Gość: Rozum
IP: *.centertel.pl
29.01.09, 13:09
Koszt wybudowania metra mieszkania na naszym osiedlu w Wilanowie
sięga teraz 3,5-4 tys. zł. Kiedyś było ponad 5 tys. zł.
GRATULUJE GLUPOTY
- rzadowi Tuska, ze doplaca do kredytow jezeli cena metra nie
przekracza 7,1 tys - szczesliwi sa tylko deweloperzy, ze znalezli
frajera, ktory daje im zarobic, a wqrwieni sa normalni, ktorzy musza
doplacac w postaci podatkow
ale ... to sie nie utrzyma i ceny i tak zleca
- kretynom, ktorzy kupowali mieszkania po 7, 8, 9, 10 tys ... o
reszcie nawet nie wspomne
biznes.gazetaprawna.pl/wywiady/110064,deweloperzy_schodza_z_marza_z_40_do_10_proc.html
Nie można stwierdzić, że obecne ceny nieruchomości to już dołek,
możliwa jest dalsza korekta po kolejnym cięciu kosztów i obniżeniu
marży przez deweloperów.
Rozmowa z Wojciechem Ciurzyńskim, prezesem firmy deweloperskiej
Polnord
• W sądach jest co najmniej 55 wniosków o bankructwo firm
deweloperskich. Czy wiele firm nie przetrzyma tego roku?
- Oczywiście, że będzie dochodziło do bankructwa firm
deweloperskich. Nie może być inaczej, skoro banki drastycznie
zmniejszyły liczbę udzielanych kredytów hipotecznych. Cała
odpowiedzialność za zatrzymanie rynku deweloperskiego spoczywa na
bankach. Nawet osoby, które miały u nas podpisane umowy
przedwstępne, odchodzą i rezygnują, bo nie mogą dostać w banku
kredytu. Dopóki nie będzie dostępu do kredytów hipotecznych, mali
deweloperzy będą padali. Od banków zależy, ile będzie tych
bankructw. Jeśli banki zgodzą się wydłużać spłatę kredytu,
prolongować go, to może nie być tak źle.
• A nie obawia się pan sytuacji, że coś złego może się stać też z
dużymi deweloperami?
- To zależy, jak firma była prowadzona i czy jest mocno zadłużona.
Myślę jednak, że nie będzie bankructw dużych deweloperów.
• Mówi się, że deweloperzy zostali zdemoralizowani w ostatnich
latach. Poprzednio budowali niemal wyłącznie za pieniądze klientów,
którzy kupowali mieszkania na etapie dziury w ziemi. Teraz rynek
całkowicie się zmienił i jest szok.
- To jest nie do końca prawda, bo to dotyczy tylko ostatniego
okresu. Hossa na rynku nieruchomości trwała w latach 2003-2004.
Deweloperzy rzeczywiście sporo od tego czasu zarobili, ale firmy
wykonawcze dopiero niedawno zaczęły chwytać wiatr w żagle i trafiły
na kolejny kryzys.
• A w tej sytuacji Polnord będzie rozpoczynał jakieś nowe
inwestycje?
- Będziemy budować. Już kilka kryzysów przeżyłem, więc wiem, jak to
działa. Pamiętam poprzedni kryzys na rynku nieruchomości w latach
2001-2002. Budowy trzeba rozpocząć w kryzysie po to, by mieć co
sprzedawać, gdy kryzys się skończy. W czasie wspomnianego
poprzedniego kryzysu budowałem w Sopocie przy głównym deptaku
apartamentowiec, w którym wówczas nikt nie chciał kupić mieszkań po
5 tys. zł za mkw. Skończyliśmy ten budynek i po jakimś czasie
sprzedaliśmy te mieszkania po 8 tys. za mkw. Dzisiaj cena rynkowa w
tym budynku sięga 25 tys./mkw. Więc także w czasie kryzysu można
inwestować, ale trzeba to robić mądrze. Mamy kontrakt w Szczecinie,
gdzie w tym roku rozpoczniemy budowę 700 mieszkań. Zaczynamy też
nową inwestycję w Sopocie i drugi etap inwestycji w Olsztynie i
Wilanowie. Zdajemy sobie sprawę, że te mieszkania mogą się w tym
roku słabo sprzedawać, ale jeśli nie zaczniemy tych inwestycji, to -
tak jak mówiłem - nie będziemy mieli co sprzedawać, gdy kryzys się
skończy.
• Ale na taką działalność są potrzebne pieniądze, a jak pan mówi
banki nie udzielają kredytów.
- To prawda, ale my mamy pomysły, jak te pieniądze zdobyć. Z różnych
sprzedaży możemy w tym roku uzyskać ponad 200 mln zł. Chcemy
sprzedać biurowiec wybudowany już w Nowosybirsku. Negocjujemy
sprzedaż w pakiecie 70 mieszkań na warszawskim Wilanowie. Mamy też w
Wilanowie grunty, które w miejskim planie zagospodarowania
przewidziane są na drogi. Chcemy je miastu sprzedać. W Wilanowie
rozpoczynamy budowę 35 tys. mkw powierzchni biurowych, z czego 24
tys. są już wynajęte. Chcemy też zacząć budowę centrum handlowego w
Wilanowie - 56 tys. mkw. Tymi inwestycjami zajmują się nasze spółki
zależne i chcemy odsprzedać 50 proc. udziałów w tych firmach. Mamy
więc sporo możliwości pozyskania kapitału na kontynuowanie
działalności deweloperskiej.
• A ma pan jakieś pomysły na deweloperkę, bo nie wystarczy wybudować
mieszkanie. Trzeba je też sprzedać.
- Nie żyjemy w kosmosie, wiemy, co się dzieje. Chcielibyśmy wspólnie
z bankami zmienić sposób finansowania inwestycji mieszkaniowych.
Chcemy, żeby banki przeznaczały niewielkie środki, jakie teraz mają
na kredyty hipoteczne, na kupno mieszkań w obiektach, których budowę
wcześniej same skredytowały. Wtedy zamknie się obieg pieniądza: mamy
kredyt z konkretnego banku na wybudowanie, a ludzie, którzy chcą w
tej inwestycji kupić mieszkanie, dostaną z banku finansującego ją
kredyt hipoteczny. Aby uatrakcyjnić tę ofertę, przejmiemy na siebie
część marży banku i będziemy przez 2-3 lata ubezpieczać wkład własny
klienta. Chcemy taki pakiet przygotować na koniec stycznia. Kilka
banków już się na to zgadza. Rozmawiamy z BZ WBK, Nordea, PKO BP i
BOŚ. Na pewno na takim rozwiązaniu straci rynek wtórny, bo jeśli
system zadziała, to pieniędzy na używane mieszkania z banków będzie
mniej, ale - nie ma wyjścia.
• Nie tak dawno marże deweloperskie przekraczały 30-40 proc., a
teraz?
- Teraz schodzimy z marżą do 10 proc. Jeżeli wychodzimy do klienta z
pakietem, to musi być w nim nie tylko atrakcyjny kredyt z banku, ale
też niska cena zakupu. Obniżki cen mieszkań są związane z obniżką
kosztów materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Nie mogę
stwierdzić, że dzisiejsze ceny nieruchomości to już dołek. Dalszy
spadek jest możliwy. Firmy budowlane za chwilę obniżą swoją marżę z
4-5 proc. do 1-2 proc. Może nawet zejdą do zera. Materiały budowlane
też tanieją. Już wcześniej obniżyliśmy cenę metra kwadratowego
mieszkania o około tysiąc złotych. Być może jest jeszcze możliwa
korekta cen po dalszej obniżce kosztów i obniżce naszej marży. Koszt
wybudowania metra mieszkania na naszym osiedlu w Wilanowie sięga
teraz 3,5-4 tys. zł. Kiedyś było ponad 5 tys. zł.
• Jeśli radykalnie spadną ceny mieszkań na rynku wtórnym, to
deweloperzy zaczną sprzedawać mieszkania poniżej kosztów budowy?
- Deweloper będzie do tego zmuszony tylko wówczas, jeśli będzie mu
groziło bankructwo. Jeśli nie nastąpiło, co postulujemy, czyli
skanalizowanie kredytów hipotecznych, to rzeczywiście dojdzie do
wielu bankructw firm deweloperskich. Banki, mając mniej pieniędzy na
kredyty hipoteczne, powinny te pieniądze skoncentrować na
inwestycjach, które same kredytują. Tylko wówczas jest szansa, że te
firmy i banki przeżyją.
