Prośba do P.Bebiak-wszystkie koszty + wpis do KW?

[madix]

Witam, po tym co przeczytałem na tym forum chciałem zadać kilka pytań.
Interesuje mnie jakie poniosę koszty całościowe (bo można zginąć w natłoku
wielu informacji z różnych źródeł) przy kupnie mieszkania u dewelopera
(jeszcze nie wybudowanego) chcąc podpisać umowe przedwstępna notarialnie
(przedwstępna + samodzielny wpis roszczenia do KW lub zobowiązująca art.9).
Dane: Deweloper wieczyste u. gruntu, wartość nieruchomości 160 tys., kredyt
60 tys (w CHF), kredyt bedzie brala jedna osoba - przyszły właściciel ( lub
dwie mąż i żona - która wersja lepsza?).
I jeszcze jedno czy jeżeli rozpatrzenie przez sąd wniosku o wpis
roszczeniowy do KW przeciągnie się do momentu ustanowienia własnośi trzeba
płacić opłatę (zresztą nie małą) czy też nie (wariant umowy przedwstępnej
notarialnej + samodzielny wniosek o wpis roszczeń do KW)?
Pozdrawiam
Adrian

[Gość: Bebiak]

Cześć Adrianie, witam Cię serdecznie.

madix napisał:

> Witam, po tym co przeczytałem na tym forum chciałem zadać kilka pytań.
> Interesuje mnie jakie poniosę koszty całościowe (bo można zginąć w natłoku
> wielu informacji z różnych źródeł) przy kupnie mieszkania u dewelopera
> (jeszcze nie wybudowanego) chcąc podpisać umowe przedwstępna notarialnie
> (przedwstępna + samodzielny wpis roszczenia do KW lub zobowiązująca art.9).
> Dane: Deweloper wieczyste u. gruntu, wartość nieruchomości 160 tys.,

Za umowę przedwstępną przy kwocie 160.000,-zł taksa wynosi (co do zasady)
1.600,-zł + VAT 22% tj. 352,-zł, a potem przy umowie przyrzeczonej czyli przy
sprzedaży) taksa co do zasady jest taka sama. To umowa przedwstępną.
Umowa zobowiązująca w trybie art. 9 (którą można zawrzeć jeśli są spełnione
pewne warunki) jest bardziej skomplikowana w sensie taksy, bo tu praktyka jest
niejednolita. Część notariuszy pobiera 50% teraz a potem dalsze 50% czyli u
Ciebie by to było: teraz 800,-zł + VAT 176,-zł i potem to samo, ale część
pobiera tak jak przy przedwstępnej czyli to co napisałam wyżej. Żeby wszystko
było Adrianie jasne: mówimy o zasadach a nie o tym czy coś się uda wynegocjować
czy też spotka się notariusza, który pobiera np. teraz 50% a potem 100%, lub
odwrotnie.
Sprawa opłaty sądowej za wpis roszczeń (tu znów niejednolicie), choć
najwłaściwiej wydaje się raczej tak:
- przy przedwstępnej 1/10 część wpisu stosunkowego czyli w Twoim przypadku
byłaby to kwota 960,-zł;
- przy zobowiązującej: wpis stały 30,-zł.
Od razu jednak uprzedzam, że słyszałam również o innych praktykach (np. od
zobowiązującej 1/10 część również).
W umowie przedwstępnej mogą byc roszczenia do księgi wpisane, a przy umowie
zobowiązującej - muszą (na to Cię uczulam).

Przy umowie sprzedazy poza takśą notarialna, o której napsiałam juz wyzej
zapłącisz poandto:
- opłatę za wniosek do sądu: 150,-zł + VAT 33,-zł
- opłatę za druk nowej księgi: 40,-zł
- opłatę sądową za wpis Ciebie do Działu II księgi: 1.920,-zł
- podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% od wartości ułamka w gruncie
(wartość tę poda developer);
- wypisy: ok. 400,-zł.
Pamiętaj jeszcze o opłacie sądowej za wykreślenie z księgi wpisanych roszczeń z
umowy przedwstępnej lub zobowiązującej: połowa tego co za wpis.

>kredyt 60 tys (w CHF), kredyt bedzie brala jedna osoba - przyszły właściciel (
>lub dwie mąż i żona - która wersja lepsza?).

Kredyt będzie miał znaczenie nie dla kosztów związanych z umową sprzedaży a z
kosztami związanymi z ustanowieniem hipoteki i dla tych kosztów ma znaczenie
wysokość hipoteki (nie kredytu!) oraz jej rodzaj (jedna - kaucyjna, albo zwykła
+ kaucyjna). Dowiedz się o to w banku jak też o wysokości hipotek, to wrócimy
do opłat związanych z ustanowieniem hipoteki.

> I jeszcze jedno czy jeżeli rozpatrzenie przez sąd wniosku o wpis
> roszczeniowy do KW przeciągnie się do momentu ustanowienia własnośi trzeba
> płacić opłatę (zresztą nie małą) czy też nie (wariant umowy przedwstępnej
> notarialnej + samodzielny wniosek o wpis roszczeń do KW)?

Opłatę sądową za wpis roszczeń wnosisz:
- jeśli wniosek zawarty jest w akcie notarialnym - od razu u notariusza;
- jeśli zawierałbyś umowę przedwstępną w formie aktu bez wniosku o wpis
roszczeń (może tak być przy takiej umowie) a potem sam być sobie składał
wniosek do sądu o wpis roszczeń - opłatę wnosisz przy składaniu wniosku (a nie
przy jego rozpoznawaniu).
Nie spotkałam się co prawda dotąd z taką sytuacją, ale może Ci ją zasugeruję
(może coś się uda uzyskać choc oczywiście nie gwarantuję). Jeśli zawierana
byłaby umowa sprzedaży a nadal byłby nierozpoznany wniosek o wpis roszczeń to
wg mnie należałoby ten wniosek cofnąć jako bezprzedmiotowy wobec zawarccia
umowy sprzedaży (bo jest bezprzedmiotowy w tym momencie). I w oparciu o to
cofnięcie wniosku próbować pisać do sądu o zwrot wniesionej opłaty. Nie wiem
jakie są szanse na taki zwrot, ale spróbować można: przecież nic nie stracisz a
może zyskasz?

Dodam jeszcze dla jasności, że opłaty liczyłam tak jakby nabywała lokal jedna
osoba albo małżeństwo. Jeśli miałaby być to współwłasność, typu 1/2 małżeństwo
i 1/2 matka to opłaty mogą się różnić - miej to na uwadze również.
Chyba napisałam wszystko to co napisać powinnam.
Napisz Adrianie czy to w miarę jasne dla Ciebie, a jeśli coś nie tak to
postaram się wyjaśnić. I pamiętaj o tej hipotece koniecznie. Pozdrawiam Cię
bardzo serdecznie. B.

[Gość: kasia]

przepraszam,ze sie wtracam,ale jestem na etapie zamiany kredytow,tzw
refinansowanie , co wiaze sie bezposrednio z przepisaniem hipoteki /na inny
bank/ czy koszty beda takie same??? jak wyzej opisane??? prosze o odpowiedz.z
gory dziekuje,za odpowiedz...

[Gość: Bebiak]

Cześć Kasiu.
Gość portalu: kasia napisał(a):

> przepraszam,ze sie wtracam,ale jestem na etapie zamiany kredytow,tzw
> refinansowanie , co wiaze sie bezposrednio z przepisaniem hipoteki /na inny
> bank/ czy koszty beda takie same??? jak wyzej opisane???

Kasiu, my w ogóle nie pisaliśmy nic na temat kosztów związanych z
ustanowieniem hipoteki - zupełnie ten temat chwilowo pominęliśmy, więc żadne z
tych kosztów, o których tu z Adrianem piszemy Ciebie nie dotyczą w tej Twojej
kwestii tu poruszanej.
Jeśli zaś chodzi o Twój problem to dotyczy on ustanowienia hipoteki i sama
nie wiem jak potraktuje Cię sąd. Tak szczegółowo rozpatrując problem to
wychodzi mi na to, że nie jest to zmiana hipoteki (a jakby to była zmiana to
opłaty byłyby niziutkie) tylko, że może być to uznane za nową hipotekę
zabepieczającą spłatę zupełnie innego kredytu aniżeli ten poprzedni. I jeszcze
na dodatek ta zmiana wierzyciela... Cóż, nie jestem pewna, ale wcale się nie
zdziwię, jak sąd pobierze od Ciebie opłaty jak za wpis zupełnie nowej hipoteki
(plus za wykreślenie tej poprzedniej). Czy mój tok rozumowania jest dla Ciebie
w miarę jasny? Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[madix]

Witam Cię serdecznie i bardzo dziękuję za cenne informacje >:-D.
Jezeli chodzi o informacje o kredycie to będą później i wtedy poproszę
o "dokładną" informację, chyba, że możesz dać mi jakieś ogólne wskazówki.
Mam jeszcze dwie sprawy i chciałbym zasięgnąć porady:
Czy podatek od czynności cywilnoprawnych to 2% wartości nieruchomości(3200!!)
czy tak jak napisałaś:
> - podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% od wartości ułamka w gruncie
> (wartość tę poda developer);
Notariusze podają raz taką a raz taką wartość!!!
Czy mogłabyś podać podstawę prawną określającą wartość opłaty sądowej: 1/10
wpisu stosunkowego lub 30 zł (jeżeli mogę prosić to proszę o zacytowanie) i
Twoją interpretację.
Jeszcze raz dziękuję i pozdrawiam.
Adrian

[Gość: Bebiak]

Cześć:))
madix napisał:

> Witam Cię serdecznie i bardzo dziękuję za cenne informacje >:-D.

A bardzo proszę:))

> Jezeli chodzi o informacje o kredycie to będą później i wtedy poproszę
> o "dokładną" informację, chyba, że możesz dać mi jakieś ogólne wskazówki.

Z ogólnymi - wierz mi - bardzo trudno. Jak będziesz chociaż cokolwiek wiedział
to się odezwij w tej sprawie.

> Mam jeszcze dwie sprawy i chciałbym zasięgnąć porady:
> Czy podatek od czynności cywilnoprawnych to 2% wartości nieruchomości(3200!!)
> czy tak jak napisałaś:
> > - podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% od wartości ułamka w gruncie
> > (wartość tę poda developer);
> Notariusze podają raz taką a raz taką wartość!!!

Przy nabyciu od developera podatek wynosi 2% od wartości ułamka w gruncie
(przy nabyciu lokalu), a jak kupujesz od developera dom z działką to od
wartości działki.
Nie mogą notariusze mówić różnie przy precyzyjnym pytaniu bo tak stanowią
przepisy. Od lokalu/budynku developer odprowadza VAT a nabywca płaci od
gruntu podatek od czynności cywilnoprawnych. Uwaga: dotyczy to tylko tych
developerów, którzy płacą podatek VAT od lokalu/budynku. Znam osoby fizyczne,
które ot tak sobie budują w małych domkach samodzielne lokale (nie prowadząc
działalności gospodarczej) i nabycie od nich skutkuje podatkiem 2% od wartości
całej nieruchomości (ale to jest dla mnie develoepr). Ja pod
pojęciem "developer" rozumiem osobę prowadząćą działalność gospodarczą
(spółkę), która z tytułu takich czynności płaci podatek VAT.

> Czy mogłabyś podać podstawę prawną określającą wartość opłaty sądowej: 1/10
> wpisu stosunkowego lub 30 zł (jeżeli mogę prosić to proszę o zacytowanie) i
> Twoją interpretację.

Przepis, który mówi o 1/10 brzmi bardzo krótko:
"Dziesiątą część wpisu stosunkowego pobiera się od wniosku o wpis praw
osobistych i roszczeń osobistych". Kropka.
Tak brzmi par. 32 pkt. 8 rozp.w spr. wysokości wpisów.
A o tej opłacie 30,-zł mówi przepis par. 27 tego rozporządzenia:
"Wpis stały w kwocie 30,-zł pobiera się od wniosku o wpis w księdze
wieczystej, o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej". Kropka.
I teraz problem z rozstrzygnięciem, czy te roszczenia, które wynikają z umowy
przedwstępnej są roszczeniami osobistymi, o których mowa w par. 32 (jeśli tak
to 1/10 za wpis), czy też nie są (jak nie to wtedy 30,-zł). Praktyka jest
autentycznie rozbieżna i sama nie wiem co powinnam Ci tutaj napisać. Ktoś
tutaj kiedyś na forum pisał, ze dzwoniłdo sądu warszawskiego i otrzymał
informację, że wpis roszczeń z umowy zobowiązujacej kosztuje 30,-zł - tak mu
powiedziano w sądzie. Natomiast jeden z przepisów ustawy o księgach
wieczystych i hipotece dotyczący wpisu praw osobistych i roszczeń, to w
ustawie wśród takich roszczeń jest wymienione wprost roszczenie o
przeniesienie własności nieruchomości (z komentarza zaś do tego przepisu
wynika, że takie roszczenie może wynikać z zawartej w formie aktu umowy
zobowiązującej lub przedwstępnej). I jeśliby się tak sztywno tego trzymać to
wychodzi nam na to, że powinna być 1/10, a w praktyce (i sama o tym dobrze
wiem) jest pobierane czasem te 30,-zł. Nie umiem Ci tutaj nic mądrego napisać
w tym sensie dlaczego tak to niejasne i niejednolite w praktyce - napisałam
tyle ile umiałam i na dodatek wierzę, że to w miarę zrozumiałe. Pozdrawiam Cię
cieplutko i dziekuję za dziekuję. B.

[madix]

Witam,
jeszcze raz dziękuję za informacje.
Z tą interpretacją wpisu do KW to faktycznie jest problem.
Większość (wszyscy z którymi rozmawiałem) notariuszy w Krakowie przy pytaniu o
koszt wpisu przy umowie zobowiązującej podaje 1/10 WS (przecież oni z tego nic
nie mają - a może się mylę?)

Serdecznie pozdrawiam i życzę Ci z okazji zbliżających się Świąt Bożego
Narodzenia radości i spokoju, zdrowia, szczęścia, optymizmu oraz zawodowej i
osobistej pomyślności.
Adrian >:-D