Króciutko do Sz.P. Beaty aka Bebiak

[Gość: chelli]

Kto jest właścicielem? Narzeczona kupuje mieszkanie w budowie, wpłacając 100%
ceny. jednak akt notarialny podpisywany jest już po ślubie (po zakończeniu
budowy). Czy zawarcie tzw. umowy przedwstępnej w formie umowy notarialnej coś
zmienia w kwestii własności? Problem: jak postąpić, aby mieszkanie było
własnością tylko małżonki?
serdecznie pozdrawiam, odganiając, juz po raz 153 dzisiaj, dziecko od kociej
miski:)

[Gość: Bebiak]

Cześć, witam Cię ponownie:)
Gość portalu: chelli napisał(a):

> Kto jest właścicielem? Narzeczona kupuje mieszkanie w budowie, wpłacając 100%
> ceny. jednak akt notarialny podpisywany jest już po ślubie (po zakończeniu
> budowy). Czy zawarcie tzw. umowy przedwstępnej w formie umowy notarialnej coś
> zmienia w kwestii własności?

Zawarcie takiej umowy niczego w sensie własności nie zmienia bo tej własności
jeszcze nie ma. Istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży - to jest nabycie.
A jak wiesz w/g przepisów prawa (z niewielkimi wyjątkami - wrócę do nich)
wszystko co nabyte w czasie trwania związku małżenskiego objęte jest
wspólnością ustawową.

>Problem: jak postąpić, aby mieszkanie było własnością tylko małżonki?

I jeden z takich wyjątków. Tutaj jest to ten przypadek nabycia za pieniądze
zgromadzone przed zawarciem związku małżeńskiego, które stanowią majątek
odrębny. Nie widzę więc problemu, żeby nabyć do majątku odrębnego, jest to
tylko kwestia niejako techniczna. Można podpisać akt oświadczając, że nabycia
dokonuje siedo własnego majatku za środki z tegoż majątku pochodzące, notariusz
penie zamieści pouczenie o skutkach związanych z reżimem małżeńskiej wspólności
ustawowej i koniec. Ja uważam jednak, że w przypadku rozpadu małżeństwa
(najczęściej w nienajlepszych stosunkach) gdyby druga strona zakwestionowała
nabycie do majątku odrębnego, to trzeba by przed sądem dowodzić, że takie
środki się miało, że na to nabycie właśnie się je przeznaczyło, bo oczywiście
najpierw niejako będzie rozpatrywany moment nabycia (a ten już w czasie trwania
związku). Stąd ja doradzam moim klientom stanięcie do notariusza od razu we
dwójkę: to z małżonków, które ma te pieniądze oświadcza, że nabywa do swojego
majątku odrębnego za takież środki, a drugi małżonek to potwierdza. I to
załatwia sprawę do końca.

> serdecznie pozdrawiam, odganiając, juz po raz 153 dzisiaj, dziecko od kociej
> miski:)

Ja Ciebie też pozdrawiam wierząc, że w miarę jasno wyjaśniłam. Moje dziecko już
z tego wyrosło (zresztą kota nie mieliśmy), ale należałoby go w nocy odganiać
od komputera, a tego przy wieku Młodego (18 lat) niełatwo dokonać:) Buziaki

[Gość: chelli]

Odganiania od miski cd... O tyle trudno,. że starszy, 2 lata i 3 msce - ma
anginę:( Biedny...
dziękuję za wyjaśnienia. O tyle łatwo udowodnić, że lwia część zakupu
faktycznie pochodzi z majątku odrębnego, że część pieniędzy pochodzi ze
sprzedaży mieszkania, będącego współwłasnością narzeczonej, jej siostry (=mnie)
i ich mamy (współwłasność wynika oczywiście z dziedziczenia po naszym tacie).
jednak część zakupu będzie finansowana kredytem, o który narzeczona aplikuje
razem z mamą. Narzeczony jest osobą o ...skomplikowanym charakterze i chcemy
uniknąć ewentualnych przyszłych niejasności i przepychanek. czy ma jakiekolwiek
znaczenie dla kwestii włąsności/odrębności, czy kredytobiorcami będzie moja
siostra jeszcze jako panna+mama, czy małżonkowie+mama?
I jeszcze technicznie: wystarczy przy podpisywaniu umowy kupna wobec notariusza
zaznaczyć, że ma to być własność odrębna?
A propos moje poprzedniej sprawy - 2 słowa informacji: developer wybrał opcję,
w której wyodrębnił halę garażową, zakłada dla niej odrebną KW (czyli teraz
czekamy na ten moment:) i zawieramy w związku z tym 2 odrębne umowy 2 odrębnymi
aktami! Co-przede wszystkim-skutkuje poniesieniem kosztów 2 aktów notarialnych!
mając wiedzę, którą byłaś łaskawa obszernie przekazać, wyraziłam swoje
niezadowolenie z takiego obrotu sprawy. Dano mi "wybór": mogę czekać ze
wspólnym aktem do momentu założenia KW dla garażu ("wybór" bo było wiadomo, że
w związku ze sprzedażą spadkowego mieszkania nie mogę zwlekać z podpisaniem
aktu, pół roku mijało za 2 dni:), nie do przyjęcia. Po dyskusjach udało się
utargować parę złotych tak, że prawie wyszło tak, jakbyśmy płacili po zwykłych
(=max) stawkach za jeden akt...

[Gość: Bebiak]

Cześć Chelli!
Gość portalu: chelli napisał(a):

> O tyle łatwo udowodnić, że lwia część zakupu faktycznie pochodzi z majątku
odrębnego, że część pieniędzy pochodzi ze sprzedaży mieszkania, będącego
współwłasnością narzeczonej, jej siostry (=mnie) i ich mamy (współwłasność
wynika oczywiście z dziedziczenia po naszym tacie).
> jednak część zakupu będzie finansowana kredytem, o który narzeczona aplikuje
> razem z mamą. Czy ma jakiekolwiek znaczenie dla kwestii włąsności/odrębności,
czy kredytobiorcami będzie moja
> siostra jeszcze jako panna+mama, czy małżonkowie+mama?

Sprawa pieniędzy ze sprzedaży udziału w mieszkanku (stanowiącego odrębny
majątek) jest oczywiście czyta i bezproblemowa. Znacznie gorzej z tym
kredytem, niestety. Jesli kredyt weźmie jako panna to jest jej kredyt i tylko
jej. Nabyć mieszkanie może do majątku odrębnego za środki z tegoż majatku
pochdozące. To również w miarę proste. Problem pojawia sie wtedy kiedy
zaczniemy myśleć o spłacie kredytu. Zakładam (i chyba słusznie), że spłacała
będzie po zawarciu związku małżeńskiego, czyli już z majątku wspólnego (bo -
jak myślę - innego majątku odrębnego nie ma). Gdyby coś kiedyś zaczęło zgrzytać
to on może podnieść, że spłata kredytu następowała ze wspólnego majątku i
poszła niejako na majątek odrębny, a jest to wtedy nakład z majatku wspólnego
na majątek odrębny, który byłby rozliczany (gdyby sie szarpali). Z tym trzeba
się niestety liczyć.

> I jeszcze technicznie: wystarczy przy podpisywaniu umowy kupna wobec
notariusza zaznaczyć, że ma to być własność odrębna?

Notariusz powinien wpisać jej oświadczenie, że ona nabycia dokonuje do swojego
majątku odrębnego za środki z tegoż majątku pochodzące, a okoliczność tę
potwierdza jej mąż, Pan TAKI. Wówczas (gdyby zaczęło zgrzytać) do własności
tego lokalu on nie będzie miał absolutnie nic, ale może domagać się rozliczenia
tych nakładów, o których wspomniałam wyżej.

> A propos moje poprzedniej sprawy - 2 słowa informacji: developer wybrał
opcję, w której wyodrębnił halę garażową, zakłada dla niej odrebną KW (czyli
teraz czekamy na ten moment:) i zawieramy w związku z tym 2 odrębne umowy 2
odrębnymi aktami! Co-przede wszystkim-skutkuje poniesieniem kosztów 2 aktów
notarialnych! Mając wiedzę, którą byłaś łaskawa obszernie przekazać, wyraziłam
swoje niezadowolenie z takiego obrotu sprawy. Dano mi "wybór": mogę czekać ze
> wspólnym aktem do momentu założenia KW dla garażu ("wybór" bo było wiadomo,
że w związku ze sprzedażą spadkowego mieszkania nie mogę zwlekać z podpisaniem
> aktu, pół roku mijało za 2 dni:), nie do przyjęcia. Po dyskusjach udało się
> utargować parę złotych tak, że prawie wyszło tak, jakbyśmy płacili po zwykłych
> (=max) stawkach za jeden akt...

Wiesz, to jest bardzo złożony problem i jeśli szukać w tym czyjejś winy to
chyba najbardziej u ustawodawcy, który wymyślił sobie, że ta odrębna własność
powstaje wtedy kiedy sąd urządzi ksiegę. Ja sobie technicznie nie wyobrażam
czegoś takiego, żeby tu wszystkich przy takim stanie prawnym zadowolić. Żeby
można było przy nowym budynku razem z lokalem nabyć udział w takim "garażu" to
tak naprawdę trzebaby jednym aktem objąć sprzedaże lokali mieszkalnych oraz
udziały w garażu, ale to wszystko w jednym akcie! Jak skontruować w sensie
technicznym akt sprzedaży 20 czy 30 lokali - jeden akt wraz z udziałami w tym
garażu? Nie wyobrażam sobie tego (nawet nie prawnie, a technicznie).
Drugim "winowajcą" może być sąd wieczystoksięgowy. Gdyby to wszystko działało
normalnie to developer mógłby wyodrębnić dla siebie (jest taki tryb w ustawie o
własności lokali) ten samodzielny garaż i sprzedawać ułamki po urządzeniu
księgi, gdyby taka była powiedzmy za tydzień czy dwa. Ale wiemy, że księga to
kilka miesięcy najłagodniej rzecz ujmując i wtedy blokada zupełna. Stąd
rzeczywiście najczęściej robi się tak, że się zawiera umowy sprzedaży lokali
mieszkalnych a do aktu wyodrębnienia garażu spędza się wiele wiele osób i robi
się to wspólnie. Tak właśnie jest. Jak developer nie wyodrębnia garażu jako
samodzielnego lokalu to ludzie się burzą, że nie mogą potem miejscem postojowym
bez lokalu dysponować (albo mogą ale tylko w ramach danego budynku poprzez
zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej) a poza tym nie mają go na
własność. Jak wyodrębnia taki garaż - to problemy jak wyżej (jak
doświadczyłaś). W Twojej sytuacji miejsca postojowego też nie będziesz miała na
własność - ale będziesz miała własność ułamka w garażu z prawem korzystania do
miejsca X, którym to udziałem wraz z prawem do korzystania z tego konkretnego
miejsca będziesz mogła (bez związku z lokalem) dysponować w najszerszym
zakresie. W zakresie tych miejsc postojowych to jak generalnie bardzo
współczuję developerom, bo oni taką decyzję co do stanu prawnego muszą podjąć i
to przed podpisaniem pierwszego aktu notarialnego (potem już nie można statusu
prawnego zmienić). Część osób chce tak, a część tak, a decyzja moze być tylko
jedna. Jak wszystkich zadowolić? Nie wiem. Chyba tylko głosowanie i wola
większości. Tak tytułem wyjaśnienia napisałam Ci o tych miejscach postojowych,
bo to doprawdy niesympatyczny (jak widzisz) twór.
Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie:) B.

[Gość: chelli]

Nie pozostaje mi ponownie nic innego, jak wyrazić swoją dogłębną wdzięczność i
podziw dla tak szczegółowych (=czasochłonnych) odpowiedzi. Ja też staram się
pomóc swoją wiedzą, ale w ułamku najmniejszym nie może się to równać z Twoją
pomocą.
No tak, z tym garażem tłumaczenie developera opiera się na argumencie: będzie
pani mogła takie miejsce postojowe nabyć/zbyć. Niby racja, ale chyba sytuacja
niecodzienna. Szkoda, że powoduje to eskalację kosztów (notarialnych).
Jeżeli chodzi o problem nr 1-utwierdziłaś mnie w moje wiedzy i przeczuciach, na
szczęście nie zawsze prawo odbiega od zdrowego rozsądku:) serdecznie
pozdrawiam, z pola walki p/anginie.