Gość: Adama
IP: 82.177.11.*
29.02.08, 14:24
"Obecnie problemy na rynku nieruchomości dotykają nie tylko USA, ale
także Wielką Brytanię, Hiszpanię, Portugalię i wiele innych.
Wszystkie te kraje były poddane w ostatnim czasie pozytywnym
tendencjom wzrostowym, przy czym uczestnicy rynku poddawali się
iluzji, że w końcu uda się przechytrzyć cykl koniunkturalny.
Pewne mechanizmy, które nakręcały bańki na rynkach nieruchomości za
granicą, a później doprowadzały do zahamowania, można zaobserwować
na rynku polskim. Czy Polska jest o krok od załamania na rynku
mieszkaniowym?
Spadki, spadki, spadki…
Warto przyjrzeć się trendom, jakie przez kilka ostatnich lat
pojawiły się na rynku deweloperów notowanych na giełdach w Madrycie,
Londynie i Nowym Jorku oraz poszukać wskazówki odnośnie do sytuacji
tej branży w poszczególnych krajach. Utarło się przekonanie, że
giełda wyprzedza procesy zachodzące w sferze realnej.
W Hiszpanii boom na rynku mieszkaniowym trwał długi czas, ale coś
niepokojącego zaczęło się dziać w przypadku najmniejszych graczy
takich jak Inmobiliaria Colonial już w II połowie 2006 roku.
Maksimum z tego roku stało się pretekstem do wyprzedaży papierów tej
spółki i jak do tej pora akcje nie odrobiły strat. Kolejny gracz w
tej branży SACYR VALLEHERMOSO zaczął tracić na giełdzie w
listopadzie 2006 r.
Polskie spółki deweloperskie podążyły śladem zagranicy. Spadki
kursów akcji większości deweloperów okazały się większe od zniżek
głównych indeksów zarówno w Londynie, Madrycie, Nowym Jorku jak i w
Warszawie w najgorętszych okresach na giełdach. Najciekawsze jest
to, że w wielu przypadkach spadki cen papierów spółek deweloperskich
rozpoczęły się wcześniej niż światowa dekoniunktura na rynkach
finansowych. Spółki deweloperskie wyprzedziły burzę, jaka miała się
rozpętać w II połowie 2007 r.
Prawie wszędzie mówi się o trwającej hossie na polskim rynku
nieruchomości. Do nielicznych głosów należą sceptyczne opinie o tym,
że boom mieszkaniowy się kończy. Słyszymy za to, że ceny
nieruchomości jeszcze długo będą szły w górę, a na budowane domy,
mieszkania czy biurowce zawsze się znajdą się chętni.
Hiszpański torreador dał się pokonać bykowi - ludzie zaczęli więcej
zarabiać i wydawać na konsumpcję oraz na kupno mieszkania. Rynek
kredytów otworzył się na wszystkich, stąd brał się dodatkowy popyt
na mieszkania i domy. Wzrost cen na rynku nieruchomości zaczął
przyciągać inwestorów i spekulantów z kraju oraz z zagranicy.
Budownictwo i nieruchomości nakręcały koniunkturę, przy czym nie
było i nie ma do tej pory branży, która mogłaby zastąpić ten sektor
i popchnąć gospodarkę Hiszpanii do przodu.
Szybko podaż przewyższyła popyt, przy czym dużo gospodarstw domowych
zadłużyło się ponad stan. W takiej sytuacji restrykcyjna polityka
monetarna w Strefie Euro i ograniczenia kredytowe uderzyły w
nadmuchany popyt i spowolniły budownictwo. Wielu zagranicznych
inwestorów zaczęło sprzedawać nieruchomości w Hiszpanii, by szybko
zrealizować zyski. Ceny musiały spadać, bo udział kapitału
zagranicznego w hiszpańskim rynku nieruchomości był wysoki.
Symptomy osłabienia polskiej koniunktury na rynku nieruchomości -
Polska wydaje się być w początkowym stadium bański spekulacyjnej,
ponieważ stosunek kredytów hipotecznych do PKB wynosi mniej niż 10%,
podczas gdy w USA lub UK przekracza on 50% PKB.
Ale pewne zjawiska rzucają nieprzychylne światło na macierzysty
rynek nieruchomości. Spadki deweloperów na GPW nie wzięły się z
księżyca i nie są tylko pochodną globalnej koniunktury. Cykl na
rynkach nieruchomości jest przesunięty w czasie w porównaniu do
cyklu koniunkturalnego w gospodarkach. To, co obserwujemy może być
początkiem ciężkiego okresu dla sektora nieruchomości, który jest
wrażliwy na wahnięcia w gospodarce.
W przeciągu pierwszego półrocza w 2007 r. ponad trzykrotnie
zwiększyła się liczba nowych mieszkań i apartamentów w większych
miastach Na rynek polski wchodzi coraz więcej egzotycznych firm
deweloperskich. Polscy deweloperzy mają stosunkowo dużą konkurencję.
Powoli będzie się kończyć impuls demograficzny, rodzi się coraz
mniej dzieci, a społeczeństwo się starzeje. Poza tym w związku z
rządową niekompetencją w latach 2005-2007 zaprzepaszczono świetny
czas na trudne reformy, a deficyt w handlu zagranicznym znacznie się
pogłębił, szczególnie poprzez wzrost importu.
Innym bardziej niepokojącym czynnikiem, mogącym ograniczyć nasze
zyski z inwestycji w sektor nieruchomości, może być fakt, że
zakładana rekompensata dla deweloperów przez sprzedaż nieruchomości
komercyjnych może się nie zmaterializować. Stopy kapitalizacji
(określająca stosunek oczekiwanych rocznych przychodów netto z
wynajmu do wartości rynkowej nieruchomości) w tym segmencie zaczęły
spadać."""
I tak dalej i tak dalej - w końcu rzetelna analiza tego co się
dzieje, ku przestrodze.
