est-ymator
24.08.06, 23:43
Aktorzy: stopy procentowe, inwestorzy zagraniczni, konwergencja, VAT, ulga
odsetkowa, podatek dochodowy.
W latach 2001-2002 na rynku mieszkaniowym w Polsce panowała stagnacja,
wysokie stopy procentowe czyniły kredyty hipoteczne niedostępne dla szerszej
grupy nabywców.
Wspomniane lata były również ciężkie dla sektora bankowego - słaba akcja
kredytowa, wysokie rezerwy na kredyty zagrożone/stracone powodowały, że banki
miały słabe wyniki (większość tych, które byly na plusie zawdzięczały to
głównie operacjom na obligacjach).
Z kolei developerzy nie byli zainteresowani nowymi inwestycjami, gdyż mieli
dużo niesprzedanych mieszkań-zartrem nikt nie widział problemu braku gruntów
czy uregulowań prawnych zwiazanych z budownictwem.
RPP obniżała jednak stopy procentowe w celu pobudzenia gospodarki i wkrótce
WIBOR spadł z 20 do 4%. Sytuacja gospodarcza powoli poprawiala się.
Perspektywa wejscia do UE a zatem rownież konwergencji stawała się faktem.
Na mieszkania była potrzeba: wkraczający na rynek pracy wyż demograficzny lat
70/80 (40% nowej siły roboczej w Europie), brak mieszkań, znaczne migracje do
największych miast Polski.
Potrzeba+siła nabywcza daje popyt.
Siłę nabywcza zagwarantowały banki. Dostrzegły one znaczny potencjał w
kredycie hipotecznym - bankowcy pomyśleli-w perspektywie 20 lat ceny mieszkań
pójdą w górę, poniewaz kredyt jest chroniony hipoteką, która będzie zyskiwac
na wartości - więc jest ot o wiele korzytsniejsze roziwiązanie dla banku
niż np. kredyty dla przedsiębiorstw
Zauwazyły również, zę dzięki zastosowaniu takich instrumentów jak IRS mogą
bezpiecznie dla nich udzielać znacznie tańszych kredytów w CHF.
Popyt więc ruszył, opłacało sie kupić mieszkanie, gdyz ich ceny nie były
wysokie a perspektywa konwergencji realna. Konkurencja między bankami
spowodowała znaczny spadek marży odsetkowej co czyniło kredyty jeszcze
bardziej atrakcyjnymi.
Był przełom roku 2004/2005 i zaczely pojawiać się informację o możliwej
podwyżce VATu z 7 do 22% od 2008 roku, spowodowało to, że kolejna grupa osób
chciała kupić mieszkania. Mieskzan zaczynało brakować i ich ceny poszybowały
w górę. Developrzy posiadali niewiele działek, więc podaż była sztywna.
Po wejściu do UE rosnącymi cenami w Polsce zaczęli interesować się inwestorzy
zagraniczni - głównie z krajów, które same przeżyły ostatnio hossę na tym
rynku-Irlandii, Hiszpanii i UK. Zagranica atakowała polskie nieruchomosci
niczym husaria biorąc po kilkanaście albo po kilkadziesiat lokali jednym
zleceniem.
Ceny rosły dalej. Pod koniec 2005 roku pojaiwła się zakazu udzielania
kredytów walutowych-wprawdzie skończyło sie tylko na słabym zaostrzniu
kryteriów, ale wśród osób z potrzebą mieszkaniową informacja o możliwym
odprawieniu z kwitkiem z banku spowodowała popołoch. Kolejna duża grupa
dołaczyła do popytu-a działo się to przy z cenach jak z póznego gierka-
kolejki, listy społeczne.
Podaż wciąż byla sztywna-co powodowało że ceny wystrzeliły w sposób
zaskakujący nawet piszącego te słowa, stosunek ceny/zarobki osiągnął
niespotykany w Europie poziom a dochód z wynajmu przy zakupie po obecnych
cenach stał się ekonomicznie nie opłacalny. Zatem ceny mieszkań miały
uzasadnienie tylko w oczekiwaniu na ich wzrost. W ekonomii taką sytuację
nazywamy bańką spekulacyjną. Ceny w warszawie osiagneły poziom niektórych
stolic europejskich.
Jednakże do Polski zacżeli wkraczać developerzy zagraniczni, którzy zaczeli
kosić mniejszych krajowych konkurentów w zakupie działek. Również warunki
kredytowe stają się coraz bardzije niekorzystne.
Jaka bedzie przysżlosc zobaczymy, większość specjalistów obstawia wzrosty.
