kupno u developera- hipoteka na gruntach

02.11.06, 14:43
Witam
jestem w trakcie kupowania meiszkania od developera. Odbior za rok, na razie
jest dziura w ziemi i kawalek fundamentow:(
Mam pytanie o grunty- sa one wlasnoscia developera ale na nie jest wystawiona
hipoteka- pod zastaw kredytu na budowe bloku. Czy to jest duze
niebezpieczenstwo? Wiem ze teraz chyba rzadko ktory developer buduje za
gotowke, tylko na kredyt. ale czy zastawianie gruntow pod kredyt jest tez
normalna praktyka, czy te kwestie sa jakos inaczej zwykle rozwiazywane?
Dodam,ze pieniadze na budowe wplacamy w transzach na rachunek powierniczy- do
developera pojda dopiero po odbiorze kluczy przez nas.
    • lubiefrytki320 Re: kupno u developera- hipoteka na gruntach 02.11.06, 14:46
      > Wiem ze teraz chyba rzadko ktory developer buduje za
      > gotowke, tylko na kredyt.

      Z tego co mi wiadomo, to wiekszosc buduje za kase kupujacych, moze z jakims niewielkim kredytem ;) ale to tak off topic ;)
      • bergamotka11 Re: kupno u developera- hipoteka na gruntach 03.11.06, 08:17
        podnosze:) wierze ze ktos ma wiedze w tym temacie:))
        • Gość: Yaris Re: kupno u developera- hipoteka na gruntach IP: *.internetdsl.tpnet.pl 03.11.06, 10:34
          Co do zasady nie ma się czego obawiać - jest to dość częsta praktyka.

          Trzeba tylko dopilnować udpowiedniego zredagowania umowy przedwstępnej
          (konieczne w formie aktu notarialnego !!!) :
          - zobowiązanie Dew., że hipoteki dotyczyć będą tylko iwestycji realizowanej na
          danej nieruchomości (a nie innych inwestycji tego Dew.);
          - zobowiązanie do dostarczenia oświadczenia banku o zgodzie na bezobciążeniowe
          wyodrębnienie lokalu - względnie oświadczenia o spłacie kredytu i zgodzie na
          wykreślenie hipoteki z KW gruntowej (jeżeli Dew. spłaci kredyt przed zawarciem
          umów sprzedaży).

          Oczywiście ryzyko zawsze pozostaje - im mniej "znany" Dew. tym jest ono większe.

          A co do rachunku "powierniczego" - to radzę sprawdzić czy nie jest to w
          rzeczywistości tzw. "rachunek zastrzeżony" - prawdziwe rachunki powiernicze w
          rozumieniu prawa bakowego zdarzają się niezmiernie rzadko - natomiast "rachunki
          zastrzeżone" - mylnie nazywane przez Dew. - "powierniczymi" - to tylko
          zabezpieczenie interesów Banku kredytującego Dew.

          Tym niemiej rachunek ten stanowi z reguły gwarancję zwolnienia przez Bank
          hipoteki nieruchomości, a to + umowa z Dew. formie notarialnej daje na prawdę
          duży margines bezpieczeństwa całej inwestycji.

          Korzystajcie ludziska z profesjonalnej pomocy prawnej! Koszt w skali wydaku na
          mieszkanie - nieduży, a można zaoszczędzić sobie sporo kłopotów.

          Pozdr.
          • bergamotka11 Re: kupno u developera- hipoteka na gruntach 03.11.06, 17:40
            dzieki za odpowiedz. Co do negocjacji umowy przedwstepnej- zapomnij. Umowe juz
            podpisalismy bez zadnej mozliwosci negocjacji. Umowe oddalam do sprawdzenia
            przez UOKIK ale niestety nic to nie pomoglo.Tak samo nie godzili sie na umowe w
            formie aktu notarialnego.
            Zgode na bezobciazeniowe wyodrebnienie lokalu juz mam.

            Czym rozni sie rachunek poweirniczy od zastrzezonego? w naszym przypadku bank
            nazywa go "zamknietym"- teoretycznie jst tak, ze pieniadze zostana przelane na
            konto developera po odbiorze przez nas mieszkania i sa one zabezpieczeniem
            kredytu udzielonego developerowi na budowe. Ale nie mam tego na pismie - bank
            zaslania sie tajemnica i ochnona danych osobowych, a od developera dostalismy
            jedynie do podpisania informacje "jak dziala nasz rachunek powierniczy" jako
            zalacznik do umowy. O hipotece nie bylo tam mowy.
            • Gość: Yaris Re: kupno u developera- hipoteka na gruntach IP: *.aster.pl 03.11.06, 18:55
              >teoretycznie jst tak, ze pieniadze zostana przelane na
              >konto developera po odbiorze przez nas mieszkania i sa one zabezpieczeniem
              >kredytu udzielonego developerowi na budowe

              I to jest właśnie rachunek zastrzeżony a nie powierniczy.

              Rachunek powierniczy chroni interes inwestora (czyli Twój), a zastrzeżony
              zabezpiecza Bank i udzielony Dew. kredyt - co wynika wprost z Twojego opisu.

              Ale zabezpieczenie Banku to także w pewnym sensie zabezpieczenie dla Ciebie -
              jeżeli Bank ma łapę na kasie, to będzie w stanie zaspokoić swoje roszczenia
              wobec Dew. i zwolnić hipotekę na nieruchomości gruntowej, a to już 50% drogi do
              bezobciążeniowego odłączenia Twojego lokalu.

              Brak umowy w formie notarialnej to błąd - ale nie ma sensu rozpisywać się nad
              możliwymi scenariuszami co może zrobić Dew. z umową w zwykłej formie pisemnej,
              bo i tak to już w niczym nie pomoże.

              A zatem śpij spokojnie jeżeli chodzi o hipotekę i rachunek zastrzeżony, bo
              zmartwienia mogą wyniknąć co najwyżej z faktu braku formy notarialej umowy - a
              tu jak piszesz nic już się nie da zmienić.

              Pozdr.
              • bergamotka11 Re: kupno u developera- hipoteka na gruntach 06.11.06, 09:15
                a czym z formalnego punktu widzenia rozni sie rachunek zastrzezony od
                powierniczego? bo to jeszcze dla mnie jest niejasne. Rozumeim, ze m.in chodzi o
                zabezpieczenia dla banku, ale to akurat dla nas tez jest korzystne. ale jakie
                jeszcze roznice, co powoduje, ze rachunek powierniczy dba bardziej niz
                zastrzezony o interesy kupujacego?
                • Gość: Yaris Re: kupno u developera- hipoteka na gruntach IP: *.internetdsl.tpnet.pl 06.11.06, 09:55
                  W wielkim skrócie i uproszeniu:

                  - środki na rachunku powierniczym są wyłączone spod dyspozycji Dew. oraz banku -
                  stawią one w pewnym sensie Twoją własność - zostaną wypłacone Dew. tylko w
                  przypadku ziszczenia się warunków określonych w umowie (np. ukończenia budowy).
                  Środki z rachunku powierniczego są wyłączone od egzekcucji oraz z masy
                  upadłości Dew. - art. 59 Prawa bankowego - a zatem cokolwiek się stanie nie
                  przepadną wraz z niesolidnym Dew.

                  - rachunek zastrzeżony polega natomiast na tym, ze dysponentem wpłacanej Dew.
                  kasy jest Bank. Najszczęściej środki z tega rachunku stanowią zabezpieczenie
                  kredytu udzielonego Dew. na realizację inwestycji (z reguły towarzyszy temu
                  także hipoteka na gruncie). Jeżeli Dew. nie spłaci kredytu albo nie wywiąże się
                  z innych warunków umowy kredytowej - wówczas Bank zatrzyma kasę zgromadzoną na
                  rachuunku zastrzeżonym. A zatem jeżeli stanie się coś "nieprzewidzianego" -
                  Bank zaspokoji swoje roszczenia wobec Dew., ale Ty nie masz żadnych praw do
                  wpłaconych pieniędzy. Wówczas wszystko zależy od możliwości Dew. dokończenia
                  inwestycji.

                  Tym niemniej Dew. kontrolowany przez Bank ma zawsze mniejsze pole manewru w
                  zrobieniu jakiejś przewałki, a więc rachunek zastrzeżony też podnosi w pewnym
                  stopniu bezpieczeństwo transkacji z Twojego punktu widzenia.

                  Pozdr.
                  • bergamotka11 Re: kupno u developera- hipoteka na gruntach 06.11.06, 12:39
                    jeszcze raz dzieki za wyjasnienia:) postaram sie cisnac developera o
                    wyjasnienia, jaki rachunek my rzeczywiscie mamy. tylko jak zdobyc informacje
                    potwierdzone, skoro dev twierdzi ze jest to rach "powierniczy zamkniety"...
                    mozna powolac sie na te paragrafy?
                    • Gość: Yaris Re: kupno u developera- hipoteka na gruntach IP: *.internetdsl.tpnet.pl 06.11.06, 14:03
                      Jeżeli tak twierdzi, to na 99% jest to rachunek zastrzeżony zamknięty.
                      Na dotarcie do treści umowy Dew. - Bank raczej bym nie liczył :-(, ale
                      spróbować zawsze warto.

                      Pozdr.
Pełna wersja