pytanko do Bebiaka!!!!

IP: *.eeft.com 25.06.03, 17:51
hej, zaczęłam lekturę developerzy na forum, chciałabym nabyć własne M i co
nieco się dowiedzieć o opiniach i doświadczeniach ludzi którzy już kupili i
widzę że jesteś nieocenionym doradcą w temacie mieszkań
w związku z tym i ja miałabym małe pytanko,
chciałabym kupić nowe mieszkanko u dewelopera bez miejsca garażowego,
z jakimi dodatkowymi opłatami i wpłatami muszę się liczyć przy odbiorze tego
mieszkania czy podpisaniu aktu notarialnego?
i jeszcze jedno, czy mogłabyś polecić dobrego prawnika z którym można byłoby
skonsultować "umowę realizacji lokalu mieszkalnego", bo tak to się własnie
nazywa.
z góry dziękuję i pozdrawiam
Dana
    • Gość: Bebiak Re: pytanko do Bebiaka!!!! IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 25.06.03, 19:47
      Cześć, czy ja jestem nieocenionym doradcą? No, nie wiem, ale pewne jest, że
      staram się pomóc czy zasugerować jak coś wiem i mam chwilkę czasu, bo niby
      dlaczego miałabym tego nie robić? Przy zawieraniu umowy sprzedaży (u
      notariusza) będziesz wnosić wszelkie wymagane przy takiej umowie opłaty, czyli
      taksę notarialną + VAT, podatek od czynności cywilnoprawnej oraz opłatę sądową
      za wpisy do księgi wieczystej. Oczywiście gotowa jestem policzyć Ci te opłaty,
      ale musiałabyś mi napisać, jaka jest cena tego lokalu (łączna wartość) oraz ile
      w tej kwocie wynosi wartość przypadającego na Twój lokal ułamka w gruncie (tę
      Ci poda developer). Nad prawnikiem pomyślę, ale nie mogę obiecać. Pomyszkuję
      jednak jutro w tej sprawie w biurze - może ktoś kompetentny przyjdzie mi do
      głowy, kogo mogłabym polecić, ale tego obiecać nie mogę (zakres mojej
      działaności zawodowej raczej nie ma żadnego związku z tego typu prawnikami jak
      np. radcy prawni czy adwokaci). Pomyślę, popytam, a Ty podaj mi te wartości.
      Pozdrowionka serdeczne:)
      • Gość: Dana Re: pytanko do Bebiaka!!!! IP: *.eeft.com 26.06.03, 12:40
        bardzo dziękuję Ci za odpowiedź :-))
        z tą ceną mieszkania to jest tak,
        mieszkanko które mnie interesuje ma 34,8 m.kw. po 3100pln = 107880pln,
        ale w projekcie umowy jest taki zapis:
        ze cena może ulec zmianie przy podwyższniu staki VAt (oczywiście od rat
        niezapłaconych)
        dodatkowo developer zastrzega sobie prawo rewaloryzacji cen o wskaźnik Gusu

        i jest jeszcze coś co mnie niepokoi, bo nie wiem czy to zaliczą sie do ceny
        mieszkania czy nie : ze ja bede zobowiązana do pokrycia kosztow zwiazanych z
        urzadzeniem terenu osiedla - kwota ta nie może przekroczyć wartości 2 m.kw.

        ostaeczne rozliczenie finansowe lokalu będzie dokonane po dokonaniu obmiaru
        końcowego.

        i tak to mniej więcej wygląda
        a czy przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym są takie same opłaty?
        może pomyślę o takim rozwiązaniu?

        jeszcze raz dziekuję Ci odpowiedź
        pozdrawiam serdecznie
        Dana
        • Gość: Bebiak Re: Do Dany IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 26.06.03, 23:00
          Cześć, witam Cię serdecznie
          Gość portalu: Dana napisał(a):

          > bardzo dziękuję Ci za odpowiedź :-))
          Aaaa, proszę bardzo:)))

          > z tą ceną mieszkania to jest tak,
          > mieszkanko które mnie interesuje ma 34,8 m.kw. po 3100pln = 107880pln,
          > ale w projekcie umowy jest taki zapis:
          > ze cena może ulec zmianie przy podwyższniu staki VAt (oczywiście od rat
          > niezapłaconych)
          > dodatkowo developer zastrzega sobie prawo rewaloryzacji cen o wskaźnik Gusu

          Hmmm, no to tej ceny tak naprawdę dziś jeszcze nie mamy. Gdyby VAT się zmienił,
          to napewno podwyższy łączną ogólną cenę, zy rewaloryzację developer wprowadzi
          do ceny? Też pewnie tak (choć tu pewna nie jestem, ale myślę, że tak).
          Mogę Ci wobec tego napisać zasady jak te opłaty się liczy:
          - taksa notarialna (od ceny): 1.100 + 0,5% od nadwyżki powyżej 60.000,-zł
          - podatek VAT 22% od taksy notarialne wyliczonej jak wyżej;
          - opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej (od ceny): 6.600 + 5% od nadwyżki
          powyżej 100.000,-zł i z tej kwoty do zapłacenia 1/5 część.
          - podatek od czynności cywilnoprawnej (od wartości ułamka w gruncie): 2%
          - dojdzie jeszcze opłata za wniosek 150,-zł + VAT 33,-zł + wypisy ok. 350,-zł +
          druk nowej księgi 40,-zł.
          Tak się liczy koszty przy nabyciu lokalu od developera.

          > i jest jeszcze coś co mnie niepokoi, bo nie wiem czy to zaliczą sie do ceny
          > mieszkania czy nie : ze ja bede zobowiązana do pokrycia kosztow zwiazanych z
          > urzadzeniem terenu osiedla - kwota ta nie może przekroczyć wartości 2 m.kw.

          Mnie się wydaje, że ta kwota do ceny nie dochodzi. Chyab powinna być wliczona
          do kosztów związanych z nieruchomością wspólną - tak mi się wydaje, ale jestem
          tutaj pewna. A może developer wrzuci ją do wartości ułamka w gruncie? Wtedy by
          również podwyższyła oczywiście całą cenę. Zapytaj o to developera, jak on to
          widzi.

          > a czy przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym są takie same opłaty?
          > może pomyślę o takim rozwiązaniu?

          Na rynku wtórnym przy nieruchomości opłata notarialna i sądowa jest taka sama
          jak przy developerze. Inaczej jest jedynie z podatkiem: ten wynosi 2% od ceny
          nieruchomości (więc tu znaczna różnica).
          Natomiast przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu na rynku wtórnym
          taksa notarialna jest niższa o połowę od tej przy nieruchomościach. Podatek
          też 2% od ceny.
          Pozdrawiam Cię oczywiście serdecznie:) Gdyby było coś niejasne z tego co
          napisałam to sie upomnij. B.
          • Gość: Bebiak Re: Jeszcze do Dany - zapomniałam:((( IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 26.06.03, 23:28
            ... o tym prawniku. Nie mam Dana kogoś takiego, po prostu nie mam. Moje
            kontakty (i mojego biura - jak już pisałam) są mocno ograniczone w kontaktach z
            innymi prawnikami, a jakiegoś nieznanego nie chcę polecać, bo nie chcę ponosić
            za jego działania jakiejkolwiek odpowiedzialności choćby nawet za samo
            polecenie kogoś nie do końca na przykład kompetentnego. Zresztą i Tobie nie o
            to chodziło, żeby to był ktoś przypadkowy. Przepraszam Cię, ale tu nie umiem Ci
            pomóc. Pozdrówka. B.


            • Gość: Dana Re: Jeszcze do Dany - zapomniałam:((( IP: *.eeft.com 27.06.03, 14:40
              ogromne dzieki za pomoc :-)))

              mam taki mętlik w głowie, teraz juz wiem mniej więcej jakie dodatkowe pieniązki
              muszę mieć,
              ponieważ teraz w pracy nie mam zabardzo czasu żeby sie wgryzać dokładnie w te
              opłaty, jeżeli będzie coś dla mnie niejasne to jeszcze sie do Ciebie zgłoszę,
              jeszcze raz serdeczne dzięki
              miłego weekendu :-)))
              Dana
              • Gość: Bebiak Re: Do Dany IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 27.06.03, 23:17
                Oczywiście gdyby coś jak już przetrawisz to napisz. Dzięki za dzięki i
                pozdrowionka serdeczne:) B.
      • skalny2 Re: pytanko do Bebiaka!!!! 26.06.03, 17:20
        Witam Cie Biebiaczku berdzo serdecznie, jeśli pozwolisz korzystając z sytuacji
        i ja poproszę Cie o pomoc. Przebrnąłem ostatnio przez liczne posty o opłatach i
        hioptekach Twojego autorstwa i jestem mocno zauroczony/zachwycony Twoją wielce
        uczynną i sympatyczną osobą. Ja z żoną stoimy właśnie przes kupnem nowego
        mieszkana i ciągle mamy mętlik w głowie spowodowany tymi wszytkimi opłatami.
        Z lektury licznych postów, której już pisałem wywnioskowałem że jedne opłaty
        trzeba bezwzglednie poczynić a inne można ominąć. Proszę rozwiej moje
        wątpliwości w tym temacie.
        Kupujemy nowe mieszkanko od developera warte 277 tyś (w tym mieszkanko, pom.
        gospodarcze i garaż)
        chcemy 21% z tego wpłacić środków własnych a na resztę wziąć kredyt, mieszkanie
        kupujemy razem z zoną. I teraz wiem że u notariusza trzeba będzie zostawić
        kilka ładnych tysięcy złotych, taksę za wisy itp. ale co z tą hipoteką?
        czy jesli kredyt będzie udzielony na cele "mieszkaniowe" i wypełnimy PCC-1 to
        zostaniemy zwolnieni z opłat sądowych u notariusza i w banku(ile to może
        wynieść)? Gdzie musimy się upomnieć o PCC-1 i jak poprowadzć sprawy żeby było
        zgodnie z prawem i jednocześnie "oszczędnie".

        Pozdrawiam Cie z całego serducha, Twój kolejny fan.
        • Gość: Bebiak Re: Do Skalnego! IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 26.06.03, 23:22
          Cześć, witam Cię serdecznie:)
          skalny2 napisał:
          > Kupujemy nowe mieszkanko od developera warte 277 tyś (w tym mieszkanko, pom.
          > gospodarcze i garaż) chcemy 21% z tego wpłacić środków własnych a na resztę
          wziąć kredyt, mieszkanie kupujemy razem z zoną. I teraz wiem że u notariusza
          trzeba będzie zostawić kilka ładnych tysięcy złotych, taksę za wisy itp.

          Istotne dla opłat pobieranych przy umowie sprzedaży są dwie kwoty: cena za jaką
          lokal ten kupujesz oraz wartość ułamka w gruncie (tę wskazuje develoepr).
          Dla opłat od umowy sprzedaży nie ma znaczenia czy uzyskaliście kredyt czy nie.
          Istotna jest cena i ona jest podstawą pobrania opłat. Napiszę Ci te Twoje
          opłaty:
          - taksa notarialna: 2.185,-zł + VAT 480,70
          - wniosek do sądu; 150,-zl + VAT 33,-zł
          - sądowa za wpis prawa własności do księgi: 3.090,-zł
          - sądowa za druk nowej ksiegi: 40,-zł
          - wypisy: ok. 350,-zł
          - podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% od wartości ułamka w gruncie.

          >ale co z tą hipoteką?

          Hipoteka to zupełnie odrębna kwestia i wyjaśnię to niżej.

          > czy jesli kredyt będzie udzielony na cele "mieszkaniowe" i wypełnimy PCC-1
          to zostaniemy zwolnieni z opłat sądowych u notariusza i w banku(ile to może
          > wynieść)? Gdzie musimy się upomnieć o PCC-1 i jak poprowadzć sprawy żeby było
          > zgodnie z prawem i jednocześnie "oszczędnie".

          Nie, nie od tej strony. Wyjaśnię Ci to po kolei.
          Najpierw musisz ustalić podstawową (dla ustalenia formy ustanowienia hipoteki)
          kwestię. Istotne dla Ciebie w kwestii opłat jest to aby te same osoby nabywały
          lokal i te sama osoby uzyskały kredyt. Np. Ty wspólnie z żoną kupujecie lokal i
          Wy i tylko Wy jesteście kredytobiorcami. Jeśli tak jest to wiesz pierwszą
          rzecz: nie musisz ustanawiać hipoteki w formie aktu notarialnego, a tym samym
          niejako zaoszczędzasz na taksie notarialnej. Składasz już po zawarciu umowy
          sprzedaży zwykły pisemny wniosek do sądu o wpis tej hipoteki, bo taka forma w
          ramach prawa bankowego w tym przypadku jest wystarczająca.
          Teraz kwestia opłat sądowych za wpis tej hipoteki. Wiesz pewnie, że może być tu
          zwolnienie od tej opłaty, ale tylko w takim przypadku, kiedy kredyt został
          udzielony na budownictwo mieszkaniowe i będzie to wynikać z oświadczenia banku
          (nie na nabycie mieszkania!) oraz kiedy te same osoby są właścicielami co
          kredytobiorcami. Wtedy zgodnie ze szczególnym rozporządzeniem jest zwolnienie z
          opłaty sądowej. W innych przypadkach (typu kredyt na nabycie lokalu
          mieszkalnego) zapłacisz 1/20 część wpisu stosunkowego, który dla hipoteki
          powyżej 100.000,-zł (jako cały) liczy się tak: 6.600 + 5% od nadwyżki powyzej
          100.000,-zł. I z tego ta 1/20.
          Teraz podatek od ustanowienia hipoteki.
          Jeśli będziesz musiał ustanawiać ją w formie aktu notarialnego (a kiedy
          bedziesz musiał to już wiesz, bo wyżej napisałam) to nigdzie nie chodzisz bo i
          opłatę sądową i ten podatek pobierze notariusz (przy hipotece kaucyjnej podatek
          to 19,-zł, a przy zwyklej 0,1% od wysokości hipoteki).
          Jeśli zaś spełnisz warunki aby składać zwykły wniosek o wpis hipoteki to wtedy
          ten podatek musisz zapłacić sobie sam. Niektóre banki dają te druki PCC-1, a
          jak Twój nie dał to one są w urzędzie skarbowym. Po złożeniu wniosku w sądzie
          pójdziesz do US, wypełnisz ten druk, zapłacisz podatek i już.
          Czy jasno to w miarę napisałam? Czy wszystko jest dla Ciebie zrozumiałe? Jeśli
          coś nie to oczywiście pytaj - wyjaśnię.

          > Pozdrawiam Cie z całego serducha, Twój kolejny fan.
          Ja też Cię bardzo serdecznie pozdrawiam - mój kolejny fanie!
          I dziękuję za to co tak sympatycznie napisałeś na początku swojego postu:) B.
          • skalny2 Re: Do Skalnego! 27.06.03, 11:41
            Witam......
            Eeeeeee yyyyyyyyy hmmmmmmm i tu słów mi zabrakło żeby przelać na "ekran" to jak
            bardzo jestem Ci wdzięczny za pomoc i wyjaśnienie.

            Mogę Ci tylko życzyć abyś na Swojej drodze życia spotykała tylko osoby, które
            choć w jednym procencie byłyby tak symatyczne jak Ty.

            Skalny.
            • Gość: Bebiak Re: Do Skalnego! IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 27.06.03, 23:15
              Jak Ci zabrakło słów to sama sobie powiedziałam to co chciałeś napisać i pewnie
              przesadziłam mocno!!! Jak wszystko jasne to strasznie się cieszę i pozdrawiam
              Cię cieplutko oczywiście:) Niech się spełni to co napisałeś na końcu! I dzięki
              serdeczne. B.
Pełna wersja