Do Bebiaka :))

IP: *.marketingserwis.pl 22.09.03, 16:57
Witam,
moja koleżanka doradziła mi że mogę się do Pani zwrócić o radę.
Właśnie jestem w trakcie sprzedaży mieszkania. Osoba która chce nabyć ode
mnie nieruchomość ustaliła ze mna że najpierw podpiszemy umowę przedwstępną a
później ostateczną umowę końcową. Mam pytanie gdzie mogę znaleźć wzór takich
umów, czy umowę przedwstępną mogę podpisać we własnym mieszkaniu a tylko
końcową już potem u notariusza czy obie powinny być spisane u notariusza? Czy
osoba która chce nabyć to mieszkanie po podpisaniu umowy przewstępnej może
przed podpisaniem umowy końcowej sprzedaży "wejść" do mieszkania aby
rozpocząć prace remontowe? Czy jest to zgodne z prawem czy moga potem z tego
wyniknąć jakieś komplikacje?
Będę bardzo wdzięczna za pomoc. Może jakieś dzienniki ustaw itp??
Z góry bardzo serdecznie dziękuje.

    • Gość: Bebiak Re: Do Lusi:)) IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 22.09.03, 20:15
      Gość portalu: lusi napisał(a):

      > Witam, moja koleżanka doradziła mi że mogę się do Pani zwrócić o radę.

      Jest mi miło i mam tylko nadzieję, że Cię nie zawiodę:)

      > Właśnie jestem w trakcie sprzedaży mieszkania. Osoba która chce nabyć ode
      > mnie nieruchomość ustaliła ze mna że najpierw podpiszemy umowę przedwstępną a
      > później ostateczną umowę końcową. Mam pytanie gdzie mogę znaleźć wzór takich
      > umów, czy umowę przedwstępną mogę podpisać we własnym mieszkaniu a tylko
      > końcową już potem u notariusza czy obie powinny być spisane u notariusza?

      Hm, gdzie znaleźć wzór takich pisemnych umów - tego nie wiem. Zaraz niżej
      przeniosę Ci treść mojego postu, który kilka miesięcy komuś napisałam tu na
      forum, ale to nie wzór tylko to co w/g mnie powinno znaleźć się w umowie
      przedwstępnej. Czy przedwstępna u notariusza? To juz zależy od stron i tego
      jakich skutków umowy strony oczekują. Jeśli zawwrzecie przedwstępna pisemnąto w
      przypadku nei dojscia do umowy przyrzeczonej (czyli sprzedaży) ta pisemna
      wywołuje jedynie skutki odszkodowawcze (to tzw. skutek słabszy). Umowa
      przedwstępna w formie aktu notarialnego ma ten skutek (tzw. silniejszy), że w
      takim samym przypadku można dochodzić wykonania jej przed sądem, co mniej
      więcej oznacza, że sąd moze przenieść własność zastępując oświadczenie tej
      strony, która uchyla się od zawarcia umowy. Miej również na uwadze to, że
      umowa przedwstepna w formie aktu notarialnego podraża Wam niejako koszty całej
      transakcji, bo co do zasady taksa pobierana jest 2 x 100% (no, chyba, że coś
      się uda wynegocjować z notariuszem).

      Teraz tamten mój post określający to co w/g mnie winno się znaleźć w umowie
      przedwstępnej (cytuję samą siebie):
      -----------------------------------------
      To bardzo trudno napisac wzór umowy przedwstępnej. Wiem, że są takie wzory np.
      w agencjach pośrednictwach (nie mówię, że ogólnodostępne) ale mnie łapy
      opadają kiedy takie umowy widzę! One wszystkie są takie same - to rzeczywiście
      wzór (druk). A przecież umowy są tak różne jak różne są strony i ich
      uzgodnienia (jak więc można stworzyć wzór nie znając uzgodnień stron?).
      Postaram Ci się wobec tego napisać to co powinno się moim zdaniem znaleźć w
      takiej umowie:
      - kto, co, komu i za ile - to podstawa oczywiście;
      - sposób płatności ceny: ile przy zawieraniu umowy przedwstępnej i jakim
      tytułem (zadatek? zaliczka?) oraz do kiedy w rozumieniu terminu reszta;
      Tu Cię uczulam na jedną rzecz - jesli byłoby to nabycie z kredytu. Prawie nigdy
      bank nie wypłaca kredytu przed zawarciem umowy sprzedaży stąd już w umowie
      przedwstępnej powinno być napisane, że zapłata całej ceny nastąpi do dnia ...
      (ale nie przed zawarciem umowy sprzedaży). Ustal to wcześniej z nabywcą -
      jeśli Ty jako sprzedajaca wyrażasz na to zgodę. Mozecie jako warunek wpisać, że
      do umowy sprzedaży nabwyca przedłoży umowę kredytową, z której będzie wynikało,
      że taki kredyt z przeznaczeniem na nabycie tego właśnie lokalu został mu
      przyznany.
      - jakie dokumenty powinien przedłożyć do umowy sprzedaży sprzedający; możecie
      wpisać, że sprzedający do umowy sprzedaży przedłoży również zaświadczenie, że
      nikt nie jest w lokalu zameldowany;
      - kiedy wydanie przedmiotu nabywcy (tzn. kiedy przekazanie kluczy);
      - termin, do kiedy umowa sprzedaży będzie zawarta;
      - skutki niewykonania umowy przez jedną ze stron (np. czy nabywca traci zadatek
      jeśli nie przedłoży umowy kredytowej czyli czy ma być to uznane za uchylenie
      się od zawarcia umowy przez niegoe, czy Ty jako sprzedający zwracasz zadatek w
      podwójnej wysokości jeśli nie przedłoży dokumentów, do przedłożenia których się
      zobowiązałaś);
      - kto będzie ponosił koszty umowy sprzedaży.
      To co Ci napisałam to nie jest umowa przedwstępna; są to elementy takiej umowy,
      na które powinieneś/powinniście zwrócić szczególną uwagę, ale jej treść
      uzależniona jest od Waszych wspólnych uzgodnień.
      --------------------------------------
      • Gość: lusi Re: Do Bebiaka:)) IP: *.marketingserwis.pl 23.09.03, 12:26
        Bardzo serdecznie Pani dziękuję za dotychczasowe wskazówki. Mówiąc szczerze
        zupełnie inaczej teraz spojrzałam na cały ten proceder podpisywania umów. Nie
        przeczę napewno Pani uwagi zamieszczę w dokumencie.
        Mam jeszcze jedną kwestię Urząd Skarbowy. Mieszkanie to wykupiłam jakiś czas
        temu ale nie minęły jesczze te "zbawienne" 5 lat żebym mogła spać spokojnie i
        teraz muszę oddać te nieszczęsne 10% podatku. Wiem że gdybym pieniążki ze
        sprzedaży przeznaczała na remont innego mieszkania lub kupno nie musiałabym go
        płacić ale niestety nie mam takiej możliwości. W związku z tym moje pytanie.
        Kiedy muszę wpłacić należny podatek czy zaraz po dokonaniu ostatecznej
        transakcji na podstawie jakiegoś specjalnego PIT-u czy w rozliczeniu rocznym.
        Słyszałam również że takimi sprawami może zająć się notariusz? CZy to prawda?
        Bardzo dziękuję za góry za odpowiedź i serdecznie pozdrawiam.

        PS. Koleżanka miała rację Pani pomaga :)
        • Gość: egi Re: Do Bebiaka:)) IP: *.internetdsl.tpnet.pl 23.09.03, 15:19
          Tak się wtrącę, ale zawsze jak mogę to wspieram Bebiaka podatkowo. Ten podatek
          jest płatny w ciągu 14 dni od sprzedaży na konto urzędu sprzedającego. 10%
          uzyskanego przychodu. Składa się też odrębną deklarację, nie wykazuje się tego
          w zeznaniu rocznym. Nie pamietam dokładnie jaki to PIT, ale jak wejdziesz
          sobie na strone PIT.pl, to są tam wzory chyba wszystkich możliwych deklaracji.
          Na pewno ją znajdziesz.
          Chyba kojarze, że szukalas (es) wzoru umowy przedwstępnej? Przy okazji
          szukania czegos innego natrafiłam na to w Gazecie Prawnej, może Ci się do
          czegoś przyda.
          PZDR


          Ewa Usowicz
          Wzór umowy przedwstępnej

          UMOWA PRZEDWSTĘPNA



          sporządzona 25 października 2001 r. w Warszawie między:

          * Sprzedającym (pełnomocnikiem sprzedającego):

          Jarosławem Żylińskim,

          zamieszkałym: 00-503 Warszawa, ul. Konopczyńska 22 m. 67,

          legitymującym się dowodem osobistym FW 1586903,

          imiona rodziców: Ryszard i Zofia,

          stan cywilny: kawaler,

          telefon: (022) 764 59 88

          a

          * Kupującym (pełnomocnikiem Kupującego):

          Tomaszem Zielińskim

          zamieszkałym: 15-270 Białystok, ul. Storczykowa 66,

          legitymującym się dowodem osobistym DB 8744536,

          imiona rodziców: Marceli i Danuta,

          stan cywilny: żonaty

          telefon: 0 604 555 444.



          PRZEDMIOT SPRZEDAŻY



          Par. 1

          Przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
          położonego w Warszawie przy ul. Konopczyńskiej 22 m. 67 (lokal stanowiący
          odrębną nieruchomość; prawo własności działki gruntu; prawo użytkowania
          wieczystego działki gruntu).

          Par. 2

          Nabycie prawa do przedmiotowego lokalu nastąpiło dnia 5 września 1996 r. w
          drodze kupna na wolnym rynku (darowizny; spadkobrania/zapisu; przekształcenia
          z lokatorskiego na własnościowe; zamiany; wykupu od Skarbu Państwa/gminy;
          zasiedzenia; podziału majątku).

          Stan cywilny w dacie nabycia: kawaler. Nabycie nastąpiło do majątku odrębnego
          (wspólności ustawowej).

          Par. 3

          Przedmiotowy lokal jest lokalem mieszkalnym (użytkowym) położonym na 3
          piętrze, o powierzchni 70 mkw., składającym się z 3 pokoi, łazienki, WC,
          widnej kuchni (ciemnej kuchni, wnęki kuchennej, kuchni w przedpokoju).

          Nazwa spółdzielni: Spółdzielnia Mieszkaniowa „Pola Mokotowskie”.

          Par. 4

          Lokal jest całkowicie spłacony i wolny od wszelkich obciążeń, hipotek,
          zastawów, inne świadczenia regulowane są na bieżąco (Istnieje zadłużenie
          lokalu w kwocie 20 tys. złotych z tytułu spłaty kredytu mieszkaniowego, które
          Sprzedający zobowiązuje się spłacić do czasu zawarcia aktu notarialnego).

          Par. 5

          Sprzedający zobowiązuje się wydać Kupującemu lokal w stanie zastanym w dniu
          oględzin, w szczególności niezmienione pozostaną: armatura sanitarna i
          łazienkowa, kuchnia gazowa, zlewozmywak, szafa Komandor w przedpokoju. Do
          dyspozycji Kupującego pozostanie również: telewizja kablowa, piwnica i
          podziemny garaż nr 67.

          Par. 6

          Sprzedający oświadcza, że do chwili podpisania tej umowy nie były zawierane
          żadne inne umowy zobowiązujące do zbycia przedmiotowego lokalu, jego
          obciążenia, ani nie były przyjmowane zaliczki, zadatki na poczet jego
          sprzedaży.

          Par. 7

          Kupujący oświadcza, że zapoznał się z położeniem lokalu, jego wyglądem i
          stanem technicznym.

          Par. 8

          W sprzedawanym lokalu jest telefon numer (022) 7645988, którego abonentem
          jest Sprzedający (ewentualnie inna osoba), który Sprzedający pozostawi
          Kupującemu w ramach płaconej za lokal ceny (który Sprzedający zabierze).

          Par. 9

          Wydanie lokalu nastąpi do dnia 1 grudnia 2001 r. (w dniu podpisania aktu
          notarialnego), przy czym jeśli wydanie lokalu nastąpi po podpisaniu aktu
          notarialnego, Sprzedający podda się rygorowi egzekucyjnemu z artykułu 777
          k.p.c. i będzie pokrywał wszelkie koszty związane z użytkowaniem lokalu (i
          telefonu) do dnia jego opuszczenia.

          Kupujący otrzyma od Sprzedającego: wszystkie komplety kluczy do drzwi
          wejściowych, klucze do garażu, kluczyk od skrzynki pocztowej, piwnicy,
          domofonu, krat itp., książeczkę opłat czynszowych, blankiet opłat za energię
          elektryczną i gaz, ostatnie rachunki telefoniczne (dowód wpłat podatku od
          nieruchomości i za użytkowanie wieczyste).

          Par. 10

          Sprzedający oświadcza, że w chwili obecnej, oprócz niego, w lokalu
          zameldowane są następujące osoby:

          1. Teresa Żylińska (konkubina),

          2. Marta Żylińska (córka),

          3. Jan Nowakowski (kuzyn).

          Wymeldowanie wszystkich osób nastąpi przed zawarciem aktu notarialnego (w
          dniu .......................).



          CENA

          Par. 1

          Strony ustalają cenę na 230 000 zł, słownie: dwieście trzydzieści tysięcy
          złotych.

          Zapłata nastąpi w sposób: I rata stanowi zadatek, reszta w dniu aktu
          notarialnego (całość przy podpisaniu aktu notarialnego). Przekazanie obu rat
          nastąpi przelewem lub gotówką (przelewem dokonanym przed podpisaniem aktu
          notarialnego, gotówką przy podpisaniu aktu notarialnego, czekiem
          potwierdzonym, przekazanym przy podpisywaniu aktu).

          Par. 2

          Jako zabezpieczenie umowy kwoty ustalają zadatek w kwocie 23 000 zł, który
          zostanie przekazany Sprzedającemu do dnia 27 października 2001 r.



          AKT NOTARIALNY

          Par. 1

          Strony oświadczają, że właściciel lokalu oraz Kupujący lub osoba przez niego
          wskazana zawrą akt notarialny sprzedaży przedmiotowego lokalu na warunkach
          ustalonych w niniejszej umowie w terminie do dnia 25 listopada.

          Par. 2

          Kupujący oświadcza, że zawierał małżeńskie umowy majątkowe (nie zawierał
          małżeńskich umów majątkowych).

          Kupno nastąpi do majątku odrębnego (wspólnego, osoby prawnej) z racji
          zawartej małżeńskiej umowy majątkowej (kupna za środki pochodzące z
          dziedziczenia, zapisu lub darowizny; kupna za środki pochodzące sprzed
          zawarcia małżeństwa, kupna za środki pochodzące w zamian za przedmioty
          pochodzące sprzed zawarcia małżeństwa). Fakt ten zostanie potwierdzony przez
          małżonka Kupującego przy podpisaniu aktu notarialnego.

          Par. 3

          W akcie notarialnym Sprzedający złoży rezygnację z członkostwa w Spółdzielni
          Mieszkaniowej „Pola Mokotowskie”.

          Par. 4

          Do aktu notarialnego stawią się z ważnym dokumentem tożsamości następujące
          osoby:

          * Po stronie sprzedającej:

          1. Jarosław Żyliński, zamieszkały: 00-503 Warszawa, ul. Konopczyńska 22 m. 67

          lub jego pełnomocnik:

          2. Ryszard Gorczyński, zamieszkały 12-847 Warszawa, ul. Wąchocka 55

          * Po stronie kupującej:

          3. Tomasz Zieliński, zamieszkały: 15-270 Białystok, ul. Storczykowa 66,

          4. Iwona Kierbus-Zielińska, zamieszkała jw.

          Par. 5

          * Dokumenty wymagane ze strony Sprzedającego:

          – tytuł własności lokalu (akt notarialny) (pismo ze spółdzielni o
          przekształceniu prawa lokatorskiego we własnościowe),

          – zaświadczenie ze spółdzielni do sprzedaży (nie starsze niż 3 miesiące),

          – zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem,

          – ostatni rachunek telefoniczny,

          – zaświadczenie z urzędu meldunkowego, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,

          – pełnomocnictwo,

          – (postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku; postanowienie sądu o
          dziale spadku; odpis z księgi wieczystej, postanowienie sądu o stwierdzeniu
          zasiedzenia; wypis z rejestru gruntów; wyrok rozwodowy; odpis skrócony aktu
          małżeństwa; małżeńska umowa majątkowa; decyzja o podziale nieruchomości).

          * Dokumenty wymagane ze strony Kupującego:

          – małżeńska umowa majątkowa,

          – (wyrok rozwodowy, pełnomocnictwo, zezwolenie MSW na nabycie nieruchomości).

          Komplet dokumentów powinien zostać dostarczony do kancelarii notarialnej
          notariusz Edyty Pospieszalskiej: 00-925 Warszawa, ul. Słoneczna 43 lok. 21a,
          najpóźniej do dnia 20 listopada, aby umożliwić przygotowanie aktu
          notarialnego. Dokumenty można dostarczyć osobiście lub przesłać faksem: 827 34
          56.

          Przy podpisywaniu aktu notarialnego wymagane jest posiadanie oryginalnych
          • Gość: Bebiak Re: Do Lusi i Egi:)) IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 23.09.03, 20:10
            Dzięki Wam obu:) A dla Lusi dodam tylko (choć poniekąd wynika to z postu Egi),
            że sprawami podatku dochodowego, o którym wspomina, notariusz się oczywiście
            nie zajmuje. Pozdrowionka dla Was serdeczne. B.
            • Gość: lusi do Egi i Bebiaka :) IP: *.marketingserwis.pl 25.09.03, 16:46
              Bardzo wam obu dziękuję. Na szczęście są jeszcze ludzioe którzy dzielą się
              swoją wioedzą bezinteresownie.
              Dzięki wam nieco pewniejsza pójdę spisywać te umowę z klientem. Wiem na co mam
              zwracać uwagę podczas rozmów i w ogóle.
              Wielkie dzięki i napewno jak tylko będę mieć jeszcze jakieś wątpliwości lub
              pytania zapytam się was tutaj bo wiem że nie zostawicie mnie w potrzebie.

              Jeszcze raz WIELKIE DZIĘKUJE!!!!
Pełna wersja