształtował rynek za rok, dwa i pogadamy po tym okresie

Zgoda. Ale pogadamy za 3 do 5 lat. Nasz rynek jest trochę zapóźniony w stosunku
do świata i troche zajmie zanim się "zorientuje", że "król jest nagi". Poza tym
rynki nieruchomości są jak zwolniony film, więc "krach" to potrafi wiele lat
trwać, w czasie którego ceny się zaledwie powoli zsuwają. Poza tym będziemy
porównywać ceny skorygowane o inflację (to zresztą rozsądne założenie biorąc pod
uwage, że osoba wstrzymująca się z zakupem zarobi odsetki od depozytu). Gdyby
nie daj Boże zrobiła się spora inflacja, to nie ma szans, żeby ceny nominalnie
spadły więcej niż symbolicznie, podczas gdy realnie to mogłaby być "masakra".

> ehh - na marginesie z Economist aż tak gó.. wiedzą że szkoda słów - to jest aż
> porażające jak demagogia pism kieruje zachowaniami graczy.

Demagogia!? The Economist? Chyba nigdy nie czytałeś, bo to jedno z nielicznych
pism, które jest dalekie od demagogii i konsekwentnie promuje klasyczny
liberalizm. Demagogię to uprawiaja pseudoanalitycy w Wyborczej. Zresztą jak The
Economist może kierować zachowaniem graczy, jeśli jak na razie rynek ich nie
"słucha"?

I niecenzuralne zwroty na temat ich kompetencji? Radzę mieć do nich więcej
szacunku. 23 marca 2000 roku u progu pryśnięcia bańki internetowej (wtedy trzeba
było mieć odwagę, żeby tak pisać, kiedy NASDAQ wynosił blisko 5000 punktów)
opublikowano taką recenzję słynnej już dzisiaj książki Roberta Shillera
"Irrational Exuberance":

www.theelectroniceconomist.com/displaystory.cfm?story_id=E1_PPTGGQ&CFID=89073731&CFTOKEN=278a156-b716af95-62c8-434b-8da3-51f0eada4eba
Ten artykuł jest przedrukowany w całości tutaj:

cowles.econ.yale.edu/news/shiller/rjs_00-03-25_econ_bubble.htm
Przypomnę, że NASDAQ osiagnął rekord 10 marca, po czym nastąpiła krótka
"korekta" i 24 oraz 27 marca po raz ostatni przekroczył ponownie na krótko 5000
punktów. Reszta jest historią.

Ponieważ lubię cytaty z The Economist (pomijając treść, podoba mi się też ich
styl pisania), podam też ten z ostatniego akapitu tego artykułu powyżej:

"Szkoda, że książka [Irrational Exuberance] kierowana jest raczej do osób, które
już uważają, że rynek jest przewartościowany, niż do tych, którzy zostali
zbałamuceni przez taką czy inna teoryjkę, że obecne ceny na rynku mają sens. Być
może Shiller uważa, że tych ludzi i tak nie da się przekonać przy pomocy
racjonalnych argumentów. Niestety całkiem możliwe, że ma rację."

Swoją drogą Robert Shiller en.wikipedia.org/wiki/Robert_Shiller wydał
niedawno drugie wydanie swojej książki, w której zamieninił "NASDAQ" na "rynek
nieruchomości" i twierdzi, że sytuacja jest niemal identyczna (oczywiście
spłycam, że zamienił tylko słowa, bowiem przeprowadził całą analize na nowo).
Warto przynajmniej się zastanowić nad słowami kogoś, kto poprzednio nie mylił
się ni trochę. I to nie na podstawie jakiegoś przeczucia czy analogii, ale
porządnej analizy.

[wegorkie2]

> Zgoda. Ale pogadamy za 3 do 5 lat. Nasz rynek jest trochę zapóźniony w stosunku
> do świata i troche zajmie zanim się "zorientuje", że "król jest nagi". Poza tym
> rynki nieruchomości są jak zwolniony film, więc "krach" to potrafi wiele lat
> trwać, w czasie którego ceny się zaledwie powoli zsuwają. Poza tym będziemy
> porównywać ceny skorygowane o inflację (to zresztą rozsądne założenie biorąc po
> d
> uwage, że osoba wstrzymująca się z zakupem zarobi odsetki od depozytu). Gdyby
> nie daj Boże zrobiła się spora inflacja, to nie ma szans, żeby ceny nominalnie
> spadły więcej niż symbolicznie, podczas gdy realnie to mogłaby być "masakra".

Utworzyłem do tego wątek "dla potomnych". Co jakiś czas będę dopisywał
informacje o aktualnych cenach i sentymencie. Jeśli nieruchomości to bąbel
spekulacyjny, to będzie to dobry materiał dla socjologów i badaczy rynku.

Jeśli inflacja będzie spora to wierzę że zniweluje ją cena złota, dlatego w
wątku tym podaję ceny nieruchomości wyrażone w złocie. Oczywiście mogę nie mieć
racji, ale patrząc na to co się dzieje na świecie boję się że może nasz czekać
duża inflacja lub deflacja - w zależności od decyzji banków centralnych.

[wegorkie2]

> Niech każdy uzna sierpień jako punktem odniesienia (chodż późnym) i od dziś
> badajmy rynek, będzie to długo trwało ale się przekonamy jak będzie się
> kształtował rynek za rok, dwa i pogadamy po tym okresie - mędrców u nas

Ja już to rozpocząłem - wątek "dla potomnych" - podsumowuję tam aktualne ceny
wyrażone w złocie (aby nie być zmylonym przez ewentualny wybuch inflacyjny który
uważam ze może nastąpic), dopiszę tam kolejny post po publikacji cen w Warszawie
i na świecie jakie były w lipcu.

[Gość: Est-ymator]

Może lepiej zamiast wyrażać ceny m2 w złocie wyraźmy je w stosunku:
(średnie zarobki w danym regionie-np. w Warszawie)/cena m2 - pozwoli to
uwzględnić inflację oraz tak naprawdę pokaże, kiedy był, bądź będzie najlepszy
moment na kupno mieszkania.

Co wy na to?

[wegorkie2]

Dla mnie lepszym miernikiem jest złoto niż zarobki. Ale jak ktoś chce to może
dopisywać w odniesieniu do zarobków nie mam nic przeciwko.

[Gość: Est-ymator]

Problem jest w tym, ze złoto również podlega silnym ruchom spekulacyjnym, a
płace nie.

[Gość: Amarez]

Generlanie powinniśmy sobie zobaczyć ceny w Moskwie mimo średnich niższych
zarobków niż w Warszawie. Jeśli sytuacja na Zachodzie może mieć jakieś odbicie
w Polsce to u nas powinien być wzrost PKB max do 2-3%. Tym się różnimy od
Zachodu i ich giełd że jesteśmy krajem rozwijającym się + duży deficyt
mieszkań - których nie ma nigdzie w Europie. Można powiedzieć że mamy również
bańkę spekulacyjną na rynku paliw - czy ktoś się spodziewa spadku cen ropy?
przecież już coraz więcej samochodów jest hybrydowych czy na gaz + dochodzi
paliwo z upraw rzepaku. Głupi przykład ale ma coś w sobie

[wegorkie2]

Amarez Ty ciągle o tych Seszelach ;-)

[poszi]

> Generlanie powinniśmy sobie zobaczyć ceny w Moskwie mimo średnich niższych
> zarobków niż w Warszawie.

A dlaczego nie Praga, Budapeszt, Bratysława, Wilno, Ryga czy Tallin, gdzie jest
taniej? Obudź mnie, jak w Polsce odkryją takie złoża ropy, jak w Rosji, to
pogadamy. A zresztą mieliśmy nie porównywać, prawda? Czy też porównywanie do
miejsc, gdzie jest drożej jest OK, a do miejsc, gdzie jest taniej nie?

> w Polsce to u nas powinien być wzrost PKB max do 2-3%. Tym się różnimy od
> Zachodu i ich giełd że jesteśmy krajem rozwijającym się + duży deficyt
> mieszkań - których nie ma nigdzie w Europie.

Już wiele razy to pisałem, że ceny w Polsce zawierają taką premię (taka premia
to już była zresztą w 2004/2005 roku). Skoro ceny w Polsce są w stosunku do
zarobków wyższe niż na Zachodzie (które to ceny są tam zresztą rekordowo
wysokie), to nasz proces konwergencji z Zachodem (jeśli wszystko będzie bez
żadnych zakłóceń) będzie oznaczał, że ceny mieszkań powinny rosnąć średnio
WOLNIEJ niż zarobki. Zatem w najbardziej optymistycznym przypadku (niezakłócony
rozwój gospodarczy kraju, wysokie ceny na Zachodzie, niskie stopy procentowe)
mieszkania nie spadną, ale też wzrosną niewiele, mniej niż inne inwestycje. A
nie będę już pisał, jak bardzo prawdopodobne uważam spełnienie się jednocześnie
wszystkich pozytywnych scenariuszy, bo znowu napiszesz, ze jestem czarnowidzem,
jak Stalin ;)

> bańkę spekulacyjną na rynku paliw - czy ktoś się spodziewa spadku cen ropy?
> przecież już coraz więcej samochodów jest hybrydowych czy na gaz + dochodzi
> paliwo z upraw rzepaku. Głupi przykład ale ma coś w sobie

Zapomniałeś zauważyć, że ze wzgledu na boom w krajach rozwijających się (w
szczegolności w Chinach) zużycie ropy jest największe w historii. Z drugiej
strony rezerwy łatwo dostępnej ropy się powoli wyczerpują i możliwości wzrostu
podaży są ograniczone. W cenie ropy to moze jest sporo spekulacji, ale sporo
fundamentów.

Mam wrażenie, że starasz się wmówić, że uważam, ze ceny mieszkań, to czysta
spekulacja i ze gdyby nie ona, to za maks 1000 zł/m2 można byłoby je kupić. Nie.
Uważam, ze część wysokich mieszkań ma podstawy fundamentalne. Ale to się
oderwało od fundamentów gdzieś w 2004 roku i teraz to już jest tylko balon.

[Gość: Est-ymator]

A co powiesz na to:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=42601537&a=42601537
i to:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=42601537&a=44562312
Sama Wola to ok. 5000 mieszkań, ktore zostaną rzucone na rynek w 2007 roku,
Inflancka-ok 2000 mieszkań, 3 inwestycje koniec 2006-2007 rok
do tego dochodzi Chełmska+Okopowa+Okolice Wilanowskiej + pojedyńcze inwestycje
w centrum.
+jeszcze Nowe Powiśle z 800 mieszkaniami.

Nie liczę portu praskiego, który jest niepewny, ale moim zdaniem jeśli bedzie
tam metro i dobra gospodarka wodna to jest najatrakcyjniego teren w mieście.

W sumie wychodzi, że w granicach dawnej gminy centrum na rynek pójdzie ok.
10000 nowych mieszkań w samym 2007 roku! Myślisz, że rynek chwyci to wszystko
po cenie 10k/m2, bo ja tak nie uważam.

[Gość: dix]

rynek nie chwyci wszystkiego po 10k/m2 ale coż z tego. 10 000 lokali to pryszcz
dla rynku warszawskiego. poza tym wydaje mi się że na tym rynku jest naprawdę
wielu ludzi zamożnych (bo niby taka bieda ale mieszkania do 6k/m2 idą jak
woda). Sytuacja ekonomiczna społeczeństwa widać w warszawie nie najgorsza -
bezrobocie 5%. Po co sprzedawać taniej jak nawet na tarchominach planuje się
sprzedaż za 5k/m2 (tak, tak - info od deweloperów). A tam raczej zachodni
inwestorzy nie kupują. I raczej wiele się nie zmieni póki rynek potrzeb się nie
nasyci, a do tego daleko. Poza tym strach...nie kupisz teraz, to nie będzie cie
za moment stać...i walka, licytacja. A Deweloperzy czują klimat. Bierz co jest,
a wybrzydzać to będą mogły twoje wnuki.

[est-ymator]

Developerzy oczywiście zaoferują te mieszkania za średnio 9-10k/m2 ale sądze,
że nie sprzedadzą wszystkiego na pniu i że będzie można z nimi negocjować.
Zauważ, że w 2005 roku w całej Warszawie sprzedano 12k nowych mieszkań, więc
10k mieszkań w centrum to chyba jednak nie taki pryszcz.

2 artykuły

[parr]

1)
Marek Pryzmont z Parkietu:

"Spragnionym prognoz jakiegoś mocniejszego ruchu odesłać mogę jedynie na rynek
amerykański, gdzie ostatnio lawinę komentarzy sprowokował wykres przygotowany
przez jednego z ekonomistów Merrill Lynch. Wykres prezentuje indeks S&P500 wraz
z nałożonym na niego (przesuniętym o 12 miesięcy) indeksem nastrojów na rynku
nieruchomości - NAHB - obliczanym na podstawie comiesięcznej ankiety (bieżących
warunków i przyszłych oczekiwań) przeprowadzonej wśród członków The National
Association of Home Builders. Wartość indeksu za sierpień spadła do poziomu
najniższego od 15 lat i wyniosła 32 pkt, co w odniesieniu do szczytu z czerwca
zeszłego roku (72 pkt.) jest najszybszym pogorszeniem nastrojów w 21-letniej
historii tego indeksu. Odczyt za wrzesień poznamy w ten poniedziałek.
WYKRES_NAHB_Housing_Market_Index

Jak widać na wykresie, w ostatnich latach korelacja z indeksem jest bardzo
silna. Za ostatnie prawie 10 lat wynosi aż 0,79. Co ciekawe, w poprzednich
latach korelacja jest znacznie mniejsza. Czy chodzi więc tutaj o specyficzny
dobór analizowanego okresu ? Nic z tych rzeczy. Po prostu w ostatnich latach
wpływ koniunktury na rynku nieruchomości na całą amerykańską gospodarkę
znacząco wzrósł. Z rynkiem nieruchomości powiązana jest większość sektorów
gospodarki, a "efekt bogactwa" wynikający ze wzrostu cen nieruchomości napędzał
wydatki konsumentów. Wystarczy powiedzieć, że szacuje się, iż ponad połowa
wzrostu amerykańskiego PKB w ostatnich 5 latach wynikała właśnie z hossy na
rynku nieruchomości. A ta zależność całej gospodarki od rynku nieruchomości z
roku na rok rośnie.

Wykres indeksu NAHB jasno pokazuje, że gdyby korelacja miała zostać zachowana,
to wartość S&P500 w 2007 r. będzie o połowę niższa. Pod taką prognozą bym się
dzisiaj nie podpisał, ale powinno to uświadomić inwestorom skalę problemu
związanego z nieruchomościami w USA.

Oczywiście nie chodzi tutaj tylko o jeden wykres, gdyż jeśli prześledzimy
ostatnie 10 przypadków dekoniunktury na amerykańskim rynku nieruchomości, to aż
w 7 przypadkach wyprzedzały one recesję w gospodarce o około 20 miesięcy. W
pozostałych trzech przypadkach około 12 miesięcy po wyznaczeniu szczytu na
rynku nieruchomości dochodziło do wyraźnego spowolnienia wzrostu gospodarczego.
Nikt nie ma wątpliwości, że spekulacyjny balon na rynku nieruchomości w 2006 r.
został przekuty (szczyt został wyznaczony) i w związku z tym należy teraz
zapytać, nie czy przełoży się to na spowolnienie gospodarcze, ale o to, czy pod
koniec przyszłego roku nie będziemy z tego powodu oglądać recesji w USA ?"

2)
W dzisiejszym papierowym Parkiecie jest krótki artykuł jak polskie banki
liberalizują zdolność kredytową.Zdolnosć kredytowa od lipca do wrzesnia wzrosła
w kilku bankach o ponad 25%.

[parr]

Cały artykuł Pryzmonta:

www.parkiet.com/futures/index.jsp?co=&idn=457185
Warto zobaczyć ten wykres.

Poprawiony link

[poszi]

Artykuł jest tutaj:

www.parkiet.com/weekend/index.jsp?idn=457184
A sam wykres tu:

www.parkiet.com/futures/gif/WYKRES_NAHB_Housing_Market_Index20060917.gif
Index NAHB to wskaźnik nastrojów amerykańskich deweloperów. Ostatnie dane i
bardziej szczegółowy opis ostatniego odczytu wskaźnika można przeczytać tutaj:

www.nahb.org/news_details.aspx?sectionID=148&newsID=3074
Widziałem już wcześniej ten wykres korelujący S&P z przesuniętym NAHB i wygląda
to niesamowicie zgodnie, ale przypadki się zdarzają. Tym niemniej wpływ
pogorszenia koniunktury w budownictwie na całą gospodarkę jest niewątpliwy i
tylko skala jest nieznana. Optymiści w USA twierdzą, ze nastąpi tylko niewielkie
spowolnienie i inwestycje przedsiebiorstw zamortyzują ochłodzenie w budownictwie
mieszkaniowym. Umiarkowani pesymiści mówią o zerowym wzroście i pewnym
ochłodzeniu na rynku mieszkaniowym, pesymiści zaś o recesji i dotkliwym kryzysie
mieszkaniowym. Są też nieliczni czarnowidze otrzegający przed czymś na miarę
Wielkiego Kryzysu jak w 1929 roku.

[wegorkie2]

> Są też nieliczni czarnowidze otrzegający przed czymś na miarę
> Wielkiego Kryzysu jak w 1929 roku.

Niestety, moim zdaniem, Ci czarnowidze mają więcej argumentów za tym niż swój
nadnaturalny pesymizm. Co prawda bałbym się podpisać pod tego typu analizami
póki co, ale pewne fakty przemawiają do mnie na tyle mocno, że w swoich
inwestycjach jestem w tej chwili maksymalnie defensywny.

[herox]

Ad 1.
USA się to należy, balon musiał kiedys pęknąć i zapewne kiedyś się to stanie.
Niestety u nas balon nie rozpoczął pompowania, więc nie ma najmniejszego sensu
przenosić tej sytuacji na nasz rynek. Wielw, wiele lat nieprzerwanych bardzo
dynamicznych wzrostów może dopiero doprowadzić do delikatnego napompowania
balonu, a kiedy ma szansę pęknąć? Chyba nigdy - bo jest twardy, taki jak Polak,
który nigdy się nie poddaje. Chcą 8 tys/m2? Ok, zapłacę. Chcą 15 tys/m2? Ok,
zapłacę. Zapłacę i 35 tys/m2 - bom człowiek twardy.

Ad 2.
Tak, jak pisałem już kiedyś, pokłady do zwiększania zdolności kredytowej i
wartości kredytów są nieograniczone. Bo polski bankier, podobnie jak polski
nabywca "mieszkanka" nie poddaje się nigdy, walczy do końca. W ogóle wyliczanie
zdolności stanie się niedługo niepotrzebne, bo przecież klient będzie zarabiał
na wzroście wartości nieruchomości i z tego wzrostu będzie pokrywał wartość
raty kredytowej - sprytne co nie? Myślę, że niedługo taki produkt zostanie
zaoferowany na rynku.

[owix]

ad 1
> który nigdy się nie poddaje. Chcą 8 tys/m2? Ok, zapłacę. Chcą 15 tys/m2? Ok,
> zapłacę. Zapłacę i 35 tys/m2 - bom człowiek twardy.
35 tys. zł/m2 to wciąż bardzo okazyjna cena, wątpliwości mogą pojawić się
dopiero przy 57,31 tys. zł/m2 - reasumując rzeczywiście mamy duży potencjał
wzrostu

ad 2
podzielam Twoją opinię, banki w trosce o klienta i zapewnienie najlepszych
usług bankowych wprowadzą modyfikacje dotyczące kredytów hipotecznych. O dwóch
z nich słychać już :
a) hipoteczny pokojowy
po znalezieniu kilku chętnych na dany lokal, każdy dostaje kredyt na

[owix]

a) hipoteczny pokojowy
po znalezieniu kilku chętnych na dany lokal, każdy dostaje kredyt na
wybrany przez siebie pokój (czytaj m2) powiększony o udział w części
wspólnej tj. łazience, kuchni i wc
b) hipoteczny przyszłościowy
bank udziela kredytu uwzględniając przyszłe możliwe zarobki klienta - klient
mówi ile chciałby zarabiać i w jakim czasie zrobi kariierę. Przez pierwszy
okres kredytowania (5 - 15 lat) spłacane są tylko odsetki

biorąc pod uwagę powyższe nie ma możliwości, aby ceny mieszkań spadały...

[owix]

na poparcie ad 2)
artykuł z GW
gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,3626269.html
wymowny jest końcowy akapit:
"Polska przestaje być krajem o nadzwyczaj niskich kosztach pracy. Wynagrodzenia
rosną i będą rosły w przyszłości. Praca jest towarem i wraz ze stopniowym
otwieraniem się unijnych rynków na polskich pracowników jej cena będzie się
stopniowo podnosiła, by po latach zrównać się z poziomem wynagrodzeń w innych
krajach wspólnoty. Tej tendencji nie da się zatrzymać, ale też nie należy jej
sztucznie przyspieszać, bo to odbiłoby się niekorzystnie i na sytuacji
pracowników, i na rozwoju gospodarczym Polski. "

[herox]

Warto dorzucić dzisiejszą informację:

"Nawiązując do Weekendowej warto wrócić na chwilę do wczorajszej wieczornej
publikacji indeksu nastroju na rynku nieruchomości. NAHB housing market index,
która za lipiec zrewidowano do 33 pkt., ale okazuje się, że w sierpniu ocena
kondycji i perspektyw dla rynku nieruchomości uległa dalszemu pogorszeniu.
Indeks spadł do 30 pkt. (oczekiwano spadku do 31 pkt). Te dane sugerują co
będzie w dalekiej przyszłości - za dalekiej, by wywoływać teraz reakcję
inwestorów. Wszyscy zainteresowani kondycją rynku nieruchomości patrzeć będą
dzisiaj na dane o 14:30 (Housing Starts i Building Permits)". MP

[Gość: hj]

www.parkiet.com/futures/index.jsp?co=&idn=457600
Jest gorzej niz zakladano

"Liczba wydanych pozwoleń na budowę domów miała spaść o niecały procent, a
faktycznie rozpoczętych budów o nieco ponad procent. Podano właśnie, że liczby
te zmieniły się odpowiednio o ... -3,5 % i -6 %. "

[hektor01]

to gdzie są te wszystkie piękne inwestycje deweloperów? ciagle na papierze? oby
na tym papierze nie pozostały...

[poszi]

> to gdzie są te wszystkie piękne inwestycje deweloperów?

Spadek rozpoczętych budów ma miejsce w Stanach, nie w Warszawie.