odważny ruch?

[Gość: alandy]

witam
proszę was o opinie
obserwuję forum i rynek od dłuższego czasu i między innymi na tych
podstawach wykonuję następujący ruch:
1.jestem bliski finalizacji sprzedaży swojego dotychczasowego raczej
mało atrakcyjnego rynkowo aczkolwiek przyjemnego do mieszkania
mieszkania(1 pok. z dużą oddzielna kuchnia,Tarcho,r.99,40m2, parter)
wraz z garażem za cenę cirka 250 tys.(mieszkanie praktycznie
spłacone)
2.zamierzam celować za rok - półtora może dwa w mieszkania
trzypokojowe w bliższej lokalizacji(wola,bielany, bo żoliborz pewnie
okaże się z a drogi):
z rynku wtórnego(bez płyty) bądź od dewelopera
60-70m2 bądź minimalnie powyżej limitu rns tj.76-78 m2(wtedy
oczekuję limitu rns na poziomie góra 6 tys, pod warunkiem że dalej
bedzie program rns) z ceną ok. 5,5 -6,5 tys z m2

zamierzam de facto dopłacić ok.150 tys(+-30tys.) i przeniesc się do
bardziej, docelowego mieszkania

3.najciekawszy punkt planu - coś w rodzaju leasingu zwrotnego -
zamierzam tymczasowo(co może oznaczac nawet do dwóch lat, choć sądzę
że bliżej roku) dalej mieszkac w tym samym mieszkaniu, ale już
wynajmując je(do tego co teraz płacę kredyt+czynsz 750 zł doszło by
350 zł - warunki są już uzgodnione z kupującym) - nie za bardzo
uśmiecha mi się przenosic kilka razy w tym czasie ; w miedzyczasie
jestem w stanie zaoszczędzic ok. 25 tys . rocznie

na dniach mam podpisać umowe przedwstepną i prosze was o opinie -
czy waszym zdaniem koncepcja trzyma się kupy?

[maxgazeta.pl]

Dla kupujacego kiepski interes,dla Ciebie calkiem ok bo pozbywasz
sie mieszkania ktore za rok pewnie sprzedalbys za 200k,a uzyskane
250k wplacone np. na lokate Dominetu (6,6%) pokrywa w calosci to co
bedziesz placic za wynajem.

[Gość: Dcr]

Genialny interes, te 40m2 na Tarchomie to za poltora roku max 200 tys zl,
splacisz kredyt a reszte wrzucisz na lokate jak pisano wczensiej albo z 70% w
lokate a reszta jakis w miare bezpieczny fundusz, przez ten czas musi odbic.
Generalnie gdyby nie inne uwarunkowania sam pozbylbym sie teraz mojego
mieszkania i cos wynajal. Na 100% za rok bylbym do przodu...
Jakas firma czy osoba prywatna dala Ci taka oferte?

[Gość: asdf]

Trudno powiedzieć. Wydaje się, że cena o której piszesz nie jest wygórowana, a w
perspektywnie most północny może zahamować spadek cen na Tarchominie. Trzymanie
pieniędzy na lokatach w takiej sytuacji gospodarczej tez nie jest pewnym
interesem. Zrobisz jak uwazasz, ale zawsze bezpieczniejszym rowziazaniem jest
transakcja wiazana, kupno-sprzedaz tym bardziej, ze spadki nie beda juz wysokie
a Ty zmieniasz mieszkanie z mniejszego na wieksze.

[satorianus]

> padki nie beda juz wysokie

O proszę. Kolega asdf znany również jako oko zmienia front?

[Gość: asdf]

Pomyliłeś mnie z kimś. Być może ktoś używa podobnego ciągu znaków na tym forum.
Proponuję zwrócić jeszcze uwagę na adres.

[2romki]

Kto w Warszawie kupuje mieszkanie za 250 tys pod wynajem 350 złotowy? I to
jeszcze przy tendecji spadkowej. Ta opowieść pachnie trochę wybujałą wyobraźnią.

[Gość: alandy]

dzieki za opinie - czekam na dalsze
co do kwoty czynszu za najm - prosze o doczytanie - czynsz za najem
nie będzie 350 złotowy, tyle bedę dopłacał, w stosunku do tego co
płacę teraz(500 kredyt, 250 czynsz) co łącznie daje 1100


co do ceny to nie jest wygórowana, jest nawet sporo poniżej
ofertowych z okolicy, ale moje mieszkanie nawet w samym szczycie
bańki było warte teoretycznie może 290-300, a realnie rok temu 270-
280

oprócz spadku ceny(nie wiem czy będzie to za rok 200,220 czy 230)
wydaje mi się że większym problemem może być zmniejszająca się
płynnosc na rynku gdzie ciagle jest i bedzie duża podaż(w oklicy
jest mnóstwo mieszkań gotowych i budowanych)


oferta jest od osób fizycznych, które chciały kupic mieszkanie na
najem. mnie pomysł najmu mojego "byłego mieszkania" pojawił się w
trakcie negocjacji z nimi, i na ten pomysł się zgodzili(dla nich też
problem z głowy z szukaniem najemcy, ewentualnym przerabianiem
mieszkania, uzupełnianiem umeblowania)

oprócz swoich wad(dojazd, parter, brak balkonu) ma tez pewne plusy -
nie jest rozklitowane, jest naprawdę ciche i po prostu dobrze się tu
mieszka

po prostu potrzebne jest wieksze, a jesli mozna jeszcze wykorzystac
przy tym trend do zmniejszenia dopłaty i zmniejszenia odległosci od
centrum - to postanowiłem skorzystać

pewien opór wewnętrzny jednak pozostaje - pozostaje bez własności i
de facto bawię sie trochę w spekulację

[2romki]

> co do kwoty czynszu za najm - prosze o doczytanie - czynsz za najem
> nie będzie 350 złotowy, tyle bedę dopłacał, w stosunku do tego co
> płacę teraz(500 kredyt, 250 czynsz) co łącznie daje 1100
>

Czyli de facto właściciel z wynajmu mieszkania będzie miał odstępne w wysokości
350 zł. Tak tanio nigdzie nie ma w Warszawie.

[Gość: alandy]

> co do kwoty czynszu za najm - prosze o doczytanie - czynsz za
najem
> nie będzie 350 złotowy, tyle bedę dopłacał, w stosunku do tego co
> płacę teraz(500 kredyt, 250 czynsz) co łącznie daje 1100
>

"Czyli de facto właściciel z wynajmu mieszkania będzie miał odstępne
w wysokości
350 zł. Tak tanio nigdzie nie ma w Warszawie"

niezupełnie, swój kredyt jak łatwo się domyslic będę musiał spłacic
pomiedzy umowa przedwstepna a końcową i wykreslic z kw hipoteke
która go zabezpiecza. w takim razie mój kredyt(500) to już nie
bedzie koszt wynajmującego

w związku z powyzszym koszt wynajmującego to czynsz 250, wiec
odstępne wynosi 850
(pomijam jego kredyt na mieszkanie, bo rata będzie spoooro większa
niz 500)

[2romki]

W takim układzie nie wiem, czy to ma sens. Zauważ, że zakładasz 350 zł wzrost
kosztów z tym, że nie będziesz już spłacał kapitału (o który możesz powiększyć
swoje środki na zakup mieszkania w przyszłości) a płacił za wynajem, który nigdy
nie zwróci pieniędzy.

[Gość: alandy]

zakładam też spadek cen mieszkań, w tym tego konkretnego - i to o
duuużo więcej niż 350 zł miesięcznie

[2romki]

> zakładam też spadek cen mieszkań, w tym tego konkretnego - i to o
> duuużo więcej niż 350 zł miesięcznie

Ale jak już wspomniałeś, to tylko spekulacja.

[Gość: ehe]

rzeczywiście odważny ruch.

tylko, że nie wiadomo co będzie za 2 lata. teraz wszyscy (prawie)
prognazują spadki cen tak jak jeszcze niedawno wszyscy (prawie)
prognozowali wzrosty.

kiedyś trend spadkowy na pewno się odwróci, ale nie ma mądrego co
poda ci datę.
zagranie ryzykowne, ciekawe czy dobrze na tym wyjdziesz. pozdr

[Gość: ja]

kiedys trend spadkowy na pewno sie odwroci
ciekawie mowisz, a mowiles to japonczykom, ktorym ceny spadaja od 20
lat?

przy dzisiejszych danych demograficznych polski scenariusz japonski
wcale nie jest niemozliwy

[Gość: ehe]

"kiedys trend spadkowy na pewno sie odwroci
> ciekawie mowisz" - a co, ty sądzisz że spadki cen będą do końca
świata i jeden dzień dłużej?

"mowiles to japonczykom" - próbowałem, ale nie chcą się dzikusy
uczyć polskiego, więc chyba mnie nie zrozumieli.

"scenariusz japonski wcale nie jest niemozliwy" - pełna zgoda, ale
opieranie się na założeniu, że będziemy drugą japonią to raczej
trzeba być chyba de.bilem. już raz lech wałęsa miał z pl zrobić
japonie i jakoś nie wyszło.

[Gość: szur]

tyle, ze jest jeden maly problem. argument japonski jest o tyle nie trafiony, ze
japonia ma bardzo ograniczona przestrzen pod zabudowania. ich sytuacja
geofizyczna jest bardzije skomplikowana niz polska, gdzie my mozemy nadal
budowac w polu kapusty. i chetni sie znajda.

p.s. ceny spadaja ale nadal stac tylko nielicznych, tam generalnie
blogoslawienstwem jest dziedziczenie

[Gość: oko]

ceny spadaja bo przy danej podazy sa nadal niedopadowane do sily nabywczej i tyle

u nas przy zalozeniu ciaglego wzrastania podazy na rynku - w zwiazku ze spadkiem
liczebnosci populacji - rowniez tak dlugie i trwale niedopasowanie jest mozliwe
a nawet jak powiedzialem wysoce prawdopodobne

a fakt ze my nadal mozemy budowac na polach kapusty, po taniochu, tez jakosc do
mnie nie przemiawia jako istotny argument za wzrostem cen

[Gość: oko]

z tresci twojego posta wnioskuje iz nie znasz przypadku japonskiego rynku
nieruchomosci, gdzie ceny spadaja nieprzerwanie od 20 lat, tam jakos tych twoich
madrosci nie znaja

odnosnie naszego rynku
tak sie sklada ze mamy w polsce najbardziej chyba przewartosciowane aktualnie
mieszkania w europie (rynki wschodnie ktore byly bardziej od nas kretynskie duzo
szybciej urealnil kryzys) w stosunku do sily nabywczej, spoleczenstwo ktore w
80% swej lacznej liczby przy racjonalnym (a teraz takiego nalezy sie spodziewac)
liczeniu zdolnosci kredytowej i 20% wkladzie nie stac na kupno mieszkania nawet
po 3k PLN za metr
a przed nami otwarcie rynkow pracy niemiec i austrii co z pewnosci pociagnie
jeszcze kolejna fale emigracji, na to wszystko mamy wchodzenie najliczniejszych
rocznikow powojennych w okres seniorski (znaczy sie zaczna umierac), oraz
drastyczny spadek ilosci studentow (chyba o 50% w stosunku do szczytu aktualnego
wyzu) a pamietaj ze z kazdego nowo wchodzacego rocznika studentow coraz wiecej
mlodych bedzie uciekac za granice

tak wiec w perspektywie 20 lat nasze spoleczenstwo bedzie sie mocno starzalo i
istotnie kurczylo, dlatego scenariusz 20 lat powolnego spadku cen, lub 2-3 lat
mocnych spadkow a potem kolejnych 17-18 stagancji cenowej nie uwzględniającej
nawet inflacji nie tylko jest mozliwy ale nawet jest jednym z glownych ktorym
powinni sie martwic teraz deweloperzy

ale oni nie przewidywali ze ta banka moze sie skonczyc, wiec jak mozna
spodziewac sie po nich przewidywania tego co bedzie za 20 lat

tak wiec jesli ktos jest tu de.bilem jak to powiedziales to raczej ty, skoro nie
potrafisz zlozyc w calosc kilku faktow i wyciagnac z nich wnioskow


pytaniem ktore dzis powinno zajmowac ekspertow nieruchow w polsce to nie jest
kiedy ceny przestana spadac (realnie, uwzględniajac tez wartosc pieniadza w
czasie) tylko czy ceny wogole przestana spadac w jakiejs sensownej do
przewidzenia przyszlosci