czy developerzy podniosą ceny ?

[Gość: dziadek]

prasę obiegły ostatnio - niemal jak na komendę - alarmistyczne informacje o
znacznym wzroście cen artykułów budowlanych. wiadomo, że płace w budownictwie
również poważnie wzrosły.
Ciekaw jestem , w jakiej części podywżki te zostaną przerzucone przez
developerów na klientów. O ile się nie mylę, większość umów zawiera klauzulę
indeksacji cen według wskażników wzrostu kosztów w bud. ogłaszanych przez
GUS. Gdy pojawią się te wskaźniki za I kwartał br, wielu nabywców może być
zdziebko zaskoczonych. Oporni, zwłaszcza ci, którzy mają korzystniejsze ceny
w umowach mogą zostać postraszeni rozwiązaniem umowy z ich winy, no bo to oni
nie będą chcą wypełnić warunków umowy. Może to widzę zbyt czarno, ale coś mi
zdaje, że kapitał spekulacyjny wyczuł to zagrożenie jakiś czas temu i stąd
ten wysyp ofert cesji w ostatnim okresie.

[Gość: makak]

Oczywiście. Wzrosną 500%. Będzie drożej niż w Londynie, a i tak wszystko wykupią
Marsjanie.
Po prostu branża developerska próbuje jeszcze jakiś czas przeciągnąć wygasającą
już panikę przed dalszym wzrostem cen. Takie wzrosty cen materiałów to kompletne
brednie.

[Gość: julka]

Też mam w umowie zapis o wzroście ceny jeśli materiały budowlne zdrożeją. Ale z
drugiej strony ta umowa realizacyjna stanowi załącznik do aktu notarialnego.
Czyli mam umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego z określoną ceną, i
załączoną umową realizacyjną jako regulującą pozostałe kwestie. Czy w takim
razie developer moze skutecznie żądać ode mnie wiecej niz cena w akcie? Wiem
też ze zapis o wzroście ceny mieszkania wskutek wzrostu cen materiałów
budowlanych znalazł się na liście klauzuk zakazanych przez UOKIK. Ale developer
nie chciał usunąć z umowy tego zapisu. Moze ktoś już przez to przechodził?

[Gość: thelima]

Ceny mieszkań generują duży ruch na rynku developerskim (ostatnio każdy Pan
Kazio który jeszcze niedawno sprzedawał guziki na bazarze teraz jest
developerem?) to z kolei generuje duży popyt na rynku materiałów budowlanych.
Wzrost cen materiałów budowlanych jest odpowiedzią na duży popyt. Wzrost cen
materiałów przekład się na wzrost cen mieszkań. Typowa spirala inflacyjna - vel.
Bańka. Na normalnym rynku w takiej sytuacji reaguje regulator (np. Bank
Centralny) schładza rynek (np. podnosi stopy) i go uspokaja żeby nie doszło do
tąpnięcia. Na tym rynku nie ma regulatora i sytuacja sama się ustabilizuje -
nagłym tąpnięciem oczywiście.

thelima

[Gość: Guzik]

Oczywiście ...
Thelima, masz pomysł jak zająć krótką pozycję na tym rynku?

[Gość: thelima]

Teraz już nie ;P

lima

[Gość: USA]

wlansie ogladam CNN, w USA banka peka!...New Century
i kilka innych mortage lenders in BIG trouble.

tak tak placie 10K /m2 w blokowiskach.
Za taka cena to mozna kupic 2 MIESZKANIA w USA.
Zwlaszcza teraz jak ich juz nikt nie chce kupowac
bo sie przejechali BANKA jaka wlasnie traci powietrze!

gotowka+ kredyt= EKONOMIA

za duzo kredytu i jego latwa dostepnosc powoduje takie banki.

[Gość: thelima]

Tutej tego ludziom nie wytłumaczysz. Sporo osób wierzy, że ceny już NIE SPADNĄ,
będą takie lub wyższe do końca naszych dni - ba sporo osób wierzy, że to nie
możliwe aby mieszkania nie drożały :). Mieszkania są jedynym towarem na rynku
którym nie grozi spadek ;)). itp.

thelima

[Gość: Marcin]

Weź sobie przykład Hiszpanii. Tam po wejściu do UE też nastąpił podobny wzrost
cen mieszkań...Tacy jak Ty, którzy czekali na jakiekolwiek spadki cen do dziś
się nie doczekali, bo w tym kraju ceny rosną stabilnie w tempie ok. 10% rocznie.

[Gość: thelima]

1. Ja nie czekam na żadne wzrosty ani spadki, nie zamierzam kupować ani
sprzedawać mieszkania - więc generalnie interesuje mnie to z punktu widzenia
psychologii, nic więcej. A wiem coś o tym bo sam kupiłem mieszkanie w okresie
sporych spadków w 2002, ale jeszcze się nie załapałem na darmową kuchnię i inne
bonusy - a były i takie, aby tylko wziąć mieszkanie od developera. Na własne
oczy widziałem kilka upadłości devloperów w tym czasie, do połowy zbudowane
bloki które straszyły po upadku developerów którzy wypłynęli na fali wzrostów
2000-2001 ;). Przetrwali tylko najmocniejsi. I jeśli się czymś przejmuję to tymi
biednymi ludźmi którzy teraz kupują gdzie popadnie, za ile popadnie z terminem
oddania na 2009 rok, zadłużając się po uszy na 35 lat...

2. Hiszpania weszła do Unii w 1986. Wcale ceny mieszkań nie rosły tam od tego
czasu 10% rocznie:

Statystyki za 2006 dla Barcelony (porównujemy stolice)
www.spanishestate.com/resources/spanish_property_prices.asp
Q1 2006: 4.236,8 Euro/m2
Q2 2006: 4.468,6 Euro/m2
Q3 2006: 4.160,3 Euro/m2

Jak dla mnie to około 1,7% spadek.

[Gość: Marcin]

Ja mówiłem o średniorocznym wzroście cen a nie wahaniach kwartalnych...umówmy
się, że budownictwo charakteryzuje się sezonowością więc dane o spadku z
kwartału na kwartał są dla mnie niemiarodajne. Poza tym ja mówię co działo się w
okresie od wejścia Hiszpanii do UE do mniej więcej 2005/2006. Tam po wejściu do
UE wzrost cen mieszkań wyniósł 80-100% w okresie pierwszych 5 lat, a potem rósł
stabilnie w tempie ok 10% rocznie. Być może ten trend się odwróci, a być może
jest to tylko lekka korekta cen, które wrócą na swoją ścieżkę wzrostu.

[Gość: thelima]

Możesz podać jakieś źródło tej informacji? Z Twoich przekazów wynika, że od
wejścia do UE (1986) mamy non-stop 10% wzrostu. Wybacz ale nie wierzę w to.

A'propos Hiszpanii, nie jestem pewien czy to najlepszy przykład na któym
powinniśmy się wzorować:

www.wharton.universia.net/index.cfm?fa=viewfeature&id=800&language=english
"When it comes to real estate, Spain and the U.K. are the two ‘hottest’
countries in Europe. Both the International Monetary Fund (IMF) and the
Organization for Economic Cooperation and Development (OECD) have warned that
the real estate bubble could burst."

Jednak nie jest to zdrowa sytuacja skoro już nawet IMF i OECD dzwoni na alarm.
Te instytucje nie zabierają raczej głosu w błahych sprawach ;).

lima

[Gość: Marcin]

Proszę bardzo:

www.runiga.com/ingles/home.php?pageid=70
Oczywiście był również okres stabilizacji cen w Hiszpanii, ale średni wzrost cen
był taki jak powiedziałem, a nawet większy. Co do porównywania Hiszpanii i
Polski to jest to najlepsze z możliwych porównań jeśli chodzi o porównaniu
Polski do jednego ze starych członków UE. Natomiast to co chcę przekazać to
fakt, że niekoniecznie ceny mogą spaść bądź nastąpi jakieś większe tąpnięcie.
Jak spojrzysz sobie na ten wykres, to zobaczysz, że sytuacja na rynku
hiszpańskim jest bliźniaczo podobna do tego co się teraz u nas dzieje.

W tej chwili następuje okres stabilizacji na polskim rynku i nie spodziewałbym
się większych wzrostów cen. Natomiast przynajmniej w perspektywie najbliższych 3
lat nie spodziewałbym się również jakichś większych spadków. Moim zdaniem
skończył się hurra optymizm dla kapitału spekulacyjnego, aczkolwiek nie ma
sytuacji, która zmusiłaby inwestorów do wrzucania swoich inwestycji na rynek.
Tak więc Ci co czekają na spadki bo ich zdaniem ceny są "kosmicznie wysokie"
mogą się mocno przeliczyć i poczekać tak następne 10 lat :)

[poszi]

> Proszę bardzo:
>
> www.runiga.com/ingles/home.php?pageid=70

Porównując Polske do Hiszpanii, wypadałoby też wziąc poprawke na inflację i
"opportunity cost". W Polsce ceny mieszkań od 1989 do 2004 roku wzrosły pi razy
drzwi 10 razy, ale nie był to żaden boom, bo w podobnym stopniu wzrosły płace, a
pieniądze na obligacjach dały większy zysk niż wzrost wartości mieszkań. Wzrost
od 2004 roku odbywa się za to przy niemal zerowej inflacji i minimalnych stopach
procentowych.

Wg tej tabeli ceny w Hiszpanii między 1986 a 1990 rokiem
web.st-tasacion.es/html/menu6.php
wzrosły o 125%. W tym czasie jednak obligacje skarbowe w Hiszpani dały
71%.
findarticles.com/p/articles/mi_m4456/is_2001_Dec/ai_83566058
Wzrost realny był zatem mniejszy niż teraz w Polsce, kiedy obligacje skarbowe
dały od 2004 roku raptem łącznie 10%.

Tym niemniej wystarczyło to, żeby między 1991 a 1993 ceny o kilka procent spadły
nominalnie. Między zaś 1991 a 1997 wzrosły nominalnie tylko o 11%. W tym czasie
obligacje skarbowe dały 122% (patrz link wyżej). Świetny biznes, prawda?

Mieszkanie pana Garcia Gonzalesa, kupione przed boomem w 1986 roku i trzymane do
1997 roku zyskało na wartości 150%. W tym samym czasie pani Fernandez Martinez
na obligacjach zyskała 269%.

Oczywiście Garcia Gonzales miał w tym czasie gdzie mieszkać (pani Fernandez
Martines musiała odkładać część odsetek na wynajem), ale nieruchomości, to nie
jest żaden doskonały wehikuł finansowy i gwarancja niebotycznych zysków i pewnej
emerytury.

Warto też zauważyć, że Hiszpania miała jeden z większych sukcesów gospodarczych
i scenariusz hiszpański to najlepsze, co może spotkać Polskę. Portugalia czy
Grecja takiego sukcesu nie miały.

Przykład hiszpański w żadnym stopniu nie dezawuuje mojej tezy, że wartość
fundamentalna mieszkań w Warszawie to 2004 rok + wzrost płac od tego czasu.

[Gość: Marcin]

Nie wiem skąd przeświadczenie, że istnieje jakaś wartość fundamentalna
mieszkań...Cenę wyznacza rynek i wynosi ona mniej więcej tyle ile jesteś w
stanie zapłacić. Jeśli uważasz, że ta cena to poziom 2004r. + wzrost płac to
musiałoby nastąpić prawdziwe załamanie rynku, czego szczerze mówiąc bym się nie
spodziewał (co najwyżej korekta na poziomie do 30%).

Wracając do Hiszpanii, zgadzam się, że otoczenie gospodarcze uwzględniające
m.in. wielkość inflacji, koszt alternatywny kapitału (np. w postaci utraconych
korzyści z zainwestowania kapitału w obligacje) były zupełnie inne w owym
czasie. Nie zmienia to faktu, że po wejściu Hiszpanii do UE wielkości te nie
uległy znaczącej zmianie, natomiast ceny nieruchomości znacznie poszły w górę.
Inna sprawą jest siła nabywacza pieniądza i zdolność do zapłacenia rynkowej
ceny. Przy wyższej inflacji koszt spłaty kredytu był znacznie wyższy....o tym
nie można zapominać.

Przywołując tutaj dane dotyczące inflacji i stopy zwrotu z obligacji, uważam, że
to osłabia twoje argumenty. A dlaczego? A dlatego, że im wyższy koszt
alternatywny zakupu nieruchomości, tym mniejszy popyt na nieruchomości ze strony
kapitału spekulacyjnego. A co się stało w hiszpanii? Pomimo tak wysokiej stopy
zwrotu z obligacji, które de facto są znacznie płynniejsze od nieruchomości,
ceny mieszkań poszybowały w górę.

Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym. Po pierwsze jest to rynek
lokalny, co oznacza, że sytuacja na rynkach innych miast czy państw nie zawsze
musi być taka sama.

Po drugie zakup nieruchomości, w przeciwieństwie do inwestycji w obligacje bądź
inne instrumenty finansowe, służy zaspokojeniu fundamentalnej potrzeby jaka jest
posiadanie własnego miejsca zamieszkania. Ktoś powie, że przecież można sobie
wynająć - potrzeba posiadania własnego lokum jest znacznie silniejsza tym
bardziej jeśli ma się rodzinę. Niezależnie od cen mieszkań, ta potrzeba będzie
zawsze istniała i gdy tylko będzie okazja do jej spełnienia (na skutek
zmniejszenia kosztów kredytu lub zwiększenia płacy) to większość osób ją spełni.
Jak pokazał rok 2006 potrzeba ta jest na tyle silna, że znakomita większość osób
decyduje się na zapłacenie znacznie wyższej ceny za metr kosztem wielkości
mieszkania. Dopóki ta potrzeba będzie tak silna, dopóty nie spodziewałbym się
osłabienia popytu.

[poszi]

> Nie wiem skąd przeświadczenie, że istnieje jakaś wartość fundamentalna
> mieszkań...Cenę wyznacza rynek i wynosi ona mniej więcej tyle ile jesteś w
> stanie zapłacić.

Gdyby rynki były racjonalne, to wartość fundamentalna = cenie. Rynki racjonalne
nie są. Powtórze jeszcze raz powiedzenie Buffeta "cena jest tym, co płacisz,
wartość jest tym, co otrzymujesz".

> Jeśli uważasz, że ta cena to poziom 2004r. + wzrost płac to
> musiałoby nastąpić prawdziwe załamanie rynku, czego szczerze mówiąc bym się nie
> spodziewał (co najwyżej korekta na poziomie do 30%).

Nie mówię, że od razu, tylko w ciągu dobrych kilku lat.

A jeśli 30% to wg Ciebie nie załamanie, to gratuluje optymizmu. 30% spadku
wystawiłoby spory procent kredytytobiorców w sytuacji, że ich mieszkanie jest
mniej warte niż kredyt, a to podkopałoby system bankowy, bo taka sytuacja jest
bardzo dużym czynnikiem ryzyka niespłacania kredytu.

> ceny. Przy wyższej inflacji koszt spłaty kredytu był znacznie wyższy....o tym
> nie można zapominać.

Przy wyższej inflacji rosną też w naturalny sposób płace. Nawet w czasie recesji.

> Przywołując tutaj dane dotyczące inflacji i stopy zwrotu z obligacji, uważam, ż
> e
> to osłabia twoje argumenty.

Tak? Inflacja to rozcienczalnik pieniędzy. Jeśli stopy wynoszą 10%, płace rosną
o 10% i ceny mieszkań rosną o 10%, to wychodzi na to samo, gdyby wszystkie te
wskaźniki wynosiły 0 (zmienia to jednak "cash flow", ale to osobny temat).

> posiadanie własnego miejsca zamieszkania. Ktoś powie, że przecież można sobie
> wynająć - potrzeba posiadania własnego lokum jest znacznie silniejsza tym
> bardziej jeśli ma się rodzinę. Niezależnie od cen mieszkań, ta potrzeba będzie
> zawsze istniała i gdy tylko będzie okazja do jej spełnienia (na skutek
> zmniejszenia kosztów kredytu lub zwiększenia płacy) to większość osób ją

A porównywałeś może koszt wynajmu z kosztem "posiadania"? On nie wychodzi za
dobrze dla "posiadania" ostatnio. Koszt wynajmu to jest prawdziwy koszt
zapewnienia sobie dachu nad głowa, a nie cena mieszkania, która uwzględnia
czynnik "zostanę milionerem na nieruchomościach".

> Jak pokazał rok 2006 potrzeba ta jest na tyle silna, że znakomita większość osó
> b
> decyduje się na zapłacenie znacznie wyższej ceny za metr kosztem wielkości
> mieszkania. Dopóki ta potrzeba będzie tak silna, dopóty nie spodziewałbym się
> osłabienia popytu.

Większośc tej "potrzeby" to strach (że będzie drożej) i chciwość. Jak tylko ceny
przestaną rosnąć, to ta "potrzeba" zniknie. O prawdziewj potrzebie mieszkaniowej
mówi rynek wynajmu, a on jest w stagnacji.

[Gość: Marcin]

> A jeśli 30% to wg Ciebie nie załamanie, to gratuluje optymizmu. 30% spadku
> wystawiłoby spory procent kredytotobiorców w sytuacji, że ich mieszkanie jest
> mniej warte niż kredyt, a to podkopałoby system bankowy, bo taka sytuacja jest
> bardzo dużym czynnikiem ryzyka niespłacania kredytu.

Taki spadek był w okolicach 2002r. kiedy budownictwo przeżyło kryzys, a skutkiem
tego był upadek części developerów, natomiast banki jakoś tego za bardzo nie
odczuły. Nadal uważam, że spadek 30% nie jest załamaniem tylko korektą i
bynajmniej nie jest to przejaw optymizmu.

> Przy wyższej inflacji rosną też w naturalny sposób płace. Nawet w czasie recesj
> i.

Realnie również?

> Tak? Inflacja to rozcienczalnik pieniędzy. Jeśli stopy wynoszą 10%, płace rosną
> o 10% i ceny mieszkań rosną o 10%, to wychodzi na to samo, gdyby wszystkie te
> wskaźniki wynosiły 0 (zmienia to jednak "cash flow", ale to osobny temat).

Nie wiem jak to się ma do mojej wypowiedzi. Wydźwięk mojej wypowiedzi był
zupełnie inny niż Ty to zrozumiałeś.

O> Większośc tej "potrzeby" to strach (że będzie drożej) i chciwość. Jak tylko cen
> y
> przestaną rosnąć, to ta "potrzeba" zniknie. O prawdziewj potrzebie mieszkaniowe
> j
> mówi rynek wynajmu, a on jest w stagnacji

I tu trafiłeś jak kulą w płot. Nie dalej jak w styczniu kolega dał ogłoszenie o
wynajmie. W ciągu dwóch dni otrzymał kilkadziesiąt telefonów. Nie muszę mówić
ile mu zajęło znalezienie osób do wynajmu....

Śledzę twoje wypowiedzi od jakiegoś czasu i muszę stwierdzić, że są dość
rzeczowe i konkretne i trudno im cokolwiek zarzucić, natomiast jest jedna rzecz,
która przewija się przez nie: nie do końca znasz się na rynku nieruchomości i
preferencjach nabywców. Piszesz, że większość tej potrzeby to chciwość -
uważasz, że 20% nieruchomości nabywanych w celach inwestycyjnych to większość?

Mam nieodparte wrażenie, że w swoich wypowiedziach jesteś przesiąknięty
amerykańskim podejściem do posiadania własnej nieruchomości. Polacy nie są tak
mobilni jak amerykanie i o wiele bardziej przywiązują się do miejsca. O ile w
stanach mieszkanie można zmienić z dnia na dzień, o tyle tutaj są to sporadyczne
przypadki, a rodziny rzadko kiedy zmieniają miejsce zamieszkania (bądź tego
miejsca w ogóle nie zmieniają). Dlatego znakomita większość nabywców nie liczy
opłacalności wynajmu, stawiając ponad to posiadanie mieszkania na własność. Z
ekonomicznego punktu widzenia jest to nieracjonalne, ale jak sam dobrze wiesz
nabywcy z reguły są nieracjonalni w swoich wyborach, a już większość osób nie
potrafi przeliczać tego w ten sposób.

[poszi]

> Taki spadek był w okolicach 2002r. kiedy budownictwo przeżyło kryzys, a skutkie
> m
> tego był upadek części developerów, natomiast banki jakoś tego za bardzo nie
> odczuły. Nadal uważam, że spadek 30% nie jest załamaniem tylko korektą i
> bynajmniej nie jest to przejaw optymizmu.

Banki wtedy prawie nie udzielały kredytów hipotecznych (w stosunku do ich całej
akcji kredytowej). A już na pewno nie takich na granicy zdolności kredytowej.

> Realnie również?

Nie. Ale co to ma do rzeczy?

> Nie wiem jak to się ma do mojej wypowiedzi. Wydźwięk mojej wypowiedzi był
> zupełnie inny niż Ty to zrozumiałeś.

A jakim miał być? Chodzi mi o to, że liczą sie realne stopy, a nie nominalne.
Więc wysokie stopy nie są przeszkoda jeśli towarzyszy temu inflacja (i w
konsekwencji inflacyjny wzrost płac) (ma to jednak wpływ na cash flow. W
warunkach wysokiej inflacji i wysokich stóp płaci się realnie więcej na
początku, kiedy zaś stopy są niskie, to obciążenie jest równomierniejsze, wobec
tego jest mniejsze na początku, ale łacznie jest to to samo).

> I tu trafiłeś jak kulą w płot. Nie dalej jak w styczniu kolega dał ogłoszenie o
> wynajmie. W ciągu dwóch dni otrzymał kilkadziesiąt telefonów. Nie muszę mówić
> ile mu zajęło znalezienie osób do wynajmu....

Wszystko kwestią ceny. Jeśli oferta jest atrakcyjna to można mieć setki
chętnych, co nie zmienia faktu, że rynek wynajmu jest w stagnacji. Niech by
spróbował dać ogłoszenie o cenie będącej kwotą raty kredytowej za takie
mieszkanie kupione obecnie.

> która przewija się przez nie: nie do końca znasz się na rynku nieruchomości i
> preferencjach nabywców. Piszesz, że większość tej potrzeby to chciwość -

Napisałem chciwośc + strach. Będę bronić tezy, że mniej niż połowa nie kieruje
się tymi emocjami i kupuje zupełnie racjonalnie.

> Mam nieodparte wrażenie, że w swoich wypowiedziach jesteś przesiąknięty
> amerykańskim podejściem do posiadania własnej nieruchomości. Polacy nie są tak
> mobilni jak amerykanie i o wiele bardziej przywiązują się do miejsca.

Och. Amerykanie może sie częściej przeprowadzają, ale oni do posiadania domu
mają jeszcze większy pęd niż Polacy.

> miejsca w ogóle nie zmieniają). Dlatego znakomita większość nabywców nie liczy
> opłacalności wynajmu, stawiając ponad to posiadanie mieszkania na własność. Z
> ekonomicznego punktu widzenia jest to nieracjonalne, ale jak sam dobrze wiesz
> nabywcy z reguły są nieracjonalni w swoich wyborach, a już większość osób nie
> potrafi przeliczać tego w ten sposób.

Nieracjonalność rodzi niefektywność, ale na nieracjonalność nie ma nic lepszego
niż kryzysy gospodarcze. Nie umiesz liczyć, komornik policzy to za Ciebie. I jak
już większość zapomni lekcje z poprzedniego kryzysu, powstaje nowy boom. Nic
nowego pod słońcem.

[Gość: Marcin]

> Wszystko kwestią ceny. Jeśli oferta jest atrakcyjna to można mieć setki
> chętnych, co nie zmienia faktu, że rynek wynajmu jest w stagnacji. Niech by
> spróbował dać ogłoszenie o cenie będącej kwotą raty kredytowej za takie
> mieszkanie kupione obecnie.

I znowu Cie zaskoczę. Cena wynajmu wynosi dokładnie tyle ile rata kredytu. Nie
wiem dlaczego się tak upierasz przy tej stagnacji. To nie jest jedyny przykład,
a chętnych na wynajem jest mnóstwo.

> > Realnie również?
>
> Nie. Ale co to ma do rzeczy?

Tylko tyle, że napisałeś, że w warunkach wysokich stóp procentowych i wysokiej
inflacji płace też rosną nominalnie więc wysokie stopy nie są przeszkodą w
zdolności kredytowej - tak zrozumiałem Twoją wypowiedź. A skoro realnie spadają
to spada również ich zdolność kredytowa.

> A jakim miał być? Chodzi mi o to, że liczą sie realne stopy, a nie nominalne.

Ale to nadal ma się nijak do mojego toku wypowiedzi. Ja pisałem o wpływie na
popyt na nieruchomości w sytuacji, gdy przynoszą one znacznie mniejszą
oczekiwaną stopę zwrotu niż np. obligacje, które również można uznać za
bezpieczny instrument inwestowania. A czy mówimy o realnych stopach czy
nominalnych to bez znaczenia przy porównaniu bo niby jak się ma stopa zwrotu z
obligacji wynosząca 300% do stopy zwrotu z nieruchomości wynoszącej 150% -
przecież i to i to jest nominalną wartością, a jak sprowadzimy to do realnych
stóp to różnica nadal pozostanie taka sama.

Nieracjonalność rodzi niefektywność, ale na nieracjonalność nie ma nic lepszego
> niż kryzysy gospodarcze. Nie umiesz liczyć, komornik policzy to za Ciebie. I ja
> k
> już większość zapomni lekcje z poprzedniego kryzysu, powstaje nowy boom. Nic
> nowego pod słońcem.

I tu nadal udowadniasz, że nie do końca rozumiesz ten rynek. Nieracjonalność
akurat w tym przypadku nie prowadzi do kryzysu. Budownictwo jest silnie
powiązane z ogólną koniunkturą, a ta w znikomej części zależy od
nieracjonalności nabywców nieruchomości.

[poszi]

> I znowu Cie zaskoczę. Cena wynajmu wynosi dokładnie tyle ile rata kredytu

Po odjęciu kosztów (opłaty eksploatacyjne)? I w PLN? Nie żartuj. Jeśli w w CHF
to nie jest żadne porównanie. Jako wynajmujący można też się pobawić w
spekulanta walutowego na Foreksie i co prawda pełnej różnicy między
oprocentowaniem PLN i CHF nie dostaniesz nie będąc grubą rybą, ale do półtora
punkta owszem, plus premia za umocnienie złotego (lub strata za jego
osłabienie). Żeby spekulować wielkościami rzędu ceny mieszkania wystarczy parę
tysięcy złotych dzięki lewarowi.

> Tylko tyle, że napisałeś, że w warunkach wysokich stóp procentowych i wysokiej
> inflacji płace też rosną nominalnie więc wysokie stopy nie są przeszkodą w
> zdolności kredytowej - tak zrozumiałem Twoją wypowiedź.

Nie. Ale zdolność kredytowa to sztuczny twór. Ona zalezy od okresu kredytowania.
W warunkach wysokiej inflacji (i towarzyszącemu mu inflacyjnemu wzrostowi płac)
skraca się efektywny okres kredytowania. Łączna suma, którą się jednak płaci (w
cenach stałych) jest taka sama.

Wyobraź sobie 2 wyidealizowane sytuacje.

1. Inflacja wynosi 0%, płace nie rosną, ceny mieszkań nie rosną i stopy
procentowe wynosza 2%.

Nabywca zarabia 30 tys rocznie i kupuje nieruchomośc w 2007 za 100 tys. Po 30
latach zapłaci 133 tyś. Rata miesięczna to stale 369.62=14.78% jego zarobków. Po
30 latach jego nieruchomość jest warta 100000.

2. Inflacja wynosi 10%, płace rosną o 10%, mieszkania rosną o 10% (zatem w
cenach stałych zarówno mieszkania jak i płace stoją w miejscu), stopy wynosza 12%.

Tym razem po 30 latach zapłaci łącznie 370,3 tys. Rata na początku to 1028,61,
czyli 41,14% zarobków. Ale po 12 latach płaci ciągle 1028,61, ale jego płaca to
już 94152 i rata to już tylko 13,10% zarobków. Z każdym rokiem obciążenie się
zmniejsza. Na koniec jego nieruchomość jest warta 1.745 tys w roku 2037. W
cenach z 2007 roku to jednak ciągle 100 tys. Okazuje się (do tego juz trzeba co
najmniej arkusza kalkulacyjnego), że jego koszt kredytu w cenach stałych to ciut
poniżej 130 tys (to mniej niz w przykładzie 1, bo z powodu drobnych niuansów ze
składaniem procentów stopa odpowiadająca realnej stopie 2% to nieco więcej niz 12%)

Na to ile się płaci mają znaczenie tylko stopy realne. Na to jak wygląda
efektywny harmonogram spłaty, mają wpływ nominalne. Wysokie stopy nominalne (ale
umiarkowane realne) stłaczają spłaty na poczatek, ale potem można sie cieszyć
niskimi (realnie) ratami. najprostszym sposobem na to pioczatkowe stłoczenie
jest mieszkanie na początku w mniejszym (lub mniej atrakcyjnym) mieszkaniu i po
wzroście zarobków przenoszenie się do coraz większych. Można łatwo wykazać, że
zachowujac stały stosunek do zarobków przenoszac sie co parę lat do wiekszego w
scenariuszu 2 kończy się w mieszkaniu wiekszym niż w scenariuszu 1 (ale kosztem
tego, że na poczatku trzeba znosic niewygody).

Tak nawiasem mówiąc w długim terminie nieruchomości niewiele pokonują inflację.
W USA między 1890 a 2004 w USA ceny wzrosły tylko 0,4% ponad inflację (Robert
Shiller, Irrational Exuberance, 2nd ed, 2005, str. 20), a gdyby pominąć ostatni
boom, to niemal zero.

> I tu nadal udowadniasz, że nie do końca rozumiesz ten rynek. Nieracjonalność
> akurat w tym przypadku nie prowadzi do kryzysu. Budownictwo jest silnie
> powiązane z ogólną koniunkturą, a ta w znikomej części zależy od
> nieracjonalności nabywców nieruchomości.

Nie wiem, czy rozumiem, czy nie rozumiem, ale niejeden w historii byl przykład,
kiedy manie doprowadzały do kryzysu. Ostatni taki to bańka dot-comów.
Wcześniejszy bardzo dotkliwy, to bańka nieruchomościowa (i giełdowa) w Japonii
pod koniec lat osiemdziesiątych, z którego kolapsu Japonia na dobre się nie
pozbierała do dziś. Co prawda do dzisiaj jest spór na ten temat (aczkolwiek
raczej dotyczy tego, czy mozna było złagodzic skutki niż co było powodem), ale
bez wątpienia jednym z najważniejszych przyczyn Wielkiego Kryzysu była mania
giełdowa lat dwudziestych. Bańki powodują złą alokacje zasobów. I nieracjonalni
nabywcy nieruchomości się do tego też przyczyniają.

[Gość: piotr z wrocławia]

Mam pytanie do posziego. Rozumiem, że wg Ciebie ceny mieszkań są zbyt drogie (i
tu chyba zgadzam się). Ciekawi mnie natomiast czy taki sam pogląd masz na ceny
działek? Nie ukrywam, że myślę o zakupie działki pod Wrocławiem (we Wrocławiu
bowiem cena m2 w "dobrych dzielnicach" sięga ok. 800 zł, tj.ok. 300 tys. USD za
działkę 1000m2!!!); cena działki w odległosci 20 km od Wrocławia wynosi 100
zł/m2 - to też spore pieniądze. Chciałbym kupić ale jednocześnie odstręcza mnie
wysoka cena. Czy ceny działek obronią się, wzrosną, a może stanieją?! Czy aby
tutaj nie mamy do czynienia z mechanizmem: rosną ceny mieszkań, ludzi na nie
nie stać - więc ludzie kupują działki i przez to rosną ich ceny. Zatrzymają się
ceny mieszkań (lub spadną) - nie będzie parcia na działki i ich ceny również
się zatrzymają (lub spadną).
Ciekawy jestem Twojej opini.

[poszi]

> Ciekawy jestem Twojej opini.

Nie wiem. Działki jest trudniej wycenić niż mieszkania. Trudno tez o porównania.
Co prawda o ile w Niemczech mieszkania kosztują nie więcej niż w Polsce (tak
circa mniej więcej), o tyle działki są droższe (w stosunku do zarobków to jednak
i tak mniej). Z drugiej strony jest to kraj 2 razy gęściej zaludniony niż Polska
i jest tam o niebo lepsza infrastruktura i ogólna cywilizacja. Tam mieszkać na
wsi, to co innego niż w Polsce. Wydatki na samochód w Niemczech to też co innego
niż w Polsce. 20 km to większe obciążenie w stosunku do zarobków w Polsce
(paliwo, dodatkowe zużycie samochodu) niż tam. Gorsze drogi to też więcej
straconego czasu.

Działki zaczęły rosnąć później i w niektórych przypadkach startowały istotnie z
niskiego poziomu, więc mogą też rosnąć dłużej. W USA jednak w czasie obecnej
dekoniunktury, to działki są wcześniejszą ofiarą. Działki na pewno są bardziej
ryzykowne. Mieszkania nie spadną znacząco, działki mogą spokojnie spaść o grube
dziesiątki procent. Łatwiej też przetrzymać dekoniunkture z mieszkaniem
wynajmując je. Działek budowlanych wynająć nie sposób. Być może jednak "wartośc
fundamentalna" wcale nie jest poniżej obecnej (aczkolwiek wydaje mi się, że te
działki za które płacono niebotyczne ceny w centrach się nie utrzymają).

[Gość: k27]

oczywiście, że jeśli spadną ceny mieszkań to spadną ceny domów i ceny działek,
są to dobra ściśle powiązane,
w tej chwili biorąc pod uwagę wszystkie koszty budowy domu i koszty związane z mieszkaniem w domu (pod dużym miastem) czyli dojazdy (brak infrastruktury drogowej), czas, paliwo nie bardzo się opłaca budować dom

[Gość: mard]

Ciągle te dziwaczne porównania do cen w UE ( z silnym akcentem że u nas jeszcze
tanio) oraz elaboraty z zakresu makro i mikroekonomii..Powtarzam, że taniej
jest w Berlinie na Kudammie aniżeli na warszawskiej Woli. A co do Hiszpanii -
proszę wziąść pod uwagę iż ceny nieruchomości wywidnowały strasznie
apartamenty/domy nad M.Śródziemnym i Atlantykiem ( kupowała i kupuje cała
Europa), w krótkiej, średniej i długiej perspektywie u nas nie ma takiego
zagrożenia:-)

[Gość: Marcin]

Skoro taniej w Berlinie to proszę bardzo, możesz od jutra tam zamieszkać ;-)

[Gość: Hiszpania]

Hiszpania ma CIEPLY klimat, jest dla Europejczykow niczym FLORYDA Amerykanow
w okresie emerytury- miejscem gdzie sie odchodzi na emeryture.

Zobacz co sie stalo na Florydzie, w Hiszpanii jeszcze nie, ale to tylko dla tego
ze w Europie brak jeszcze korekty jak w USA. Jak przyjdzie, gdzie bys wolal
odejsc na emeryture jak Anglik ? w Warszawie czy w Madrycie?

ceny w Krakowie sa WYZSZE niz w wielu DOBRYCH miejscach w USA

stufflix.com/index.html?&xlat=50.078900434607284&xlong=19.930744171142596&xzoom=14&lid=property
ceny sa poza tym co 90% procent Polakow moze sie zadluzyc

[Gość: !!!!]

ja nie czeklame poza tym, kupilem w gdzie mieszkam w USA i jestem w PLECY $60K.
Dobrze ze nie jestem wiecej. Naganiali tak samo niedawno.


stufflix.com/index.html?&xlat=50.078900434607284&xlong=19.930744171142596&xzoom=14&lid=property

[Gość: dziadek]

Działanie mechanizmów popytowo - podażowych jest oczywiste.
Zakładając ten wątek chciałem się zorientować w jakim stopniu,waszym zdaniem,
wzrost cen materiałów bud. może przełożyć się na wzrost cen w umowach, w
sytuacji gdy developerzy mogą z tego - lege artis - skorzystać.
Czy pójdą na maxa, czy może jednak górę weźmie u nich rozsądek i wobec już
wyśrubowanych cen, zlitują się nad tymi, z których w końcu żyją.
Dokładnie zrozumiał moją intencję tylko niejaki "makak", chociaż wartość
merytoryczna jego postu jest dla zmnie zerowa (pachnie heroxem do sześcianu).

[Gość: felek]

oczywiście, że tak. Moim zdaniem wykorzystają klauzule zawarte w umowach, bo po
to się w nich znalazły. Wzrost cen materiałów budowlanych jest faktem
niepodważalnym, z tego żyję więc wiem co mówię, a ceny np. samej ceramiki
wzrosły po zimie 3 krotnie i to samo tyczy się innych materiałów, a jeszcze
żeby kupić materiał trzeba go wyszarpać lub zmówić dużo wcześniej.

ale pierdoly

[Gość: as]

Ceny mieszkań generują duży ruch na rynku developerskim (ostatnio każdy Pan
> Kazio który jeszcze niedawno sprzedawał guziki na bazarze teraz jest
> developerem?)

ty masz pojecie o tym jak swinia o gwiazdach

to z kolei generuje duży popyt na rynku materiałów budowlanych.
> Wzrost cen materiałów budowlanych jest odpowiedzią na duży popyt

normalnie blyskotliwa jak salceson

[Gość: hektor01]

skoro wg umowy mają prawo podnieść cenę i pretekst ku temu to pewnie
podniosą... bo czeu nie? nowych cen raczej nie podniosą- ceny są tak
wyżyłowane, że juz bardziej nie można

Pewnie że tak

[Gość: alus]

Jak mają pretekst to podniosą, ale czy jak podniosą za bardzo to czy ktoś im to
kupi? Się okaże. Jak kupi to podniosą jeszcze bardziej, a jak nie kupi to
obniżą. Tak to działa. Kapitalizm.
Najgorzej po dupie dostaną ci co już mają umowy a nie odebrali mieszkań. W
zależności od tego jak jest liczona indeksacja ceny końcowej to mogą mieć
naprawdę przerąbane. Co z kolei może spowodować wysyp nie do końca sprzedanych
mieszkań. W dłuższym terminie się ustabilizuje nie martwcie się. To jest okres
przejściowy.

z rejestru klauzul niedozwolonych UOKIK

[jsroda]

A co Wy na to?
Data wydania i sygnatura: 21 grudnia 2004 r.
sygn. akt XVII Amc 69/03
Nazwa i siedziba sądu Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i
Konsumentów
Oznaczenie stron oraz informacja o udziale w postępowaniu prokuratora lub
organizacji społecznej:
Powód: Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Pozwany: Sosnowiecka Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego Nowa w Sosnowcu
Postanowienie wzorca umowy uznane za niedozwolone:
Koszty budowy 1 m2 powierzchni całkowitej może się zmienić w zależności od
wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych mających wpływ na koszt budowy
Uwagi:
data dokonania wpisu: 22 lutego 2005 r.

Być może masz rację

[arkadiusz.lipiec]

Ale nie sądzę, aby wojowanie w Polsce po sądach przez parę lat wyjdzie na dobre
kupującemu. Ma zamrożoną gotówkę i dla świętego spokoju zapłaci. Znajomi, którzy
kupowali mieszkania mieli wpisane w umowy o indeksacji na podstawie wskaźnika
inflacji GUS a zapłacili trochę więcej- tyle ile deweloper zażądał. To raczej
norma a nie wyjątek...

[Gość: rewirek]

Zmartwię Was ,a le ceny materiałów rosną Z DNIA NA DZIEŃ !!!
Wykańczam swojego szeregowca i szlag mnie trafia bo co parę dni (dosłowownei)
widzę że ceny np płyt gipsowych rosną lub brak !

[Gość: czarek]

Wystarczy pisemnie odmówić im dopłaty powolując się na ten przepis a pismo
wysłać do wiadomości UOKiK. Wtedy się boja i odpuszczają bo UOKIK moze
im "przelecieć" wszystkie umowy. Niby dlaczego oddawać im lekką reką parę
tysięcy skoro to wbrew prawu? I tak krocie na nas zarabiają. No ale develpoerzy
skrzętnie wykorzystują to że są górą, i że kupujacy raczej zapłacą niż się
postawią. Ryzyko wzrostu "czynnków cenotwórczych" (w tym VAT - to też UOKIK
zakwestionował) powinno zawsze ciążyć na sprzedającym, który ma prawo
wkalkulować je w cenę. Ale we własciwym momencie.

[Gość: developerzy]

MOZESZ NAS W POMPY CMOKNĄĆ !

[Gość: julka]

A TY NAS W RURY. Mnie zajęło to jedyne 2 miesiace. Developer się musial sam
pocałować. Nie każdemu sie chce ale ja sie nie poddałam. A sąsiedzi są po 6 - 9
tys do tyłu. Bo się wystraszyli.