Rzeczywisty koszt budowy metra mieszkania.

[satorianus]

Intryguje mnie to, jaki jest rzeczywisty koszt wybudowania jednego m2 w
okolicach Warszawy. W jednymz wywiadów preses firmy developerskiej pochwalił
się, że na Mokotowie budują za 4300+1000 koszt ziemi, a sprzedają za
8000-9000. Spora przebitka, ale... 4300 to i tak dość dużo. Ostatnio robiłem
dla szwagra kosztorys budowy domu jednorodzinnego i za stan developerski za
cholerę nie chciało mi wyjść dużo więcej niż 2500 za metr. A przecież w
blokach wszystkie ściany, stropy i instalacje są wspólne. Dodając do tego
nieporównywalnie większe możliwości negocjacji cen materiałów i robocizny ->
powinno być TYLKO taniej. Jeśli się mylę to proszę, poprawcie mnie...

[Gość: younior]

Tez sie na tym wogole nie znam ale tak zastanawiajac sie to napewno w
mieszkaniach dochodza garaze (piwnice - czyli ogromne fundamenty) tego sie w tej
chwili wogole nie robi w domach jednorodzinnych + windy + klatki schodowe + o
wiele bardziej skomplikowany system wentylacyjny i kanalizacyjny...

Wydaje mi sie, ze w dzisiajszych czasach (dosyc wysokie pensje pracownikow na
budowach, wysokie ceny metarialow budowlanych, drogie paliwo itd) to cena 4300
jest jak najbardziej mozliwa.

Aczkowiek moim zdaniem zysk dewelopera w zdrowych warunkach rynkowych nie
powinien przekraczac 15-20%

Sz

[terion]

> Tez sie na tym wogole nie znam ale tak zastanawiajac sie to napewno w mieszkaniach dochodza garaze (piwnice - czyli ogromne fundamenty) tego sie w tej chwili wogole nie robi w domach jednorodzinnych + windy + klatki schodowe + o wiele bardziej skomplikowany system wentylacyjny i kanalizacyjny...

Tak, ale w domku jednorodzinnym, na jedno "mieszkanie" masz jeden dach i jedną piwnicę. A w bloku masz jeden dach na kilkadziesiąt mieszkań. Poza tym. np ilość okien na m2 w bloku jest mniejsza niż w domku, ze względu na rozmiar samego budynku.Różnica między budownictwem jednorodzinnym, a wielorodzinnym, to jak między detalem, a hurtem.
Tyle, że jak budujesz dom dla siebie, to dbasz aby koszty były możliwie niskie, a jak jesteś deweloperem to ci to lata, bo marżę masz i tak ponad 50%. A przynajmniej tak było do tej pory.

[steady_at_najx]

>Tez sie na tym wogole nie znam ale tak zastanawiajac sie to napewno w
>mieszkaniach dochodza garaze (


Taaaa


zwlaszcza ze garaze praktycznie splacaja (splacaly) cene ziemi na ktorej budynek stoi.....

Nie oszukujmy sie - budowa bloku to jedno z latwiejszych zadan budowlanych (dla budowlancow oczywiscie). Wiadomo ze sam ze szwagrem tego nie zrobisz ale dla powazniejszej spolki budowlanej to bulka z maslem.

[Gość: Younior]

Ok, ale odbiegamy od tematu, jaka Waszym zdaniem jest rzeczywista kwota budowy
metra mieszkania w bloku? Dla ulatwienia policzmy same ksozty budowy bez kosztu
zakupu dzialki i przygotowania projektu.

Może osobno policzyć koszt materiałów i robocizny?

[satorianus]

Będzie(chyba) łatwiej.

Nic tylko budować samemu :)

[satorianus]

Należy:

-zebrać jakieś 20 rodzin, które mają zdolność kredytowa ~200000 zł.
-założyć spółdzielnie/spółkę
-wziąć 4mln kredytu
-kupić 600 - 1000m2 działki w jakieś umiarkowanej lokalizacji (Włochy, bliższy
Ursus). Po targach powinno to kosztować nie więcej za 1mln
-Za resztę pieniędzy zbudować mały 3,4 piętrowy bloczek. 5,6 mieszkań na piętrze
po 50,60 m2
-mieszkać :)

Wyjdzie co najmniej o połowę taniej niż od developera. Kto wchodzi ze mną w spółkę?

Chętnych brak?

[satorianus]

Ejże... Naprawdę tylko ja chcę mieć mieszkanie za pół ceny? W Polsce brakuje mi
właśnie takiej oddolnej przedsiębiorczości. Wszyscy pierniczą o tym jacy to
developerzy są źli a nikt nie chce wziąć spraw we własne ręce.

[stoje_i_patrze]

Satorianus zgadzam się co do braku w Polsce oddolnych inicjatyw. Problem jest bo:
a) większość nie ma czasu aby cokolwiek załatwiać więc parę osób musiało by
ogarniać wszystko dla innych
b) myślę że to nie zbyt poważny pomysł wejść w budowanie czegoś nie mając w
ogóle na ten temat pojęcia (ja nie mam takiej wiedzy z branży budowlanej)
c) znajdź w Warszawie 20 rodzin, które się dogadają - powodzenia.

A na koniec trochę optymizmu: możesz mnie wpisać, brakuje nam 18 pozostałych;)

[joserodriguez]

ano wlasnie, stoje_i_patrze mnie uprzedzil z wyliczanka przeszkod
dla takich oddolnych inicjatyw ;)

[joserodriguez]

chetnie bym wszedl w cos takiego, ale jeszcze nie teraz. Z tym
wykonastwem to fakt, pytalem sie pare mies temu znajomej co ma firme
projektowo-budowlana; faktycznie za wykonawstwo biora ok 4k. Moze
jakby wziac jakas ekipe z prowincji, to byloby taniej. Ale na pewno
dluzej i nie wiem czy nie gorzej.

Pomysl z taka inicjatywa jest tak oczywisty, ale czemu nikt tak nie
robi i woli zaplacic wiecej? Bo ci, co kupuja wiekszosc czasu
poswiecaja na to zeby na nie zarobic; a ci co moga, buduja dom
jednorodzinny.

Ktos musialby sie tym zajac, zalozyc spolke, wyszukac dzialke,
ponegocjowac z bankami, zamowic projekt, pozwolenia itd itp, nie
wspominajac o dopilnowaniu samej budowy...

N i jeszcze jedno - wez znajdz w tym kraju grupke zgodnych osob - a
to lokalizacja nie wszytskim bedzie odpowiadac, a to projekt, a ja
chce mieszkanie od poludnia, a czemu mam miec od ulicy, a tamten
czemu dostal 2 pietro a ja parter?
Oczywiscie wszystko da sie pogodzic, zalatwic, jednak jest jak jest.

Oczywiście że to niełatwe...

[satorianus]

Wasze uwagi są trafne i jasne jest, że to niełatwy projekt. A może znacie jakieś
przyklady takich inicjatyw?

[stoje_i_patrze]

Mam przebłyski w pamięci że była taka inicjatywa kiedyś, dosyć podobna. Polegała
ona na tym że pewne rodziny budowały innej rodzinie dom (ale chyba nie blok).
Wiem że to wypaliło ale nie pamiętam szczegółów. Nie wiem czy to nie była jakaś
fundacja.
Trzeba by poszukać w sieci

HA

[satorianus]

Habitat for humanity. Jednak cele i sposób działania mają są odmienne

[Gość: ja;)]

Wiesz Satorianus, masz sporo racji:)
Jeszcze przed boomem ogladalem mieszkanie na Bialalece. Nie kupilem, ale
ciekawie bylo to wszystko tam rozwiazane. Wspolnota wynajmowala pomieszczenia
gospodarcze bankowi, sklepowi i jeszcze kilku innym podmiotom gospodarczym (tak
sie to chyba nazywa?:)) i w zasadzie mieszkania byly bezczynszowe, oplacany byl
z tego fundusz remontowy, pensje dla zarzadcy i na dodatek cala ta ekipa
zastanawiala sie powaznie nad postawieniem kolejnego budynku...

[arkaszka1]

4000-4500 zł/m2 wynosi wartość kontraktu generalnego wykonawcy
takiego jak Mitex, Budimex w umowach z 2007 roku to wartość
kontraktu/ ilość powierzchni mieszkalnej. Ceny zawierają pewien
zapas na wzrost cen materiałow, robocizny, oraz przyzwoity zysk.
Ceny miały tylko rosnąć więc liczył się czas, a konkurencja między
wykonawcami była niewielka. Cena za jaką teraz można wynegocjować z
mniejszym podwykonawcą są ok 15-20% niższe.

W tym jest działka?

[satorianus]

Czyli to tylko koszt budowy? Jeśli tak, to developerzy nie kłamią mówiąc że
zejście poniżej 5000tys jest nierealne... Skąd masz takie dane?

[arkaszka1]

duzi budowlańcy podają wartość kontraktów na swych stronach, część
informacji znalazłem na portalu muratora, wielkość inwestycji jest
powszechnie dostępna, matematyka jest prosta

poczytaj raporty spolek gieldowych to sie dowiesz

[warszawa229]

to bardzo ciekawe zraszta jest lektura, jakie to ciezkie czasy maja
nasi developerzy, w niektorych inwestycjach zyske netto (tj. po
odliczeniu wszystkiego co mozna - limuzyn, drogich biur itp) wynosi
lekko pow. 30%

[Gość: ja;)]

Firma mojej kobity buduje apartamentowic. Mowiac apartamentowiec mam na mysli
apartamenty, a nie klitki 2x2 metra:) Mieszkania wysokie, minimum 100 metrow
kwadratowych, podwyzszony standard. Tylko kilka w inwestycji. Beda oferowane w
cenach oczywiscie kosmicznych (czyli min. dycha za metr) ale podwykonawca ktory
to postawi zazyczyl sobie od metra 3200. Do tego o ile pamietam dochodzi koszt
dzialki (nie wiem ile) no i cala ta okolobudowlana kolomyja (uzbrojenie w media
i oplaty, koszta uzyskania kredytu, raty za tenze itp.) No to niech ich to
kosztuje 5 tysia za metr (a mysle, ze mniej, w koncu zawsze cos wynegocjuja,
utarguje, w koncu w zasadzie hurt wchodzi tu w gre). Czyli zarobia na tym
potencjalnie drugie tyle. Czyzarobia faktycznie, rynek zweryfikuje.
pozdr

Kosztorys

[satorianus]

W zaistniałej sytacji coraz częściej developrzy podnoszą problem ponoszonych
kosztów. Że niby w Warszawie koszt budowy to 6000tys/metr i taniej się nie da.
Warto by to zweryfikować. Bez większych problemów można dorwać kosztorys domu
jednorodzinnego lub bliżniaka. Gdyby tak znaleźć coś podobnego dla bloku
mieszkalnego... Może widzieliście coś podobnego?

Spadają ceny materiałów - nawet kilkadziesiąt proc

[satorianus]

Znalazłem takie coś.

www.budowlany.pl/pl//przeglad_prasy_i_informacje_ma.php?artid=10663&
Ile kosztował w 2004 worek cementu? Ile cegła?

[steady_at_najx]

Nie ma o czym dyskutowac.

Klienta nie obchodzi ile deweloper "dal". Jesli przeplacil bardzo za ziemie czy za wykonawcow to niech gimnastykuje sie zeby sprzedac a nie obciaza strone popytowa swoimi zlymi wyborami.

Dodatkowo klamiac latami o tym jak musza zwiekszac cene bo "bardzo podrozalo" i jak to robia "na granicy oplacalnosci" niech nie licza na wyrozumialosc klientow i akceptacje ich fanaberii cenowych.