Sando Chelmska

[Gość: Dyzio]

gdzies mozna znalezc wizualizacje projektu? Koparki od 2 mies ryja
ziemie z wolna, a na stronie Sando tylko info, ze bedzie ok. 1000
mieszkan i lokali uslugowych.

[Gość: Masakra]

Sando kupiło zajezdnię Chełmska za 370 mln zł. Powierzchnia tej działki to 5,1
hektara czyli 51000 m2 co w przeliczeniu daje 7255 zł za m2 samej działki.
Średni koszt budowy 1m2 w Wawie to około 3000 (materiały, pracownicy, marketing,
handlowcy itp. itd. etc). Nie zapominajmy o marży deweloperskiej, która waha się
między 25-40%.

Tak więc 7255 + 3000 + 25-40% marży = KTO TO KUPI?

Na tej działce poza mieszkaniówką ma być powierzchnia biurowa, więc zapowiada
się spory kompleks. Ale także ogromny tłok. Popatrzcie co się stało na osiedlu
Ekopark gdzie do biurowców wprowadził się Bank Millennium - wszystkie chodniki i
uliczki zastawione samochodami.

Idealnym przykładem jest osiedle Murano Budimex'u - kupili działkę po około 13
tys. za m2, a teraz żądają za mieszkania od 12 do 25 tys. ZGROZA. Piaskowiec na
elewacji to nie wszystko, do metra (obu stacji) też kawałek drogi.

Owszem zależy co kto lubi i jak gęsta będzie zabudowa. Pamiętaj, że to co jest
makiecie nie koniecznie może być tym co zobaczysz. Idealnym przykładem jest
osiedle Szafirowa Aleja - Orco. Na makiecie między budynkami był ogród, a w
rzeczywistości została miedzy nimi puszczona droga gminna.

[Gość: Ja to kupie]

Gość portalu: Masakra napisał(a):

> Tak więc 7255 + 3000 + 25-40% marży = KTO TO KUPI?

dwa pietra, to juz 3627,50+3000 +marza
trzy pietra, odpowiednio: 2418,30+3000 +marza
10 pietro to 725,50 +3000 +marza, a to daje, przy mniej pazernym developerze,
4656,88 PLN za m2. Realna cena?

[arkaszka1]

oba wyliczenia sa błędne:

Warunki zabudowy mówią ze zabudowana może być max 55% terenu
czyli do wyliczeń trzeba przyjąć ok 50%
Tak naprawdę to koszt terenu spłaca w dużej części parking podziemny
o tym mało kto o tym wie (30 tys za 7-8 m2)
Koszt wybudowania przez generalnego wykonawce ( Mitex, Warbud..) to
ok 4-4,4 tys, wyszperajcie ceny kontraktów i podzielcie przez
powierzchnię mieszkalną ( ceny z 2007 więc pewnie maja 10-15 %
zapasu)

Reszt wyliczeń zależy od ilości pięter ale koszt wybudowania razem z
gruntem 10 piętrowego budynku w tym miejscu nie przekracza 6 tys/m2
reszta to narzuty i podatek od frajerstwa.

Przy tego typu inwestycjach srednia cena przy której developer może
mówić o sukcesie inwestycyjnym to 8 tys/m2,
Czyli parter i gorsze lokalizacje 7-7,5 a apartamenty na ostatnich
piętrach 12-14 tys

Jeśli sprzedadzą jakiemuś jeleniowi całą górę za 25tys/m2 to 1/3
budynku maja za free.

[Gość: nina]

tak mnie zaciekawiłeś z tymi garażami, że aż policzyłam. Zakładając,
że developer postawi 51tys mkw garaży (czyli równo pod całą działką
albo dwa poziomy pod połową działki), to liczac 12 metrow na miejsce
(doliczam elementy konstrukcyjne, dojazdy) wychodzi 4250 miejsc.
Przyjmuje roboczo, ze sprzeda kazde z tych miejsc za 30 tys sztuka.
Razem ma z tego ok. 128 mln. Czyli jesli samo wybudowanie tych
garaży wynosi zero złotych, to do ceny działki brakuje 242mln.

A teraz pomyślcie dlaczego Sando mógł wybrać taką strategię, że
zaczął coś robić na działce, a oferty nie wprowadził do sprzedaży?
Może zakłada, że obecnie ma małe szanse na sukces i nie wywala
pieniedzy na marketing inwestycji? Moze zakłada, ze ceny robocizny i
materiałów nie spadna, wiec część woli zrobić po obecnych, niższych
kosztach? Może woli rozpoczać budowę i ją przeciągać w czasie
(łatwiej jest etapować i przeciągać w czasie, niż zaczynać zabawę z
pozwoleniem na budowę od nowa)?

[arkaszka1]

Koszt jaką wylicza się za metr powierzni mieszkalnej, jeśli
kontrakt generalnego wynosi 100mln za 25 000 m2 mieszkań to liczymy
w uproszczeniu że koszt m2 mieszkania w budowie kosztuje 4 tys( cena
ta obejmuje garaże, korytaże, klatki itp) w przypadku tej inwestycji
teren jest paranoicznie drogi, z drugiej strony mieć nawet 60-80mln
z garazy a ich nie mieć to duża różnica, w przypadku tej inwestycji
nie wiem jaka będzie cena miejsca parkingowego ( może 50 tys), ale w
przypadku przeciętnej budowy ta zależnośc się sprawdza.

Nie wiem, jaka jest strategia SANDO, ale 370mln PLN do duża kwota i
licząc nawet że maja dobry kredyt to odsetki od tej kwoty są
astronomiczne, gdyby zakładali że ceny utrzymają się lub niedługo
wzrosną, to budowali by szybko, taka inwestycja nie powstaje w 3
miesiące, więc gdyby w swych analizach widzieli duży popyt w ciągu
1,5- 2 lat jak wróżą niektórzy "experci" to budowa by ruszyła z
kopyta.

[Gość: Dyzio]

A moze kupili za cash? Tyle co sie napchali u siebie na hossie, to
mogli przeznaczyc troche nadplynnosci w ziemie w Polsce.
A jesli juz schodzimy na temat cen, to na Goclawiu dzis zauwazylem
przy budowie Acciony (hmm, teraz to sie mowi inwestycja, juz nie ma
zwyklych budow) powiewajace flagi z napisami ,,-2%'' oraz ,,-10%''.

[Gość: nina]

skąd wiesz, ze kupowali na kredyt? Moze troche zarobili w tej
Hiszpanii i stac ich było na zakup gruntu (oprocz wycieczek na bora
bora niektorzy developerzy na to przeznaczaja zyski z marży).

Widocznie nie wierzą, że są w stanie sprzedac teraz po cenie, ktora
jest dla nich atrakcyjna i dlatego inwestycji nie sprzedaja. A
dlaczego zaczeły tam jeździć koparki? HGW.

[arkaszka1]

mogli przywieść kase w walizkach ale tak czy inaczej pieniądze
kosztują, a jak nie zarabiają to tracą na wartości

być może przyglądają się jak idzie inwestycja przy dawnej zajezdni
Inflancka, słyszałaś moze jak tam idzie sprzedaż, jak głoszą plotki
nie jest różowo.

[Gość: Dyzio]

wiedzialem ze tak bedzie ;) zaraz beda analizy ile/po ile czy
deweloperowi sie oplaca, czy nie; nina co sie tak martwisz o
powodzenie biznesu Sando? a czy bedzie po 8 czy 18k/m2? No to
bedzie! ja tylko chcialem sie dowiedziec jak wyglada projekt, co
wyrosnie w okolicy gdzie miszkam; tak z czystego zainteresowania
architektura miasta... wyluzujcie troche ludzie!

[Gość: nina]

ano widzisz, to forum sie nazywa "developerzy warszawa" :-)
Tez jestem ciekawa (rozważałam nawet kiedyś zakup obok przy
Chełmskiej).

[Gość: znawca]

Na chelmskiej nic nie wybuduja! Wladowali sie na maxa!Jak by nie
liczyc to na te mieszkania stac tylko szejkow z Bahrajnu!

[Gość: fikuśna]

Ja nie jestem z Bahrajnu,a z Czerniakowa, a stać mnie. Ale jeszcze
nie kupię..zaczekam zobaczę co się będzie działo.

[Gość: Dyzio]

bylem na Chelmskiej w jednym z mieszkan budowanych przez Budimex,
calkiem fajnie; tylko jak Sando wybuduje te tysiace lokali to pewnie
na Bobrowieckiej zrobi sie niezly tlok.
A z dalszych okolic, na Gagarina, dokladnie naprzeciwko
apartamentowca na Sieleckiej (budynek-widmo, nadal mieszka tam tylko
3-4 lokatorow) zaczela sie budowa pare tyg temu, projekt znosny,
choc mogli sie bardziej postarac jak na ta lokalizacje.
www.badom.pl/index.php?option=com_content&task=view&id=70&Itemid=1

[Gość: Grzesiek]

Obecnie opłaca się budować mieszkaniówki. Nawet jak klient chce
kupić, a nie ma odpowiedniej gotówki to np. bank nie da mu kredytu.
Owszem będzie trochę chętnych kupić mieszkanie od Sando na
Chełmskiej - ale to będzie garstka, a samo Sando nie należy do
najtańszych. Dla tej garstki Sando nie będzie rozpoczynać inwestycji
przy takiej stagnacji na rynku. Deweloperzy będą na siłę zachęcać do
zakupu tego co zbudowali lub właśnie budują - by nie stracić i nie
stracić jeszcze więcej na utrzymywaniu tego co się nie sprzedało.
W interesie deweloperów jest zmniejszenie ilości mieszkań, podaży to
może jeszcze utrzymać ceny i nie dopuszczać do ich zbytniego spadku.
A przez ten świetnym interesem jest budowa budynków komercyjnych np.
powierzchni biurowej. Zobaczcie jak dziś wygląda Służewiec,
Marynarska - ile tam się buduje biurowców i ile jest już oddanych do
użytku. Cena wymajmu 1m2 waha się tam w granicach 10-15 Euro, w
centrum to około 30 Euro. Pekao SA przenosi się na Żwirki Wigury,
Bank Millennium na Żaryna, TPSA sprzedała nieruchomości w Centrum -
takich firm jest wiele. Uciekają z Centrum by ciąć koszty do
odrobinę mniej atrakcyjnych dzielnic - ale z dobrym dojazdem.
Deweloperzy to widzą i zaczynają zmieniać profil swojej działalności
np. Budimex-Nieruchomości z mieszkaniówki kończy to co zaczął i jest
o krok od wejścia na rynek nieruchomości komercyjnych. Jeśli nie
mogą już odpowiednio dużo zarobić na mieszkaniówce to zarobią na
inwestycjach komercyjnych jednocześnie przeczekując kilka lat, aż
rynek nieruchomości zacznie odbijać się od dna i znowu zaczynać
przynosić zyski. W końcu działki, które kupili muszą na siebie
zarabiać lub spłacać kredyty.

Podejrzewam, że Sando pobuduje na tej działce głównie biurowce, a że
jest to kawał terenu to kilka bloczków też tam się zmieści ;)

[Gość: Grzesiek]

Miało być "Obecnie nie opłaca się budować mieszkaniówki." Zjadłem
wyraz nie ;)

[Gość: delfin]

obecnie jeszcze się opłaca, uwierz mi, inna sprawą jest czy sprzeda
się inwestycja obciążona tak dużym kosztem ziemi, tak jak ktoś tu
policzył koszt tych mieszkań, cena nie może być mniejsza niż 9-10
tys, ale w Warszawie prawie każdy ładniejszy budynek ma taką cenę,
możliwe ze SANDO przewiduje gwałtowny spadek cen i nie chce władować
się na minę

zmiana planów

[Gość: Ewitta]

zmiana planów i wejście w biurowce jest oczywiste na tym terenie. Przy dużych
ulicach jest sporo inwestycji, które zostały już przekwalifikowane z
mieszkaniówki na biurowce. Łuk Siekierkowski, Wilanów One (część przy
Przyczółkowej), początek Wiertniczej (praktycznie domów mieszkalnych już nie
ma), Sando, lofty na Pradze. Trwają przeróbki projektów w dawnym browarze na
Grzybowskiej. To nieuniknione.

[madrekate]

Moje uszanowanie, Panowie i PAnie Analitycy.
Ale gremium się zebrało, nie ma co:)

Cóż, temat ciekawy,
nie ma co ukrywać...

Jednak wydaje mi się,
że taka firma jak SANDO wie doskonale co robie.
( efekty widoczne powyżej...;)

Poza tym,
ma doświadczenie w zakupach gruntów
- przez ponad 30lat robią to na rynku hiszpańskim.

Podchodząc do kolejnego przetargu w swojej historii
na działkę przy CHEŁMSKIEJ,
byli przygotowani (...)

JAk każdy deweloper mieli przygotowaną specjalistyczną analizę
- za ile i po co w nią inwestować... i czy w ogóle.

Przypominam,
że słowo PRZETARG oznacza nic innego
jak udział KLIKU deweloperów,
którzy poprzez podbijanie CENY sami wpływają
na ostatecznie osiągnietą w przetargu
kwotę.
( tu walka odbyła się: z ECO i LUBASA)


Nie mam żadnych wątpliwości,
że projekt będzie przemyslany w 100%
i odniesie sukces,
finalnie przyczyniając się,
jak zwykle,
do pewnego zarobku Inwestora:)
Nie martwmy się.



Pozdrawiam,

a moze sie zalozymy ???

[Gość: jacek]

sando dalo sie porwac euforii - jak wiele innych hiszpanskich
deweloperow przekonanych o wzrostach do samego nieba - zapominajac
ze sjesta i maniana to podstawa

gorace glowy, poludniowy temperamemt - stad chybiona inwestycja
podobno sando sam przebijal swoje wlasne oferty

eco i lubas moga sie pomodlic dziekujac za cudowne ocalenie przed
megawtopa

[Gość: pikot2]

gdyby było tak łatwo o trafną analizę, to nie byłoby bankructw. Wielu było
mądrych w bankach amerykańskich, przez których parę instytucji ledwo dyszy. oni
też przedstawiali wspaniale analizy, oceny itp. tak więc nie przesadzajmy z tą
wiarą w siłę analizy biznesowej.

wezmy takiego Lehmana

[Gość: jacek]

tam to dopiero analitycy pracowali