Artykuł w biznes.interia.pl - prośba

[Gość: gość]

Próbowałem wkleić link z pełnym raportem w komentarzu do artykułu:

biznes.interia.pl/nieruchomosci/aktualnosci/news/nieruchomosci-beda-drozec,1121439,4206

ponieważ uważam artykuł za cząstkowy a przez to kłamliwy (nie
wszyscy widzieli cały raport, zawierający m.in informacje o marżach
deweloperów)

Niestety komentarz nie pojawił się od rana a nurtuje mnie czy to
wina komputera czy moderatora - mógłby ktoś spróbować z innego kompa?

[Gość: gość]

zapomniałem dodać, chodzi mi o wklejenie tego do komentarza:
www.nbp.pl/bise/seminaria/laszP.pdf

[thesopranos]

nbp.pl/bise/seminaria/laszP.pdf
najfajniejszy jest slajd nr. 6 - szczególnie wymowny dla tych, którzy twierdzą,
że rosnące pensje budowlańców o 15-20% r/r powodują, że ceny m2 też muszą o tyle
rosnąć.

Natomiast co do samego nagłówka pt.: "Nieruchomości będą drożeć" to już daleko
idąca nadinterpretacja treści tego "raportu", który w żaden sposób nie sugeruje
czy ceny będą rosnąć czy też spadać - nie odpowiada na podstawowe pytanie
postawione na slajdzie 3 "czy w Polsce mamy bańkę spekulacyjną"

Kolejny wniosek, że "Istnieje poważne ryzyko ekspansji kredytowej i znacznych
wzrostów cen nieruchomości jako skutku akcesji do strefy euro" pojawiający się w
tym art. w interii też jest bzdurą z conajmniej z 3 powodów:

1. w zestawieniu tym (raporcie NBP) nie ma żadnej informacji nt. relacji siły
nabywczej do cen mieszkań.
2. brak informacji o cenach nieruchomości w EU a tym samym ciężko odpowiedzieć
na inne pytanie zadane w tym raporcie "czy ceny mieszkań w Polsce zdyskontowały
wejście do strefy euro" tak jak by to miało w ogóle jakiekolwiek znaczenie
3. Jeżeli autorzy tego artykuły podają się za pracowników NBP:
nbp.pl/bise/seminaria/laszN.pdf to dziwi mnie fakt, że formułują tezę o
"Istniejącym poważnym ryzyku ekspansji kredytowej" nie podając żadnych
informacji o wskaźnikach wypłacalności banków w Polsce oraz ich płynności. Jest
to o tyle istotne, że dalsza agresywna expansja kredytowa jest na chwilę obecną
po prostu niemożliwa i jako experci NBP powinni zwrócić uwagę na fakt, że wymóg
kapitałowy jest w wielu bankach nie pozostawia wiele miejsca na dalszy wzrost w
takim tempie jak przez ostatnie 3 lata.

Sama relacje kredytów to PKB itp niewiele mówi a spora część wykresów urywa się
na roku 2006 kiedy to bańka nie miała swojego kulminacyjnego punktu.

Tak na prawdę to nie mam bladego pojęcia co miał na celu ten raport. Chyba tylko
zachęca do udziału w seminarium - może tam zostanie powiedziane więcej, tzn. na
tyle dużo, że ten raport nabierze sensu i uzasadnią tam swoje tezy.

pzdr

Siema mafiozo!

[Gość: szacun]

No kurde, co za forum! Sam thesporanos tu kurka kreci bisssness szacun!
Daje radę kurde z informacjami jak zjada te artykuły i wychodzą takie mądrości
że ja nie mogę SZACUN! I analiza jak trza i własna interpretacja zajebista pod
własny interes dla nas! Dla nas oczekujących! Trzymajmy się kupy! Kensio(szacun
ksyw), Sra.panos(chopie skróć to badziewie passe na maxa i gliny Cie znajdą i
złapią na obniżaniu cen i bez jaja i to mała podpowiedź) rulez no na maxa dziex
i szacun za robotę kurde chopy tera to spokój czuje jeśli tu mafia ceny zbija no
kurde szacun!

O co tak naprawdę chodzi w tym rpaorcie:

[duck_3]

"Bo ktoś chyba czegoś nie zrozumiał??Będzie na przykładzie:
Kupujemy mieszkanie na "górce" - warte rynkowo 300 tys. zł. Na 20-
letni kredyt - też 300 tys. zł - pod zabezpieczenie hipoteczne.
Łączny koszt skumulowanych odsetek przy obecnej stopie procentowej
kredytu to np. 150 tys. zł.??Czyli razem za nasze mieszkanie
zapłacimy nominalnie 450 tys.?Ale co tam - jak kupować, to kupować.??
I teraz to, przed czym ostrzega NBP?Inflacja rośnie, więc cena
pieniądza też - i stopy kredytów wzrosły o 2 pkt procentowe?I
okazuje się, że tylko ten mały ruh spowodował wzrost oprocentowania
kredytów hipotecznych o mniej więcej 2,5 pkt. proc.?Co oznacza, że w
naszym przypadku skumulowana wartość odsetek to już nie 150 tys. zł,
ale jakieś 220-230 tys. zł??Czyli - Łączna CENA, jaką zapłąccimy za
nasze mieszkanie wynosi już po tych 20 latach nie 450 tys. zł, ale -
530 tys. zł.?Znaczy się - podrożało o prawie 20 procent, no nie?:)??
Ale to jeszcze nie koniec - bo teraz wyjaśniamy istotę tego BĄBLA?to
mieszkanie - ono RYNKOWO w międzyczasie TANIEJE?-bo popyt siada na
skutek choćby drożejących kredytów - patrz wyżej i rosnącej nadwyżki
podaży nad popytem.?- więc rynowa CENA tego mieszkania to już nie
300 tys. zł, ale np. 240 tys. zł (właśnie taką skalę obniżek
przewidywałem połtora roku temu i się sprawdziło już! A będzie
jeszcze 10-15 proc, taniej.)?I co się okazuje???My musimy za to
mieszkanie zapłacić już nie 450, ale 530 tys. zł, ale oni RYNKOWO
warte jest już TYLKO 240 tys. zł??I TU TKWI BĄBEL i zagrożenie dla
systemu bankowego.??Bo teraz nasz bank MUSI zareagować - zgodnie z
przepisami - bo WARTOŚC RYNKOWA naszego mieszkania nijak nie
zabezpiecza mu udzielonego nam KREDYTU!, który I TAK JUŻ PODROŻAŁ -
np. z 1300 do 1500 zł MIESIĘCZNIE??I w takiej sytuacji banki co
robią??Żądają: ?-dodatkowych zabezpieczeń?- dodatkowych żyrantów?-
dodatkowych lokat pod zabezpieczenie.?A MY NIE MAMY, więc bank musi
swoje dodatkowe ubezpieczenie naszego kredytu zawrzeć w jego cenie -
więc rata rośnie nadal - np. do 1600 zł miesięcznie.?A wtedy to już
się nam absolutnie nie opłaca dalej spłacać tego kredytu.?I co się
dzieje dalej??Ano USA się dzieje. Wlk. Brytania się dzieje.?I O TO
TU TAK NAPRAWDĘ CHODZI!?Apeluję do "omawiaczy" raportu NBP o
ZROZUMIENIE?"

[thesopranos]

> systemu bankowego.??Bo teraz nasz bank MUSI zareagować - zgodnie z
> przepisami - bo WARTOŚC RYNKOWA naszego mieszkania nijak nie

z jakimi przepisami? bank może zareagować, ale nie musi i z reguły
tego nie robi.

> robią??Żądają: ?-dodatkowych zabezpieczeń?- dodatkowych żyrantów?-
> dodatkowych lokat pod zabezpieczenie.?A MY NIE MAMY, więc
> bank musi

Banki tego nie robią, żeby nie zabijać dłużnika. Kto może
dobezpieczyć kredyt jak mieszkanie spadnie z 500 tys na 400? to
praktycznie nikt nie ma 100 tys bo niby skad. Oszczednosci tez nie
ma bo sama rata wynosi 40-50% dochodow rodziny. I co bank
powie "daj" a tamtem powie "nie fikaj bo nie spłace w ogole" tym
bardziej, ze prze pierwsze kilka lat splaca sie praktycznie same
odsetki a nie kapital. I co wtedy zrobi bank? Komornik i koszty
procesowo-windykacjyjne spowoduja ze bank dostanie jeszcze mniej.
Tak dlugo jak klient splaca to jest cool.


> się nam absolutnie nie opłaca dalej spłacać tego kredytu.?I co się
> dzieje dalej??Ano USA się dzieje. Wlk. Brytania się dzieje.?I O TO

tam jest ustawa o upadłości konsumenckiej i prawo bardziej
liberalne. U nas nie możesz upaść a polityka socjalno-społeczna
wymaga lokali zastępczych itp. kwestie exmisji na bruk itp.

> TU TAK NAPRAWDĘ CHODZI!?Apeluję do "omawiaczy" raportu NBP o
> ZROZUMIENIE?"

wciąż nie wiem o co chodzi :(

[thesopranos]

czy ktoś wie w jaki sposób doszli do poniższego wniosku? że wzrost
stóp % o 2 pkt powoduje wzrost cen nieruchomości o 30%

jak już to odwrotnie bo zdolność niższa, ale może jest jakieś drugie
dno

biznes.interia.pl/news/mieszkania-drozsze-o-30-proc,1122758

Brak mi slow

[Gość: ttdd]

Eksperci...walkowanie walkowanie i co? I nic. Nikt nie rozumie...
A gdyby ktorys z Was ekspertow zamiast szukac dziury w calym chwilke sie
zastanowil, a nie szukal (jak zwykle) spiskow itp ...domyslilby sie, ze chodzi o
wspolna walute? Kto zgadnie? Tak! Euro! Mamy ja kiedys miec, pamietacie?
A wtedy bedziemy mieli stopy procentowe eurolandu - czyt 4pct na dzien
dzisiejszy... a w pl mamy 5.75 z szansa na 6.

Teraz bedzie ciezko.
6-4=2.

Jeszcze nadazacie? Ok.
I ten raport jest wlasnie o tych 2% - i rozwaza sytuacje, co by bylo, gdyby...
nikt nie nagania, ale jest to cos, nad czym warto sie zastanowic...bo
nieruchomosci sa zwykle inwestycja dlugoterminowa.

A teraz Was zostawiam, bo bedzie, ze mam 5 mieszkan.

[end remote]

[Gość: jarek]

no dobra . pierwszy raz coś mądrego Ci sie powiedziało ale zeby
zaraz "nie mam słów " ;)hehehe

Te TD masz w domu kalendarz???

[thesopranos]

> wspolna walute? Kto zgadnie? Tak! Euro! Mamy ja kiedys
> miec, pamietacie?

chcesz powiedzieć, że raport zadaje pytanie czy mamy w Polsce bańkę i sugeruje,
że ceny pójdą w górę o 30% bo gdzieś pomiędzy 2012 a 2016 wejdziemy może do
strefy euro a tam zawsze stopy % wynoszą 4% a u nas do tego czasu będzie sztywne
5,75 albo i 6%????

Zejdź z tej budowy bo słonko ci chyba na głowę źle robi albo zastanów się jaką
to teorię dorobiłeś do tego raportu.

> Teraz bedzie ciezko.
> 6-4=2.

a NBP alby ty macie szklaną kulę, która mówi jakie stopy % będą w 2012 - 2016
roku??? a może będzie odwrotnie:

4-6=-2 i wejście do strefy euro spowoduje spadek zdolności kredytowej???

> I ten raport jest wlasnie o tych 2% -

aaahaaaaa.... to jest bardziej abstrakcyjny niż myślałem.

> nieruchomosci sa zwykle inwestycja dlugoterminowa.

zdecydowanie - rośnie w tempie inflacji na całym świecie w perspektywie
kilkudziesięciu lat. Zarabia to się na bańkach - jak ostatnio.

Co do wejścia do strefy euro to dlaczego w tym raporcie nie ma informacji o
cenach w tej strasznej strefie euro? jaka jest tam średnia? drożej? taniej?

A może "tam" już jest drożej niż u nas? będziemy się porównywać do
Niemiec/Austrii/Portugalii czy może do Londynu, który w stefie wspólnej waluty
nie jest? albo innego równie drogiego kraju odstającego od średniej o 50% w górę??

eeehhhhh.....

nad czym tu deliberowac - prezes glupek

[Gość: jacek]

to pracownicy tez skrzypki

chyba ze sprytnie wykombinowali - zeby nie obcinal stop
procentowych - bo jak obetnie o 2 pct to mieszkania pojda w dol o
30 pct ...

a wtedy inwestycje mieszakaniowe pis straca na wartosci

Jacek - przestan pic!

[Gość: ttdd]

Cos ty najlepszego nabazgral?

> chyba ze sprytnie wykombinowali - zeby nie obcinal stop
> procentowych - bo jak obetnie o 2 pct to mieszkania pojda w dol o
> 30 pct ...

Chciales powiedziec na pewno ''pojda w gore''...

> a wtedy inwestycje mieszakaniowe pis straca na wartosci

I jeszcze zamieszales szajs w postaci nedznej wypowiedzi z pisem...Uciekam stad.

[kensio]

ttdd:

Kochany kolego, wspomniane 2% to akurat brakujący odsetek
inteligencji do poziomu twojego najlepszego przyjaciela 10%

Raport NBP jest słabiutki jak kilo gwoździ... Pomija masę ważnych
czynników cenotwórczych na rynku re - ogranicza sie tylko do wpływu
podaży pieniądza i popytu na kredyt hipoteczny na ceny na rynku
mieszkaniowym...

Gdyby przygotowujący zechcieli zajrzec na nasze forum, bez
wątpliwości zaobserwowaliby pilną potrzebę uwzględnienia chociażby
wpływu struktury, rodzaju i wielkości popytu na rynku re!!! -
inaczej nie mozemy pisać ze rozpatrujemy zagadnienie "bani
spekulacyjnej".
Banie są tworzone poprzez popyt niefunkcjonalny (spójrz łaskawie do
Begga), w przeciwieństwie do funkcjonalnego - który tworzy realne i
długofalowe wzrosty :p. Pewnie światło na zachowania ludzkie
towarzyszące decyzjom inwestycyjnym próbuje opisać relatywnie nowa
gałąź nauk ekonomicznych - finanse behawioralne.

Zanim zacziesz sie podniecac (Twój kolega Muffa zapewne napisał by
onanizować) swoją wątpliwą wiedzą zechcij poczytać książeczki z
pierwszego roku Ekonomii...

Potem zapraszam do dyskusji...

Ttdd podaje tyły w takich sytuacjach.

[Gość: voodoo]

Udaje, że nie widzi lub nie umie czytać. Jeszcze gorzej jak
szczot22. Nie trzeba długo szukać. Ot choćby to:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=778&w=80408681&a=80410299pzdr.

Sorry za nieprecyzyjny link

[Gość: Voodoo]

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=778&w=80408681&a=80410299

Kretynofil 'n the other niggas...

[kensio]

Bardzo fajny wątek... jakoś mi umknął ;p

30 pct pustych mieszkan - czy 30 pct wzrostu cen

[Gość: jacek]

moze sie skrzypko - glupki pomylily ???

Poland - Holland - who gives the fuck ???

Napisali zmiana :)

[poszi]

> czy ktoś wie w jaki sposób doszli do poniższego wniosku? że wzrost
> stóp % o 2 pkt powoduje wzrost cen nieruchomości o 30%

.. a nie wzrost. Tym niemniej dlaczego ze "zmiany" ma wynikać "wzrost", a nie
też zmiana w jedną lub drugą stroną w zależności od kierunku zmiany stóp?

Jeśli zaś chodzi o sam "raport" (chociaż to moim zdaniem raczej zestaw punktów
do dyskusji niż sam raport), to nie rozumiem tego nacisku na "zdolność
kredytową". Zdolność kredytowa to bardzo umowna wielkość, zresztą zależąca od
mnóstwa czynników, a stopa procentowa jest tylko jedną z nich. Banki na
przełomie 2004/05 roku, kiedy WIBOR był taki, jak teraz, liczyły dużo
konserwatywniej zdolność kredytową. Po drugie sama stopa procentowa w przypadku
kredytów o zmiennej stopie jest czymś efemerycznym. Banki hiszpańskie już
zaczynają się frasować, co to znaczy zdolność kredytowa wyliczona według 2%
chwilowej stawki, w czasie kiedy EURIBOR 1Y przekracza teraz 5%. Wreszcie
zupełnie już nie rozumiem sensu rozważania pojęcia "potencjalnej zdolności
kredytowej" ludności, chyba że na zasadzie jakiejś nieosiągalnej granicy. W USA
30% domów jest niezadłużonych, jest tez spora grupa wynajmujących i pewnie bez
problemu "potencjalna zdolność kredytowa" jest ze dwa razy większa niż obecne
zadłużenie. Tym niemniej chyba nikt o zdrowych zmysłach nie sugerowałby tam, że
w takim razie ceny zaraz pójdą w górę. Sporo ludzi nigdy nie weźmie kredytu
mieszkaniowego, bo im to do niczego nie będzie potrzebne. W końcu też sama
zdolność kredytowa to tylko pewien potencjał. Niech tylko banki wprowadziłyby
wymóg 20% wkładu własnego i pewnie z 3/4 pierwszych kupujących mogłoby się
obejść smakiem, nawet jak "zdolność" mieliby świetną.

To prawda, że wejście do strefy euro, to potencjalnie rozluźnienie polityki
pieniężnej, ale ja osobiście nie wierzę, że Polska wejdzie w najbliższym czasie
do euro. Kraje bałtyckie już lada moment pokażą, czym grozi krajom z Europy
Wschodniej już sam mechanizm ERM i że bynajmniej Europ Wschodnia i Zachodnia nie
należą wspólnie do optymalnego obszaru walutowego (zresztą kraje południa Europy
też nie). A nawet jeśli, to tylko jeden z czynników. Można choćby spojrzeć na
Niemcy, które w euro są i mają ceny porównywalne z polskimi przy sporo wyższych
zarobkach (może oni nie umieją liczyć zdolności kredytowej? :) ) Gdyby Polska
weszła do euro razem z wejściem do Unii, to bańka istotnie byłaby dużo większa,
ale teraz, kiedy widać, że ceny nieruchomości nie tylko idą do nieba,zarówno
banki jak i kredytobiorcy nie będą skłonni do zadłużania się pod sufit.

[thesopranos]

> .. a nie wzrost. Tym niemniej dlaczego ze "zmiany" ma
> wynikać "wzrost"

ja odnosiłem się nie tyle do samego "raportu" NBP ale do poniższego:

biznes.interia.pl/news/mieszkania-drozsze-o-30-proc,1122758
byłem ciekaw jak doszli do takiego wniosku :)

Ciekawe dlaczego nie dali Szwajcarii jako benchmark - w sumie tam stopy są
najniższe, może poza Japonią:)

www.waluty.com/article.php?id=32049
> To prawda, że wejście do strefy euro, to potencjalnie
> rozluźnienie polityki pieniężnej,

zawsze się zastanawiam co takiego magicznego jest w nieruchomościach, że muszą
kosztować tyle samo wszędzie. Dlaczego nie fryzjer czy dentysta? albo nauczyciel
ma kosztować tyle ile w UE tylko akurat mieszkania :)

Inna sprawa to dysproporcje w cenach nieruchomości w ramach samej starej UE. Są
bardzo mocno zróżnicowane i pomimo, członkostwa od wieeelu lat Portugalia dość
mocno odstaje od Hiszpanii tak samo jak Berlin do Paryża i skoro te kraje mają
EURO i takie same stopy to dlaczego akurat Warszawka miałaby równać do tych
droższych a nie do tych tańszych?

> weszła do euro razem z wejściem do Unii, to bańka istotnie
> byłaby dużo większa,

dlaczego? w sumie u nas przez długi czas stopy były na poziomie niewiele ponad
4% czyli bardzo niskim. Chodzi Ci o "dołek" z 2003-2005 gdzie libor eur był ok 2%?

[poszi]

> Inna sprawa to dysproporcje w cenach nieruchomości w ramach samej starej UE. Są
> bardzo mocno zróżnicowane i pomimo, członkostwa od wieeelu lat Portugalia dość
> mocno odstaje od Hiszpanii tak samo jak Berlin do Paryża i skoro te kraje mają
> EURO i takie same stopy to dlaczego akurat Warszawka miałaby równać do tych
> droższych a nie do tych tańszych?

No ba. Bo stopy procentowe to jeden z wielu, wielu czynników, w dodatku taki,
który działa dość asymetrycznie. Wysokie stopy uniemożliwiają wysokie
zadłużanie, ale niskie stopy to tylko możliwość, a nie konieczność dużego
zadłużania się (można żartować, że tez tym Niemcom nikt nie uświadomił, jaką to
oni maja wielką niewykorzystaną zdolność kredytową :) ). Dlatego też nie
rozumiem (jak napisałem powyżej) tego roztrząsania wpływu spadku stóp na wzrost
"zdolności kredytowej". Gdyby była taka prosta zależność między wysokością (a
raczej niskością) stóp procentowych, a cenami nieruchomości, to w Japonii po
1990 roku ceny nieruchomości powinny pójść do nieba, a po zejściu stóp do
(prawie) zera, nic tylko powinny były osiągnąć (prawie) nieskończoność. :)

Ludzie na ogół nie lubią się nadmiernie zadłużać. Mogą to robić ze strachu (że w
przyszłości już ich stać nie będzie) lub z chciwości, że spłacą długi z zysku.
Jeśli braknie tych czynników, to trudno ich będzie przekonać do zadłużania się
na potęgę.

>
> dlaczego? w sumie u nas przez długi czas stopy były na poziomie niewiele ponad
> 4% czyli bardzo niskim. Chodzi Ci o "dołek" z 2003-2005 gdzie libor eur był ok
> 2%?

Gdyby było euro, a nie PLN, to byłaby luźniejsza polityka pieniężna. W pewnym
momencie ta różnica nie była wielka (to wtedy zresztą był chwilowy pewien odwrót
od franka), ale zawsze była. Stopy w strefie euro były zawsze niższe niż w
złotych i ceteris paribus powinno to było wpłynąć na wyższy wzrost cen. Teraz
jednak nie można założyć, że byłoby to "przy tych samych okolicznościach",
bowiem okoliczności się zmieniły.

te poszi - a w jaki to sposob ????

[Gość: jacek]

sama obwodnica raczej nie poprawi komunikacji

raczej dojazdy do niej ...

najwyzej poprawi cyrkulacje powietrza - choc nie jakosc