dlaczego moze spadnie :)

[Gość: cytat]

JEDEN ARGUMENT ZA SPADKIEM

drogi Olku, nie wiem czy jestes wynajety przez firmy deweloperskie, ktore
rozwiazaly umowy zakupu z klientami w Krakowie, czy chcesz sie tylko
sprawdzic intelektualnie. Ja od kilku lat zajmuje sie niruchomosciami w
Chicago i to co my mamy tutaj(totalny zastoj)szykuje sie w Polsce. Potraktuj
nieruchomosc jako towar, pieniadz tez jest towarem, a w mysl praw ekonomi
najwazniejsza cyrkulacja pieniadza, czym szybsz tym lepsza. Podobnie z
mieszkaniami, spoleczenstwo sie troszke wzbogacilo, ale przede wszystkim
otworzyl sie niesamowicie rynek kredytowy, co jest oczywiscie dobre jezeli
jest na zdrowych zasadach. Jednak kredyty na o% udzialu wlasnego rozlozyly
kilka pokaznych instytucji kredytowych, bo udzielajac liczyly one na dalszy
wzrost ceny i nawet przy kosztach egzekucji takiego lokalu, bank wychodzil na
swoje- do czasu. Instytucje kredytowe znowu bardziej przeswietlaja
kredytobiorcow bo ryzyko jest wieksze, podobnie bedzie w Polsce nawet gdy
ceny nie spadna, ale gdy tendencja wzrostowa zaniknie. Co zrobia osoby, ktore
nabyly dopiero prawo do zakupu lokalu i pierwsze ewentualne platnosci
finansuja ze srodkow wlasnych?
Wiele osob zrobilo tylko rezerwacje wplacajac kilka tys zl.i liczyly na cesje
prawa do zakupu, teraz do tego trzeba doliczyc jeszcze podatek dochodowy.
Zagraniczni inwestorzy wysiadaja przy takich cenach bo liczac potencjalne
koszty z wynajmu i klopot z tym zwiazany beda wyprzedawac lokale, a ci ktorzy
liczyli na tanie mieszkanie na weekend kupia cos w Bokareszcie lub Sofii bo
duzo taniej i klimat lepszy, a kosmicznie silny zloty sprzyja tylko naszemu
choremu rzadowi bo mniej wydaje na obslluge zadluzenia zagranicznego.
Mozliwosci nowych klientow tez sa ograniczone, bo czesc z obecnie kupujacych
od lat zbierala na mieszkanie, a uwolnienie kredytow umozliwilo in kupno
mieszkan juz teraz. Nastepna sprawa, wiele osob kupilo mieszkania z zamyslem
wynajmowanioa ich, a najemca niech splaca kredyt, jka myslisz ile osob stac
na splacanie kredytu za puste mieszkanie, bo gdy ktos ma placic 3000 zl za
mieszkanie to wezmie kredyt i je kupi, a inwestorzy szybko wystawia
nieruchomosci na rynek, podobnie zagraniczni inwestorzy, bo w Polske
inwestyja glownie agresywni ktorzy licza na szybki zysk lub zwrot inwestycji
a nie lokowanie kapitalu na lata. Reasumujac pojawi sie na rynku bardzo duzo
nieruchonosci ktorych wlasciciele beda bardzo zmotywowani do sprzedazy nawet
ze strata, zeby uniknac dalszych kosztow.Podobnie bylo pod koniec lat 90 w
Krakowie, ulgi pod wynajem spowodowaly ze bylo 3000 mieszkan gotowych do
kupna, a czesc ludzi zwracala ulge pod wynajem, zeby moc sprzedac
nieruchomosc. to bylo jescze mniej bolesne , bo inwestycje te finansowane
byly ze srodkow wlasnych, a nie kredytowanych, zalk mi czesci ludzi ktorzy
nierozsadnie wzieli kredyty, ale powtaram nierozsadnie. Kredyty sa dla ludzi
podobnie jak karety kredytowe, ale tych posiadajacych zdrowy rozsadek. Ja
jestem zainteresowany wspolpraca z komornikami bo to niestety bedzie niedlugo
dobry biznas. Zmoich obserwaji wynikaloby, ze rynek nieruchomosci zalamie sie
na pewno w tym roku, teraz z powodu Euro moze na fali entuzjazmu wytrzymac do
przyszlego roku. Prowizja deweloperow powinna byc rzedu plus minus dwadziesci
procent, materialy zdrozaly naweto sto, czyli przy wzrostach kosztow
wytworzenia powinny utrzymac rentownosc nawetprzy obnizeniu ceny o 60-80%.
Ceny gruntow tez sa chore, ale w zwiazku z tworzeniem planow zagospodarowania
przestrzennego tez powinno byc tanie=j. Jest wiec wiele przeslanek do
obnizenia cen nieruchomosci i to na pewno na przestrzeni nasetpnych dwunastu
miesiecy zouwazymy



~jerry, 07.05.2007 17:31

[manros]

tylko musisz Jerry pamietac ze USA to nie POlsa, tu wszystko jest wbre logice,
jedzenie 3 razy drozsze niz w USA przy 5x nizszych zarobkach, to samo z odzierzą
i innymi wspolczynnikami takaze odnoszenie UE do USA raczej zostawilbym na
kolejne 50 lat w spokoju:)

[poszi]

> tylko musisz Jerry pamietac ze USA to nie POlsa, tu wszystko jest wbre logice,
> jedzenie 3 razy drozsze niz w USA

To chyba najlepszy żart jaki słyszałem na temat USA od czasów tego, jak
Amerykanie niby zrzucali stonkę ziemniaczaną. Rany, jeśli jest taka wiedza na
temat USA w Polsce, to nie dziwie się, że niektórym się może wydawac, że tamta
sytuacja ich nie dotyczy.

[manros]

hmm ,bardzo ciekawe do kogo to napisalas bo ja w USa mieszkalem 3 lata

[poszi]

> hmm ,bardzo ciekawe do kogo to napisalas bo ja w USa mieszkalem 3 lata

I jedzenie było 3 razy tańsze niż w Polsce? Przepraszam, to co jadłeś? Kawior?
Bo kawior może faktycznie jest tańszy.

[manros]

ceny wedlin,napojow, przypraw, odierzy sa 3 krotnie nizsze niz w PL, sztuką jest
jedynie znalezienie odpowiednich sklepow, dla przecietnego turysty moze to co
opowiadam to brednie bo turysta jedzie do centrum i tam porownuje ceny, ktore sa
wyzsze niz te w marketach na obrzezacha miast w USA nawet o 200%

[poszi]

> ceny wedlin,napojow, przypraw, odierzy sa 3 krotnie nizsze niz w PL

Chińskiej odzieży może i tak (ale na pewno nie 3 razy). Ale z resztą to grubo
przesadziłeś. Mieszkam tu kilka lat i żywność jest tu średnio o 50% droższa niż
w Polsce (w czasach dolara za 4 zl była jeszcze droższa). Niektóre rzeczy
kosztuje tyle, co w Polsce, niektóre są ciut tańsze, ale inne są sporo droższe,
szczególnie świeże warzywa czy owoce. Ziemniaki kosztują $0.50 za funt w
promocji, jabłka $1 za funt też w promocji. W Polsce by wybuchły zamieszki,
gdyby kartofle tyle kosztowały :)

Zresztą, co tu po mojej opinii, The Economist ma słynny "Big Mac index":

www.economist.com/images/20070203/BigMac.gif
Stan na 1 luty, USA $3.22, Polska $2.29. Własnie mniej więcej o połowę więcej.

[manros]

coz, nie bede z toba dyskutowal, jestes jak typowy amerykanin ktory umie tylko
narzekac i piprzyc ze u was ciezko, a tak naprawde WSZYSTKO jest racjonalnie
tansze porazzzzzka, zegnam


ps. szynka kosztuje ok 10 zl KG, u nas ok 30
benzyna, ketchupy, firmowe ciuchy....

USA jest chore dlatego wrocilem, jest przekonane ze trzeba im wspolczuc bo Bush
bo wojna bo drogo.. hahahhaha

[Gość: gosc]

ja pojdziesz do tesco lub biedronki to szynka cie bedzie kosztowac duzo mniej
kwestia jakosci
w Polsce masz mnotwo sklepow z gownianymi produktami za atrakcyjna cene. Jak
chcesz tanio to zresz z Lidla, Tesco, Biedronki. Ale ceny w tych sklepach nie
odzwierciedlaja cen "zjadliwych " produktow. W kazdym miejscu na swiecie masz
odowiednich tanich marketow. Kwestia, gdzie sie zywisz... Ktos moze twierdzic,
ze w Polsce paczek kosztuje 0,5 pln. Jesli ktos lubi gowniane paczki:-)Prawdziwy
to wydatek trzykrotnie wiekszy.
Tak samo makaron, sosy pomidorowe etc etc. Ale nie kazdy lubi dobre jedzenie.
Lub prawdziwe jedzenie.

[manros]

ja nie mowilem ani slowa o cenach jedzenia w lokalach
zegnam

[Gość: mgmg]

akurat w lokalach jest taniej w USA

przykładowo w promieniu 100m od domu miałem w NYC miałem 3 'restauracje' (niby
fast-foody bo żarcie podawali szybko, ale standardem do McD nie miało sie to
nijak, jedzenie palce lizać) - i za 5-7 USD można się było spokojnie nażreć.

na warszawskim natolinie trudno się nawpychać za tą kwotę tak jak było to
możliwe chociażby w NYC.

to samo z; markowymi ubraniami (jeansy Calvina Kleina za 20usd?) buty/dres
Adidas /NIke to już wogóle u nas 200% droższe, elektroniką (www.bestbuy.com) i
wieloma innymi rzeczami

[poszi]

> akurat w lokalach jest taniej w USA

W dobrych restauracjach jest taniej niż w dobrych restauracjach w Polsce.

> przykładowo w promieniu 100m od domu miałem w NYC miałem 3 'restauracje' (niby
> fast-foody bo żarcie podawali szybko, ale standardem do McD nie miało sie to
> nijak, jedzenie palce lizać) - i za 5-7 USD można się było spokojnie nażreć.

Ale za 5-7 USD to jest jedzenie porównywalne z wietnamską budką.

> to samo z; markowymi ubraniami (jeansy Calvina Kleina za 20usd?) buty/dres
> Adidas /NIke

USA raj dla dresiarzy :) Może Polacy powinni bardziej rozpopularyzować tę ideę. ;)

> elektroniką (www.bestbuy.com) i

Akurat BestBuy to beznadziejny sklep jeśli chodzi o elektronikę. Tam sprzedają
chłam w promocjach. Takie rzeczy w Polsce też sa tanie.

Popularne rzeczy są niewiele tańsze niż w Polsce (trzeba pamiętać, że w Polsce
jest VAT). Spora różnica jest na drogim sprzęcie, którego w Polsce kupuje niewielu.

[Gość: elektornika]

w USA ceny podaje sie w reklamach BEZ podatku sales tax cenowego. Doliczaja Ci
go bez slowa przy kasie. W Californii sales tax to 7% + $5 recycling fee. w
Polsce podaja ceny z %22VAT WLICZONYM i widzisz to jako cene reklamowana.

Slowem, chcialem kupic Plasme w USA. kosztowala $800. Ale nawet jak go wywoze
to nie ODPUSZCZA mi jak kupuje osobiscie i doliczaja 7% sales tax BEZ GADANIA
(trzeab secjalne resales permity miec stale i udowadniac eksport...nie tak jak
w EU ze VAT zwracaja na granicy! Tutaj tak nie ma).

OK. Czyli OK $900 + wysylka $100 z USA.
W Polsce cena tej same z POLSKI tunerem i 3 letnia gwarancja: $1000.


Taaaak...super interes bym byl zrobil kupujac plasme w USA z systemem NTSC
i bez gwarancji w Polsce...i to daj aby mi nie wrabali CŁA na granicy w Polsce
bo wtedy to bym stracil dodatkowe $400...ludzie LICZCIE SAMI MITOMANI. Kiedys
bylo inaczje ale teraz sie skonczylo! trzeba MYSLEC. Plasma robiona na slowacji
jest NA PEWNO TANSZA niz nawet ta za ktora celnicy nie kazaliby Ci placic cla
na granicy! A odnosnie ciuchow Levis'a....to tylko wynik tego ze jest 300mln
ludzi a nie 30. EU jak bedzie roslo bedzie podobnie...Ale powiem szczerze to
tylko wynik tego ze nie poszukales odpowiednich ekwiwalentych sklepow w Polsce.

[Gość: jarek]

u nas we wrocku sie nafutrujesz za 3.3 dolca w "petrze" palce lizac :)surówka +
gyros ,jak jeszcze biore frytki to zjesc juz nie moge tyle tego :)a zjesc
lubie :)ciuchy tródno porównywać uwiez mi sam robie w tej branzy .orginalne
buty ,elektronika -byc moze tu masz racje .

[Gość: thelima]

> Ziemniaki kosztują $0.50 za funt w promocji, jabłka $1 za funt też w promocji.
W > Polsce by wybuchły zamieszki, gdyby kartofle tyle kosztowały :)

Yyyy, w Wawie ziemniaki mniej więcej tyle kosztują.
www.hipernet24.pl/prodinfo.php?item_id=4139&pkt_id=&pro_id=&char_id=
Wychodzi jakieś $0,45 za funt, circa.

Jabłka to pewnie, po ostatnich mrozach, z Kanady będzie się opłacało importować
tej jesieni...

lima

[poszi]

> Yyyy, w Wawie ziemniaki mniej więcej tyle kosztują.
> www.hipernet24.pl/prodinfo.php?item_id=4139&pkt_id=&pro_id=&char_id=
> Wychodzi jakieś $0,45 za funt, circa.

Yyy, w sklepie internetowym? Porównuj jakieś porównywalnego sklepy:

www.real.pl/promocje.php
1,45 zł/kg, czyli $0.24 za funt.

P.S Mieszkanie w USA ma rozmaite zalety i wady. Żywność nie należy jednak do
zalet. I to nie chodzi li tylko o ceny.

[Gość: mgmg]

mi tam duzo bardziej sie podoba nowjorska 'scena' kucharska niz warszawska..
chodzi o to że w usa wszyscy normalni jedza na miescie bo po co tracic czas na
zakupy gary i szorowanie skoro za pare usd wiecej ma sie to bez wysilku na tacy
do wyboru do koloru a oszczedza sie jakze cenny w ameryce CZAS. z uwagi na taki
rynek wybor reastauracji w us a w pl jest nieporownywalny

[poszi]

> mi tam duzo bardziej sie podoba nowjorska 'scena' kucharska niz warszawska..

Nowy Jork może i tak, bo to miasto setek kultur, z których niektóre porządnie
gotują. Przęcietna amerykańska restauracja w przeciętnym mieście nie ma nic
nadwyczajnego. Jedzenie zaś w fast-foodach (nawet lepszych od McD) na dłuższa
metę to dobry sposób na to, żeby dołączyć do milionów Amerykanów z nadwagą.

[Gość: Marcin]

>Mieszkam tu kilka lat

Wiedziałem, że mieszkasz w stanach :)

[Gość: jedzenie]

jedzenie w Polsce jeste TANSZE niz w USA.
W USA to jest tansze niz w PL ale TYLKO jak mieszkasz w GHETTO w pokoju z 3
Polakami. Jak mieszkasz w miejscu normalnych ludzi to w USA jest drozsze.
Nie gadaj BZDUR.

BZDURY!!

[Gość: Californijczyk]

Pisze z CALIFORNI. Co za BZDURY z tym jak to tanio w USA!
W Californi jedzenie jest 20-30% drozsze srednio niz w Chicago/NY i to w
dodatku smakuje FATALNIE. A Chicago/NY choc ma dobre bo polskie jedenie jest
drozsze niz POLSKA. Jesli chodzi o drogie restauracje to u mnie
drogie/ekskluzywne znaczy $200/osobe MINIMUM. Trzeba porownywac rzeczy podobne
Tesco vs Walmart etc....choc to trudne ale jak mi ktos pisze
jak to w USA jest tanio...a jesli chodzi o beznyne to w San Francisco
jest galon (ok 3.6litra) za $3.65 87 oktan! a nie jak macie w Polsce minimum
91!. Poza tym problem w tym, ze tutaj NIE DA SIE
jezdzic oszczednym dieslem bo ich NIE MA i NIE WOLNO KUPIC w Californii
i do pracy trzeba jechac 3x tyle co w Polsce samochodem a benzyna jest tylko
30% tansza. Wiec nie pieprzcie glupot ze zycie jest TANSZE. Apropos. Tutaj tez
tak NAGANIALI ze jak nie kupisz mieszkania teraz to juz NIGDY. Zaluje ze nie
sprzedalem. teraz jest na rynku juz 6 miesiecy i nie moge sprzedac za ile bym
spokojnie sprzedal rok temu. Odnosnie Euro2012. Mam tez mieszkanie w srodku
pieknego San Diego. Tuz obok hotelu OMNI z widokiem na trybuny. I co? I nic.
Wiec nie rpzeceniajacie Euro. w San Diego Padres graja non stop i wala tlumy.
Poza tym, jak chcialem kupic Honde Civic i wyslac do Polski to po oplatach
wyszla mi DROZEJ i gorzej wyposazona (bralem EX pelna wersje w USA)
niz u dealera w Polsce (pelna wersja w USA nie ma kontroli trakcji, w Polsce ma
KAZDA WERSJA). Czasy sie zmienily MITOMANIE. Jak nie wiesz jak sie swait
zmienil to nie pieprz glupot a jak nie wierzysz dalej to zobacz co sie dzieje z
dolarem. Gdyby nie to ze Ameryka to kraj bliski mojemu sercu i moja teraz 2
ojczyzna to by mnie dawno tutaj nie bylo bo ekonomicznych przeslanek zeby tu
byc nie ma zadnych. Na marginesie: Zarabiam ok $140K/rok. to jest BRUTTO.
Podatki kosztuja mnie 40% z tego. w Londynie mialem 2 oferty za $110K funtow.
rok temu. Tutaj tylko zabawki i auta(tez zabawki) sa tanie o ile chcesz je
uzytkowac LOKALNIE.

Walcie sie zaklamane amerykance zasrane

[Gość: !!!!!!!!!!!!!!!!!!]

Nie dziwota ze was pol swiata nie nawidzi, jestescie zaklamani !!!!!!!!!!!!!!!
Ja mieszkalem w Chicago i za 6 $ jadlem codziennie buffet gdzie moglem jesc
owocow morza ile chcialem razy moglem sie obracac, moglem pisc ile chcialem a
jeszce w tym byl deser !!!!!!!!!!!!!!!! 2 litrowe ketchupy sa po 4 dollary
Hellmansa !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Spodnie LEE, buty Nike,
Addidas, Laptopy, wszystko do zajsranej nedzy jest tansze, wszystko !!!!!!!
Pocalujce mnie w dupe zasranse zaklamane amerykance pieprzone!!!!!!!!!!

[Gość: Wow!]

Widze, ze niektorych emocje strasznie ponosza;)Czesto bywam w Stanach i dla
mnie tam jest o wiele taniej niz w Anglii gdzie mieszkam. Bywam tez w Polsce i
nigdy nie kupuje tam ciuchow bo w Ameryce i nawet w Anglii sa tansze i wiekszy
wybor. Jedzenie jest porownywalne wedlug mnie oczywiscie. Jedno co wydaje mi
sie chore to relacja cen do zarobkow w Polsce.

[Gość: popieram]

CH*j amerykancow przeswiadczonym ze im najdrozej w dup*e !!!!!!!!!!!!!!!!

[Gość: ałtor]

z czym się je odzierz? i co to takiego?

[Gość: cytat]

mówicie nie na temat qrde ;)

[Gość: Dyzio]

spadnie nie spadnie.. Dopiero co sie zatrzymuje a wszyscy co nie zalapali sie
na 50% tansze mieszkania zaczynaja szczekac o Wielkiej Korekcie, zeby Ta
laskawie obdarzyla ich wymarzonym M po wymarzonej cenie. Bylo tanio, jest
drogo, gapowe sie placi.

[Gość: jarek]

bedzie ostra jazda w dół ,zapiąć pasy ,bedzie bolało :)buheheheh

[Gość: Dyzio]

w dol to jak na razie idzie zdolnosc kredytowa wraz z rosnacymi cenami...

[Gość: jarek z.]

raczej z rosnącym oprocentowaniem i maalejącą skłonnoscią banków do
kredytowania nieruchomosci na 100% wartosci :)

nie spadnie,nie spadnie...

[Gość: gość nowy]

Nie przejmujcie się ci co nie zdążyli kupić,banki coś wymyślą,np leasing
mieszkań.Ale cen z roku 2005 i nawet 2006 już nie będzie,nie ma co się
łudzić.Po prostu część ludzi będzie POSIADAć własne mieszkanie, a część będzie
całe życie mieszkać w WYNAJĘtym.

[Gość: jarek]

taaaak, i u nas bedzie drozej niz np w niemczech ;)

[Gość: zludny jarku]

nie masz co sie ludzic to ze w Niemczech jest taniej niz w wawie niczego nie
dowodzi:-) Jedz do Moskwy o!

[Gość: jarek]

grogi IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl :)
juz mi sie to troche nudzi ale oki
podaz rosnie ,popyt spada
jak myslisz ?
co to znaczy ?????
jazda w dół gołym dupski*m po betonie :)hehehehe

[Gość: heh]

to znaczy chwilowy zastój, lekka korekta badziewia...zobaczysz w 2012, nie
mowliwym jest spadek cen nieruchomosci przy jednoczesnym wzroscie
gospodarczyk,spadku bezrobocia i organizacji euro 20212, ceny poprostu poszlo
ciut za SZYBKO do gory, teraz chwila na ostudzenie tempa i bardzo nieznaczny,
rownomierny do 20212 ale ciagle WZROST

[Gość: jarek]

euro ma znaczenie dla gospodarki niemal tylko medialne
bezrobocie spada bo ludzie(potencjalni nabywcy tych cudownych apartamentów )
wyjezdzaja do angli
nasz wzrost gospodarczy wywoluje wzrost pensji ale niewspółmiernnie wiekszy
wzrost koszów kredytu i spadek zdolnosci kredytowej
placa ci za sianie niepewnosci czy sam umoczyles ?
:)

[Gość: :-)]

a to bardzo dobrze ze oni wyjechali, praca jest dla tych co zostali i pensje
beda roznsac a myslisz ze co to oznacza? My sie rozwojamy nie cofamy, a ci co
wyjechali kiedys wroca, zreszta 75% mysli o powrocie i ciula bu w POLSCE
inwestowac potem:-)
Podaj mi 1 wiec argument za spadkiem cen:-) Aha znam,nie mow...nie kupiles
jeszce hehehehe !!!!

[Gość: :-(]

Podaż, narastająca z każdym dniem na rynku wtórnym i pierwotnym coraz większa
podaż :)

[Gość: jarek]

> a to bardzo dobrze ze oni wyjechali,

a czy ja mowie ze to zle ?

>praca jest dla tych co zostali i pensje
> beda roznsac a myslisz ze co to oznacza?
zalezy ile urosna w stosunku do wzrosu oprocentowania kredytów

>My sie rozwojamy nie cofamy,

ty juz sie chyba cofnąć nie mozesz ;)


> a ci co wyjechali kiedys wroca, zreszta 75% mysli o powrocie i ciula bu w
>POLSCE
> inwestowac potem:-)

skad masz te dane ?

> Podaj mi 1 wiec argument za spadkiem cen:-) Aha znam,nie mow...nie kupiles
> jeszce hehehehe !!!!

argument za spadkiem cen ?prosze bardzo -bank zabierze ci twoja norke zwana
apartamentem a ja ja kupie :)

[Gość: usmiany]

wiesz, po to abys nie mogl spac to przedstawie Ci moja sytuacje :-)

kawalerka w centrum kupiona X 2005 za 130 tys

Zeby Ci sie nie snilo za duzo ile zarobilem to wez nerwosolek na noc:-)

[Gość: jarek]

> wiesz, po to abys nie mogl spac to przedstawie Ci moja sytuacje :-)
> kawalerka w centrum kupiona X 2005 za 130 tys
> Zeby Ci sie nie snilo za duzo ile zarobilem to wez nerwosolek na noc:-)


wiec niemozna tej norki nazwac apartamentem :)

[czarneslonce]

Ehhh....
A miałem już nie pisać na te tematy...
Ale nie mogę się powstrzymać, żeby nie poprosić o wyjaśnienie kilku rzeczy:
- na jakiej podstawie twierdzisz, że "euro ma znaczenie dla gospodarki niemal
tylko medialne"?
- "bezrobocie spada bo ludzie (potencjalni nabywcy tych cudownych apartamentów
wyjezdzaja do angli" - czy policzyłeś, o ile (ilościowo) spadło bezrobocie od
czasu wejścia Polski do UE (bo od tego momentu można mówić o bardziej 'masowej'
emigracji zarobkowej) czy powiązałeś te wyliczenia i danymi dotyczącymi tejże
emigracji? I czy wziąłeś pod uwagę w obliczeniach, że należy policzyć nie samą
emigrację, ale ogólnie biorąc przepływ ludzi (bo jak by nie patrzeć - niektórzy
wracają). I czy sprawdziłeś, czy ci, którzy wyjechali byli już wcześniej
bezrobotnymi, czy nie?
- jaki związek ma emigracja zarobkowa z poziomem popytu na nieruchomości? czy
nie jest tak, że przez emigrację spada bezrobocie? (ja tak nie bardzo uważam,
ale sam tak powiedziałeś) w związku z tym - co z tego? przecież ci bezrobotni
będąc w kraju i tak nie kupiliby nieruchomości. Więc wpływu na popyt nie ma to
żadnego...

[Gość: jarek]

tak tu sie z kolegą przekomarzamy a ty chcesz czegos co dac ci moze tylko
poszi :)
o ile sobie przypominam to ty zdodel swoich prawd objawionych raczej nigdy
nieujawniales ;)

[czarneslonce]

źródła mojej wiedzy - podstawy ekonomii...
a jeśli nie masz pojęcia o czymś, to o tym po prostu nie mów...
taka prosta zasada...
nie musisz się ze mną zgadzać, tak jak ja nie muszę z tobą...
ale nie mów mi, że poszi, bo wybacz, ale odniosłem się bezpośrednio do tego, co
TY napisałeś, nie poszi...
więc wytłumacz, skąd takie wnioski...

[Gość: jarek z]

niechce mi sie juz u pisac wywodów
odsyłam kolegoe do naszej ostaniej wymiany zdan
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=61395700&a=61602135

[czarneslonce]

> niechce mi sie juz u pisac wywodów

"Pierwsza męska decyzja w Twoim życiu":)
Brawo ...kolego... :)
Tylko coś i się wydaje, że długo w tym postanowieniu nie wytrzymasz...

[Gość: jarek]

jesli moj meil z przed chwili z przytoczeniem fragmentu sie liczy za wywod
to.....
pierwszy raz w swoim zyciu miales racje :)

[Gość: jarek]

np to


• Re: do "czarneslonce"
czarneslonce 30.04.07, 18:16 + odpowiedz


Pogubiłem się trochę w tej Twojej ekonomii... Chyba różne szkoły kończyliśmy.
1) 'wibor czy coś tam'... właśnie - wiesz, co to jest wibor? albo libor? zlbo
'coś tam'?

2) 'zwiększanie co jakiś czas % spowoduje więcej ostrożności przy braniu
kredytu' - zależy jakie będą oczekiwania. Jeżeli będzie oczekiwanie na obniżki
stóp w szybkim okresie, to rzeczywiście spowoduje to czasowe zmniejszenie ilości
zaciąganych kredytów właśnie w oczekiwaniu na obniżkę stóp. Ale jeżeli w
bliskiej perspektywie będą kolejne podwyżki, to spowoduje to wzrost ilości
zaciągniętych kredytów, w celu zdążenia przed kolejnymi podwyżkami - tyle, że
będą to kredyty z oprocentowaniem stałym.

3) 'prawdopodobieństwo, że ceny w ciągu kilku najbliższych lat będą niższe od
obecnych o choćby 5% to argument by czekać bez obaw' - użyję mocnego
wyrażenia... BZDURA. Nie inwestujesz wtedy, kiedy ceny maleją. Inwestujesz,
kiedy rosną. mniej ważne jest to, czy są niskie, czy wysokie. Ważniejszy jest
kierunek ich zmian. A na razie ceny rosną. Mało kto będzie czekał z inwestycją
na moment, kiedy ceny zaczną spadać.
To argument inwestorów, którzy nieruchomości kupują po to, by na nich zarobić.
A inwestorom, którzy kupują mieszkania by po prostu w nich mieszkać spróbuj
powiedzieć - nie kupujcie teraz, poczekajcie kilka lat, wtedy będzie taniej może
o 5%.....

i
4) Nie będę cytował Twojej wypowiedzi o wpływie stóp procentowych na zdolność
kredytową, ale odniosę się do niej...
Po pierwsze, czy wiesz jaka jest różnica pomiędzy wzrostem stóp procentowych o
2% a wzrostem o 2 punkty procentowe? To jest kolosalna różnica.
Po drugie, wzrost stopy bazowej o 2 punkty procentowe nie spowoduje
automatycznej podwyżki oprocentowania kredytów o 2 pkt procentowe.
Po trzecie - zdolność kredytowa to (mówiąc najprościej) zdolność spłaty raty
kredytowej składającej się z (uwaga) raty kapitałowej i raty odsetkowej.
Wzrost oprocentowania wpływa jedynie na wysokość raty odsetkowej. Racie
kapitałowej nawet dwukrotna podwyżka stóp nie robi najmniejszej krzywdy.
I policz:
kredyt - 500 000 PLN
oprocentowanie - 2,5%
okres kredytowania - 25 lat (300 miesięcy)
raty równe
miesięczna rata kredytowa: 2 243 PLN
A teraz sprawdźmy ratę, jeśli podniesiemy oprocentowanie (tak jak mówiłeś) o
połowę, do 3,75%...
Zgodnie z Twoją teorią, jeżeli oprocentowanie rośnie o połowę, to rata też
rośnie o połowę. Czyli powinna wynosić 3 364,5 PLN. A wynosi - 2 570 PLN.
A praktycznie nierealne jest, żeby taka podwyżka nastąpiła jednorazowo.
Zazwyczaj podwyżka stów to 0,25 pkt. Czyli w naszym przypadku z 2.5 do 2.75%
A w tym przypadku rata wynosi - 2 306,55 pln...

Dobrze Ci radzę - zanim zaczniesz przeprowadzać analizy, a tym bardziej prognozy
- zapoznaj się z zasadami ekonomii. Trochę statystyki też się przyda:)










• Re: do "czarneslonce"
heheheheh 30.04.07, 18:31 + odpowiedz


> Dobrze Ci radzę - zanim zaczniesz przeprowadzać analizy, a tym bardziej
prognoz
> y
> - zapoznaj się z zasadami ekonomii. Trochę statystyki też się przyda:)


Buhahah i kto to mówi, spójrz najpierw krytycznie na swój model "bezkryzysowej
gospodarki" z poprzedniego wpisu :) A co do cen nieruchomości to mówiłem to już
na forum ale Tobie mogę powtórzyć: wyjdź ze świata wirtualnego rednet property
czy cee property i porozmawiaj z ludźmi którzy chcą sprzedać na wtórnym dlaczego
obniżają ceny o 10-15% :) Miłej rozrywki



• Re: do "czarneslonce" IP: 88.156.80.*
Gość: jarek z. 30.04.07, 19:01 + odpowiedz


1)wyrazamy sie poprawnie czy prubujemy dojsc tendencji
2)buhehehehheh na staly korzystny kredyt jako alternatywe obecnego nielicz to
chyba jakies mzonki ze bank sie sfinansuje ,ofszem teraz mozna wziasc taki
kredyt ok14% i na 4 latka :)aha dodaj koszty ubezpieczenia takiego kredytu :)
STALA TO MOZE BYC MARZA !
3)rozumiem ze dajesz gwarancje ze jak sie kupi jak ceny rosna to na nastepny
dzien dalej beda rosly ,pytanie czy one wogole jeszcze rosna
(wroclaw,krakow,wawa-mieszkania )
4)a)wiem jaka(ostatnia rpp podnisla wibor o 0.25 punkta do 4.25 punkta wiec
podniosla oprocentowanie o 6.25%
b)a czemu nie spowoduje ?banki zejda ze swoich marz ?heheheh
powiem ze moze byc wtedy jeszcze drozej bo moze bank zechce patrzec na swoja
marze jako procent od wiboru
c)tu sie zgadza :)polapalem sie w tym konczac wywod na ten temat w swej
poprzedniej opini z tym ze z symulacji splat kredytu 30 letniego na kwote
300000 przy wplacie wlasnej 100000(25%) na 5.49% rocznie wynosi miesiecznie
1350zl raty odsetkowej i 350 zl raty kapitalowej razem 1700zl ,wiec do raty
odsetkowej dodajemy te min 50% zwiekszenia oprocentowani(2 punkty)(przy
zalozeniu ze bank nic nie podnosi na marzy )i rata odsetkowa rosnie do 2025zl
+rata kapitalowa bez zmian 350 zl razem 2375 zl .daje to prawie 40 % wzrost
calej raty :)i 40 % zmniejszenie zdolnosci kredytowej a nie 50 jak pisalem
wczesniej:( ale sie pomylilem :(
d)gdzie kolega widzial oprocentowanie 2.5% ?????????
jak kolega liczy zmiane wysokosci raty ???????


na to juz nie dostalem odpowiedzi

rozumie wiec kolego ze mi sie juz po prostu niechce :)

[czarneslonce]

Wywód....
no ok...
"wywód logiczny — dowodzenie, proces udowadniania" - wikipedia:)
Ale ok, powiedz wobec tego, co ci wyjaśnić?

[Gość: jarek]

te 2.5 procent kredytu np
ale puki co dobranoc :)

[czarneslonce]

2.5 procent kredytu co?;>
Bardzo proszę uściślić pytanie...

[Gość: jarek]

napisales :
I policz:
kredyt - 500 000 PLN
oprocentowanie - 2,5%

wiec pytam gdzie takie oprocentowanie ???
i inne moje uwagi ktore nie znalazy odpowiedzi podczas poprzedniej polemiki :)

[czarneslonce]

Wydawało mi się, że napisałem 'oprocentowanie - przykładowo 2.5% w skali roku'.
Ale jeśli nie - ok.
Jeśli chcesz, przedstawię Ci wyliczenie wysokości rat kredytu dla oprocentowania
4% i potem dla oprocentowania podwyższonego o 0.25 punktu procentowego, to nie
problem.
A chodziło mi o pokazanie, że jeżeli stopy procentowe wzrosną o ileś tam, to nie
cała rata wzrośnie o tyle samo, tylko jej część odsetkowa. Kapitał się nie zmieni.
Jeżeli pożyczyłeś od kogoś 1000 i masz mu oddać ten tysiąc i 5% odsetek to
oddajesz 1050, tak? A jezeli odsetki wzrosną o połowę, czyli do 7.5% - oddajesz
1075... Jeśli wzrastają stopy procentowe, to podnosi się tylko oprocentowanie
kredytu... i nie cała rata rośnie... Przecież, gdyby cała rata wzrastała o
połowę, to matko święta...
Teraz rozumiesz?
Co jeszcze chcesz wiedzieć?

[Gość: jarek]

czarneslonce napisał:

> Wydawało mi się, że napisałem 'oprocentowanie - przykładowo 2.5% w skali
roku'.
> Ale jeśli nie - ok.

napisales "oprocentowanie 2.5 % " wiec badz odpowiedzialny za to co piszesz
gdzies ty qrwa takie widzial????

> Jeśli chcesz, przedstawię Ci wyliczenie wysokości rat kredytu dla
oprocentowania 4%

minimum to ok 5.5 %

> i potem dla oprocentowania podwyższonego o 0.25 punktu procentowego,

podwyzszenie o 0.25 to nie problem ,problem zaczyna sie jak oprocentowanie
rosnie o 1.5 punkta (co jest zapowiadane )

>. A chodziło mi o pokazanie, że jeżeli stopy procentowe wzrosną o ileś tam, to
nie cała rata wzrośnie o tyle samo, tylko jej część odsetkowa.

tu zgoda i przyznaje otworzyles mi oczy

Kapitał się nie zmieni.Jeżeli pożyczyłeś od kogoś 1000 i masz mu oddać ten
tysiąc i 5% odsetek to oddajesz 1050, tak? A jezeli odsetki wzrosną o połowę,
czyli do 7.5% - oddajesz 1075... Jeśli wzrastają stopy procentowe, to podnosi
się tylko oprocentowanie kredytu... i nie cała rata rośnie... Przecież, gdyby
cała rata wzrastała o połowę, to matko święta...
Teraz rozumiesz?

tu juz bredzisz - odsylam do jakiegos kalkulatora kredytowego lub do moich
poprzednich wyjasnien


> Co jeszcze chcesz wiedzieć?

tak :)
jak zwiekszajaca sie ilosc rozpoczetych budów przełozy sie na wzrost cen :)
buhehehheehhe:)))))

[czarneslonce]

> napisales "oprocentowanie 2.5 % " wiec badz odpowiedzialny za to co piszesz
> gdzies ty qrwa takie widzial????
Na początek jedna rzecz - nie musisz się ze mną zgadzać, ok. Ale jeśli masz
zamiar rzucać ku..mi (nawet pisanymi przez q), to wybacz, ale zanirzasz poziom
rozmowy tak bardzo, że mi się odechciewa. Ale jak bardzo ci zależy na używaniu
takich słów, to zapraszam na priv...
> minimum to ok 5.5 %
Minimum z wczoraj, takie jakie udało mi się znaleźć w ciągu pięciu minut - 3.7%,
wystarczy trochę dobrych chęci i można znaleźć...
> tu zgoda i przyznaje otworzyles mi oczy
więc dlatego proszę, zrozum to, że napisałem oprocentowanie 2.5 - bo to miał być
przykład, na którym chciałem się opierać, tłumacząc ci właśnie to, co całe
szczęście zrozumiałeś
> tu juz bredzisz - odsylam do jakiegos kalkulatora kredytowego lub do moich
> poprzednich wyjasnien
...ehhh... a przed chwilą napisałeś, że zrozumiałeś... to jest właśnie przykład
zmiany kwoty odsetek po zmianie oprocentowania. Jeżeli oprocentowanie kwoty 1000
zł stopą w wysokośc 5% to kwotowo 50zł (policz sobie - 5% z tysiąca), to
oprocentowanie podniesione o połowę, czyli o 2.5 punkta procentowego, do 7.5%
daje kwotę odsetek - 75zł...
najprostsza matematyka... procenty, mnożenie...

A na twoje następne pytanie odpowiem pytaniem...
Jaki był wzrost cen nowych inwestycji np w warszawie w roku 2006?
Teraz - jaki był stosunek podaży do popytu?
Liczba nowych inwestycji się zwiększa - tu zgoda. Tylko czy wzrost ilości
inwestycji jest aż tak duży, żeby zaspokoić popyt w takim stopniu, żeby ceny
zaczęły spadać?
Moim zdaniem nie - moim zdaniem oczywiście podaż się zwiększa, ale tylko w
stopniu pozwalającym na razie na ograniczenie wzrostu cen. Ale nie na spadki.

[Gość: jarek]

3.7 we frankach ? w zl ? prosze podac gdzie znalazles jaki bank ?.

2.5 przyklad ? troche oderwany od rzeczywistosci ,minimum 2 razy oderwany .

oki ,jeszcze raz
wibor 4% marza 1.5% razem kredyt 5.5 %
prognozowny wzrost wibor o 1.5 punkta do konca 2008 a wiec do 5.5% marza bez
zmian 1.5% razem 7% ile przy kredycie 300tys przy wplacie wlasne 100tys
wzrosnie rata kredytowa ( wiadomo ze ok 40 %) ile wzrosnie cala rata ? prawie o
30 % ! i o tyle spada zdolnosckredytowa

ALE NAJISTOTNIEJSZY JEST WZROST ILOSCI ROZPOCZETYCH BUDÓW MIESZKAN O OK 40
PROCENT KWARTAL ROK DO ROKU

> Moim zdaniem nie - moim zdaniem oczywiście podaż się zwiększa, ale tylko w
> stopniu pozwalającym na razie na ograniczenie wzrostu cen. Ale nie na spadki.

NO WLASNIE "NA RAZIE " BO JAK WYSIEJESZ NA WIOSNE TO ZBIERZESZ NA JESIEN :)

[czarneslonce]

> 3.7 we frankach ? w zl ? prosze podac gdzie znalazles jaki bank ?.
Przepraszam, faktycznie się pomyliłem... 2.7% :)
Jaki bank? Powinienem powiedzieć, poszukaj, ale niech Ci będzie - raiffeisen

> prognozowny wzrost wibor o 1.5 punkta do konca 2008 a wiec do 5.5% marza bez
> zmian 1.5% razem 7% ile przy kredycie 300tys przy wplacie wlasne 100tys
> wzrosnie rata kredytowa ( wiadomo ze ok 40 %) ile wzrosnie cala rata ? prawie
> o 30 % ! i o tyle spada zdolnosckredytowa
Czym różni się rata kredytowa od całej raty? :P
Ale na poważnie:
Kredyt taki, jak powiedziałeś. Zapomniałeś jeszcze podać okresu kredytowania,
więc przyjąłem 25 (300 rat)

oprocentowanie 5.5%
pierwsza rata:
raty równe: 1842.26
raty malejące: 2375.00
(pamiętaj, że mowa tu o pierwszej racie)

oprocentowanie 7%
pierwsza rata:
raty równe: 2120.34 (około 15% różnicy)
raty malejące: 2750.00 (prawie 16% różnicy)

No fakt - 15 to prawie 30:)
[gwoli ścisłości - użyłem jednego z wielu dostępnych w necie kalkulatorów
kredytowych i zwykłego kalkulatorka w windows celem obliczenia procentowej
wysokości różnicy)
Tylko teraz - mówisz, że o tyle spadnie zdolność kredytowa...
Jaki jest wskaźnik średnigo wzrostu wynagrodzeń w sferze przedsiębiorstw?

> NO WLASNIE "NA RAZIE " BO JAK WYSIEJESZ NA WIOSNE TO ZBIERZESZ NA JESIEN :)
czyli spadki zaczną się dopiero, kiedy te nowo, masowo budowane budynki zostaną
zakończone i oddane do użytku?
nielogiczne... pomyśl, dlaczego...


wzrost raty o około 350 pln - co daje

[Gość: jarek]

w sprawie wzrostu % kredytu miales racje ,sorka :)
i jego ewentualny wzrost raczej zostanie zniwelowany wzrostem plac ?

> > NO WLASNIE "NA RAZIE " BO JAK WYSIEJESZ NA WIOSNE TO ZBIERZESZ NA JESIEN
> :)
> czyli spadki zaczną się dopiero, kiedy te nowo, masowo budowane budynki
zostaną
> zakończone i oddane do użytku?
> nielogiczne... pomyśl, dlaczego...

-spadki zaczną sie z pewną inercja (oczywiscie przed ukonczenie tych budów)i
jesli oczywiscie ten wzrost rozpoczetych budów sie jeszcze troche utrzyma,
to moze nawet powstac tyle mieszkan ze ceny róną ponizej kosztów wytworzenia .
na jakis czas oczywiscie.

[czarneslonce]

> i jego ewentualny wzrost raczej zostanie zniwelowany wzrostem plac ?
No właśnie - jeżeli wzrost oprocentowania kredytów zostanie zniwelowany wzrostem
płac, to realnie zdolność kredytowa nie spadnie. Oczywiście nie mówię to o
pojedynczych przypadkach, bo pojedynczo może zdarzyć się wszystko, a o średniej.
A jeżeli średnio zdolność kredytowa nie spadnie, bo wzrost oprocentowania
zostanie zniwelowany wzrostem płac, to ten argument na spadki cen został już
chyba obalony...

> moze nawet powstac tyle mieszkan ze ceny róną ponizej kosztów wytworzenia.

Nie sądzę. A dlaczego?
1. Deweloperzy to też biznesmeni (uczciwi czy nie - inna rzecz). I jeżeli
zobaczą, że w pewnym momencie zwiększanie podaży przestaje się opłacać, to
przestaną ją zwiększać.
2. W pierwszym rzędzie deweloperzy nie zaczną między sobą konkurować zbyt ostro
cenami. Zacznie się od jakości budynków i (może nawet wcześniej) jakości umów.
Które zazwyczaj, poza drobnymi przypadkami, są tak okropne, że jest w nich
jeszcze co poprawiać.
A - mówię z doświadczenia - większość nabywców prędzej kupi mieszkanie nawet
droższe o kilkaset pln za m2, lub mniejsze za tę samą cenę, ale u dewelopera,
który zaproponuje im lepszą, bezpieczniejszą umowę.
Deweloperzy mają możliwość konkurowania na wiele sposobów, nie koniecznie muszą
do tego używać cen.
Mogę się mylić, oczywiście, ale nie spodziewam się w dłuższym okresie, powiedzmy
rok do roku - spadków cen. Też zależy, gdzie - czy brać pod uwagę pojedynczy
region, zwłaszcza niewielki, czy cały kraj.
Na koniec roku, w skali kraju raczej nie będzie spadków. Niższe wzrosty niż w
zeszłym roku jak najbardziej. Ale nie spadki. A potem stabilizacja. Czyli jak to
napisała kiedyś jedna z większych spółek akcyjnych w swojej strategii - stabilny
długotrwały wzrost przez jakość:)

[Gość: jarek]

> > moze nawet powstac tyle mieszkan ze ceny róną ponizej kosztów wytworzenia
> Nie sądzę. A dlaczego?
> 1. Deweloperzy to też biznesmeni (uczciwi czy nie - inna rzecz). I jeżeli
> zobaczą, że w pewnym momencie zwiększanie podaży przestaje się opłacać, to
> przestaną ją zwiększać.

no niewiem, wpadki zdazeja sie wszystkim rodzją firm i moze byc ze w sytuaci
która tu kiedys opisywal poszi dla ochrony swojej plynnosci firma bedzie
musiala sprzedac cos ze strata .ale chodzi o cos innego .otóz jak juz sie
interes rozkreci materialy ,maszyny i ludzie sa ,to kto by to zatrzymywal i
rezygnowal ze swojego kawalka torta ? sprzeda taniej ale nadal dobrze zarobi .
i cena ustabilizuje sie na poziomie rentownosci firm budowlanych zblizonej do
innych firm .(ceny wykonania m2 byly tu wielokrotnie omawiane )
co kolega na takie sory ?:)
co do reszty uwag to niemam zdania ,wydaja sie one sensowne
no i niewykluczają jednak spadku :)
czy ludzie bedą bardziej patrzec na jakosc mieszkan ,umów(mysle ze te sie
poprawią w mgieniu oka jak sie trzeba bedzie postarac o klijenta) czy cene ?
niewiem.
ale jesi sie podniesie jakosc mieszkan ,wykonczeniówki to tak jak by cene
obnizyc .
a o spadkach rok do roku to pisze o wrocku (krakowie i wawie ) co do reszty
sprawa jest trudniejsza .w skali kraju raczej faktycznie w 2007 bedzie wzrost.
jednak juz potem caly kraj srednio w dół .
mam do kolegi pytanie . jak ludzie placą za mieszkania ?
placą rezerwacje ok 1000zl potem 10% przy umowie i 90% przy odbiorze ?

[czarneslonce]

> no niewiem, wpadki zdazeja sie wszystkim rodzją firm i moze byc ze w sytuaci
> która tu kiedys opisywal poszi dla ochrony swojej plynnosci firma bedzie
> musiala sprzedac cos ze strata .ale chodzi o cos innego .otóz jak juz sie
> interes rozkreci materialy ,maszyny i ludzie sa ,to kto by to zatrzymywal i
> rezygnowal ze swojego kawalka torta ? sprzeda taniej ale nadal dobrze zarobi .

Jeżeli mówimy o 'wpadkach', to oczywiście tak. Natomiast kiedy spadek popytu
będzie stałą tendencją, to myśląc biznesowo, co bardziej warto zrobić - poddać
się temu spadkowi, czy coś na niego zaradzić?
Pamiętaj, że ja cały czas staram się mówić w skali -makro. Nie kategoriami
jednego przedsiębiorstwa czy jednej inwestycji, ale bardziej ogólnie.
Generalnie zgadzam się z Poszi co do mechanizmów ekonomicznych, bo trudno się z
nim nie zgadzać. Natomiast równie często nie zgadzam się z nim w prognozach
zachowań. Ale obaj mamy prawo do swojego zdania:)
Teraz zwróć uwagę - załóżmy sytuację, że każdy z deweloperów jednocześnie
prowadzi dwie inwestycje. Buduje, sprzedaje itd. Gotówka krąży. Są wydatki i
wpływy. Jest płynność. I jest wysoka podaż.
Zbyt wysoka dla deweloperów bo zaczyna ich zmuszać do obniżania cen. Niewielkie
obniżenie cen może się deweloperom na krótką metę opłacać, bo nawet po obniżce
generują one wysokie zyski.
Kiedy jednak zyski przestają być zadowalające - należy zmniejszyć podaż.
I co? I już nie prowadzi się dwóch inwestycji, tylko jedną naraz.
Efekt? Wydaje się pieniądze na tą inwestycję, sprzedaje mieszkania więc i
przychody są. Płynność jest całkowicie zachowana.
A o ile spada podaż?
Ze średniej -2 inwestycje jednocześnie na dewelopera spada do 1 inwestycji na
dewelopera.
Czyli w prosty sposób, zachowując płynność, można bardzo mocno zmniejszyć podaż.
A tym spowodować znaczne zwiększenie cen.
Czy mi się to podoba - nie. Czy to realne - jak najbardziej.
Ja też uważam, że teoretycznie miejsce na spadki jest. Tu zgoda.
Ale moja prognoza, czy spadki nastąpią? Nie spodziewam się.
Jeżeli już, to uspokojenie sytuacji, ale w dalszym ciągu wzrosty, jeszcze przez
około dwa lata rzędu 25 - 40% rocznie, zależnie od regionu. Potem, od powiedzmy
2009 roku mniejsze - 5-7% rocznie.
Ale jednak wzrosty.

[poszi]

> Kiedy jednak zyski przestają być zadowalające - należy zmniejszyć podaż.
> I co? I już nie prowadzi się dwóch inwestycji, tylko jedną naraz.
> Efekt? Wydaje się pieniądze na tą inwestycję, sprzedaje mieszkania więc i
> przychody są. Płynność jest całkowicie zachowana.
> A o ile spada podaż?
> Ze średniej -2 inwestycje jednocześnie na dewelopera spada do 1 inwestycji na
> dewelopera.
> Czyli w prosty sposób, zachowując płynność, można bardzo mocno zmniejszyć podaż

Przedsiębiorstwo to jest jedna wielka maszynka do generowania kosztów. I trzeba
ciągle przed nimi uciekać. Taki deweloper, który się rozkręcił ciagnie za sobą
koszty stałe. Musi spłacać raty kredytów na zakup działek. Może się spokojnie
okazać, że prowadzenie 2 inwestycji z marża x każda jest bardziej opłacalne niż
jednej nawet z marżą y, nieco większą, bo 2 marże x pokrywają koszty stałe, a y
nie. Jedyne, co możliwe, co sprawiłoby, że obetną podaż, mimo że jest rentowna,
to zmowa. Wpływ na podaż decyzji każdego z deweloperów jest za mały, żeby nie
budować kolejnej inwestycji, gdy się to opłaca. W końcu jednak oczywiście zaczną
zmniejszac inwestycje, ale to juz będzie w połowie krachu.

Mam wrażenie, że wielu uważa, że w ultra najgorszym wypadku będzie jak w 2001/02
roku. Deweloperzy pójdą w zaparte i najwyżej dorzuca za darmo garaż albo
wykończenie mieszkania, albo rabat 5-10%. Problem jest taki, że wtedy
deweloperzy mieli małe marże i po załamaniu rynku istotnie szli po kosztach i
mieli do wyboru, ograniczyć działalność, zredukować koszty, albo budować ze
stratą. Niewielu wybierało tę drugą opcję. Tym razem pole do obniżek jest ciągle
dużo większe. Poza tym wtedy nie było tylu mieszkań kupionych spekulacyjnie,
które będą konkurować z deweloperami.

Najgorszy scenariusz dla deweloperów byłby taki, że budują bez opamietania
podbijając jeszcze bardziej koszty budowy, inwestując w drogie działki (co
wykańcza ich rentowność), po czym zostają z setkami pustych mieszkań, których
nie mogą sprzedać i z działkami, na których nie opłaca się już przy tych
kosztach budować, po czym produkcja zamiera i ceny materiałów i działek lecą na
łeb. Deweloperzy, którzy mają spory kapitał (w szczególności DD, który jest
bardzo mało podlewarowany) spojnie przeżyją każdy scenariusz, chyba że zrobią
jakieś karygodne błędy biznesowe. Co do wyrastajacych jak grzyby po deszczu
deweloperów "garażowych" nie byłby taki pewien. Droga działka na kredyt to na
starcie ogromny kamień u szyi. Trzeba sprzedać jeszcze na etapie budowy sporą
większość mieszkań, żeby nie popaść w kłopoty z płynnością pod koniec.

> Czyli w prosty sposób, zachowując płynność, można bardzo mocno zmniejszyć podaż

Patrz wyżej: koszty stałe, w szczególności koszty kredytu na działki.

> Jeżeli już, to uspokojenie sytuacji, ale w dalszym ciągu wzrosty, jeszcze przez
> około dwa lata rzędu 25 - 40% rocznie, zależnie od regionu. Potem, od powiedzmy
> 2009 roku mniejsze - 5-7% rocznie.
> Ale jednak wzrosty.

Zapisuje to sobie w kajeciku. :) Aż się boje, co byłoby wg Ciebie bez
uspokojenia, jeśli uspokojenie to 25-40% rocznie przez 2 lata, a potem 5-7%
rocznie :)

Rozumiem, że uważasz, że w 2009 roku ceny będą o 56-96% wyższe niż pod koniec
2006 roku (składając procent). Wszystko jest na tym świecie możliwe, ale na
pewno nie to, że to by było uspokojenie :)

[czarneslonce]

Czy wzrost rzędu np 32.5% rocznie można nazwać uspokojeniem?
Jak najbardziej.
Jeżeli wzrost w 2006 r. wynosił w wielu regionach 75% - to spadek do 35% jest
jak najbardziej uspokojeniem.

> Jedyne, co możliwe, co sprawiłoby, że obetną podaż, mimo że jest rentowna
> to zmowa.
Dokładnie.

> Tym razem pole do obniżek jest ciągle dużo większe.
Dokładnie. I oczywiście przed spadkiem podaży spadną trochę ceny.
A jeżeli sytuacja się pogorszy i wielu 'garażowych deweloperów' się przy tym
wykrwawi na śmierć, to coż...
Podaż się dodatkowo zmniejszy...

[Gość: jarek]

prosilem zebys podal jak glownie klijenci finansują zakup nowego mieszkania ?
1)rezerwacja 1000zl
2)zaliczka 10% wartosci
3) przy odbiorze reszta (90%)

> Jedyne, co możliwe, co sprawiłoby, że obetną podaż, mimo że jest rentowna
> > to zmowa.
> Dokładnie.

mowisz zej jesteś ekonomistą (skończyłes jakąś szkole ekonowiczną )?
znasz wiec dylemat dwu wiezniów ?

[czarneslonce]

Przepraszam, zagapiłem się. Już piszę.
Sposoby płatności:
1. rezerwacja, zazwyczaj przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na budowę
(choć nie zawsze) - kwotowo od 1 000 do zazwyczaj 5 000 (czasem więcej) - nie
zawsze płatna, zależy, kiedy klient kupuje...
2. pierwsza wpłata po podpisaniu umowy przedwstępnej - na ogół od 10 do 20%
wartości mieszkania (chyba, że umowa podpisana później, już po terminie
kolejnych wpłat - wtedy należy wpłacić wszystko, co przez ten cas wynikało z
harmonogramu płatności)
3. kolejne wpłaty wg. harmonogramu przygotowanego przez dewelopera, ostatnio
coraz częściej wg postępów prac, najczęsciej chyba każda kolejna wpłata to 15%,
po fundamentach, po stanie surowym, po elewacji itd...
Nie znam zbyt wielu firm, które mają układ: na początku np 20%, reszta po
odbiorze. Czasem się zdarzają, ale bardzo rzadko.

Więc to masz.

Teraz drugie pytanie.
Dylemat dwu więźniów...
hmmm...
chodzi Ci o grę bez stanu równowagi Nasha?

[Gość: jarek]

dziekue za wyjasnienia :)

> Teraz drugie pytanie.
> Dylemat dwu więźniów...
> hmmm...
> chodzi Ci o grę bez stanu równowagi Nasha?


niewiem :)
chodzi o to ze devloperów jest zbyt wielu i zbyt rózne mają sytuacje by mogli
sie zgadac , niebeda wiec grac kooperatywnie w sytuacji zagrozenia .
poza tym niewiem jak prawo to ocenia ale zmowy cenowe sa karane ,np cementownie
ostatnio ,wiec moze i devloperzy jesli by faktycznie im sie udalo tak sie
zmówic ?
chociaz ile jest cementowni a ilu devloperów ?
devloperów znacznie wiecej co ? wiec jak z tą zmową ?mozliwa ?

[czarneslonce]

Czyli nie o grę bez stanu równowagi Nasha chodzi:)
Ale w zasadzie też by sytuacja pasowała do rynku:)

Czy zmowa jest możliwa?
W skali ogólnopolskiej to raczej nierealne, ale w skalach regionalnych już tak.
Np w Warszawie nie byłoby z tym problemu. To jest dość hermetyczny rynek, rządzi
się swoimi prawami.
I zmowa w skali mniejszej jest możliwa i w dodatku niestety często występuje.
Chociażby targi mieszkaniowe - spotykają się tam sami znajomi tak naprawdę. I
często można usłyszeć rozmowy typu - 'to co, nie puszczamy teraz bez garaży już,
nie?' Przykład rzeczywisty sprzed niezbyt długiego czasu.
I odtego momentu kupno w wawie mieszkania bez obowiązkowego garażu graniczy z cudem.
Z jednej strony jest konkurencja, naprawdę mocna, zwłaszcza na warunki umów
(oczywiście w pewnej, możliwej do przyjęcia przez deweloperów, skali), z drugiej
większość tych ludzi zdaje sobie sprawę, że jadą na jednym wózku i w sprawach
zasadniczych albo będą działać razem, albo cały ich biznes naprawdę się posypie.

Wiesz, to że mówię, że nie będzie spadków, to nie znaczy, że nie chciałbym ich
albo, że uważam, że czysto ekonomicznie nie ma na nie przestrzeni.
Bo przestrzeń ekonomiczna jest. I ceny mogłyby spaść przez 2 lata spokojnie o
20%. Na pewno nie ma - moim zdaniem - możliwości, żeby nawet w całkowicie
czystych warunkach ceny spadły na łeb w trzy miesiące, to nie jest realne. A
gdyby tak się stało, to też byłaby oznaka, że warunki były nieczyste w drugą
stronę.
Albo byłaby to oznaka całkowitej nietrwałości gospodarczej.
Ale w dwa lata jak najbardziej.
I cieszyłbym się, gdyby spadki nastąpiły.

Ale niestety nie zależy to wyłącznie od zasad ekonomii, ale też od zachowania
uczestników rynku, od psychologii i jeszcze kilku innych rzeczy.

I moim zdaniem nie spadną.
A szkoda...

[Gość: jarek]

wchodzą podobno nowi , buduje sie coraz wiecej .
latwo im sie bylo umawiac jak "dziury w ziemi" sie sprzedawaly.
zobaczymy jak bedą z sobą grać przy wiekszej podazy ( wyprzedanie rynku jest
mniejsze rok do roku )

tak ze nie bój żaby :)

[czarneslonce]

I to jest właśnie najważniejsze - kiedy sprzedawały się dziury w ziemi (dalej
się sprzedają, niewiele wolniej) wtedy każdy mógł bardziej robić, co chciał, bo
każdy swoje sprzedał.
A kiedy zacznie się podaż w stosunku do popytu zacznie rosnąć mocniej, to już
żaden z deweloperów (poza największymi) nie będzie mógł być pewny swego. I tym
bardziej, żeby przetrwać, trzeba będzie się dogadywać i działać tak naprawdę
wspólnie, póki znów nie zrobi się lepiej.
Zmowy właśnie zawiera się, kiedy rynek staje się cięższy.
Kiedy jest prosto - zmowy nie są aż tak bardzo potrzebne, bo każdy sobie poradzi.

[Gość: jarek]

zmowa cenowa to główny argument który ma przeciwdzialac spadkowi cen przy
zwiekszonej podazy ???
przydalby sie ktos kto poda zródłó tej wiary z zmowy
jakies opracowania ,analizy. ?
moim zdaniem to devloperów jest za duzo ,mają rózną sytuacje i oferują jednak
towar róznego rodzaju (lokalizacja ,architektóra,wykończenie -potencjalne
wymówki przed kolegami z branzy do obnizek).
jesli by nawet po cichu ustalil ze trzymają ceny( a raczej musialy by to byc
ustalenia szersze niz tylko warszawskie,I PRZYPOMINAM ZE SKUTECZNE ŚCIGANE )
to jeden za plecami drugiego by kombinował żeby cos tylko opier dolić :)
wiesz ,ja moze sie urodzilem w nocy ale nie wczoraj w nocy by wierzec w ludzką
lojalność(moze prócz lojalnosci wzgledem najbilzszej rodziny :))

[Gość: jarek]

> A kiedy zacznie się podaż w stosunku do popytu zacznie rosnąć mocniej, to już
> żaden z deweloperów (poza największymi) nie będzie mógł być pewny swego.

to myslisz ze zmowa sie obedzie bez najwiekszych na rynku ?

a jeszcze jedno .
jakie bylu by konsekwecje tej jak pisales wczesnie ograniczonej (przez zmowe) o
polowe podazy ? jak by nagle na rozgrzanym rynku postanowiono "robimy o polowe
mniej "
1)materialy w dół(ponizej ceny wytworzenia/zakupu bo swój naturalny poziom
osiągną naturalnie przez zwiekszenie produkcji i import ewentualnie )
2)budowlancy bez pracy (zmówią sie i pójdą na zasilek ?;))
efekt - budowa coraz wiekszej ilosci domków przez prywatnych inwestorów
materialy i ziemia do poprzedniego poziomu

i jeszcze pytanie :czy firmy które budują domki na przedmiesciach mialy by
nalezec do tej zmowy ?bo jesli tak to by sobie sznur na szyje ukrecily.

[Gość: jarek]

albo kolega wymiekl albo stracil do mnie cierpliwosc ;)

[Gość: Marcin]

> 3.7 we frankach ? w zl ? prosze podac gdzie znalazles jaki bank ?.

PKO BP - w tej chwili mam oprocentowanie 3,5625% we frankach w skali roku.

[czarneslonce]

Aha.. słowo wyjaśnienia dot. mojego poprzedniego postu.
W jednym ze słów popełniłem błąd ortograficzny. Celowo.
Nie potrafię i nie mam ochoty dostosowywać się do poziomu mojego rozmówcy w
takim stopniu, żeby powiedzieć mu np 'tea who you yea bunny', ale w takim, żeby
zrobić jakiś błąd, to jeszcze dałem radę...

[Gość: JAREK]

no nie :) geniusz
nie robi byków !!!!!!
idz paniusu na forum ortograficzne :)
pozdrawiam :)
i dobranoc :)

[Gość: Agent Muu]

"Wg danych statystycznych, przeciętna powierzchnia mieszkania na Polaka wynosi
19 mkw, tymczasem w Niemczech - 36 mkw, a w USA - 80 mkw."

Więc, jeszcze kilkadziesiąt metrów na głowę i też będziemy mieli kryzys, jak w
Stanach. Oczywiście, o ile sytuację na rynku nieruchomości w USA można nazwać
już kryzysem, ot, naprodukowali sobie domków z zapasem na 7 miesięcy...