11 powodow...

[mieszkaniiec]

Witam,

kolejna rzeczowa analiza p. Macierzynskiego z Bankier.pl:
www.bankier.pl/wiadomosc/11-powodow-dla-ktorych-ceny-mieszkan-w-Polsce-spadna-1842264.html

1) Podawane statystyki często nie mają nic wspólnego z
rzeczywistością
2) Popyt zgłaszany, a nie realny
3) Zła sytuacja na międzynarodowych rynkach finansowych
4) Wysokie stopy procentowe
5) Efekt psychologiczny
6) Nowa rekomendacja KNF
7) Wyższe marże, niższe LTV i trudniejszy dostęp do kredytów
8) Problemy deweloperów
9) Nadchodzące spowolnienie gospodarcze
10) Koniec popytu inwestycyjnego
11) Inflacja

Generalnie wiekszosc watkow przerabialismy tutaj - ale sa zebrane w
jednym miejcu tak wiec podsylam...

Ceny spadną. Nikt już tego nie neguje. Ale o ile?

[satorianus]

Rednet twierdzi, że po 5% obniżkach popyt zostanie uwolniony. IMO to za mało,
ale obniżki większe niż 10%-15% to max o ile nie dojdzie do znacznego osłabienia
kondycji gospodarczej - na miarę kryzysu lat 2001-2005.

[warzaw_bike_killerz]

satorianus napisał:

> o ile nie dojdzie do znacznego osłabieni
> a
> kondycji gospodarczej - na miarę kryzysu lat 2001-2005.

IMHO do takiego oslabienia (bo w latach 2001-2005 byla jedynie korekta, a nie
kryzys i glownie nie w sektorach napedzajacych nasza gospodarke) spokojnie
dojdzie. Kwestia bicia piany, jest jedynie w ktorym kierunku uderzy. Ja zakladam
wzrostem bezrobocia i zwiekszeniem stop procentowych.
Inflacja bylaby najgorsza z wszystkiego, wiec Balcerowicz powinien wrocic.

[satorianus]

Czyli zakładasz wystąpienie czynników osłabiających popyt na mieszkania. Ale
czyczasem nie jest to zbyt życzeniowa prognoza? Mimo wszystko w najbliższym
czasie może dojść do poważnego spadku oprocentowania CHF. Banki straszą
podwyżkami marży ale przyszłość pokaże ile w tych podwyżkach było marketingu, a
ile prawdy. Poza tym wciąż nie wiadomo KIEDY i W JAKIM TEMPIE ceny mieszkań będą
spadać. Jeśli nawet realnie spadną o 25% w ciągu 4-5 lat, to spadek ten będzie
nieodczuwalny -> toż to sama inflacja.

[warzaw_bike_killerz]

Obnizanie oprocetowania w przypadku kryzysu, to impuls inflacyjny. Chyba, ze
nastapi silna dewaluacja zlotowki, ale to bedzie kolejny sygnal do inflacji.
Miedzy mlotem a kowadlem.
Inflacja moze wynosci 5% rocznie(nieodczuwalana), 10% (widoczna) i 20% - od tej
ostatniej do hiperinflacji (niekontrolowanej juz za bardzo) kroczek malutki.
Jesli przez 4 lata wartosc mieszkanc wzrosla o 100% - tak, o 100%, to jak
skorygowac ten wzrost do poziomu inflacji? Musialaby w ciagu 3-4 lat (tych
gorszych z oslabieniem gospodarczym) wynosic 50% czyli juz blisko 15%
sredniorocznie. Jesli w Eurolandzie bedzie ona wynosic 5% to roznica bedzie
dewaluacja kursu zlotowki - w takim przypadku oprocentowanie moze spacs
(szczegolnie w przypadku CHF, ktory jest jak zloto i platyna uznawany za
bezpieczna lokate)
Jesli zgodnie z Twoim zalozeniem oprocentowanie CHF spadnie, to... czas kupowac
CHF, bo kto nie kupi przegra zycie.
Spojrzmy na to matematycznie. Kurs CHF w ciagu ostatnich 10 dni.. wzrosl o 10%:
stooq.pl/q/?s=chfpln&c=10d&t=l&a=lg&b=0
Przy niezmienionym kursie oprocentowania, kredyt podrozal o 10%. Ile obecnie
kosztuje kredyt w CHF? 7%? Ile musi spasc, aby zrekompensowac wzrost 10%? Moze
spasc sporo :))

Kiedy i w jakim tempie. Rok? Dwa lata? To bardzo niewiele, najbardziej
drastyczny spadek (tempo) bedzie pod koniec pierwszych oznak. Pierwsze oznaki
mamy - tu 3%, tu rynek wtorny 5%, tam plyta 10%. Teraz procent bedzie statycznie
sie zwiekszal, aby nabrac impetu w momencie, kiedy inflacja (wzrost wszystkiego
za wyjatkiem przeszacowanych) bedzie rowniez nabierala impetu. Albo mamy
stagnacje (zdecydowanie zamrozenie wzrostu przez powolne meki walki inflacji z
wartosciami przeszacowanymi (nie tylko nieruchomosci!!!), albo bedzie ostre
ciecie. Pomoc budzetowa rynkom kapitalowym, wydaje sie byc pierwszym etapem do
pierwszego scenariusza, tylko po 4 latach moze sie okazac, ze pomoc
niekoniecznie zniwelowala dysproporcje, wtedy mamy besse dluzsza niz sie wydaje.
Cykle - sa krotkie cykle, dlugie cykle i bardzo dlugie cykle. Chyba wszystkie
zebraly sie w jednym momencie i zaczely nurkowac, wiec rzady staraja sie
zminimalizowac skutki przynajmniej krotkiego cyklu. Na nieruchomosciach bessa
moze trwac nawet 8 lat. Oczywiscie, ze ludzie beda musieli gdzies mieszkac - ale
powiedzmy sobie szczerze - jesli nie zaimportujemy chinczykow i murzynow, to
nikt nie przewiduje naglego wzrostu 12 milionow statystycznych gospodarstw
domowych. Nawet przez 8 lat.

[Gość: Russo]

Nie ma się czym podniecać. Że nieruchomosci w Polsce są zdecydowanie
przeszacowane było wiadome od dawna i tylkogołowąsy, dzieci hossy
myslały inaczej.

[Gość: I know]

Świetny rzeczowy komentarz, chyba pierwszy od kilku lat. Brawo dla tego Pana. Zazwyczaj nie wtrącam się do dyskusii ale moja ocena rynku była prawidłowa aby sie wstrzyamać. Na marginesie mam zdolność kredytową na poziomie 400 KPLN. Pozdrawiam ludzi samodzielnie myślących.

[Gość: 2005]

ależ nie..., ależ nie, teraz już nie masz zdolności 400k, Twoja zdolność pikuje
właśnie z prędkością światła.

[Gość: I know]

tak pikuje wprost proporcjonalnie do pikowania can mieszkań. Wolę wziąść kredyt 300K PLN niz 400K na to samo mieszkanie :)

[Gość: SmutnyAneksiarz]

Święta racja - zresztą dużo bankierów mówi juz od dawna o tym samym