Poszi was pocieszy

[Gość: max]

Za pół roku - ponieważ ceny bedą jeszcze wyższe - wszystkich frustratów
pocieszy niejaki poszi, ktory od miesięcy wieszczy i tłumaczy na tym forum,
że ceny nie mają prawa iść w górę. Wieszczy, wieszczy, a mieszkania jak na
złość drożeją, bo to albo {złośliwie} materiały budowalne zdrożały, albo rąk
do pracy w budownictwie brakuje, albo dziennikarze wypaczają rzeczywistość i
nakręcaja spiralę, itp, itd. Ludzie, którzy wsztrzymują sie z zakupem
mieszkania, od miesięcy czekając na korektę - przepowiadaną przez znawców w
stylu posziego - mają już w plecy od kilkunastu do kilkudziesięciu tysiecy (
o tyle zdrożały mieszkania, zależnie od metrażu na przestrzeni kilku
ostatnich miesięcy).Za parę miesięcy, jak znowu będzie drożej, posłuchajcie
rady wszystkowiedzącego posziego i wyjedźcie wszyscy zagranicę - byleby tylko
poszi nie musiał przyznawać sie do fałszywych prognoz.

taaa

[Gość: as]

to ten glupek co ciagle daje linki do cen na florydzie jest kilku pajacow on
herox itp,

ale z drugiej strony kto ci kaze ich sluchac

[Gość: ygre]

obrażanie osoby,która jako jedna z nielicznych nie kończy swoich analiz na
słowach "będzie drożeć" albo "będzie tanieć" , tylko stara się wyjaśniać mniej
świadomym mechanizmy rządzące tą branżą, świadczy tylko o tobie nieokrzesany
ch.mie

[Gość: as]

a tobie tumanie to ze belkot i kilka linkow nazywasz analiza a cale jego
wypociny s..anie w banie a ty myslisz ze jak cos jest z linkiem do angielskiej
strony to odrazu analiza

[frankhestain]

obrażanie osoby,która jako jedna z nielicznych nie kończy swoich analiz na
> słowach "będzie drożeć" albo "będzie tanieć" , tylko stara się wyjaśniać mniej
> świadomym mechanizmy rządzące tą branżą, świadczy tylko o tobie nieokrzesany
> ch.mie
nie obrazaj ludzi gosciu napisal dosadnie ale prawdziwie

z mechanizmami w tej branzy ma to nie ma nic wspolnego z niego taki analityk jak
z ciebie inwestor mieszkaniowy na tym forum jest kilku takich analitykow i pisza
dla podobnych sobie inwestortow ktorych pelno na tym forum :)


to poprostu koloryt tego forum jak herox itp.

na zasadzie wiejskiego glupka ktory ma tam jakas swoja role mozemy

[Gość: agent]

w styczniu na pewno nie zdrożały, bez idiotycznych komentarzy moge stwierdzić,
że rynek wtórny się zatrzymał

[Gość: qwert]

Jako jeden z nielicznych przedstawia racjonalne argumenty i udowadnia histerie
na rynku.
W porownaniu z koronnym argumentem za wzrostami , ze ceny mieszkan w Londynie sa
drozsze niz w Polsce, nie belkocze:-)

[wegorkie2]

Jak uważasz że znasz rynek lepiej, to przedstaw swoją prognozę i podpisz się
imieniem i nazwiskiem. A jeśli nie, to nie marnuj klawiatury na taki bełkot.

[Gość: rrr]

Sam bełkoczesz pajacu, lepiej odpowiedź dlaczego ci tak zależy na utrącaniu
opinii odmiennych od twojego bajdurzenia. Płacą ci za to, masz w tym jakiś
własny interes? Napisz szczerze - jaki, wtedy wszystko bedzie jasne.Aha, i sam
przedstaw się z imienia i nazwiska.

[wegorkie2]

Mnie zależy na utrącaniu opinii odmiennych od mojego bajdurzenia? A jakie to są
opinie i skąd znasz moje? Bo nie wypowiadam się tu wylewnie.
Jedyne co komentuję to brak konstruktywnych wypowiedzi nacechowanych, mówiąc
delikatnie, ograniczonym zakresem kultury osobistej.

Nazywam się Maciej Węgorkiewicz. I co? Powiesz jeszcze coś treściwego?

[Gość: ygre]

a ty kim jesteś jak nie frustratem, którego frustruje zatrzymanie się cen?

przekręcasz słowa posziego, wypowiadasz zelżałe truizmy, aktualne może pół roku
temu, ale nie teraz

ochłoń chłopczyku, nie zaklinaj rzeczywistości, z ludzi już się po prostu
więcej nie wydusi jakkolwiek by propagować podobne głupoty

i nie każdy, kto nie wierzy w dalsze wzrosty jest frustratem, można nie wierzyć
w nie z przekonania wyobraź sobie, z rozsądku.

[jan-w]

Naprawdę wierzysz, że zakładanie takich wątków, spowoduje obniżenie cen mieszkań
i nabędziesz je taniej? Za mało ludzi czyta to forum...

[Gość: zenek]

co się tak stresujesz maksiu ? cesje przestały sie sprzedawać ? Weź kilka
głębszych oddechów i wyluzuj. Forum jest od tego żeby wyrażać swoje poglądy i
poszi równiez ma prawo je wyrażać. Nigdy w swoich postach nie namawiał nikogo
do sprzedaży lub kupna, to jest decyzja osobista każdego z nas. Starał się
jednynie racjonalnie uzasadnic, że brak jest fundamentalnych przesłanek do
obecnych cen. Wobec psychozy panującej na rynku i owczego pędu dobrze jest
wysłuchać innych niż powszechnie powtarzane obiegowe opinie typu: robocizna
idzie w górę lub materiały budowlane drożeją, brakuje 3 mln mieszkań itp.
Osobiście z zaciekawieniem czytam jego posty, choc osobiście uważam że
przesadnie polega na statystyce. Jak mawiał bodajże Mark Twain: jeśli mój
sąsiad ma 2 kochanki, to statystycznie zdradzam swoją żonę nawet o tym nie
wiedząc.

Poszi ma sporo racji w tym co mówi. Moim zdaniem koniunktura na światowym rynku
nieruchomości (wyłamuje się tylko Japonia, Niemcy, Austria i kilka innych
krajów) w tym również w Polsce, wynika w pierwszej kolejności z historycznie
najniższych stóp procentowych, do czego w dużej mierze przyczynili sie
Chińczycy produkując tanie towary i niwelujac presję inflacyjną (banki
centralne stosuja w polityce monetarnej głównie politykę celu inflacyjnego).
Ale wszystko co dobre kiedyś się kończy. Uwaga na rewaluację juana w Chinach !
% mogą wzrosnąć, zaś CHF będzie gonił % w strefie EUR. Czas taniego pieniądza
sie kończy, zdolność kredytowa potencjalnych kupujących spada (dochód rośnie
wolniej niż ceny nieruch), choć nie dzieje sie to z dnia na dzień. W USA już
widać tego skutki, tam wzrost % zaczął się najwcześniej. EUR i CHF za nim
podąża.

Statystyki

[poszi]

Nie odpowiadam pierwszemu autorowi wątku, bo nie reaguję na personalne zaczepki,
ale Twoja krytyka mnie zaciekawiła

> choc osobiście uważam że
> przesadnie polega na statystyce.

Czy masz na myśli poleganie na oficjalnych danych (które mogą być niedoskonałe),
czy opieraniu się na danych w ogóle? Bo dane liczbowe to jedyna mierzalna rzecz,
którą mamy. Rynki opierają się też w dużej mierze na emocjach, a te są trudne do
uchwycenia, a już bardzo trudno do wyłapania dla kogoś, kto nie jest w nich
zanurzony będąc zagranicą. Jednak zdaję sobie sprawę z ich istnienia.

> Jak mawiał bodajże Mark Twain: jeśli mój
> sąsiad ma 2 kochanki, to statystycznie zdradzam swoją żonę nawet o tym nie
> wiedząc.

Tak albo jak to pewien statystyk utopił się w jeziorze o średniej głębokości 30 cm.

Mówiąc poważnie w samej statystyce nie ma jednak nic zwodniczego. Trzeba się nią
jednak właściwie posługiwać. Wiele instytucji, np. ubezpieczenia czy bankowość
funkcjonuje z zyskiem tylko dlatego, że potrafią właściwie interpretować
statystyki. Oczywiście nie wszystko jest (nawet mając dobre dane) do
przewidzenia i często można mówić tylko o prawdopodobieństwie. To podobny
problem, jak w przypadku prognozy pogody. Gospodarka czy rynek podobnie jak
ziemska atmosfera to skomplikowany nieliniowy układ, wrażliwy na subtelne
zaburzenia. W przypadku gospodarki jest nawet trudniej, bo nie znamy równań,
które ją opisują, a indywidualni uczestnicy rynku, inaczej niż molekuły, nie
zachowują się w ściśle określony sposób, a to tego informacja nie jest doskonała.

[Gość: Amarez]

Poszi, pamiętasz bracie naszą dyskusję nad cenami w wakacje'06, wówczas średnia
warszawska było coś koło 6k za metr a teraz, 8k za metr. Co napiszesz na ten
temat, czyżby balon był z gumy GoodYear?

[poszi]

> Poszi, pamiętasz bracie naszą dyskusję nad cenami w wakacje'06

Chodzi o to, prawda?

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=46223365&a=46447950
Pierwsze zdanie z mojego postu:

"Zgoda. Ale pogadamy za 3 do 5 lat"

Nie wiem, co się tym tak podniecasz. Co miesiąc czy dwa mi przypominasz o tej
dyskusji.

[Gość: Amarez]

Chętnie będe rynek śledził ale za 5 lat w Polsce średnia pensja będzie wynosiła
spokojnie z 800Euro na rękę, więc tym bardziej jestem ciekaw

[Gość: alus]

Średnia pensja wg gus JUŻ WYNOSI 800 euro...

Za 5 lat będzie pewnie ze 2k.

[Gość: zenek]

Witaj,
również wyznaję zasadę: co nie jest mierzalne nie jest zarządzalne (po
angielsku też się rymuje ;-). Są jednak pewne ogranicznia np. w raportach
GUS,które często przywołujesz, a co wynika z rozmiarów szarej strefy w Polsce.
Jeśli nawet wynagrodzenia w budowlance nie poszły wg GUS znacząco do góry, to
trudno ocenić o ile wzrosły faktycznie, z uwagi na znaczącą szarą strefę w tym
sektorze (przodują małe firmy pracujące jako podwykonawcy). Nie mniej zgadzam
sie z tobą że mówienie kupującym, że ceny rosną ponieważ rosną ceny robocizny
jest mydleniem im oczu i ukrywaniem faktu, ze realizuje sie 50 % marże na
sprzedaży mieszkań.

Tak jak sam piszesz rynku nie da się skwantyfikować, czego najlepszym
przykładem jest LTCM, gdzie przyjęto pewne założenia co do zmienności rynku
opierając sie na doświadczeniach historycznych i wykluczając znaczące
odchylenia. Dane statystyczne / historyczne są jednak punktem odniesienia,
inaczej zostałaby wyłącznie zmienna losowa :-) Pełna zgoda !

W przypadku nieruchomosci w Polsce jest dużo emocji - widze to po znajomych,
nawet ci konserwatywni i zazwyczaj ostrożni przymierzają sie do spekulacyjnych
zakupów. Mają już swoje mieszkania + np. kawalerkę i myślą o kupnie ziemi.
Skądinąd rozsądni ludzie opierają swe prognozy na podstawie atykułów prasowych
i są przekonani, że na tym rynku można tylko zarobić. To oraz wskaźniki typu
P/E (35-40 stopa zwrotu, wyższa niż z depozytu w banku) oraz ilość m2 do
kupienia za przeciętną pensję mówią mi, że nadchodzi korekta.

Myślę że robisz dobrą robotę uświadamiając ludziom, że korekta cen w stosunku
do obecnych poziomów przy finansowaniu długiem moze doprowadzić do ujemnego
kapitału własnego. Moim zdaniem o wszystkim zadecyduje rosnące oprocentowanie.
O ile pamietam na kredycie PLN wzrost o 2 punkty proc powoduje spadek zdolności
przy danej pensji o 40 %, stąd takie naciąganie zdolności ostatnimi czasy przez
banki.

Pozdrowienia

[poszi]

> Są jednak pewne ogranicznia np. w raportach
> GUS,które często przywołujesz, a co wynika z rozmiarów szarej strefy w Polsce.
> Jeśli nawet wynagrodzenia w budowlance nie poszły wg GUS znacząco do góry, to
> trudno ocenić o ile wzrosły faktycznie, z uwagi na znaczącą szarą strefę w tym
> sektorze (przodują małe firmy pracujące jako podwykonawcy).

Ja sobie zdaje sprawę z niedoskonałości danych GUSu. To jednak są dużo
pewniejsze dane niż doniesienia "analityków", jak to dramatycznie rosną płacę
(bez żadnych konkretów) czy wypowiedzi kogoś, że jego kumpel z budowy dostał
premię. Jest takie powiedzenie po angielsku "the plural of anectode is not data"
(po polsku to nie jest takie zwięzłe). Dane GUSu pokazują presję płacową i coraz
większe kłopoty z pracownikami, ale nie koniec świata. I chyba tak jest i w
rzeczywistości?

> Tak jak sam piszesz rynku nie da się skwantyfikować, czego najlepszym
> przykładem jest LTCM,

LTCM to świetny przykład na to (podobno) powiedzenie Keynesa, że rynki na
dłuższa metę są racjonalne, ale potrafią być nieracjonalne dłużej niż możesz
zachować płynność finansową.

> kapitału własnego. Moim zdaniem o wszystkim zadecyduje rosnące oprocentowanie.
> O ile pamietam na kredycie PLN wzrost o 2 punkty proc powoduje spadek zdolności
>
> przy danej pensji o 40 %,

O, to zależy oczywiście od startowych stóp, ale to oczywiście sporo.

Nie wiem, czy to właśnie stopy będą najistotniejsze, ale ostatnie lata, kiedy
stopy (na całym świecie) były rekordowo niskie, a gospodarka w dobrej kondycji
są historycznym ewenementem. Jeśli miałoby to wrócić do historycznych warunków,
to albo stopy wzrosną, albo gospodarka osłabnie. Jedno albo drugie nie za dobrze
wróżyłoby rynkowi nieruchomości.

> Pozdrowienia

Z wzajemnością.

[Gość: piotr z wrocławia]

Zgadzam sie, ze wszystko co dobre kiedyś się kończy. To wariactwo powinno
kiedyś się zakończyć, tylko kiedy?!
Ponoć Newton, który stracił fortunę na aferze Morza południowego powiedział, że
może przewidzieć ruchy ciał niebieskich, ale nie szaleństwo ludzi.
Ze swego przykładu pamiętam, że jako student zainwestowałem 6 tys. zł na
giełdzie (proszę nie śmiać się że tak mało - byłem studentem); po roku była
bańka internetowa, a moje akcje zdrożały do 16 tys. (pamiętam te mądre tony
analityków, że czeka nas świetlna przyszłość, że cała Polska się informatyzuje,
że w każdej chałupie będzie internet, że mamy nową ekonomię - czyli kupować bo
będzie rosło). Po kilku miesiącach akcje wrócił do starego poziomu 6 tys. i tak
naprawdę przez ten okres nic nie zarobiłem, a staciłem potencjalne odsetki
bankowe.
Reasumując, wydaje mi się że Poszi ma rację - MUSI być korekta.
Mam tylko pytanie do Posziego (i innych także) co zrobić, jak zainwestować
pieniądze, po wyjściu z inwestycji w mieszkanie. Coś z tymi pieniędzmi warto
zrobić, ale co?!

[wegorkie2]

> Chińczycy produkując tanie towary i niwelujac presję inflacyjną (banki
> centralne stosuja w polityce monetarnej głównie politykę celu inflacyjnego).

Otóż to!!!

Polityka pieniężna opiera się na wskaźnikach CPI i podobnych, które są sztucznie
zbijane przez tradable-goods z Azji. Ja mam takie przemyślenia, ale po raz
pierwszy spotykam się z podobną opinią (jak dotychczas miałem wrażenie że moje
poglądy mogą wynikać z mojej ignorancji bo żaden poważny analityk nie porusza
tej kwestii). Jeśli tak jest to banki centralne są albo zmylone przez
nieprawidłowe wskaźniki (CPI), albo nie mają wyjścia i muszą trzymać stopy niżej
niż powinni i przez to pompują bańki spekulacyjne...

Najtrudniejsze pytanie brzmi: jeśli to prawda, to co powinien robić szary drobny
inwestor, aby nie zostać okradzionym przez nadpodaż pieniądza...

Zgadzam się z tym

[Gość: alus]

> Polityka pieniężna opiera się na wskaźnikach CPI i podobnych, które są
> sztucznie zbijane przez tradable-goods z Azji.

Problem w tym, że to nie jest sztuczne zbijanie ale po prostu Chińczycy trzymają
USA w szachu papierami dłużnymi. USA próbowało wymusić nacisk na Chinach na
wzmocnienie swojej waluty o 30% (nie wiem czy pamiętasz akcję), ale Chińczycy
się postawili. USA nie ma innego wyjścia tylko zmniejszyć siłę swojej waluty do
niższego poziomu, tak aby Chińczykom ten juan nie wyszedł jeszcze lepiej niż
jest (tam są wzrosty PKB 10-15% rocznie!).
A Europa jak zwykle dostanie w pierdziel. Euro z niewiadomych powodów szybuje w
górę. Na szczęście złotówka w Polsce jest sensownie ustawiana. Pozwala to
wierzyć w przyszłość.

Ja mam takie przemyślenia, ale po raz
> nie mają wyjścia i muszą trzymać stopy niżej
> niż powinni i przez to pompują bańki spekulacyjne...

Już się to zaczyna właśnie. Aby Euro zostało osłabione musi się zwiększyć koszt
pieniądza. A jak stopy zostaną podnieszone w Eurolandzie to potem musi iść
Szwajcaria i zaraz Polska.

> Najtrudniejsze pytanie brzmi: jeśli to prawda, to co powinien robić szary
> drobny inwestor, aby nie zostać okradzionym przez nadpodaż pieniądza...

Na pewno nie trzymać za dużo gotówki. Może o tym nie wiesz, ale to nie NBP
kreuje pieniądz. Jeśli bierze ktoś kredyt w banku komercyjnym to w tym momencie
pojawia się na rynku prawie 100% pieniądza z tego kredytu. Bank udzielający musi
mieć zabezpieczenie tylko na 8%. Tak więc pożyczając od banku (dowolnego) 100k
bank musi mieć zabezpieczenie w papierach dłużnych NBP lub zagranicznych, lub
obligacjach na 8%... Odsetki spłacane do banku to czysty zysk. Z punktu widzenia
banku kredyt mieszkaniowy jest więc lewarem finansowym i to z niezłymi
zyskami... Przy tej skali kredytów jednak zmiana stóp o 1% (czyli po jakim
procencie banki mogą pożyczać z banku centralnego) może się przełożyć na wzrost
zysków ale jednocześnie znacznie zwiększy koszt pieniądza. Ilość pieniędzy na
rynku drastycznie maleje bo nikt nie pożycza a wszyscy mają czas na spłatę. Po
spłacie raty, dokładnie taka ilość pieniędzy znika z rynku.
Zresztą wiesz jak to działa. Stąd się wziął termin schładzanie.

[poszi]

> Ja mam takie przemyślenia, ale po raz
> pierwszy spotykam się z podobną opinią (jak dotychczas miałem wrażenie że moje
> poglądy mogą wynikać z mojej ignorancji bo żaden poważny analityk nie porusza
> tej kwestii).

To nie jest izolowana opinia i wiele artykułów naukowych napisano na temat tego,
co uwzględniać do polityki pieniężnej. Np. Bernanke zanim został głównym
szeryfem Rezerwy Federalnej napisał artykuł na ten temat

www.princeton.edu/~bernanke/currentpapers.htm
Trichet również wypowiadał się, czy uwzględniac "asset inflation" w oficjalnej
polityce:

www.ecb.int/press/key/date/2005/html/sp050608.en.html
Wiele osób niezwiązanych z procesem decyzyjnym krytykuje polityke koncentrowania
sie na CPI. Szkoła austriacka to w ogóle uważa, że należy banki centralne
zlikwidować. A jeśli już są, to powinny się koncentrować na podaży pieniądza, a
nie na jakiś wskażnikach CPI.

www.mises.org/story/1956
"First, it might no longer be appropriate for central banks to focus their
efforts on "targeting" consumer prices when the overall objective is to preserve
the value of the currency. If monetary policy really wants to stick to common
practice (that is, following an "index standard" as proposed by Irving Fisher),
what would be needed is a much broader measure of the economy's price level,
including the prices of current production as well as asset prices."

Olbrzymi wzrost podaży pieniądza dotyczy całego niemal świata. Tutaj artykuł
komentujący to z Indii:

www.financialexpress.com/fe_full_story.php?content_id=131600
Ten zaś artykuł w The Ecomonist pokazuje wykres z korelacja między wzrostem
podaży pieniądza a inflacja w długim terminie:

www.economist.com/finance/displayStory.cfm?story_id=5662647
> bo żaden poważny analityk nie porusza
> tej kwestii)

Polska prasa ekonomiczna pozostawia wiele do życzenia.

> Jeśli tak jest to banki centralne są albo zmylone przez
> nieprawidłowe wskaźniki (CPI), albo nie mają wyjścia i muszą trzymać stopy niże
> j
> niż powinni i przez to pompują bańki spekulacyjne...

Banki centralne dobrze o tym wiedzą. Ale albo nie chcą, albo nie moga działać.
Już i tak ich niezależność jest pod obstrzałem.

Nota bene w Polsce wzrost podaży pieniądza to kilkanaście procent w ciagu 2006
roku. Nic dziwnego, skoro zarówno rynek mieszkaniowy, jak i giełda gnały w
najlepsze.

> Najtrudniejsze pytanie brzmi: jeśli to prawda, to co powinien robić szary drobn
> y
> inwestor, aby nie zostać okradzionym przez nadpodaż pieniądza...

Ha! Pewnie jechać na tej bańce, a potem zwiewać. :)

Ta olbrzymia podaż pieniądza w końcu, albo odbije się na poziomie cen, albo
nastąpi kontrakcja, "credit crunch".

[hektor01]

i ja wrzuce swój kamyczek, oczywiście w obronie druha Posziego:
>>Ludzie, którzy wsztrzymują sie z zakupem
mieszkania, od miesięcy czekając na korektę - przepowiadaną przez znawców w
stylu posziego - mają już w plecy od kilkunastu do kilkudziesięciu tysiecy <<
drogi maxie, nie wstrzymują sie z zakupem licząc, że coś zaoszczędzą kiedy ceny
spadną, tylko po prostu nie kupują bo ich juz nie stac przy tym poziomie cen
Osobiście bardzo cenie sobię posty Posziego z ciekawymi linkami do analiz z
mediów zagraniczynch o niebo bardziej profesjonalnych niż polskich
p.s. jeden z nielicznych ostatnio ciekawych artykułów w najnowszym
Newsweeku "Budować każdy może"- polecam- niestety niedostępny w wydaniu on-line

[hektor01]

sorki, jednak jest:
newsweek.redakcja.pl/wydania/artykul.asp?Artykul=17508