Pukamy w sufit...

[Gość: thelima]

No i mamy - kolejną statystykę z oferty.net

oferty.net/statystyki/072007.php
Hmm tym razem mamy spodek. Co prawda minimalny, ale zawsze. Tak wiem, zaraz
się odezwą głosy, że "wakacje" (tak jak w maju były komunie, kwietniu święta,
lutym ferie a w styczniu to wiadomo, że nikt nic nie kupuje). W każdym razie
widzę, że powoli wypada ostatni, nawet wirtualny, argument za "wzrostem"
(wprawdzie wiadomo, że na oferty.net nie ma żadnego miarodajnego źródła cen
mieszkania, no ale - dla niektórych ta statystyka to "raport"). Niemniej o ile
wzrosty "cen ofertowych" o niczym nie świadczą o tyle, moim zdaniem, spadki,
jednak już tak. Otóż kiedy zaobserwujemy spadek cen ofertowych możemy z dużą
dozą pewności powiedzieć:

a) że nastrój na rynku jest nie za dobry
b) ceny transakcyjne również spadają - nie wiemy o ile ale oba trendy powinny
się nakładać, szczególnie w takiej sytuacji rynkowej w jakiej jesteśmy

Ciekaw jestem waszego zdania. Szczególnie piewców "stabilnych,
kilkuprocentowych wzrostów".

lima

[Gość: Jose Rodriguez]

jak Cie piewcy znajda w jakiejs ciemnej uliczce to bedziesz mial
przechlapane...

A tak na powaznie, to nie ma sie co nagrzewac na jakies nie wiadomo jakies
spadki; widac ze popyt slabnie coraz bardziej, zdolnosc kredyt. sie kurczy;
wiec nie ma pozywki dla wzrostow. Z drugiej strony pozywki dla spadkow jak na
razie nie widac, powoli bedzie sie robic wiekszy wybor po obecnych cenach.

[Gość: k27]

powoli zaczyna się jazda w dół,
meta będzie na poziomie zależnym od kosztów kredytu, stanu gospodarki (ten będzie kiepski), sytuacji w europie i ew. nowych regulacji prawnych - kataster, będzie po cichu, bez zbytniego nagłaśniania wprowadzony,
możliwe że dojdziemy do 3-4tys/m2
czego wszystkim życzę (również tzw. inwestorom, zarabia się wszak na wzrostach i spadkach)

[Gość: Jose Rodriguez]

bez przesady.... jak srednia cena w wawie spadnie do 6tys/m2 to bedzie bardzo
duzo...

[Gość: ghr]

hmhm 6000 na kabatach czy na mokotowie, biore od reki

[Gość: Jose Rodriguez]

a za 3-4 to ja sie napcham jak dzika norka :)
ale predzej w second life niz w realu :)

[Gość: k27]

4 lata temu były po 3-4tys. czemu się nie "napchałeś"?
na tej samej zasadzie nie będziesz chciał się "napchać" za 3 - 4 lata :-)

3-4tys to niewarygodny obecnie jednak całkiem możliwy poziom cen

[Gość: Jose Rodriguez]

4 lata temu bylem na 2 roku studiow, wiec ,,napchac'' sie nie bylo nawet jak.

Oczywiscie ze 3-4/m2 za3 lata wydaje sie malo realny tak jak 3-4 lata temu malo
realne wydawalo sie ze bedzie 9-10/m2.

Jednak nie wydaje mi sie, ze caly ten wzrost zniweluje sie do poprzedniego
poziomu. Troche pobozne zyczenia.

No i troche bylaby to tragedia dla tych ktorzy kupuja teraz po 7-9 tys za m2;
jesli warte to bedzie 4 tys zl, a beda mieli kredyt do splacenia brany po 7-9
za m2...

[Gość: ghr]

no niestety koszty devlopr -budynek plus dzialka w normalnej dz to
ok 6000 pln- oczywiscie moze sie zdazyc ze dev . nie bedzie mogl
zarobic na tym
ale
na razie w to nie wierze

[poszi]

> no niestety koszty devlopr -budynek plus dzialka w normalnej dz to
> ok 6000 pln-

Po raz kolejny: zależność to popyt na mieszkania => popyt na działki => ceny
działek, a nie ceny działek => ceny mieszkań. Ceny działek nie są "wykute w
granicie". W Stanach spadek popytu i ograniczenie zakupów przez deweloperów
wywołało spadki cen działek na poziomie grubych dziesiątek procent:
www.startribune.com/535/story/1261406.html
www.iht.com/articles/2007/02/07/bloomberg/bxhome.php
Wracając do wcześniejszej dyskusji, cen z 2004 roku bez poważnego kryzysu
gospodarczego nie będzie (to trochę tautologia, bo takie ceny wywołałyby na
pewno kryzys bankowy, a ten gospodarczy). Ale ceny z 2004 powiększone o wzrost
płac od tamtego czasu jak najbardziej.

[Gość: Jose Rodriguez]

no wlasnie, a chodzilo o powrot do tamtych cen nominalnie; a przeciez od tego
czasu bylo troche inflacji i dochody ludnosci wzrosly, i to wiecej niz
inflacja. Rok 2003 zaczelismy ze stopa 6,5%, a skonczylismy na 5,25%; rok
wczesniej na poczatku 2002 bylo 10%; wtedy sytuacja gospodarcza byla ogolnie
slaba, malo kogo bylo stac na wziecie kredytu i kupno mieszkania. Tak wysokich
stop jak w 2002 to mysle ze raczej w Polsce juz nie bedzie, ale 6% czemu nie?

[Gość: k27]

lepiej ocywiście jest posługiwać się wskaźnikiem średnia pensja/ilość m2 mieszkania, ten raczej miałem na myśli niż ceny nominalne

działania w kierunku zbijania rynku już się zaczęły - GW która to rozpoczęła nakręcanie spirali powoli robi kroki w drugą stronę - widać finansjera związan z GW już wyszła z mieszkanek i teraz będzie grać na spadki aby cykl powtórzyć....itd. a maluczcy z wielkimi kredytami niech zapie...

[Gość: ghr]

> Po raz kolejny: zależność to popyt na mieszkania => popyt na działki =>
> ceny
> działek, a nie ceny działek => ceny mieszkań. Ceny działek nie są "wykute w
> granicie". W Stanach spadek popytu i ograniczenie zakupów przez deweloperów
> wywołało

poszi pewnie ze nie sa ani ceny ani dzialki ale : w dobrych dzielnicach:mokotow
ursynow centrum ich po protsu nie ma (ahah na ursynowie wlasnie jedna
spoldzilnia zacaal budwac na parkingu :)

czyli ursynow z 2004 to 4000/m2 pln +wzorst plac 20% 4800 pln nonoo znam ludzi
ktorzy Cie wysciskaja bo teraz sa gotowi placic po 9000 wiec sie na pewno
wstrzymaja hmhm zaraz ale co bedzie hhm jak bedzie po 9500 :)/

do naszje dyskuji o cemencie
dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,4308381.html

[Gość: ghr]

a raczej o cemencie to to dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,4305578.html

[Gość: k27]

> 4 lata temu bylem na 2 roku studiow, wiec ,,napchac'' sie nie bylo nawet jak.

nie chodzi tylko o Ciebie, uogólnij

[Gość: mna]

Spójrzcie na cytowany przez morfinkę artykół z Financial Times
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=65722284
Autor twierdzi ze zatrzymanie wzrostu cen akcji developerów na giełdzie wiaże
się z prognozowanymi niewielkimi zyskami. Pisze ze wskutek wzrostu kosztów
budowy developerzy obecnie kalkulują swoje marze na poziomi ok 20%. Jesli to
wszystko prawda to nie bardzo są przesłanki do znacznego obniżania cen na rynku
pierwotnym a co za tym idzie cen nowych mieszkań. Sądzę że nastąpi większe
zrózncowanie cen za 1m w zaleznosci od stanu mieszkania war technicznych
atrakcyjnosci wielkosci. Sądze ze nie będzie większych spadków jak do poziomu
ok 9tys za nowe 6-7 wielka płyta. Z tym że ze z racji znacznie wiekszej liczny
dostępnych na rynku mieszkań w gorszym standardzie niż nowych średnia cena może
być ok 7tys.

[Gość: thelima]

Pytanie czy wzrost cen materiałów i robocizny to pochodna, czy powód wzrostów
cen mieszkań. Ja twierdzę, że pochodna. To nie jest tak, że developerzy "nie
mogą". Jeśli nie będą mogli to po prostu nie sprzedadzą towaru. Ergo zmniejszy
się popyta na materiały i robociznę. Zatem i ten powróci do normalnego poziomu.

Rynek mieszkaniowy jest o tyle ciekawy, że nie liczą się tu nie tylko "produkty
nowe" - to nie FMCG. Jeśli ceny spadną na rynku wtórnym to devloperzy nie będą
mięli wyjścia. A potencjał do spadków na rynku wtórnym jest ogromny.
Przypomnijmy, że pewnie z 98% wszystkich mieszkań było kupionych przed boomem -
w cenach 3-4 tys. pln. Większość z potencjalnych sprzedających nie będzie miała
nic przeciwko sprzedaży mieszkania jeśli będą one po 4-5 tys. No, poza tymi
którzy kupili w boomie - czyli pewnie jakimiś 2-3% ogólnej liczby posiadaczy
mieszkań.

Co do marży, to:

1. 20% to *bardzo*, ale to *bardzo* przyzwoita marża
2. Te 20% to dotyczy jedynie developerów kupujacyh działki po obecnych,
kosmicznych, cenach działek

lima

[mna]

Sęk w tym ze popyt na materiały i na rozbociznę sie zmniejszy. Co więcej wiele
zakładów w tym cementowanie musza respektowac ograniczenia emisji
zanieczyszczeń co wymusza na nich albo ograniczenie prod albo umowocześnianie
technologii co kosztuje. Tak czy tak prowadzi to do wzrostu ceny. Ostatnio za
developrkę wzieły się firmy dziłajace w zupełnie innych branzach. Mozliwe ze
ograniczony popyt spowoduje bankructwo niektórych odłozenie w czasie
rozpoczęcia inwestycji przez innych przekierownie sie na budowe hoteli
stadionów albo dróg. Prywatny przedsiebiorca nie będzie brnął w biznes
nieopłącalny dla niego. Oczywiscie marze swoje też ograniczą ale skoro obecnie
cena 1m od developera kosztuje ok 8-9tys to mimo ze popyt na mat budowlane
wzrosnie ceny pewnie pozostana na tym poziomie, może nastąpi różnicownaie ceny
w zal od metrażu położenia w zw ze spadmem poytu i inwestycje sprzedawać sie
edą przez caly okres budowy i po ej zakonczeniu a nie jak w ub roku na etapie
projektu przed pozwoleniem na budowę.

[Gość: Hans]

> Przypomnijmy, że pewnie z 98% wszystkich mieszkań było kupionych przed boomem -
> w cenach 3-4 tys. pln. Większość z potencjalnych sprzedających nie będzie miała
> nic przeciwko sprzedaży mieszkania jeśli będą one po 4-5 tys. No, poza tymi
> którzy kupili w boomie - czyli pewnie jakimiś 2-3% ogólnej liczby posiadaczy
> mieszkań.

Pewnie?

Według takiej tezy, na rynku przybywa ofert sprzedaży w tempie 2-3% rocznie. A
cała reszta to wciąż te same mieszkania, zmieniające właścicieli jak szalone.

Dane, które byłyby miarodajne to:
1. Liczba oddanych do użytku mieszkań w roku 2006 i w roku 2007 (może być z
samej Warszawy dla przykładu)
2. Liczba ofert sprzedaży UNIKALNYCH mieszkań z rynku wtórnego z roku 2006 i z
roku 2007 (z samej Warszawy) - od razu zaznaczę, że liczba ofert z serwisów
internetowych jest o kant dupy potluc bo tam jedno mieszkanie często jest
powielane po naście(dziesiąt) razy w ciągu roku.

Mając takie liczby można z całą pewnością stwierdzić ile rokrocznie wchodzi
mieszkań na rynek. Dobrze, ludzie kupili w roku 2006 i 2007 X mieszkań (w
trakcie boomu po mega wysokich cenach). Ci sami ludzie (może nie wszyscy, lecz
na pewno część) będzie chciała zmienić mieszkanie za jakiś czas - 5,10 lat (na
większe, ładniejsze, w innej lokalizacji - cokolwiek). Jeżeli za mieszkanie dali
powiedzmy 500 tys. złotych w 2006 roku, to jak sądzisz - czy sprzedadzą je w
2011 roku za 300 tys. zlotych (nie należy tutaj liczyć marginesu tych, którzy
nagle potrzebują gotówki - to naprawdę margines całej ilości sprzedających).
Skoro nie będzie im się opłacała sprzedaż - bo krótko mówiąc stracą na niej duże
pieniądze - to z całą pewnością sprzedawać nie będą. Nie ma sprzedaży - nie ma
podaży, nie ma podaży - jest popyt, ceny są wysoko. Na rynku ponownie będą
krązyły te same mieszkania co w 2006 czy 2007 roku, a ponieważ nie będą miały
konkurencji w postaci tych kupionych za duże pieniądze w 2006 roku własnie, to
ich ceny będą także wysokie. W takiej sytuacji żaden z developerów nie będzie
oddawał mieszkań za stawki z roku 2001, gdyż nie będzie miał takiej potrzeby. To
właśnie oferta developerów będzie przeciwwagą dla ofert krążących po rynku (tych
samych co i teraz), tak więc developerzy będą mogli spokojnie dyktować ceny na w
miarę wysokim poziomie.

To jest tylko i wyłącznie moje zdanie - oparte na mojej logice. Czytam to forum
i widzę każdego dnia wielkie dyskusje: spadnie czy nie spadnie, co tydzień
artykuły wieszczące spadki lub wzrosty i tak w kółko. Ceny mogą sobie rosnąć,
mogą sobie spadać. Wiele osób tu piszących to bardzo młodzi ludzie, świeżo po
studiach. Jak najbardziej rozumiem ich frustrację - dla kogoś kto na miesięczne
utrzymanie w stolicy wydawał w trakcie studiów 1000 czy nawet 1500 zlotych
miesięcznie, kwota rzędu 500tys. za 50m2 mieszkanie na warszawskim ursynowie
jest kwotą astronomicznie wysoką. Ale ludzie, zrozumcie, gdzieś mieszkać trzeba,
a tylko Ci, którzy mieszkają na swoim wiedzą jaki to komfort. Nikt Ci nie
wypowie umowy wynajmu, nie podwyższy czynszu z tytułu rosnących kosztów wynajmu,
lub nawet rosnących średnich cen wynajmu w okolicy. Poza tym znając ceny wynajmu
mieszkań w stolicy i widząc, że te ceny chcąc, nie chcąc idą powolutku w górę...
naprawdę nie rozumiem, że wynajem 50m2 mieszkania w centrum Warszawy może sie
opłacać.

To takie moje 2 grosze w Waszej odwiecznej dyskusji. Wydaje mi się, że ceny nie
powinny spaść znacząco, nie ma ku temu przesłanek. Popyt nie spadnie, wręcz
wzrośnie - mieszkania będą chciały kupić roczniki 80-84 - bardzo wyżowe.

Pozdrawiam serdecznie!

[Gość: kawu]

jak w takim razie wytlumaczysz spadek cen nieruchomosci w USA czy tez
Hiszpanii? Zgodnie z Twoja teza nieruchomosci nie moga nigdy spasc, a jednak
tak nie jest!

[Gość: lepszy logik]

Hans - samochodu też nigdy nie sprzedasz?

tępa ta twoja logika

[Gość: Hans]

Samochód to wartość ruchoma - zupełnie inny rynek. Pierwsza z brzegu różnica,
wyjeżdzając z salonu nowym samochodem automatycznie tracisz na jego wartości.
Wchodząc do swojego nowego mieszkania automatycznie podnosisz jego wartość -
przed zakupem (w budowie) jest ono mniej warte.

[Gość: Hans]

Gość portalu: kawu napisał(a):

> jak w takim razie wytlumaczysz spadek cen nieruchomosci w USA czy tez
> Hiszpanii? Zgodnie z Twoja teza nieruchomosci nie moga nigdy spasc, a jednak
> tak nie jest!

A czy muszę tłumaczyć? Czy Polska to USA? Czy może nawet Hiszpania? Kto
powiedział, że jak tam przegrzał się rynek nieruchomości to i u nas tak musi
być? Ceny spokojnie mogą się utrzymać na wysokim poziomie kilkadziesiąt lat.
Wróżenie z fusów, czy nawet statystyki wzięte z innych krajów nie mają tu nic do
rzeczy.

ceny powoli ale spadaja....

[Gość: kika]

www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_070709/nieruchomosci_a_2.html

a tutaj dlaczego jest szansa na korekte cen ...

[Gość: xxx]

www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_070709/nieruchomosci_a_32.html

Ceny transakcyjne mogą być niższe o ok 7%

[hektor01]

pozwole sobie tylko zwrócic na ta małą wzmianke na dole. Do tej pory oferty.net
utrzymywały, ze ta róznice to 5%. Wiec nawet oni zauważaja spadki w cenach
transakcyjnych.