Gość: Adama
IP: 82.177.11.*
07.07.08, 11:11
Newsweek 07/07/08
"Taniość widzę
Kończy się sztuczne zawyżanie cen mieszkań. Od jesieni spadną nawet
o 20 procent.
Agenci biur sprzedaży nieruchomości przekonują klientów, że ceny
mieszkań ustabilizowały się, a za kilka miesięcy mogą znów zacząć
rosnąć. Czy aby na pewno? Nasz rynek mieszkaniowy jest dziś zupełnie
inny niż ten sprzed półtora roku, ze szczytu boomu, gdy warunki gry
dyktowali sprzedający, a tłum chętnych na mieszkania ścigał
uciekające ceny. Teraz klepsydra rynku się odwróciła. Podaż nowych
mieszkań rośnie z tygodnia na tydzień, a kupujących jest jak na
lekarstwo. Dlatego do transakcji dochodzi po cenach znacznie
niższych niż przed rokiem, w wielkich aglomeracjach nawet o 10-15
proc. Walczmy więc śmiało o takie właśnie upusty, tym bardziej że po
wakacjach spirala spadku cen zacznie się rozkręcać jeszcze szybciej.
Przesłanki do tej prognozy są oczywiste. Przy obecnych kosztach
kredytu i perspektywie następnych podwyżek stóp procentowych nie ma
co liczyć na wzrost efektywnego popytu na mieszkania. Z kolei
sprzedający mieszkania na rynku wtórnym, których oferty zalegają u
pośredników nawet ponad pół roku, zaczną tracić cierpliwość i
obniżać ceny. Wielu deweloperom przy symbolicznej ostatnio sprzedaży
mieszkań zaczyna brakować gotówki na dalsze finansowanie
rozpoczętych inwestycji, w tym płacenie podwykonawcom. Dlatego
wkrótce będą musieli obniżyć marże i ceny nowych mieszkań, aby
odblokować sprzedaż. To wszystko sprawia, że już jesienią dojdzie do
znacznej przeceny na rynku nieruchomości. Jakiej? - Do końca roku
ceny mieszkań mogą spaść nawet o ponad 20 proc. - prognozują w
ostatnim raporcie analitycy firmy doradczej AZ Finanse i portalu
Domiporta.pl.
Sytuację komplikuje fakt, że rynek nieruchomości w Polsce to obecnie
prawdziwa wolnoamerykanka. Brakuje rzetelnych danych o cenach
transakcyjnych, a opinie ekspertów i pośredników opłacanych przez
deweloperów zniekształcają prawdziwy obraz rynku. Przykład?
Zagrałyśmy dwie role. W warszawskim biurze nieruchomości Bracia
Strzelczyk poradzono nam, żeby jak najszybciej sprzedać mieszkanie,
bo za rok będzie sporo taniej. W tym samym biurze jako kupujące
dowiedziałyśmy się, że nie ma co czekać z kupnem, bo nic na tym nie
zyskamy. Także komunikaty, jakie docierają do potencjalnych
kupujących z mediów, to szum informacyjny mający wzbudzać poczucie
drożyzny na rynku.
Ukrywanie przez sprzedających faktycznego poziomu cen
transakcyjnych - a w ostatnich miesiącach spadły one wyraźnie -
wynika z obaw przed psychologiczną reakcją rynku. Potencjalni
nabywcy mieszkań, widząc obniżki cen dokonywane przez deweloperów,
oczekiwaliby jeszcze pokaźniejszych upustów, co nakręcałoby spiralę
spadków. Dlatego zamiast obniżyć cenę, deweloperzy próbują dziś
przyciągać kupujących propozycją darmowego balkonu, garażu lub
piwnicy. - Takie zabiegi to nic innego jak obniżki, tyle że inaczej
opakowane - mówi Tomasz Lebiedź z Agencji Lebiedź & Lebiedź.
Innym trikiem, mającym utrzymać rynek w przeświadczeniu, że ceny w
ofertach deweloperów ani drgną, jest wprowadzanie przez nich
niesprzedanych mieszkań na rynek za pośrednictwem agencji jako
mieszkania z rynku wtórnego. Sprzedawanego oczywiście po cenie
niższej o przynajmniej 8-10 proc. Dlatego warto sprawdzić, czy
upatrzonego mieszkania nie można kupić taniej u pośrednika niż od
dewelopera.
W celu utrzymania wysokich cen deweloperzy zawyżają też koszty
budowy mieszkań, na które składają się koszty materiałów i energii
oraz wynagrodzenie firmy budowlanej. Warto wiedzieć, że np. w
Warszawie koszt budowy standardowego mieszkania - jak wynika z
informacji od jednego z wcale nie najtańszych wykonawców - wynosi
3900-4000 zł. Czyli tylko o 20-25 proc. więcej niż w szczycie boomu
mieszkaniowego, wiosną i latem zeszłego roku.
Tego jednak deweloperzy nie mówią. Wolą uzasadniać utrzymywanie
wysokich cen mieszkań rosnącymi kosztami budowy oraz niskimi marżami
z ich sprzedaży. Tymczasem prawdziwe marże deweloperów, mimo ich
spadku w porównaniu z 2006 rokiem, gdy sięgały 50 proc., nadal są na
przyzwoitym poziomie ok. 25 proc. To powinno być mocnym argumentem
do wynegocjowania większych upustów.
W ukryciu faktycznych kosztów budowy i cen mieszkań deweloperom
pomóc mają raporty zamawiane u ekspertów analizujących rynek
nieruchomości. Zdaniem dr Urszuli Słowik z Wyższej Szkoły
Zarządzania Nieruchomościami większość istniejących raportów i
ekspertyz to bardziej produkty marketingowe firm niż profesjonalne
analizy rynku. - Takie pseudoraporty mają utwierdzać kupujących w
przekonaniu, że ceny mieszkań są i będą wysokie - denerwuje się dr
Słowik. Przykłady można mnożyć. Raport firmy redNet podaje ceny
ofertowe jako transakcyjne, co zawyża te drugie. Raport Home Broker,
Open Finance i portalu Oferty.net porównuje ceny ofertowe do
transakcyjnych zupełnie różnych mieszkań, co daje nieprawdziwy obraz
różnicy cen.
Stara prawda rynkowa mówi, że towar jest wart tyle, ile kupujący
jest gotów zapłacić. To, na ile wyceniają mieszkania sprzedający,
nie ma więc nic do rzeczy. Faktyczne ceny na rynku już dziś są
niższe, niż słyszymy. A jesienią będą zapewne spadać jak kasztany."
Longina Grzegórska, Aneta Stabryła
Dział: BIZNES, Newsweek 28/08
