Ekonomiczne podstawy banki na rynku nieruchomosci

[michal.macierzynski]

Zapewne sam link to za malo i poprzedni watek zostal wyciety.
Chcialem podzielic sie z ciekawa analiza z rynku USA. Jak na dloni dowodzi
ona, ze rynek wraca do sredniej, nawet jesli okresowo bedzie "wyskakiwac"
ponad linie trendu.
Syntetycznym wskaznikiem ceny metra jest sredni dochod roczny gospodarstwa
domowego (lub miesieczna pensja). I tak na przyklad banki stosowaly maksymalna
wartosc kredytu wg wzoru 3,5 x dochod roczny. To oczywiscie ograniczalo ceny
nieruchomosci. Ten ogranicznik przestal obowiazywac w sytuacji pojawienia sie
kredytow typu subprime. Nagle kredyt otrzymywaly osoby, ktorych na to nie bylo
stac, ale mechanizm dziala - bo rosly ceny nieruchomosci - znacznie szybciej
niz zobowiazania takiego klienta wzgledem kredytodawcy. W razie czego zawsze
mozna bylo dom sprzedac i wyjsc na swoje. Taki hazard za pozyczone pieniadze.
Obecnie zakrecenie kurka z kredytami powoduje, ze nastepuje implozja - rynek
zapada sie pod wlasnym ciezarem. Warto pamietac, ze rynek ten jest wyjatkowo
niedoskonaly . Brak tu przejrzystosci i standarzyacji jak na gieldzie. Dlatego
nie nalezy stosowac takich samych miar jak do rynku kapitalowego. Procesy sa
rozlozone na lata - okresy spadkow lub stbilizacji cen nie traja 3-4 kwartaly
- a co najmniej tyle lat. Tyle slowem wstepu. a teraz link


www.youtube.com/watch?v=nSH9KEF8Rso

[k.koro]

podoba mi się nazwa implozja. I jej wytłumaczenie

[gorbibanki]

Patrząc w jeszcze szerszej perspektywie i dodając do tego prognozy
demograficzne na najbliższe 26 lat zakładające implozję
demograficzną czyli nie odwracalny proces ciągłego spadku dynamiki
zastępowalności pokoleń do poziomu poniżej progu reprodukcji prostej
cały proces na rynku nieruchomości możemy doskonale zrozumieć znając
zasady działania czarnych dziur. Mamy właśnie drugą rocznicę
rozpoczęcia się tego procesu.
Pytanie do Ciebie na początek jest takie: Co byś zrobił, będąc
świeżo upieczonym małżonkiem, żeby zapewnić rodzinie dach nad głową
i uniknąć świadomego wielokrotnego przepłacania za nieruchomość
(czytaj wystarcza tylko na raty i parówki z biedronki), której
wartość dla przyszłych nielicznych pokoleń będzie znikoma (efekt
czarnej dziury) i nie zapewni nawet zabezpieczenia emerytalnego na
starość.

[satorianus]

Natomiast w jeszcze szerszej niż szerszej perspektywie:
- wynajdziemy lekarstwo na raka, co wydłuży średnią długość życia jakieś 10-15 lat
- doszusujemy z poziomem PKB do starej Unii i staniemy się równie atrakcyjni dla
milionów emigrantów ze wschodu.
- zmieni się moda i znowu będziemy robić więcej dzieci. :) Delikatne przesłanki
ku temu już są widoczne.

Także z tą szerszą perspektywą różnie może być

[gorbibanki]

Nasze społeczeństwo idąc w kierunku starej Unii wyklucza model
rozmnażania się jak króliki niezależnie czy jest gdzie mieszkać czy
nie. Sam jestem przykładem braku dzieci spowodowanego brakiem
mieszkania spowodowanego próbą nachapania sie przez developerów.
Zastanów się. Przepłacę ostro za mieszkanie a później jedyną
atrakcją mojego głodnego dziecka będzie znalezienie czegoś
parówkopodobnego w biedronce za resztę która została po spłacie raty.

[satorianus]

Czy pokolenie naszych rodziców naprawdę miało tak dużo lepszą sytuację
mieszkaniową? I jakoś im to nie przeszkodziło. Tu będę się raczej upierał-
spadek dzietności obserwowany w Europie jest raczej kwestią zmian kulturowych.
Zresztą zaczął się na długo przed bańką - do nas dotarł dopiero wraz z
transformacją.

Kontynuując moje wywody w roli advocatus doaboli... :)
Do tego co napisałem trzeba jeszcze dodać dynamikę lokalną. Warszawa jest pod
wieloma względami wyjątkowym miejscem na mapie Polski. I o ile nie przerzucimy
się na pracę zdalną, to akurat tutaj zawsze ludzie będą walić drzwiami i oknami
- jak zawsze zresztą. Ewentualny kryzys gospodarczy będzie tylko temu sprzyjał.

> Przepłacę ostro za mieszkanie
Tu juz sprawa się komplikuje. Bo bez względu na czynniki ekonomiczne każdy musi
odpowiedzieć sobie na pytanie: "Ile warty jest mój czas?".
Stać Cię, aby czekać na kolejny "obrót" cyklu Kondratiewa? :)

[Gość: 50 cents]

> Czy pokolenie naszych rodziców naprawdę miało tak dużo lepszą
>sytuację mieszkaniową? I jakoś im to nie przeszkodziło.

Zyli w totalnie innym systemie. Zmartwienia tez mieli inne. Zastanow
sie ile osob wtedy balo sie utraty pracy?

> odpowiedzieć sobie na pytanie: "Ile warty jest mój czas?".
> Stać Cię, aby czekać na kolejny "obrót" cyklu Kondratiewa? :)

Pytanie brzmi zgola inaczej. Czy stac nas na to, aby nie czekac..

[satorianus]

> Zyli w totalnie innym systemie. Zmartwienia tez mieli inne
Jeśli chodzi o warunki mieszkaniowe to mieli dużo bardziej przerypane. Dziś
przeciętną parę po studiach stać na wynajem dwupokojowego mieszkania. Wtedy nie
zawsze było to możliwe. Oczywiście z drugiej strony na mieszkanie czekało się po
10lat, ale w końcu się je dostawało - praktycznie za darmo.



> Pytanie brzmi zgola inaczej. Czy stac nas na to, aby nie czekac..
Tak, to też. Jakbyś nie zrozumiał - kosztem nie zawsze są pieniądze.

[gorbibanki]

Byłem za mały żeby pamiętać jak to się udało ale we 4 mieliśmy 72m
M5 o fantastycznym rozkładzie. Teraz o takim mieszkaniu to można
sobie pomażyć.

[satorianus]

Epatowanie jednostkowymi przykładami do nikąd nas nie zaprowadzi. Generalnie
mieszkań również wtedy brakowało. Wystarczy obejrzeć Zmienników, lub Alternatywy
4 :)

Ale może wróćmy do tematu. W Polsce wzrosty były krótsze i raptowniejsze. I tu
nasuwa się proste, ale wcale nie łatwe pytanie: "Dlaczego?"

[Gość: mmmmmmm]

moj ojciec jakos wybudowal 100m2 szereg w prawie centrum miasta w
latach 80tych, latwo nie bylo ale dal rade - nie byl aparatczykiem.
dzis kupno kawalerki 30m2 za obwodnica to inwestycja zycia, kur__a
ludzie lepiej jest ? nie sadze!

a to sobie zobacz ile bylo takich osob jak Twoj oj

[Gość: jacek]

ojciec

ponizej jednego procenta - jak myslisz czemu ?

[Gość: mmmmmmmmmmmmm]

bo jest budowniczym ?

a to sobie zobacz ile bylo takich osob jak Twoj

[Gość: jacek]

w latach 70 nie mozna bylo kupic cegiel i innych materaliow bez
kombinowania, podbnie bylo z kredytem

w mojej rodzinie wiele osob prowadzilo budowy - trwalo to latami, z
wieloma upokorzeniami - koztem ogromnych wyrzeczen - i to nawet
wtedy, gdy dysponowali dzialkami po rodzinie i sporymi pieniedzmi

inaczej bylo gdy sie zalapal, ktos na jakies ministerialna
spoldzielnie - wtedy bylo duzo latwiej - bo nawet mozna bylo uzyskac
zabrana komus ziemie

jednym slowem - na terenie duzych miast bylo to na poziomie bledu
statystycznego

[Gość: angel]

w większości przypadków budowali Ci co potrafili kombinować np
wymieniając wódkę na materiały budowlane z budowy metra..... za
pensję inżyniera zbudowanie domu byłoby NIEMOŻLIWE!

[Gość: 50 cents]

> Jeśli chodzi o warunki mieszkaniowe to mieli dużo bardziej
przerypane. Dziś
> przeciętną parę po studiach stać na wynajem dwupokojowego
mieszkania. Wtedy nie
> zawsze było to możliwe.

Tak? A skad to wiesz? Bo wydaje mi sie tylko, ze zgadujesz. Zreszta
nie chodzi o pary po studiach, bo one akurat nigdy nie beda stanowic
lokomotywy demograficznej.


> > Pytanie brzmi zgola inaczej. Czy stac nas na to, aby nie czekac..
> Tak, to też. Jakbyś nie zrozumiał - kosztem nie zawsze są
pieniądze.

Jakbys nie zrozumial, to za cos musisz te dzieciaczki wykarmic i
poslac do szkoly. A hipoteka ciazy caly czas.. Ja nie porownuje
kosztow pieniadza do kosztow czekania z decyzja o dzisiach. Ja mowie
o odpowiedzialnosci za ta decyzje.

Tak, Wawa to wyjątkowe miejsce...

[Gość: JaC]

> Do tego co napisałem trzeba jeszcze dodać dynamikę lokalną.
> Warszawa jest pod wieloma względami wyjątkowym miejscem na mapie
> Polski.

Na mapie Polski? Warszawa jest wyjątkowym miejscem na mapie EUROPY!!! (oczywiście również pod względem cen nieruchomości)

> I o ile nie przerzucimy się na pracę zdalną, to akurat
> tutaj zawsze ludzie będą walić drzwiami i oknami - jak zawsze
> zresztą. Ewentualny kryzys gospodarczy będzie tylko temu sprzyjał.

Jasne - już mieliśmy tego przykład w latach 2000-2006 ;) Drzwiami i oknami walili, ale na Okęcie - do samolotów ;)

[steady_at_najx]

satorianus jak zwykle powalasz argumentami oderwanymi od logiki .


> staniemy się równie atrakcyjni dl
> a
> milionów emigrantów ze wschodu.

Ci emigranci wytworza ten impuls dodatni ? Ale dodaj moze czy na wynajem czy moze na zakup nieruchomosci ?

> - zmieni się moda i znowu będziemy robić więcej dzieci. :) Delikatne przesłanki
> ku temu już są widoczne.

Jak w lipcu spadnie deszcz to mowisz ze sa przeslanki ze reszta lata bedzie deszczowa ?

ten dodatni impulsik po wielu latach spadku przyrostu demograficznego to IMO reakcja na szal zwiazany ze wzrostem ekonomicznym i byciem w unii.
Ile z tych dzieci urodzilo sie poza granicami tego kraju ? W UK ? W Irlandii ?

Niech tylko te raty za klity i kryzys dadza popalic mlodym malzenstwom to zobaczysz jak szybko krzywa demografii popikuje w dol.

I mozesz mnie za dwa lata cytowac.

[gorbibanki]

Popikuje i to ostro. Przy tych cenach nieruchomości mam na razie dwa
wyjscia:
1. Kupić mieszkanie i nie mieć dzieci.
2. Mieć dzieci, mieszkać u teściowej i nie mieć życia.

Jakoś ta pierwsza opcja jest nęcąca obecnie.

[Gość: mmmmmmm]

jest inne wyjscie - jeb_ć polskę kupić dom i mieć dzieci w
cywilizowanym kraju.

[satorianus]

Popikuje i to ostro.

Co Ci popikuje? Kohorta? W dwa lata? I to pisze absolwent SGH? Steademu bym się
nie dziwił, ale Ty?


> Przy tych cenach nieruchomości
A na jakie konkretnie zniżki liczysz? Czy te o 15%(niższe ceny nominalne(na
większe spadki trudno liczyć) naprawdę Cie zbawią?

[steady_at_najx]

Nie dosc ze masz problemy z logicznymi wnioskami, co zauwaza bardzo
wiele osob, nie dosc ze udajesz ze wiesz o czym mowisz (ach ta
frazeologia w Twoim wydaniu ktora ma sugerowac ze
jestes "specjalista") - to co najgorsze nie umiesz glupolu czytac ze
zrozumieniem.

Nie napisalem ze za dwa lata popikuje w dol tylko za dwa lata mozesz
mnie cytowac jak sie okaze ze te Twoje "dodatnie impulsy" byly tylko
malutkim odstepstwem od normy spadkowej.

Nie wspominajac o tym, ze gosc ktory z malego jednorocznego impulsu
wyczytuje "mozliwa poprawe sytuacji demograficznej" za chwile mowi
ze o zmianach nie mozna dyskutowac po dwoch latach (abstrahujac ze
jak zwykle nie zrozumial tresci).

Facet wez Ty sie nie kompromituj bo zaczynasz udawac "ąę" w temacie
rynkow i ekonomi a wykladasz sie na zwyklej logice.

[satorianus]

> frazeologia w Twoim wydaniu

Myśle, że każdy kto ma choćby nikłe pojęcie o demografii rozumie pojęcie
"kohorty", podobnie jak programista rozumie pojęcia "zmiennej", bazodanowiec
"encji" a sieciowiec "portu". Żadne udawanie "ąę". To są PODSTAWY na poziomie
propedeutyki danej dziedziny wiedzy. Jeśli Cię to tak odrzuca, to trudno o
lepszy dowód na to, że nie masz o tym pojęcia. Rozśmieszyła mnie zwłaszcza Twoja
"krzywa demografii". Cóż to niby miałby być za Twór?

[steady_at_najx]

Nie wiesz co to krzywa ? Pojecie krzywej panie "informatyku" Ci
obce ?

pl.wikipedia.org/wiki/Krzywa
a tu "pisze" :


Od poprawnej definicji wymaga się, aby była to „dowolna linia” na
płaszczyźnie


A moze raczej chodzi o to ze nie napisalem "demograficznej" ? Ktos
dobrze powiedzial - jak koncza sie argumenty to sie szuka problemu.

Powiem Ci tak. Wystarczy poczytac Twoje posty z poczatku bywania na
forum a teraz. Prowadzi to do prostego wniosku ze interesujac sie
tym rynkiem liznales kilka opracowan i zerknales na pare stron
zajmujacych sie tematem. To za malo zeby udawac eksperta i pisac w
tonie "podstaw wiedzy". Rozbieznosc miedzy Twoim jezykiem a
widocznym brakiem wiedzy jest powalajaca.
Wlasnie to smieszy i razi.

Ja w przeciwienstwie do Ciebie udaje eksperta ekonomii i sie do tego
przyznaje i nigdy nie dyskutowalem z poszim czy sopranosem na temety
ekonomicznie (w przeciwienstwie do Ciebie - robiles to i byles
zaginany jak male dziecko - co jest kolejnym dowodem ze nie wiesz o
czym mowisz). Ja od zawsze stosuje elementarna logike i zdrowe
wnioski w przewidywaniach.

Tobie brakuje wiedzy a pozorami pojec probujesz to maskowac.
Nieudolnie. Myslenia logicznego zreszta tez.

[steady_at_najx]

Naturalnie mialo byc

Ja w przeciwienstwie do Ciebie nie udaje eksperta ekonomii

[satorianus]

Demografia to nieekonomia. I tutaj akurat nie wstydzę się tego, że mam o
tym pojęcie ciut większe niż Ty i Twoi :)

[steady_at_najx]

>tym pojęcie ciut większe niż Ty i Twoi :)

wszyscy widzimy ze masz pojecie, podziwiamy je. Szkoda tylko ze to
pojecie sprawdza sie tylko w Twoim wlasnym swiecie a w "naszym"
swiecie sklada sie glownie z niedorzecznosci.

[satorianus]

Skąd wiesz że to co piszę o możliwych zmianach ludnościowych jest niedorzeczne?
Przecież sam pisałeś, że się nie znasz na demografii. Co gorsza - nie chcesz się
nawet trochę poznać. Jednak nie przeszkadza Ci to krytykować mnie na każdym kroku.

Ciekawe, że jak jakiś debil wbije się z "prognozą" spadków cen nominalnych o 50%
w przeciągu następnych kilku miesięcy to jakoś jest to dla Ciebie "dorzeczne" i
mimo swojej słynnej już wyrywności :) nie krytykujesz takich osób. BA! Ty nawet
bronisz ich często przed atakami. Jak to jest z Twoją obiektywnością i
rzetelnością? Wytłumacz mi?

[steady_at_najx]

Rany facet jak Ty nie rozumiesz.

> Skąd wiesz że to co piszę o możliwych zmianach ludnościowych
jest niedorzeczne?

Moja ostatnia wypowiedz dotyczyla ogolu nie konkretnie demografii.

Jesli chodzi o demografie to poczytaj poprzednie posty i staraj sie
do nich odniesc zamiast udowadniac "ze sie znasz bo sie znasz".


Jednak nie przeszkadza Ci to krytykować mnie na każdym kroku

zauwaz ze nie przedstawiles zadnego kontrargumentu na to co pisalem
w tym watku - Twoim argumentem jest "ja sie znam bo sie uczylem a ty
nie" - co jest dla mnie zupelnie dyskredytujace Ciebie w tej
dyskusji.


> Ciekawe, że jak jakiś debil wbije się z "prognozą" spadków cen
nominalnych o 50

znowu naginasz rzeczywistosc pod swoje wnioski. Pokaz mi gdzie
bronie osoby ktora glosi 50% spadki ??
To co przyznam Ci ze udrzam w tych "ostro do gory" czesciej to
fakt...Tacy mnie irytuja dosyc mocno. Ci "spadkowicze" irytuja mnie
mniej bo wiem ze za ich wypowiedziami nie stoja "ynwestycje" i zadza
nachapania sie na cesjach a bardziej jakas glupia tesknota.

[satorianus]

Pokaz mi gdzie bronie osoby ktora glosi 50% spadki ??

Cała Twoja działalność pod maniackimi wklejkami speca. Do znalezienia bez trudu.
Bronisz, bronisz. A przynajmniej puszczasz takie bzdury mimo uszu.

[steady_at_najx]

>Cała Twoja działalność pod maniackimi wklejkami speca.

Facet takimi haslami jestes zalosny. Chcesz byc widziany w roli "eksperta" chociaz to marzenie scietej glowy a jestes coraz bardziej podobny do muffy.

Ktos kto ma troche umiejetnosci myslenia (ktorej u Ciebie brak - widoczne jak na dloni) zauwazy ze spec wypowiada sie tonie ekonomicznym o ktorym ja jak pisalem mam nieco gorsze pojecie.

Nie mowiac o tym ze wczesniej mowiles ze bronie osob a za chwile wmawiasz ze sam te osoby udaje. Miedzy facetami w realu za pomowienia dostalbys zwyczajnie po masce zalosna namiastko faceta.

[satorianus]

> Facet takimi haslami jestes zalosny.
A czy dzialalność speca nie jest w Twojej opinii przyprawiona nutką szaleństwa i
zaklinactwa?

> spec wypowiada sie tonie ekonomicznym
A żandych jawnych(również dla nie-ekonomistów) banialuków nie pisze?
Katastrofistą też nie jest?

> wmawiasz ze sam te osoby udaje.
Zaraz, zaraz... Gdzie ja Ci to wmawiałem. Bo sobie nie przypominam. No chyba, że
coś Ci się uwidziało i... niechcący się wygadałeś :)

> Miedzy facetami w realu za pomowienia dostalbys zwyczajnie po masce zalosna
namiastko faceta.

Przechodzisz samego siebie. To już nie jest poziom onetu. To zlew. To mógł być
fajny wątek. Myślałem, że rozruszam trochę dyskusję moimi małymi prowokacjami,
ale niestety skończyło się jak zwykle Twoją niemerytoryczną i osobistą szarżą.
Nie zamierzam kontynuować dyskusji w tym tonie. Jeśli nadal chcesz wylewać na
mnie swe żale to napisz na gazetowego maila, albo załóż wątek na moim forum. EOT.

[Gość: oleg]

Czesc wszystkim! Jak tam weekend minal?
Fajny watek, ale znow praktycznie nie na temat. Jak juz to lepiej zwrocic uwage
na "Ekonomiczne podstawy banki na rynku nieruchomosci". Prezentacja zalaczona
przez Michala M. niestety nijak ma sie do tytulu (obrazuje powrot cen do pewnej
linni trendu odpowiadajacej sile nabywczej). Sam temat ekonomicznych (??)
podstaw banki jest za to warty dyskusji. Moze go pociagniemy w tygodniu?

[satorianus]

Dobra myśl. Jako, że zawsze wkladam kij w mrowisko rzucam pytanie:
Czy rzeczywiście mamy bańkę? Może - jak każą wierzyć niektórzy - wzrosty
2005-2007 były w dużej części urealnianiem cen, które wcześniej były po prostu
za niskie. Ot, przyszedł do nas wynalazek i zwyczaj i możliwość zaciągania
długoterminowych kredytów hipotecznych i zaorał rynek... A może jest tak, że 50%
wzrostów to nadrabianie zaległości do świata, a drugie 50% to już bańka?

Poza tym raz jeszcze zwracam uwagę, że sam autor wątku dopuszcza możliwość taką,
że ceny nominalne nie spadną już ani trochę! Większość jego fanów chyba tego nie
zauważa...

[gorbibanki]

Przestań chrzanić o urealnieniu cen w górę. Odpowiedz tylko czemu
tak samo jak mnie i innych nie stać Cię na kupno mieszkania. To
przecież takie proste. Nawet odpowiem za Ciebie. Bo poziom cen jest
tak nierealny, że nawet zakładając teoretycznie, że dostaniemy
kredyt to rata z powodu ceny jest taka, że nikogo nie stać na
wykończczenie i umeblowanie mieszkania a co dopiero na życie.

[Gość: oko]

oj czepiasz sie
po prostu w swiecie naszego forumowego trolla, normalnosc to sytuacja w której
na kredyt przeznacza sie 50-70% dochodu netto gospodarstwa w celu zakupu malej
klity (nie duzego rodzinnego mieszkania z min 4 pokojami)
dzieci nikomu w koncu nie sa potrzebne (podobno sa glosne i meczace), podobnie
jak wszystko inne poza jedzeniem

swoja droga, "ciekawa" teza, ze kredyty na 50% i wiecej dochodu oraz wszystkie
inne kwiatki ktore robiono w latach 2006-2008 w zkaresie zdolnosci kredytowych
to stan normalny

[gorbibanki]

On nie może zrozumieć, że ja całe życie nie zamierzam zachrzaniać na
rodzinę developera. Chcę założyć swoją i żyć jak człowiek. Chyba
jedynym rozsądnym wyjściem pozostaje kupno przecenionej działki i
rozpoczęcie budowy domu z przecenionych materiałów. Powtarzam raz
jeszcze. Nie będę utrzymywał rodziny developera.

[Gość: oko]

ja to wiem, ty to wiesz, tylko kilku ynwestorow jeszcze tego nie chce przyjac do
wiadomosci
swego czasu byla nawet dyskusja na forum gdzie liczylismy ze jesli ceny mocno
nie poleca to za bodaj 70-80m mieszkanie da sie zbudowac nieduzy dom
i to sie stanie wlasnie masowe jesli ceny nie zaczna sie naprawde normalizowac
(normalne nie satonariusowe normalne), na szczescie to problem tych co sie
zarzekali ze po 6k PLN sprzedawac nie beda:-)

[satorianus]

> Chyba jedynym rozsądnym wyjściem pozostaje kupno przecenionej działki.
Czyli uważasz, że nie ma już co liczyć na większe/znaczące spadki cen mieszkań?
Oj, ktoś tu chyba traci cierpliwość :)

[gorbibanki]

No pewno,że tracę cierpliwość.
A teraz trochę logiki. Kto będzie stratny ??? Ja, który traci
cierpliwość i sam zacznie budowę domu czy developer, który nie chce
opuścić 30% nominalnie od szczytu bańki i w ogole nie sprzeda ???
Żarty się skończyły. Nie będę wiecznie czekał na łaskawą obniżkę.
Nie chciało mi się budować ale zostałem zmuszony. Finansowo na pewno
wyjdę na tym lepiej.

[p.pirx]

satorianus napisał:

> Dobra myśl. Jako, że zawsze wkladam kij w mrowisko rzucam pytanie:
> Czy rzeczywiście mamy bańkę?

Gdzie Ty się kolego próbujesz porównywać do steady'ego at najx? Z
czym do ludzi? Troszkę Cie ponosi. Musisz wiedzieć, że poziom
twojego eksperctwa nie zależy od ilości wklepanych postów. Muszą
mieć te posty jeszcze sens dodatkowo.
W tym zakresie od pojawienia się na tym forum z rewelacjami o
zakupieniu przez Ciebie kawalerki w rzeczy samej implodujesz w
zakresie mądrości.
A tak szczerze - naganiaczem śmierdzisz na mile (kilobajt).
"kij w mrowisko" - społecznik się znalazł:P heheh

[steady_at_najx]

Satorianus.

Co mnie do cholery obchodzi spec i jego maile ? Co to moj brat czy
swat ? Kiedy niby odnosilem sie do jego wypowiedzi ?

OK, moze rzeczywiscie zle zrozumialem co napisales. Napisales
ze "pisze cos pod wklejkami speca" co ja zrozumialem ze wklejam cos
jako on.

Jesli chodzi o ostatnia czesc wypowiedzi to przyznaje ponioslo
mnie - przepraszam.

Z drugiej jednak strony nie zamierzam Cie oszczedzac za teksty
typu "cos pisales gdzies i tak na pewno bylo".
Juz kiedys wmawiales mi ze pisalem ze "od reki dostaje sie upustu po
20 % WSZEDZIE". Jednak kiedy po wielu nawolywaniach pokazales mi
cytat - okazalo sie, ze pisalem ze "niejednokrotnie mozna
wynegocjowac 20%". Co jest zupelnie innym znaczeniem. Wlasnie za
takie zaklamywanie rzeczywistosci bede w Ciebie walil jak w beben.

Umiesz pokazac ze cos pisalem pokaz - daj linki, cytaty, etc.
Jesli wykazesz mi ze sie mylilem przyznam racje. Ale lgania i
zaklamywania wypowiedzi dla tymczasowej korzysci w dyskusji nie
zniose.

[Gość: oko]

tylko ze u speca widac jakas konsekwencje logiczna
mozna sie nie zgadzac z jego założeniami odnosnie przebiegu procesow ale nie
sposob mu odmowic spojnosci i ciagłosci w tym co pisze

u ciebie jest zupelnie odwrotnie, nawet jesli zalozenia zrobisz dobrze to logiki
za grosz
nie wspomnijac juz o kompletnym braku ciaglosci i permanetnym zmienianiu zarowno
zalozen jak i opinii

dlatego jego mozna podciagac pod grupe ekonomistow (ekonomia to nauka z gruntu
bledna bo tworzona na zalozeniach) a ciebie co najwyzej pod grupe wiejskich glupkow

i mam dla ciebie rade, chcesz rozruszac watek, to powiedz cos madrego co
pociagnie konstruktywna dyskusje
bo twoje typowe bąki umyslowe ktorymi raczysz nas w wielu watkach jesli powoduja
cokolwiek, to wlasnie irytacje piszacych na to ze im sie trzylatek wkrzania w
dyskusje

Część logiczna

[satorianus]

ja- Mam o tym (demografii) pojęcie ciut większe niż Ty i Twoi :)
steady- To pojecie[..] sklada sie glownie z niedorzecznosci
ja- Skąd wiesz że to co piszę o możliwych zmianach ludnościowych jest niedorzeczne?
steady- Moja ostatnia wypowiedz dotyczyla ogolu nie konkretnie demografii.

I zarzucasz mi, że mam problemy z logicznym rozumowanie? Ty chyba sam nie wiesz
na co piszesz odpowiedź :)

[steady_at_najx]

Nie tylko masz marna logike a na dodatek nie rozumiesz slowa pisanego. Mowie o tym po raz setny i slyszales to od wielu innych osob (ktore na tym forum maja cos do powiedzenia).

Twoje myslenie jest pokretne, wybiorcze i pozbawione logiki . Nie wspominajac o tym ze nie pamietasz co mowiles jeszcze dwa,trzy miesiace temu a zlapany za jezyk wolasz ze to nie Twoj.

EOT bo rozmowa z Toba powoduje u mnie mdlosci i stanowi strate czasu.

[Gość: la-man]

Steady. Nie kop leżącego :-D
Satorian to taki forumowy folklor - troche do śmichu trochę do płaczu.

Wyluzuj, przecież i tak na poważnie nikt go nie bierze :-D

pozdro

[satorianus]

Nie napisalem ze za dwa lata popikuje w dol tylko za dwa lata mozesz
mnie cytowac jak sie okaze ze te Twoje "dodatnie impulsy" byly tylko
malutkim odstepstwem od normy spadkowej.

Ok. To ja mówie, że liczba urodzin będzie za dwa lata wyższa niż teraz. Możesz
mnie cytować.

Demografia

[poszi]

> Ok. To ja mówie, że liczba urodzin będzie za dwa lata wyższa niż teraz. Możesz
> mnie cytować.

To akurat nie będzie żadne zaskoczenie i trend ten trwa od kilku lat. Ale te
zmiany nie biorą się ze zmiany "mody" (a przynajmniej nie przede wszystkim), jak
napisałeś powyżej, tylko są konsekwencją wchodzenia w wiek rozrodczy wyżu
demograficznego. Klasyczne echo boomu.

Być może dno wskaźnika dzietności jest za nami (sam wskaźnik jest w pewnym
stopniu sztuczny, bo nie bierze pod uwagę opóźnianie wieku rodzenia dzieci, co
obniżało ten wskaźnik poniżej faktycznej długofalowej wartości), ale i tak przez
długie lata będzie poniżej zastępowalności pokoleń. Ale dno liczby urodzeń
absolutnie nie. Jak w wiek rozrodczy zacznie wchodzić niż demograficzny (a on
jest naprawdę głęboki), to będzie dużo mniej urodzeń. GUS przewiduje lekki
wzrost urodzeń jeszcze przez najbliższych kilka lat, a potem gwałtowny spadek.

Przyszłe trendy dzietności sa nieznane, ale liczba osób w danym wieku jest znana
z dużą dokładnością i nie da się przed tym uciec. Niż jest faktem i nie da sie
tego odwrócić. Ponadto wiadomo, że starzeje się powojenny wyż demograficzny i
będzie rosność liczba zgonów. Bez imigracji (która na razie jest w sferze mocno
hipotetycznej) liczba ludności będzie spadać przez długie lata jak w banku.

P.S Nie podoba mi się to obalanie argumentów przez "zmieszanie z błotem" w tym
wątku.

[satorianus]

> zmiany nie biorą się ze zmiany "mody" (a przynajmniej nie przede wszystkim)

Zgodzę się, że nie we wszystkim. Ale tę "modę" można obserwować także w innych
krajach. Weź choćby taką Szwecję. Na przełomie lat 70/80 mieli już zapaść
urodzeń gdy u nas szalało wspomniane przez Ciebie echo boomu powojennego. A
teraz także im zachciało się robić dzieci :)

> Bez imigracji
Rzeczywiście imigracja to odległy temat. Ale jeśli staniemy się za 15,20 lat
równie atrakcyjni jak Niemcy, Franja czy UK to czemu nie? Dużo bliższa sprawa to
migracje - bardzo dynamiczne i niestety nieuchwytne zjawisko, które akurat
Warszawy dotyka i będzie dotykać z całą mocą. Jak pisałem już wcześniej - 30%
ludności na wsi to co najmniej o 20% za dużo. Ogromna strefa ukrytego bezrobocia
i potenjalni klieni na niskoprofilowy wynajem.


> P.S Nie podoba mi się to obalanie argumentów przez "zmieszanie z błotem"

Też mi się nie podoba. Niestety to forum już takie jest. 5-10% fajnych
przemyśleń, a reszta to poziom komentarzy z onet-u. W sumie sam też często
ulegam temu nastrojowi, chociaż z natury jestem delikatny niezmiernie i wolę
merytoryczne dyskusje.

[steady_at_najx]

Jeszcze jedno satorianus. Skoro jestes "wyksztalconym znawcą"
ekonomii to czemu pracujesz w panstwowym urzedzie na pol etatu - na
dodatek przepierniczajac moje podatki siedzac na forum, zamiast tluc
kase w jakiejs instytucji finansowej ?

[Gość: oko]

czytasz jego posty od pol roku i jeszcze masz watpliwosci?
on kompletnie nie potrafi czytac ze zrozumieniem, a bez tej umiejetnosci
pozostaje tylko kariera w budzecie

[steady_at_najx]

>> pozostaje tylko kariera w budzecie

wiesz najgorsze to jest to ze mam wrazenie ze tacy "wyksztalceni"
ludzie (tu liznie socjologi tu informatyki tu ekonomii) procuja w
urzedzach na stanowiskach ktore wymagaja konkretnej wiedzy a nie
wszystkiego po trochu.

Jesli satorianus robi w IT a taki przekroj jest norma to rozumiem
czemu informatyzacja polskiej administracji idzie jak krew z nosa a
najprostsze pomysly sa realizowane latami,opornie i konczone
bublami. Polaczenie straty czasu z malymi umiejetnosciami urzednikow
robi swoje. Tylko czemu za _moje_ pieniadze ??

[Gość: archiwista amator]

steady_at_najx napisał:

>Tylko czemu za _moje_ pieniadze ??

Polecam casus "Lali lalecznej". Też z forum Gazety. Dorwali sie lali do tyłka i
już nie robi za nasze pieniądze. Chyba.

www.google.pl/search?q=lala+laleczna

[satorianus]

Powiedziałem jasno swego czasu - nie pracuję W urzędzie, ale DLA urzędu. To
spora różnica. Ale jako konsultant w IT powinieneś o tym wiedzieć, prawda?

[gorbibanki]

Wstydził byś się :) Facet po studiach a pracuje jako ochroniarz ;)

[satorianus]

W dodatku po tych samych co Ty :)

[steady_at_najx]

> Powiedziałem jasno swego czasu - nie pracuję W urzędzie, ale
DLA urzędu. To
> spora różnica. Ale jako konsultant w IT powinieneś o tym wiedzieć,
prawda?


To zerknijmy co nasza szklana kula mowi :



satorianus 06.05.09, 17:43 Odpowiedz

Fakt. Skończyłem socjologię na UW i właśnie kończę MISI na SGH. I od
dwóch miesięcy pracuję w MI jedynie na pół etatu. Może pochwalisz
się w rewanżu swoim wykształceniem?



https://forum.gazeta.pl/forum/w,106,94875572,94949523,Re_No_to_jak_.ht
ml?wv.x=2


Wez chlopie juz daj spokoj..... Ja rozumiem ze nie pamietasz co
moglem powiedziec i przeinaczasz dla swoich potrzeb moje
wypowiedzi.. ale przeinaczac wlasne....



PS : zaraz zaraz czy to nie to samo ministerstwo co Lala Laleczna ??

Moze to pana Janusza Fajkowskiego napiszemy ? :P

[satorianus]

A od miesiąca pracuję już DLA. I to głównie w weekendy i w ogóle raczej po
normalnych godzinach pracy. Whatever. Co to zmienia w kwestiach o których
zwykliśmy dyskutować?

[steady_at_najx]

- ja zawsze mowilem ze pracuje DLA
- ale patrz tu napisales ze W
- no ale od miesiaca pracuje DLA, wiec tamto sie nie liczy. I wogole
w swieta i w wolnej chwili. Co za roznica?

EOT bo szkoda mi czasu na Ciebie.

[satorianus]

Racja, to nie ma sensu. Chociaż odnośnie jeszcze tej dzietności. Jakbyś odrobił
lekcję, którą Ci poprzednio zadałem i choćby w Wiki poczytał o drugim przejściu
demograficznym, to wiedziałbyś, że spowolnienie i ewentualne ożywienie na tym polu:

- jest zjawiskiem kulturowym
- nie wynika z normalnych procesów ludnościowych
- nie jest prostą konsekwencją normalnych wyborów ekonomicznych
- w ogóle to nie wiadomo za bardzo skąd tak naprawdę się wzięło, kiedy się
skończy(jeśli w ogóle) i dlaczego.

Ty zaś na rympał założyłeś, że biorę pod uwagę jedynie to lekkie zwiększenie
ilości urodzin, prawda?

zalosne jest jak ktos sie powoluje na wiki ...

[Gość: jacek]

garbage in garbage out

pokolenie obecnych emerytow w wiekszosci byli przybysze ze wsi i
malych miasteczek (dla przypomnienia w 1939 roku 70% Polakow nie
potrafilo czytac i pisac)

jesli ktos mieszkal w jednoizbowej chalupie - komunalka w Stolicy to
byl przedsionek raju, a juz kawalerka Za Zelazna Brama to palac

oczywiscie antykoncepcja nie byla ani znana ani dostepna - wiec
Vatican roulette decydowal o dzietnosci - a nie swiadomy wybor

wiec nie jest to tak jak gleboko wierzy Satori - ze nie wiadoom
czemu
ale to trzeba przeczytac w zyciu cos wiecej niz glupawe definicje w
Wiki

[satorianus]

Dobrze piszesz, ale na odwrót :) W Polsce "komunizm" BLOKOWAŁ nadejście drugiego
przejścia. Nijak to jednak nie tłumaczy jego przyczyn. Podpowiem, że to samo
zjawisko dotknęło w latach 80' praktycznie całą świat zachodni wiec raczej NIE
jest to jedynie konsekwencją zmian ustrojowych. Ale to trzeba przeczytać w życiu
coś więcej.

zalosne jest jak ktos sie powoluje na wiki ..

[Gość: jacek]

ty za to piszesz jak zwykle bez sensu

mowienie "caly swiat zachodni" jest kompromitujace

to pozwala postawic dowolna teze

zadne spoleczenstwo nie jest monolitem - po 1945 mielismy do
czynienia np. z agrarnymi Wlochami - wysylajacymi miliony
gastarbeiterow do Niemiec Zachodnich ???

przemiany ustrojowe maja wiele imion ...

a jak bys jeszcze podal jakies teksty - oprocz wiki - skoro tak duzo
czytasz ze az ci sie placze ?

[satorianus]

> mowienie "caly swiat zachodni" jest kompromitujace
Dlaczego? Jak napiszę, że: "W ciągu ostatnich 70 lat na całym świecie
zachodnim znacząco zmienił się status społeczny kobiet" to będzie to
nadużycie. Chyba nie, bo mimo wielu różnic mamy do czynienia z jedną formacja
kulturową w obrębie której wiele zachowań i idei jest wspólnych, bądź łatwo się
propaguje.

> a jak bys jeszcze podal jakies teksty
A może skończymy z osobistymi wycieczkami? Nawet jeśli polecę Ci jakąś pozycję
to stwierdzisz, że znalazłem ją w googlach i tak w koło Macieju...

zalosne jest jak ktos sie powoluje na wiki ..

[Gość: jacek]

> > mowienie "caly swiat zachodni" jest kompromitujace
> Dlaczego? Jak napiszę, że: "W ciągu ostatnich 70 lat na całym
świecie
> zachodnim znacząco zmienił się status społeczny kobiet" to
> będzie to nadużycie.

nie uzylem slowa naduzycie - napisalem ze prowadzi do absurdu -
nieuprawnione uogolnienie daja mozwliowsc wypowiadania absurdalnych
tez - np. wiekszosc dzieci w duzym miastach UE (ponad 60%) jest
wychowywane przez analfabetki importowane z Turcji i Maroka - o
nizszym statuie niz mialy biale Europejki przed 1945 - czy tego typu
zmiany statusu miales na mysli ???

> Chyba nie, bo mimo wielu różnic mamy do czynienia z jedną formacja
> kulturową w obrębie której wiele zachowań i idei jest wspólnych,
> bądź łatwo się propaguje.

tego typu jezyk uproszczen dominowal Mein Kampf

problem z toba jest taki - ze ty nawet nie rozumiesz co klepiesz

[steady_at_najx]

>> problem z toba jest taki - ze ty nawet nie rozumiesz co klepiesz

prawda ? Ja to nazwalem u Satorianusa "brylkami slownymi" - wezmie gosc zlepek slow madrze brzmiacych z roznych opracowan, zlepia to w kupe ktora ma ubobi sens i rzuca na forum.
Jak zapytasz o co mu chodzilo w tym co napisal i prosisz o wytlumaczenie to jego stala odpowiedzia jest "przykro mi ze nie rozumiesz - widocznie masz za mala wiedze" a jak poprosisz go zeby udowodnil ta wiedze to udowadnia ja przez stwierdzenie ze on tego sie uczyl....

Prosiles go zeby podal zrodla a on mowi zebys skonczyl z osobistymi wycieczkami i ze nie bedzie podawal zrodel bo to i tak nie ma sensu.

rece k... mozna zalamac nad tym gosciem.

Inne przyklad :

satorianus 17.04.09, 16:03
> a wytlumaczysz ten belkot

Chodzi o to, że ja po prostu skończyłem studia na których miałem przedmiot o
nazwie "demografia". Zwykle mówią o tym już na pierwszym wykładzie :)


to taki jeden z wielu przykladow uzycia jako kontrargumentu "wiem bo sie uczylem".

Tu mozna przeczytac caly watek dyskusji s S :

tnij.com/XpztQ
i jego klase argumentacji.


I jeszcze dwa inne w ktorych widac jak na dloni ze rozmowa z S to strata czasu gdyz nawet tak spokojna i rzeczowa osoba jak poszi nie jest w stanie przetlumaczyc mu prostych faktow.

tnij.com/ZVJU1
tnij.com/vMCnn

[Gość: asdf]

Ja może dorzucę jeszcze ten nielogiczny bełkot ;)

forum.gazeta.pl/forum/w,106,94875572,94952066,Re_No_to_jak_.html

[satorianus]

A nadużycie to nie to samo co nieuprawnione uogólnienie? Tak jak steady chcesz
bezsensownie bawić się w łapanie za słowa?

[steady_at_najx]

> A nadużycie to nie to samo co nieuprawnione uogólnienie? Tak
jak steady chcesz
> bezsensownie bawić się w łapanie za słowa?


Lapanie za slowka powiadasz ? Bo ja nazwalbym to pokazywanie (z
cytatami a nie "kiedys mowiles") ze klamiesz i bredzisz..... :D

[satorianus]

Powinieneś rozważyć zmianę sygnaturki, bo kolejny już KZS-owicz przechodzi do
obozu wroga. Jakaś moda, czy co?

[satorianus]

> wychowywane przez analfabetki
To był PRZYKŁAD. Tylko przykład. Ale niech Ci będzie. Status społeczny
rodowitych obywatelek.

> tego typu jezyk uproszczen dominowal Mein Kampf

Czyli w ogóle nie możemy pisać analizować różnic kulturowych bo będziemy
nazitami, tak? Brawo.

Właśnie wyrzuciłeś do kosza dorobek antropologie, socjologie, demografie,
statystykę, ekonomię, pedagogikę, psychologię, politologię i jeszcze paru innych
nauk. A! I jakbyś nie wiedział to czołowymi przedstawicielami większości z nich
są głównie... Żydzi. :)

W każdym razie tę dyskusję przegrałeś. :) Tutaj przeczytasz czemu:
pl.wikipedia.org/wiki/Prawo_Godwina

zalosne jest jak ktos sie powoluje na wiki ..

[Gość: jacek]

np. status spoleczny rodowitych obywatelek Niemiec z wyzszym
wyksztalceniem - 40% bezdzietny singiel

> > tego typu jezyk uproszczen dominowal Mein Kampf
>
> Czyli w ogóle nie możemy pisać analizować różnic kulturowych bo
będziemy
> nazitami, tak? Brawo.
>

jaki Cyryl - takie Metody

> Właśnie wyrzuciłeś do kosza dorobek antropologie, socjologie,
demografie,
> statystykę, ekonomię, pedagogikę, psychologię, politologię i
jeszcze paru innyc
> h

tez takie mialem wrazenie - jestes jak Nelly Rokita - ktora mowi 6
jezykami na raz, jenym slowem froehliche Wissenschaften dla ubogich


> nauk. A! I jakbyś nie wiedział to czołowymi przedstawicielami
większości z nich
> są głównie... Żydzi. :)

i ty jako goj masz problemy z ich zrozumieniem - a niby takie proste

moze dlatego za zamiaste sie wyspac to stukasz
>
> W każdym razie tę dyskusję przegrałeś. :) Tutaj przeczytasz czemu:
> pl.wikipedia.org/wiki/Prawo_Godwina

[satorianus]

Kwestie wykształcenia i znawstwa omówiłem Ci wyżej. Czy jeśli wpadłby tu jakiś
programista i skomentowałby jaką funkcjonalność forum pisząc: "pewnie bean
sesyjny się sypie" to uznałbyś, że pozuje na znawcę?

[gorbibanki]

Z moich wyliczeń wynika, że kompromis cenowy jest na poziomie 30%
niższym od szczytów bańki. Wtedy to developer pokrywa wszelkie
koszty i odzyskuje płynność a ja jestem w stanie wykarmić chociaż
jedno dziecko.
Przepraszam ale pisałem o 26 latach z czego sam skrzetnie się
nabijałeś.

[satorianus]

Cen nominalnych czy realnych. A jeśli realnych to o co indeksowanych?

oczywiscie ze nominalnych - realne bede spadac

[Gość: jacek]

szybciej

[gorbibanki]

Czy wyjaśnienia Jacka są dla Ciebie wystarczające ??? Mówię
oczywiście o nominalnych. Realne cały czas lecą o inflację i jeszcze
nie robiłem dokładnych wyliczeń.

[satorianus]

Na pewno o inflacje? Ja bym powidział, że raczej o zarobki. I to nie każdej
grupy społecznej. W ciągu ostatnich paru lat w Warszawie pojawił się zaczyn
klasy średniej - widać to w opracowaniach Sedlak&Sedlak. Nie są one doskonałe,
ale widać w nich:

- naprawdę bycze wzrosty wynagrodzeń w grupach zawodowych mogących pretendować
do first-time buyers obserwowane w ostatnich paru latach w Wawie

- zmiany w strukturze wynagrodzeń. Rozkład wynagrodzeń jest coraz mniej
spolaryzowany i coraz więcej jest ludzi średnio zarabiających.

Warto wziąć to pod uwagę. No bo jeśli założymy, że od 2004r. płace w Wawie w
grupach potencjalnych kupców rosły o 10% rocznie to za ile Ci ludzie będą
zarabiać 2x tyle co teraz? Ano, już całkiem niebawem. I nawet jeśli ceny
nominalne nie spadną nawet o złotówkę to autor tego wątku, lub inny steady
będzie mógł powiedzieć: "Czego się czepiacie? Mówiłem, że REALNIE będzie 30%-50%
taniej? Przecież jest". Ale czy naprawdę o to chodziło wszystkim wyczekującym na
obniżki? Czy Tobie o to chodzi? Chyba nie...

> Czy wyjaśnienia Jacka są dla Ciebie wystarczające ???
Dotyczące demografii czy cen?

klasa srednia to marketingowy przezytek - tzw "kla

[Gość: jacek]

"klasa srednia" (nauki spoleczne posluguja sie bardzo ogolnymi
definicjami - w zwiazku z tym nawet nietrafione teorie moga latami
kolatac sie po swiecie) jest w odwrocie na calym swiecie

w latach 70 wiekszosc robotnikow GM i Forda spelniala definicje
klasy sredniej, przy czym okres zatrudnienia w tej samej firmie
wynosil 30 i wiecej lat - obecnie duuuuuzo mniej

oczywiscie do klasy sredniej zaliczano mieszkancow przedmiesc - o
ktorych spiewano smieszne piosenki - z ktorych duza czesc trafila
obecnie do przytulkow z powodu kryzysu

to ze w statystyce pojawia sie okreslona liczebnosc tzw klasy
sredniej nie oznacza niczego trwalego - moze sie okazac ze dlugosc
pozostawania w tej grupie wynosci np 5-8 lat - np. pracownicy LGS po
bankructwie firmy dostaja propozycje pracy w nowej spolce za 1/3
poprzedniego wynagrodzenia, to samo ma i mialo miejsce w wielu
bankach, firmach produkcyjnych i handlowych - poza stanowiskami
kluczowymi - o malejacej liczebnosci (zbyt malo na "klase srednia")

skraca sie cykl zycia firm i branz - globalna konkurencja i
innowacje wymuszaja elastycznosc w zatrudnianiu i redukcje pensji -
oraz redukuje wartosc doswiadczenia zawodowego - premia za wiek i
doswiadczenie zanika - czyli wazny czynnik stabilizacji "klasy
sredniej" nie istnieje

[satorianus]

>"klasa średnia" jest w odwrocie na całym świecie.

Powiem więcej. "Klasa średnia" w klasycznym rozumieniu już nie istnieje. Użyłem
tego pojęcia tylko po to, żeby zobrazować pewne zmiany dokonujące się w
strukturze dochodów ludności.

klasa srednia to marketingowy przezytek - tzw

[Gość: jacek]

struktura moze sie i zmienia - tylko ze dynamika takze dotyczy zmian
skladu grupy - lapales sie na wlasciwy przedzial dochodow przez
kilka a potem na margines ...

a jakie sa te pozycje - ktorymi sie zaczytywales oprocz wiki
oczywiscie ?

[satorianus]

Częściej jednak w górę. Przecież to naturalne, że ludzie awansują, prawda.
Oczywiście brak gwarancji zatrudnienia jest pewną bariera i wyzwaniem, ale nie
przesadzajmy z tą degradacją - to są tylko jednostkowe przypadki.

> a jakie sa te pozycje
Hmmm. Jeśli interesują Cię zmiany w strukturze zatrudnienia to może spróbuj na
poczatek "Koniec pracy". Poza tym przydatne bedą Ci raporty GUS - struktura
wynagrodzeń wg. zawodów (wychodzi co dwa lata). Dla pełniejszego obrazu lubię
sobie czasem zapuścić jakiś teścik na BAELU - publicznie dotępne dane znajdują
się tutaj: www.ekonometria.wne.uw.edu.pl/index.php?n=Main.Dane No i stąd
można czasem wygrzebać coś ciekawego: www.ads.org.pl/

klasa srednia to marketingowy przezytek - tz

[Gość: jacek]

widze ze sie upierasz przy swoich wizjach - wbrew faktom

statystyka GUS -u - czyli wsteczne lusterko ...

ciekawe, ze ja siebie nigdy nie moge odnalezc w strukturze zawodow
GUS - podobne wrazenie ma wiekszosc moich znajomych


gratulacje

[satorianus]

> widze ze sie upierasz przy swoich wizjach - wbrew faktom
Jakim faktom? Jakieś podałeś?

A KZiS nie jest taki zły jeśli się uzna, że jest to meta-poziom.

[steady_at_najx]

>widze ze sie upierasz przy swoich wizjach - wbrew faktom

Widze jacek ze jestes kolejna osoba ktora to zauwaza. Nie martw sie - ten oszolom nie uzna tego nigdy.

[Gość: gość]

A ja widzę,że nie ma wyrozumiałości.Czytałam z zaciekawieniem.Teraz
tylko przepychanki.A Satorianus? Zadaje pytania, pobudza do dyskusji
i uczy sie po prostu jak ja... Cierpliwości ciut. Ty debilu, głąbie,
nieuku itp.to każda z przeproszeniem Pani w szkole
potrafi.Pozdrawiam.Warszawianka.

satorianus - takie numery to nie z nami ...

[Gość: jacek]

zeby sobie pod innym nickiem tanie komplementy prawic ...

[satorianus]

Niestety nie. To chyba muffa.

[satorianus]

Masz rację. Nigdy nie uznam faktów, których nikt mi nie zaprezentował :)

[Gość: oko]

ja bym raczej powiedzial, ze jesli fakty swiadcza przeciwko tobie, to tym gorzej
dla faktow

[Gość: 0nn]

Miło Pana tutaj znowu widzieć
Pozdrawiam

symetria trendow w cenach lata 2006-2011

[Gość: oko]

no dobrze, skoro z watku zrobilo sie klasyczne satonariusowe szambo po tym jak
podzielil sie z nami kilkoma kolejnymi genialnymi koncepcjami proponuje na
chwile sprobowac wrocic do merytorycznej dyskusji

a mianowicie rozwazan potencjalnych scenariuszy reakcji na banke
patrzac na upor dewow mozna podejrzewac ze czeka nas scenariusz japonski jednak
obserwujac ostatnie zachowania calego rynku (wlaczajac w to banki i zachowania
stande konsumentow) zaczynam sie zastanawiac czy w przypadku nieruchow w polsce
nie bedziemy miec do czynienia z symetrycznoscia okresowa tredow cenowych (o ich
glebokosci poki co nie mowie), bowiem czynniki popytowe w latach 2009-2011 beda
dokladnym przeciwienstwem tych z lat 2006-2008

o co chodzi
ano o to:
-2006 rok to poczatek banki, pojawily sie juz w pelni dostepne tanie kredyty
nieruchowe, ludzie zaczynaja kupowac, idzie impuls popytowy, na ktory brak jest
odpowiedzi podazowej, ceny powoli zaczynaja rosnac, ale jest to mimo wszystko
wzrost kroczacy, ktory jeszcze w jakis sposob pozostaje w polaczeniu z moca
nabywcza i prawami popytu i podazy
-2007 rok pelen rozkwit rynku, dewy majac juz w pamieci 2006 odpowiednio
skorygowaly zarowno plany budowlane jak i spodziewane wyniki finansowe (mocno na
plus oczywiscie dla siebie), czynniki wzrostowe z 2006 zostaja wzmocnione ogolna
sytuacja ekonomiczna, wzrostem płac, euforia konsumentow i dalszym luzowaniem
warunkow kredytowych
w rezultacie mamy do czynienia z wybuchem cen, to wlasnie w tym roku następuje
oderwanie cen od wszystkich sensownych wskaznikow a kto nie kupil mieszkania
przegral zycie
-2008 rok (a wlascieiwe jego druga polowa) czyli sprawdzamy kto jest slepy a kto
mysli, dewy nadal niewzruszone pompuja w budowe ile sie da, bo w koncu sie
sprzedaje to czemu nie
tyle ze juz sie nie sprzedaje, nastepuje stagnacja cen i generalne zatrzymanie
rynku, sila rozpedu przestaje wystarczac do dalszego wzrostu, a do pieca
bardziej dolozyc sie nie da bo kredytow taniej i biedniejszym juz dawac nie
mozna, a czesc rynku zbuntowala sie przeciwko cenom i przestaje kupowac
na koniec roku kryzys finansowy zamyka rozdzial tej historii wprowadzajac nas w
stan zgola przeciwny, bardzo ostre ograniczenie kredytow, gwaltowne pogorszenie
sytuacji ekonomicznej, spadek nastroju konsumentow i co najwazniejsze bezrobocie
zaczyna podnosci glowe

teraz popatrzmy na scenariusz 2009-2011

2009 - wchodzimy w kryzys gospodarczy, bezrobocie rosnie, drastyczny spadek
popytu, na ktory jednak reakcja, pomimo ogromnego przeszacowania rynku, jest
jedydnie kroczacy spadek cen
czyli znowu nieproporcjonalosc reakcji zmiany ceny w stosunku do bodzca
popytow-podazowego

teraz pytanie co w latach 2010-2011
juz dzis wiemy, ze budzetowo 2010 to bedzie najtrudniejszy rok od lat , to
pozwala przypuszczac ze rowniez gospodarczo to bedzie ekstremalnie trudny rok,
powszechnie obowiazuje prognozy o wzroscie bezrobocia na ten rok + dalsze
ograniczenia w podazy pieniadza poprzez rekomendacje T, potencjalne spadki
wynagrodzenia, do tego dew konstruujac budzety 2010 beda mialy wiedze roku 2009
tak jak w 2007 mialy roku 2006 i zgodnie z syganalami dochodzacymi z rynku juz
dokonuja odpowiednich korekt finansowych planow inwestycji (czyli wypuszczanie
na rynek tanszych nowych projektow)
pytanie czy w zwiazku z dokladnym odwroceniem bodzcow czeka nas powtorka z 2007
tylko w druga strone

i wreszcie 2011, po osiagnieciu dna gospodarczego i cenowego w nieruchach,
nastapi delikatne odbicie koniuktury, plus nowy poziom cen pozwoli uwolnic
popyt, ktory nawet w okresie problemow pozwoli rynkowi na utrzymanie sie
podmiotow na nim i ubicie cen, ergo bedzie to rok stabilizacji i realne odbicie
jesli idzie o ilosc tranzakcji (bo te sprzedane 2k mieszkan w q2 wawie
kwartalnie w porownaniu do 1,4k w q1, realnym odbiciem nie jest, bo nadal nie
pozwala dewom zarabiac)

[maxgazeta.pl]

2010 rok bedzie naprawde ciekawy....

[gorbibanki]

Świetna analiza. Można się było nawet pokusić o dokładne odwrócenie
scenariusza wzrostowego a nie tylko ostrożne pytanie o tą
możliwość :)
A tak w ogóle mimo niechęci do budowy domu własnymi siłami juz nie
mam cierpliwości czekać na łaskawość jaśnie panów developerów.
Zaczynam sie rozglądać za przecenionymi działkami.

[Gość: spoko]

> A tak w ogóle mimo niechęci do budowy domu własnymi siłami juz nie
> mam cierpliwości czekać na łaskawość jaśnie panów developerów.
> Zaczynam sie rozglądać za przecenionymi działkami.

To bardzo źle wróży rynkowi - szybkości dojścia do cen równowagi. Jeśli kupujący
pierwsi zaczynają pękać od sprzedających.

Cierpliwości, ceny jeszcze spadną 20 - 30% nominalnie (plus inflacja), jest na
co czekać.

Pamiętaj cierpliwi będą nagrodzeni.

[gorbibanki]

Jak zacznę budować to ceny tym szybciej polecą w dół. Komu bedą
upychać jak wszyscy stracą cierpliwość ???

[satorianus]

A co zrobi zniecierpliwiony, który ma max 300tys gotówki lub zdolności? Też
zrobi to, co Ty? Nie, on kupi coś od deva albo na wtórnym bo nie będzie miał
innego wyjścia. Nie muszę chyba pisac, że takich ludzi jest większość.

[p.pirx]

satorianus napisał:

> A co zrobi zniecierpliwiony, który ma max 300tys gotówki lub
zdolności? Też
> zrobi to, co Ty? Nie, on kupi coś od deva albo na wtórnym bo nie
będzie miał
> innego wyjścia. Nie muszę chyba pisac, że takich ludzi jest
większość.

Przecież nikt nie mówi, że takich nie ma, że nie kupią. Są tacy i
kupią! Problem w tym, że jest ich coraz mniej. Problem w tym, że
jest ich już tak mało, że nie zapewnią sprzedaży mieszkań po takich
cenach jak dotychczas wszystkim chcącym sprzedać, a to oznacza tylko
i wyłącznie jeden wniosek - zjazd w dół.

[satorianus]

Czy to naprawdę taka duża różnica? Czego nie przepłacisz developerowi to wydasz
na działkę... Wyjdzie na jedno.

[maxgazeta.pl]

Naprawde nie widzisz roznicy miedzy 150 metrowym wolnostojacym domem
z ogrodem a 80 metrowym mieszkaniem?Wiec jakie wyjdzie to samo??
Zlituj sie czlowieku nie klep tyle tych postow.
Zeby bylo jasne,to tylko przyklad jesli chodzi o metraz,bo zaraz
bedziesz udowadnial ze za XXXk zł nie wybuduje takiego domu.Chodzi o
relacje dom-mieszkanie w budzecie X.

[satorianus]

80- metrowe mieszkanie we Włochach kosztuje ~500tys. 150 metrowy dom co najmniej
dwa, trzy tyle. Z czego 2/3 to koszt działki. Więc o czym rozmawiamy?

[maxgazeta.pl]

Nosz q.rwa Ty jestes jednak tepak,jak skonczyles studia nie umiejac
czytac ze zrozumieniem?Przeciez wyraznie zaznaczylem,ze nie chodzi o
konkretne metry tylko o fakt ze majac do dyspozycji XXXk zl zamiast
mieszkania bedzie mial dom i to jest ta roznica.
Az dziw ze jeszcze ktokolwiek probuje z Toba polemizowac-to czysty
masochizm

[ifares]

satorianus napisał:

> 80- metrowe mieszkanie we Włochach kosztuje ~500tys. 150 metrowy
dom co najmnie
> j
> dwa, trzy tyle. Z czego 2/3 to koszt działki. Więc o czym
rozmawiamy?
Chlopie - czy Ty juz kompletnie straciles rozum?Kiedys zadalem Tobie
pytanie, czy aby nie masz rozdwojenia jazni?niestety nie
odpowiedziales na nie. Czyzby rzeczywiscie brak czytanie ze
zrozumieniem u Ciebie wystepowal..?kolega w poscie nie napisal, ze
zamiast mieszkania 80m np na ulicy Pieknej wybuduje sobie dom obok
PKiN?ale zamiast mieszkania 80 m2 w twoich Wlochach wybuduje dom za
Piastowem...rozumiesz? - inny kierunek - Ursynow/mieszkanie/ dom -
okolice Piaseczna...dalej mam tlumaczyc?

[satorianus]

To we Włochach domów się nie sprzedaje? :) BTW, w nieodległych okolicach
Piaseczna, Piastowa 500k nie starczy Ci nawet na działkę.

[Gość: oko]

po pierwsze 80m za 500 tysi na wlochach w nowej inwestycji jeszcze sie nie
zdarza (Dolcan to wiezienie nie mieszkanie) to raz
dwa jak ci wyszlo ze 80metrow mieszkania ma byc substytutem 150m domu
wiec o czym rozmawiamy?

[Gość: asdf]

Zakładając nawet, że ceny działek są zawyżone, to pozostaje jeszcze nakład na
budowę domu, którego on nie poniesie, jeśli wybuduje dom np tzw systemem
gospodarczym lub zleci mniej pazernemu wykonawcy.

Satorjanusz na serio sie przestraszył.

[Gość: kobalt]

To o czym napisał gorbibanki stanowi poważną alternatywę dla
deweloperów. A gdy uświadomią sobie, że ceny działek wracaja do
rzeczywistości to może byś naprawdę ciekawie. pozd.

[Gość: oko]

hmm mam do wyboru 50% ceny mieszkania oddac na zysk dewelopera czyli
bezpowrotnie stracic lub przeznaczyc na zakup gruntu, ciezka decyzja, no
naprawde nie wiem jaka decyzje podjac

[satorianus]

Co za różnica za co przepłacasz?

[Gość: oko]

dobrze wytlumacze jak 3latkowi na przykladzie
co wolisz krzysiu dostac na urodziny samochodzik czy nic

jak widze ze ty wolisz wybrac nic

dla ulatwienia samochodzic symbolizuje dzialke, nic symbolizuje ta czesc w cenie
mieszkania ktora jest 50% marza dewelopera

widac przynajmniej jestes konsekwenty, jak nie potrafiles czytac ze zrozumieniem
i myslec logicznie tak nadal nie potrafisz

[satorianus]

Ja Ci wytumacze jescze prościej.

przed bańką
dom = 100tys->działka + 150tys->budowa = 250tys
mieszkanie = 225tys->koszt wybudowania + 25tys->narzut deva = 250tys


teraz
dom = 300tys->działka + 150tys->budowa = 450tys
mieszkanie = 225tys->koszt wybudowania + 225tys->narzut deva = 450tys

Powiedzmy, że ceny gruntu i narzut wracają do wartości przedbańkowych. W którym
wariancie kolega g. jest bardziej w plecy? Mnie to wygląda na jeden wuj :)

Przestan juz pisac......

[maxgazeta.pl]

Ostatni raz-sa ludzie ktorzy wola miec za taka sama cene dom zamiast
mieszkania.Comprende?Czy jedno proste zdanie dalej jest zbyt trudne?
Zrob sobie odwyk bo bezsensownymi wypowiedziami i brakiem
umiejetnosci czytania ze zrozumieniem rozbijasz kazdy temat.Jestes
bardziej irytujacy niz muffa ktory wiadomo ze robi sobie jaja,Ty
niestety piszesz na serio.

Mam taki apel do wszystkich-przestanmy odpisywac na posty
satorianusa dopoki nie zacznie pisac ich duzo mniej,bo na to ze
zacznie pisac z sensem nie ma co liczyc.

[satorianus]

a ludzie ktorzy wola miec za taka sama cene dom zamiast mieszkania

Cóż za dojrzała mądrość. Są też ludzie, którzy wolą odwrotnie. Powiem więcej-
zawsze byli i będą. Jak już wykazałem oku(chyba skutecznie bo przestał się
odszczekiwać) można równie skutecznie wtopić na domu jak i na działce.
Prawdopodobnie teraz trochę odetchnie i zacznie rzucać się ad personam.
Klasyka.

A jak masz ze mną problem to załóż sobie własne forum - będziesz banował kogo
będziesz chciał.

[maxgazeta.pl]

Ty jestes naprawde uposledzony,Steady i pare osob mialo racje.

Oczywiscie ze sa ludzie ktorzy wola miec za taka sama cene
mieszkanie niz dom ale co z tego?Byla mowa o gorbibanki ktory woli
miec dom a nie mieszkanie,i to jest ta roznica o ktora pytales.Co
maja do tego kwestie komu zaplaci?I tak zaplaci i tak zaplaci,on
woli mieszkac w domu niz w mieszkaniu ktore zbuduje dev.

Oku nic nie wykazales bo Ty nigdy nic nie wykazujesz,Twoje posty to
stek bzdur i belkot,niemajacy nic wspolnego z dana dyskusja.Tworzysz
sobie jakies problemy i pytania zupelnie oderwane od tematu.Nie
umiesz czytac ze zrozumieniem i zarzucasz wszystkich tysiacem pytan
na ktore sam sobie odpowiadasz.A problem z Toba to chyba ma
wiekszosc na tym forum bo kazdy temat w 30% to Twoje wpisy.

[satorianus]

Gdybym pisał komentarze na onecie też nie zachwyciłbym tłumów. Czy mam to uznać
za powód do zmartwienia?

> Byla mowa o gorbibanki ktory woli miec dom a nie mieszkanie.

Gorbibanki woli chyba jednak mieszkanie, ale ostatnio chyba uznał, że na domu
straci mniej. Ja po prostu poddałem ten pogląd w wątpliwość używając
przybliżonych ale chyba dość wiarygodnych danych.Czy mógłbyś mi pokazać co
konkretnie w tym poście było bzdurą a co bełkotem?

> Tworzysz sobie jakies problemy i pytania

Usiłuje pobudzać jakieś konstruktywne myślenie. Niestety mało kto w KZS myśli
lewą półkulą. No i brakuje tu KZW. Bardzo brakuje tu inteligentnych
wzrostowiczów. A Wzajemne głaskanie się po przyrodzeniu z braćmi w wierze jest
może przyjemne, ale cokolwiek nierozwijające.

[steady_at_najx]

>Niestety mało kto w KZS myśli
lewą półkulą


Satrianus Ty na szczescie myslisz dwiema polkulami. Ale na
nieszczescie dupy.

Bez urazy ale nie zastanawiasz sie skoro n osob mowi ze pieprzysz od
rzeczy ze to jednak moze prawda ?


Czytajac Twoje wypowiedzi momentalnie przychodzi mi na mysl wiersz
"... i chocby przyszlo tysiac atletow i kazdy zjadlby tysiac
kotletow i kazdy nie wiem jak sie wytezal to nie udzwigna.. taki to
ciezar"

Twoje posty nie pobudzaja myslenia. Pobudzaja irytacje ile bzdur i
nonsensow moze wyprodukowac JEDNA osoba.

[Gość: oko]

skoro usilujesz pobudzic myslenie, to zacznij od siebie
jak mowi ci to juz grono chyba przynajmniej 5 osob na forum, u ciebie ono nie
wystepuje
skoro wiec wymagasz czegos od innych, to zacznij od siebie

KZW dzis jest rownie racjonalna teoria co to ze ziemia jest plaska
mozna ja probowac udawadniac (co czynisz juz jakis czas) ale z gory jest to
skazane na porazke
dlatego inteligentini KZW sie aktualnie nie wypowiadaja bo nie maja zadnych
sensownych argumentow

[gorbibanki]

Zapominasz, że dom jest dwa razy większy. Przyjmując nawet Twoje
chore założenie, że nadal przepłacamy za działkę to strata na m2
jest o połowę niższa niż na mieszkaniu. Nawet podstaw matematyki nie
rozumiesz.

[satorianus]

Acha. Czy jeśli wyrzucisz do kibla 100tys zł w banknotach 100-złotowych to
tracisz mniej niż gdybyś wyrzucał po 200zł? Bo to tego sprowadza się Twoje myślenie.

Jakie dwa kierunki kończyłeś na SGH? ZIM1 i ZIM2? Bo inaczej tego nie widzę. :)

> chore założenie, że nadal przepłacamy za działkę
Dlaczego chore?

[steady_at_najx]

>Jakie dwa kierunki kończyłeś na SGH?

Satorianus a Ty ? Wszystkich sie pytasz a co Ty skoczyles ?

Bo wiesz wynika ze tam byles na dwoch kierunkach rano na "do
uczelni" wieczorem "z uczelni". Bo inaczej tego nie widze....

Wybacz ale dla Ciebie nie licza sie argumenty tylko kto co skonczyl
a jak skonczyl cos to napewno klamie ew. sciagal na egzaminach.

[satorianus]

Tak naprawdę uwaga o wykształecniu to tak naprawdę mała uszczypliwość :) W sumie
nie jest dla mnie ważne to kto pisze, ale co pisze. Zakładam, że dla Ciebie też.
Więc może darujesz sobie osobiste wycieczki i odniesiesz się do światłego
business planu kolegi? Lepiej stracić x zł, czy 2*(x/2)zł? Co byś Ty wybrał?

[Gość: oko]

a moze bys tak raczej zaczal od wytlumaczenia nam, czemu wg ciebie mieszkanie za
225 tysie jest tyle samo warte co dom za 250 tysi

caly czas czekamy
forum.gazeta.pl/forum/w,106,97879058,98127357,Re_symetria_trendow_w_cenach_lata_2006_2011.html

[satorianus]

Nigdzie tego nie napisałem. To Twój chory wymysł, który wziął się z tego, żę
postanowiłeś olać minimalną(i na dłuższą metę nieuniknioną) marżę developera w
moim przykładzie "przedbańkowym". Warto zauważyć, że przypadku "kosztów budowy"
też mamy do czynienia z marżą producenta materiałów i budowniczego. Ale nie
robijajmy g. na pianę. To był tylko przykład w którym(jak dotąd niezbicie) Ci
wykazałem, że ewentualny spadek wartości ceny działki może obniżać wartość
nieruchomości równie skutecznie co spadek marży developera. Oczywiscie im
działka tańsza tym strata mniejsza, ale 300k za działkę pod dom nie jest ceną
wygórowaną.

Zresztą przelicznik 3x i tak można traktować jako dość litościwy. Jeszcze w
2004r. działki 1000m w Piasecznie chodziły po 100-140tys. Nie w okolicy okolicy
okolicy Piaseczna, ale w samym Piasecznie. Po ile są dzisiaj po "przecenach"?

[Gość: oko]

Nigdzie tego nie napisałem

taaak
a ja mysle ze napisales
forum.gazeta.pl/forum/w,106,97879058,98109185,Re_symetria_trendow_w_cenach_lata_2006_2011.html
i cytat z postu
"Mnie to wygląda na jeden wuj "

no to w koncu jeden wuj czy nie, bo z postu na post zmieniasz zdanie

o Twój chory wymysł
poki co to twoj zdolnosci intelektualne budza powszechny smiech i irytacje na forum

ostanowiłeś olać minimalną(i na dłuższą metę nieuniknioną) marżę developera w
> moim przykładzie "przedbańkowym".

olalem poniewaz porownuje produkty w cenie nabycia, a biorac pod uwage ze sa do dobra ktore sa dla siebie substytami to po powrocie rynku do rownowagi, rynkowa marza ktora bedzie na nie nakladana bedzie analogiczna, w zwiazku z tym estymowanie na podstawie wartosci wytworzenia wystarcza nam na odpowiedz na pytanie co bedzie wiecej warte lub jak w tym przypadku, na czym mniej stracimy

Warto zauważyć, że przypadku "kosztów budowy"
> też mamy do czynienia z marżą producenta materiałów i budowniczego.
i co z tego, w jednym i drugim przypadku koszty sa te same, no chyba ze teraz zmodyfikujesz swoj przyklad i w bankowym scenariuszu zwiekszysz koszty budowy domu, tylko troche trudno bedzie obronic taka teze skoro koszty budowy domu i materialow sa najnisze od dobrych 3 lat

Ale nie
> robijajmy g. na pianę.

abysmy tego nie robili, wpierw przestan wrzucac gowno na to forum, poki co wartosc wszystkich twoich postow w tym watku do tego sie sprowadza, sa klamliwe, nieprawdziwe, wprowadzaja w blad i manipuluja
chyba trudny by bylo znalesc jeden w ktorym nie ma przynajmniej jednego idiotyzmy
zacznij wiec naprawiac swiat od siebie, reszta podazy za toba



To był tylko przykład w którym(jak dotąd niezbicie) Ci
> wykazałem, że ewentualny spadek wartości ceny działki może obniżać wartość
> nieruchomości równie skutecznie co spadek marży developera. Oczywiscie im
> działka tańsza tym strata mniejsza, ale 300k za działkę pod dom nie jest ceną
> wygórowaną.


popierwsze to byl przyklad ktorym chciales udowodnic, ze na domu i dzialce stracisz tyle samo, no wiec zostalo ci udowodnione ze to nieprawda i ze z inwestycyjnego punktu widzenia dom jest lepszy
wiec niezbita to jest co najwyzej twoja glupota, skoro nie potrafisz spreparowac przykladu zeby ci do tezy pasowal

po drugie z doniesien rynkowych wynika ze dzialki duzo szybciej zaczely istotnie spadac z cena niz mieszkania, co w sumie nie dziwi bo na tym rynku brak oligopolu tak wiec wszysktie procesy dostosowawcze beda zachodzic sprawniej,
wiec nawet jesli na dzialce kupujacy zaliczy strate, to bedzie ona nizsza niz strata na mieszkaniu, czemu bezkustecznie probowales zaprzeczyc

glupi byles jak na to forum przychodziles i takim pozostales
jedyne co zmienia to ze dzis juz nawet brak ci cywilnej odwagi sie do tego przyznac

odnosnie tematu dzialek i zmiennosci cen sie nie wypowiadam bo tematu nie sledze bowiem dom mnie nie interesuje

[steady_at_najx]

>Więc może darujesz sobie osobiste wycieczki

Nie pisze ze Twoja mama jest gruba a Twoj tata ma krotka noge....

Wypowiadami sie tylko o tym, co sam prezentujesz..... to nie jest
osobista wycieczka.


> nie jest dla mnie ważne to kto pisze, ale co pisze

Nie... Ty nie czytasz, Ty tylko piszesz.

[p.pirx]

Ludziska! Wyobraźcie sobie sytuację, w której w zakresie jakiegoś
zagadnienia wszystko rozumiecie i wszystko jest dla was oczywiste,
ale dostajecie robotę polegającą na dyskutowaniu. nie chodzi tutaj o
wyrażenie swoich poglądów, chodzi o wyrażenie skonkretyzowanych w
pewnym zakresie poglądów kłócących się często z waszą percepcją.
Robota jak robota.
Teraz po wyobrażeniu sobie takiej sytuacji przyjrzyjcie się postom
satorianusa. Jak wam to wygląda?
Pisze, żeby pisać. Oko mu zbije argument to złapie się jakiegoś
niuansu i rozdmucha. Gorbibanki, maxgazeta bądź kto inny zmiażdżą
jego rozumowanie, zdemaskują przekłamania, uda, że to nie jemu
napluto w twarz tylko deszczyk pada.
Wnioski:
1) chłop pracuje i jest w tym naprawde nienajgorszy,
2) przez zmuszanie forumowiczów do tłumaczenia mu pewnych rzeczy jak
krowie na granicy i powtarzanie tego co już zostało wcześniej
wyjaśnione przyczynia się do uświadomienia n-ilości dotychczasowych
jeleni, które tutaj zajrzą - czyli - tutaj najciekawsze:) - jest
POŻYTECZNY.
3) powinien być pod ochroną;)

[Gość: oko]

moj kolega zwykl mawiac w takich sytuacja mocna przeciaglym glosem

"nieeeeeeeeeee, to deeeeeeeeeeeeeebil po prostu"

[Gość: oko]

jedyne co udowodniles to ze jestes debilem, czemu odpowiedz tu
forum.gazeta.pl/forum/w,106,97879058,98127357,Re_symetria_trendow_w_cenach_lata_2006_2011.html
i wyobraz sobie ze ja nie siedze tu caly dzien tylko po to by ci opisywac


i to co pisze nie jest ad persona, nie znam cie i nie chce znac, oceniem to co
piszesz, a piszesz jak debil, jak osoba nie rozumiejaca czytanego teksu, nie
umiejaca laczyc logicznie dwoch faktow a juz wyciagniecie z nich wnioskow
kompletnie przekracza twoje mozliwosci
do tego widze jeszcze dochodzi megalomania
coraz lepiej rozwijasz sie

[Gość: oko]

taaaa, jeden woj, no to gratuluje ci zmyslu biznesmena, bo trzeba byc ciezkim
idiota zeby twierdzic ze jeden woj

popatrzmy w koszcie wytworzenia mamy
mieszkanie 225k PLN
dom 250k PLN
nie wiem jak ty rokefelerze ale jesli mam wydac ta sama kwote na nabycie danej
rzeczy, to wole zeby jej cena wytworzenia byla wyzsza bo to daje podstawe do
wyzszej ceny rynkowej (liczonej na ogol jako koszt wytworzenia + marza) na rynku
wtornym
no ale na pewno nasz geniusz i na to cos wymyslil

tak na marginesie, to ciekawe czemu cena dzialki w twoim przykladzie sie
potroila, podczas gdy cene mieszkania zasadniczo prawie tylko podwoily
taka logiczna i rynkowa niescislosc co by ci sie rzeczywistosc to twojej wersji
nagiela ale nawet jak sobie rzeczywistosc wymyslasz to nie chce byc tak jak ty
twierdzisz, totalna kompromitacja

wez ty sie chlopaku nad soba zastanow, bo ilosc kretynskich tekstow z ostanich 2
dni masz gigantyczna, gdyby to pisal dzieciak z liceum to mozeby jeszcze to
przeszlo, ale dorosly czlowiek, podobniez z wyzszym wyksztalceniem (nie wiem
jakim cudem, autentycznie nie wiem) piszac tyle takich bzdur daje jasny sygnal o
swoim potencjale umyslowym a raczej jego braku

[gorbibanki]

Od samego początku jak Sator się tu pojawił twierdzę, że ma pensyjkę
w Agorze za wkurzanie ludzi i podbijanie postów. Mogę tylko dodać,
że pojawił się tu jak zwolnili go z działu kredytowego w banku.

[satorianus]

> twoim przykladzie sie potroila

Bo potroia się na rynku. Co? Nie pisali na forum to nie wiesz? No i nie wiem jak
możesz nie uwzględniać kosztu zakupu gruntu w ogólnym koszcie wytworzenia.

[Gość: oko]

gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,6842674,_Dz___Deweloperzy_kupuja_taniejaca_ziemie.html
kiedy i gdzie sie niby potroila i czemu tylko u ciebie w glowie
ja nie przypominam sobie opracowan mowiacych o potrojeniu, ale nawet przyjmujac
to glupie zalozenie nadal twoj przyklad wyraznie faworyzuje dom, ktorego wartosc
w koszcie wytworzenia jest o 10% wieksza

i gdzie niby nie uwzgledniam kosztu gruntu
pokaz palcem, bo chce uwiezyc ze snie

[satorianus]

Można się było nawet pokusić o dokładne odwrócenie
> scenariusza wzrostowego.

Tylko czemu dopiero teraz? Czemu spadki nie zaczęły się rok, półtora temu? A
może zaczną się dopiero za dwa lata? Może za kolejnym "obrotem" cyklu, czyli za
7lat.

[Gość: oleg]

ehh... no nie mam kiedy pisac tutaj.
ale Twoj post jest ostatni wiec do niego sie odniose.
To jest ogromne naduzycie :
> "Może za kolejnym "obrotem" cyklu, czyli za 7lat."

1. Cykl wzrostow (na rynku RE) nie trwal 7 lat.
2. 2 kwartaly wiekszej sprzedazy (przy spadkach cen) nie oznaczaja konca
aktualnego cyklu - jakikolwiek by on byl.

Kolejny bledne stwierdzenie:

"Czemu spadki nie zaczęły się rok, półtora temu?"

Spadki zaczely sie rok temu. Nie przeginaj, sam o tym pisales.
Mam rade dla Ciebie. Skoro szukasz tutaj argumentu, aby przekonac Żonę, ze
jeszcze nie czas to moze sobie daruj, albo posadz ja przed kompem. A najlepiej
to po prostu wez kredyt i kup. Bedziesz mial problem z glowy.

[Gość: gość]

Uff.Aleście bałaganu narobili.No, ale przebrnęłam.Dzięki.meszkania
nie kupię.Deweloperom powolutku idzie, ale jak krew z nosa.Ludzie
jak muszą to kupią co lepsze, ale zostanie moc badziewia.Kto kupi
zgniłe jabłka? Zostaną z tym. To jest głos ludu, który was
podczytuje.Satorianus co Ci do głowy muffa przyszła? Mufkę to ja
sobie z futra zrobię, albowiem z niego wszerz wyrosłam.A i jeśli to
ten Jacek od Smolnej, to zawiedziona jestem.Ech detektywi psia krew.
Jednak pozdrawiam, wiele się uczę.Warszawianka.

[Gość: oko]

a temu teraz, ze dopiero efektywnie od drugiej polowy 2008 skonczyla sie
pompowana moc nabywcza (juz nawet jelenia na sterydach nie byly w stanie kupic),
potem przyszedl grudzien i skonczyl wogole z dmuchana zdolnoscia, efektywnie
wrocilismy do stanu 2005 jesli idzie o moc nabywcza klientow

a nie wiem czy wiesz ale prawa popytu i podazy ma pewien wplyw na ksztaltowanie
sie cen i ich trendow

[satorianus]

Wytłumaczysz mi jakim cudem udzielono tyle kredytów skoro nikt nie ma już
zdolności kredytowej?

pierwszemieszkanie.blox.pl/2009/07/Nie-ma-zadnego-kryzysu.html

[Gość: oko]

A PRZECZYTALES COS WIECEJ NIZ TYTUL????!!!!!


Wartość kredytów (w mld zł):
2007 60
2008 57,1
2009 16,8(za pierwsze polrocze, proste razy 2 daje 33,6, spadek rok do roku
41%!!!! a jakos watpie zeby druga polowa roku byla rownie dobra co pierwsza)
wiec gdzie widzisz te "TYLE" udzielonych kredytow (skoro jest spadek o 41%)
odpowiem sobie sam, w tytule, bo ty nic wiecej nie czytasz, a nawet jesli
czytasz to i tak nie rozumiesz

[satorianus]

Szkoda, że sam autor jest innego zdania :) Rzeczywiście możemy sie sprzeczać czy
ta szklanka jest do połowy pusta czy też pełna. Ale jak się do Twoich lamentów
nad siłą nabywczą ma WZROST średniej wartości kredytu?

[Gość: oko]

AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA, nie wytrzymam
to ze jeden debil cos napisal a drugi podlinkowal nie sprawia ze nagle staje sie
to prawda objawiona, ja wiem ze to dla ciebie dziwne, bo w twoim swiecie jesli
cos ci sie wydaje to tak od razu jest bo tym zawsze wiesz lepiej, ale u nas
doroslych o istocie decyduje tresc a nie klamliwy tytul

i od kiedy spadek akcji kredytwej o 41% to jest szkalnka do polowy pelna
wyrawalo 40% sprzedazy deweloperom, w swiecie doroslych do jest krach a nie
kryzys, krach bo oznacza ze wszyscy ktorzy sa na rynku sa zagrozeni
proponuje ci male cwiczenie, sprobuj przezyc nastepny miesiac za 60% tego co
masz normalnie, nie poczujesz roznicy?

[poszi]

> i od kiedy spadek akcji kredytwej o 41% to jest szkalnka do polowy pelna
> wyrawalo 40% sprzedazy deweloperom,

Prawdopodobnie wyrwało więcej, bo spora część akcji kredytowej idzie na domy
budowane własnym sumptem. Rozpoczęte budowy w tym segmecie spadły dużo mniej niż
deweloperom.

Spadek o 40% w ciągu roku to jest bardzo dużo, zwłaszcza jak się zobaczy na
"prognozy" (w cudzysłowiu, bo to były pobożne życzenia, a nie prognozy) ZBP
jeszcze sprzed kilku miesięcy. Ten rynek ma sporą bezwładność, a poza tym nigdy
nic nie spada do zera.

Zmiana średniej wartości kredytu może sie brać ze zmiany składu kredytów. Jeśli
40% najmniej zarabiających nie dostanie kredytu, a reszcie zostanie przyznany
kredyt o 10% mniejszy niż rok temu, to każdy mam mniejszą zdolność, ale średnia
wartość kredytu wzrośnie.

[Gość: oko]

> Prawdopodobnie wyrwało więcej, bo spora część akcji kredytowej idzie na domy
> budowane własnym sumptem. Rozpoczęte budowy w tym segmecie spadły dużo mniej ni
> ż
> deweloperom.

racja, no ale tu mozemy gdybac na podstawie statystyk bo o info o celu brakuje

w tej czescie ktora przypada na mieszkania jest jeszcze pytanie o rozklad na
rynek wtorny i pierwotny, a slyszac pomysly o wylaczeniu RnS, ktore jest glowna
sila napedowa akcji kredytowej, z rynku wtornego mozna tez przypuszczac ze
bardziej spadko mieszkaniowce pierwotnej

ergo tytul z podlinkowanego artykulu przebija chyba nawet najwieksze kwiatki
marka w

[Gość: gram na spadki]

> Prawdopodobnie wyrwało więcej, bo spora część akcji kredytowej idzie na domy
> budowane własnym sumptem. Rozpoczęte budowy w tym segmecie spadły dużo mniej >
niż deweloperom.

Tak, jest to wielce prawdopodobne.
Czy masz Poszi może jakieś dane nt ?

[poszi]

>
> Tak, jest to wielce prawdopodobne.
> Czy masz Poszi może jakieś dane nt ?

Nie bardzo wiadomo (przynajmniej ja nie znam takich publicznych danych), jaka
część kredytów rozkłada się na na domy/deweloperów/rynek wtórny, ale dane
dotyczące rozpoczynanych budów podaje GUS:

www.stat.gov.pl/gus/5840_906_PLK_HTML.htm
I półrocze 2009:
inwestorzy indywidualni: spadek o 11%
Sprzedaż i wynajem (czyt. deweloperzy): spadek o 49,7%

Rozpoczęcie budowy to nie jest sprzedaż (więc sprzedaż mogła spaść bardziej lub
mniej, w zależności od tego, czy rośnie czy maleje liczba niesprzedanych
mieszkań w ofercie), ale różnica w rozpoczętych budowach jest na tyle duża, że
prawie na pewno spadek popytu dotknął znacznie bardziej rynek deweloperski niż
rynek domów budowanych na własny rachunek.

[satorianus]

Chyba możemy przyjąć, że w końcówce 2008r. szklanka była prawie pusta, prawda?
Ja widzę inny kłopot. Trudno tak naprawdę w niearbitralny sposób stwierdzić jaki
poziom sprzedaży i w jakim okresie czasu przekłada się na wzrosty, jaki na
stabilizację, a jaki na spadki. Rynek jest zbyt niedojrzały i dynamiczny by
określić to jednoznacznie. Mówiąc prościej - nie sposób precyzyjnie wyznaczyć
punktu równowagi między popytem a podażą.

[Gość: stefan]

Nie mozemy stwierdzic. Olbrzymia wielkosc "nowych" kredytow to
refinansowanie: kupujesz mieszkanie z kredytem na wtornym, bank
zamienia kredytobiorcow i juz jest nowy kredyt (prowizja). nie
zdziwilbym sie jakby zmiana warunkow kredytu tez "pochodzila"pod
nowa akcje (nowy kredyt jest? jest). Ile mniej sie sprzedaje widac z
raportow biezacych deweloperow. Nudzisz juz z ta relatywizacja,
opowiedz cos o trendach demograficznych, to sie wszyscy posmiejemy.

[satorianus]

Wole się pośmiać z Ciebie. Bo niby co pozwala Ci sądzić, że w tym roku było
więcej refinansowań i zmian warunków niż w zeszłym?

[Gość: oko]

bynajmniej nie trudno, a przynajmniej nie w duzych liczbach
rok 2006 40 mld PLN dalo nam niewielki impuls wzrostowy
lata 2007-2008 60 mld dalo nam wybuch banki
rok 2009 33 mld na rynku ktory swoja oferte przygotowywal na 60mld (bo w polowie
2008 prezez zwiazku bankow o takiej ilosci kredytow bredzil)
i te 33mld to na rynku ktory mocno sie rozrosl pod wzgledem ilosci obecnych na
rynku podmiotow, a wiec wzrosla mimo wszystko konkurencyjnosc, wiec mozna
zaspokoic wieksza podaz a reaktywnosc na popyt jest mniejsza

dla kazdego kto ma funkcjonujacy mozg (czyli nie dla ciebie) to jest oczywiste
jaki impuls idzie na rynek, a mianowicie fala tsunami

w koncowce 2008 byl punkt statystycznie izolowany, nie odzwierciedlajacy w zaden
sposob stanu rynku, bo spowodowany zewnetrzymi niezaleznymi od potrzeb klientow
czynnikami

ale zeby to wiedziec i rozumiec to tez trzeba miec wiecej niz 3 lata

zamilsz wreszcze czlowieku bo kazdy kolejny post w tym watku to coraz wiekszy
debilizm, udowodniono ci ponad wszelka watpliwosc ze nie masz racji i wypisujesz
glupoty
kiedys przynjamniej potrafiles przyznac ze napisales glupote, dzis widac
zadufanie we wlasnym geniuszu nawet na to ci nie pozwala

hmm ciekawe co sie

[Gość: mat]

jak znajdziesz te przecenione działki to daj znac, gdzie i po ile,
bo jak na razie ja ich nie widze.

[gorbibanki]

Nie wymagaj cudów. Dopiero 2 dni temu straciłem ostatecznie
cierpliwość do czekania na obniżki u developerów. Przyznaję, ze nie
jestem jeszcze zorientowany w temacie działek. Czy 125 zł za m2
działki w okolicach Nadarzyna to nadal sczyt bańki czy może coś się
już ruszyło ???

Ile bańki w bańce?

[satorianus]

Wróćmy do tematu choć na chwilę. Wzrosty w USA trwały ponad dekadę. W nas
wszystko to poszło szybciej i mocniej - co do tego nikt chyba nie będzie się
spierał. Dlaczego tak się stało? Przeciwnicy bańki często wyrażają pogląd, że
"równaliśmy do świata" w standardach bankowości, finansowaniu hipotecznym i w
ogóle. Krótko mówiąc- zadziałał efekt niskiej bazy. Opornie idzie mi
przyzwyczajanie się do tej teorii, ale nie potrafię znaleźć innego wytłumaczenia
tempa i skali naszych wzrostów.

Jeśli jednak przyjmiemy tę teorię to musimy również liczyć się z tym, że spora
część wzrostów to wynik nieodwracalnych zmian strukturalnych, które już się
raczej nie cofną. Równanie autorstwa założyciela wątku wygląda tak:

cena pobańkowa = cena przedbańkowa + wzrost płac*(lub infacji)

Może jednak powinniśmy dołożyć po prawej stronie zmienną o nazwie "zmiany
strukturalne"? Zauważcie, że jest to całkowite odwrócenie myślenia typu:
"Wzrosło szybko i dużo, więc powinno również szybko i dużo spaść".

Ewentualnie jakie Wy macie wytłumaczenie dla charakteru wzrostów w latach
2005-2007r? Jakoś nie widziałem, żeby ktoś tu się zmagał z tym tematem.

* Samo zagadnienie indeksowania wartości wyjściowej o wzrost dochodu jest
również ciekawym tematem. No bo czy chodzi nam o ogólny wzrost czy też wzrost w
pewnych grupach społecznych "kandydujących" do roli potencjalnych kupców? Czy
chodzi nam o dodatkowy dochód brutto czy netto? Oprócz samych zagadnień
podatkowych warto by było jeszcze ocenić w jakim stopniu jest to dochód
rozporządzalny... Dużo ciekawych analiz można zrobić w oparciu o mój ulubiony
BAEL, ale niestety GUS strzeże go zazdrośnie :(

[steady_at_najx]

> Może jednak powinniśmy dołożyć po prawej stronie zmienną o
nazwie "zmiany
> strukturalne"?

Rozszyfrujesz kolejna brylke slowna ? Co to sa "zmiany strukturalne"
i jak wplywaja na wzrosty cen? Moze masz na mysli bogacenie sie
spoleczenstwa i zmiane ilosciowa w warstwach klasowych ? Ale to
raczej zawiera sie juz w elemencie "wzrost plac" przy naliczeniu
sredniej. Wybacz ale nie jestem tak "ksztalcony" jak Ty i dla mnie
zmiany cen moga byc glownie wynikiem zmian zamoznosci spoleczenstwa
a takze na krotka mete wzmozona akcja kredytowa ktora powoduje z
kolei niedobor towaru na rynku ale moze wiesz cos wiecej i raczysz
wytlumaczyc.

Wez pod uwage ze nie akceptujemy wyjasnienia "wiem bo sie uczylem".

> cena pobańkowa = cena przedbańkowa + wzrost płac*(lub infacji)


Co to za gniot ? Uzywasz arytmetyki i mieszasz ja (blednie na
dodatek bo przypomne Ci "informatyku" ze logika "lub" wymaga dwoch
elementow) z logika ? Co to za twor ?



> Ewentualnie jakie Wy macie wytłumaczenie dla charakteru
wzrostów w latach
> 2005-2007r? Jakoś nie widziałem, żeby ktoś tu się zmagał z tym
tematem.

ze uzyje cytatu z "Misia" - to idz do lekarza od oczu... akurat ten
temat byl WIELOKROTNIE walkowany na forum

[satorianus]

> ze uzyje cytatu z "Misia" - to idz do lekarza od oczu... akurat ten
> temat byl WIELOKROTNIE walkowany na forum

I co wywałkowano? Czemu wzrosty w Polsce były raptowniejsznie niż Hiszpanii,
USA, UK? Możesz odpowiedzieć jednym zdaniem na to pytanie?

[steady_at_najx]

Tak

Superluzna akcja kredytowa, supernagonka w mediach, super hurra-
optymizm "unia" i zwiazane z nia aspekty przereklamowanego wzrostu
gospodaczego i wykupywania inwestycyjnego mieszkan.

[satorianus]

W innych krajach tego nie mieli?

[Gość: oko]

dobrze to ja ci dokladnie rozpisze
czynniki mozna podzielic na te globalne, dzieki ktorym banka bylaby porownywalna
z tymi zachodnimi (bo tam dokladnie te czynniki ja powodowaly) i lokalne ktore
bance dodaly skrzydel

-obnizenie kosztow kredytu
-rozluznienie polityki weryfikacji zdolnosci co znacznie poszerzylo potencjalna
baze kupcow
-presja wewnetrzna w bankach na dalszy wzrost sprzedazy kredytow

do tego doszly czynniki lokalne
-bum gospodarczy, to byl chyba najlepszy w postrzeganiu spolecznym okres
gospodarczy polski po 89, co znaczaco polepsza optymizm konsumentow i przytlumia
logike
-psychoza i nagonka medialna czyli kto nie kupil przegral zycie, brakuje 3 mln
mieszkan, a te ktore sa wam wykupia
-spektakularny udzial inwestorow zagranicznych w zakupach, ktorzy na hiszpani
dopiero sie uczyli ile mozna wyciagnac
-ograniczona podaz
-wyz demograficzny
-popyt rolowany z lat ubieglych
-pelne udostepnienie kredytow walutowych, duzo tanszych


generalnie jest tego cala zyla
kazdy z tych argumentow byl na tym forum juz przytaczany, opisywany i
dyskutowany, my go znamy bo gdy czytamy staramy sie rozumiec tekst
polecam sprobowac, naprawde zrewolucjonizuje ci zycie

[satorianus]

Zadam Ci to samo pytanie co steadyemu. Który z wymienionych przez Ciebie
czynników (niby)lokalnych nie wystąpił w przypadku baniek w innych krajach? IMO
cały czas opisujesz lokalną materializację czynników globalnych, która nie była
ani dużo mozniejsza ani słabsza niż gdzie indziej. No może z CHF-ami bym się
zastanowił. Reszta - do kosza.

Zobacz najtańsze mieszkania w Warszawie!

[steady_at_najx]

Satorianus idac Twoim tokiem nieskonczonej ilosci pytac "a cio i
dlaciego" (quote from 50 cents) zadam Ci pytanie .


Co takiego jest w naszym kraju niezwyklego co powodowaloby ze spadki
w Polsce beda mniejsze niz w innych krajach ?

[satorianus]

> Co takiego jest w naszym kraju niezwyklego co powodowaloby ze spadki
> w Polsce beda mniejsze niz w innych krajach ?

To samo co spowodowało, że wzrosty były większe niż w innych krajach.

[Gość: oko]

czyli co?

i teraz uwaga, bo bedziemy sie kulac ze smiechu

[steady_at_najx]

zgaduje ze ogromny glod mieszkan ??? :DD

[Gość: oko]

a w temacie glodu mieszkan, taki artykul przeszedl nieskomentowany

gazetadom.pl/nieruchomosci/1,73497,4999857.html

no popyt to my mamy utajony taki ze lochooooo

[satorianus]

O. Jak miło, że linkujesz te badania. Zobaczmy co w nich siedzi.

Miejscowość powyżej 500tys

Mieszkający u rodziców w mieście
97-> 15%
99-> 20%
08-> 9,06%

Poza tym, że coś jest nie halo z danymi z 1997 to te własnie dane miały niby
świadczyć o tym, że w Polsce nie brakuje mieszkań. Czy rzeczywiście? Sprawa
komplikuje się gdy spojrzymy na liczbę najemców.

97-> 3%
99-> 3%
08-> 6.36%

Tak więc teoretyczny indeks gołodupców wygląda następująco
97%->17%
99%->23%
08%->15

N=1092, więc margines błędu na poziomie 3% przy poziomie istotności 0,95. W tej
sytuacji jest to ważne niestety ważne 3%. W każdym razie można ryzykować
hipotezę, że liczba gołodupców się zmniejszyła. Ale nieznacznie.

Co w takim razie z odpowiedziami "Dzielę(imy) mieszkanie z osobami nienależącymi
do mojego gospodarstwa domowego"? Tu jest ciekawie.

97->29
99->27
07-> 6

Imponujący spadek. Problem mieszkaniowy unicestwiony. Niestety jednak takie
porównywanie danych jest nieuprawnione metodologicznie i analityk lub osoba
pisząca raport(zwykle student) spieprzył sprawę a KSZ się cieszy. Co jest nie
tak i dlaczego te dane są niewiarygodne? Tymczasem pozostawiam to waszej
dociekliwości. :) Tu macie źródełka, żebyście się nie męczyli:


www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2008/K_039_08.PDF
www.cbos.pl/SPISKOM.POL/1999/K_090_99.PDF

[satorianus]

Wkleiłem poprzedniego posta do wątku z dyskusja pod artykułem z badaniami- ten
od oka. Proponuję nie mnożyc bytów i wypowiadać się na ten temat właśnie tam.

[satorianus]

Jeszcze link. forum.gazeta.pl/forum/w,778,76734631,98150384,Refleksje_.html

[Gość: stefan]

Oj duzo liczb zes machnal, naukowo zabrzmialo, dlugi wywod.
W sam raz na humaniste stawiajacego pierwsze kroki w naukach
scislych.
Ale, ale czy ja dobrze widze: uwazasz ludzi wynajmujacych mieszkanie
za niezaspokojony popyt na nabycie mieszkania - taki nawis popytowy ?

Oto pytanie: ludzie wynajmujacy biora kredyt i przeprowadzaja sie na
swoje. co sie dzieje z dotychczas wynajmowanym mieszkaniem ?

Znika?

[Gość: oko]

latwiej odpowiedz a ktory wystapil, bo odpowiedz na to pytanie jest zaden
ale spoko napiszemy raz a dobrze i potem bedziemy ci linkowac wypowiedzi, wiec
praca na marne nie pojdzie

-bum gospodarczy,

bum byl wszedzie owszem (za wyjatkiem stanow, bo przeciez w ta banke wpakowali
nas prubujac sie wyciagnac z poprzedniego kryzysu), tyle ze skala istotnosci
tego bumu dla polski byla nieporownywalna
jesli nie wiesz, jestesmy krajem ktory po wejsciu do uni nadrabia zacofanie z
lat komunizmu
dla krajow europy zachodniej to byl jeden z wielu bumow gospodarczych w ostanich
50 latach, dla nas w dojrzalym kapitalizmie i w uni pierwszy
jesli uwazasz ze mozna to porownywac, to jak juz powiedziano zapraszamy do okulisty

-psychoza i nagonka medialna czyli kto nie kupil przegral zycie, brakuje 3 mln
mieszkan, a te ktore sa wam wykupia

jesli poronujesz spoleczny "glod mieszkan" na ktorym buduje sie psychoze z tym
zachodnim to znowu, okulista
dalej mamy kwestie wyrobienie i oswojenia ludzi z mediami komercyjnymi, na
zachodzie ludzie duzo lepiej rozumieja manipulacje medialne niz my


-spektakularny udzial inwestorow zagranicznych w zakupach, ktorzy na hiszpani
dopiero sie uczyli ile mozna wyciagnac

nigdy w historii eu nie bylo tak skomasowanego i zintensyfikowanego zakupu przez
zagranicznych inwestorow z bogatszych krajow
raz ze wzgledu na przepisy, dwa ze wzgledu na doswiadczenia z lat ubieglych
zdobyte wlasnie na takich inwestycjach, trzy ze wzgledu na plytkosc rynku,
cztery na jego niska relatywnie cene dla takich inwestorow, w przypadku zadnego
z krajow europy zachodniej ceny dla zagraniczne inwestora nie bylyby tak
stosunkowo niskie


-ograniczona podaz
jesli uwazasz ze zdolnosci dostowywacze podazy naszego rynku z calymi
procedurami administracyjnymi, planami zagospodarowanie itd mozna porownywac z
europa zachodnia i usa to wszyscy wiemy jaki lekaz


-wyz demograficzny
tu ewentualnie mozna dyskutowac, twierdze jednak ze mimo wszystko nasz wyz
powojenny, ktorego echem jest ta fala wyzowa, jest troche istotniejszy dla
demografii panstwa niz ten w UK, US, irlandii czy hiszpani (no chyba ze u nich
tez ruscy z niemcami urzadzali sobie charce i organizowali masowe obozy zaglady)

-popyt rolowany z lat ubieglych
no chyba nie chcesz porownywac infrastruktury polski z 2005 roku z ta w
ktorymkolwiek panstw zachodnich

-pelne udostepnienie kredytow walutowych, duzo tanszych
tu juz przynajmniej nie dyskutujesz, przy czym traktujesz ten czynnik jak jakis
malo istotny podczas gdy to byl chyba jeden z najwazniejszych powodow
o ile potanialo mieszkanie i o ile powieksza sie zdolnosc kredytowa gdy zamiast
srednio 6% placisz 3% odsetek rocznie w kredycie na 25 lat

do kosza, to co najwyzej jestes ty i twoje tzw myslenie

[steady_at_najx]

>W innych krajach tego nie mieli?


W UK i Hiszpanii mieli unijny hurra
optymizm "wciagu10latrownamyzzarobkamidouni" ?

Swoimi pytaniami coraz bardziej obnazasz braki wiedzy....

Intensywność bańki

[poszi]

> W innych krajach tego nie mieli?

Polska nie była jeszcze rekordistą. Jeszcze większą bańkę mieli w krajach
bałtyckich. Ceny w Rydze wzrosły z poziomu niższego niż w Warszawie do wyższego
niż u nas. I założe się, że tam też się rozpisywano "o fundamentalnych
podstawach wzrostu".

Nie twierdzę, że w Polsce takowych nie było, ale większość wzrostu to efekt
ogromnej akcji kredytowej. Nieprzypadkowo w Polsce i krajach bałtyckich akcja
kredytowa rosła grube dziesiątki procent rocznie (w krajach bałtyckich to
sięgnęło jeszcze bardziej monstrualnych rozmiarów). Kredyt bardzo potrafi wiele
zmienić. Popyt to nie tylko sama potrzeba, ale też środki na jej zapewnienie.
Luźny kredyt pozwala kupować osobom, których na to nie stać. Kredyt w CHF to był
odpowiednik tych amerykańskich "liar loans" czy "teaser rates", sztucznego
podniesienia zdolności kredytowej. To poszerzenie zdolności było dużo szersze
niż na Zachodzie, gdzie nie było aż takiego gwałtownego wzrostu kredytowania.

Do tego polski rynek jest płytki. Nie chodzi nawet o rynek pierwotny, który jest
całkiem przyzwoity, ale o wtórny. Ludzie rzadko zmieniają mieszkanie, mało jest
przez to ofert. Nawet jeśli zamiana mieszkania nie przynosi niczego netto (ot
ktoś mieszka gdzie indziej, na jego miejscu mieszka kto inny), takie transakcje
zapewniają płynność. Dużo trudniej np. w USA podbić przez to gwałtownie ceny,
tam gdzie jest zawsze sporo ofert. Tak jak na giełdzie łatwiejsze sa szaleństwa
na małych spółkach niż na dużych.

Jest jeszcze mnóstwo przyczyn, które podawali w tym watku inni. Te 2 powyżej
uważam za najważniejsze różnice w porównaniu z Zachodem.

[satorianus]

> Nie twierdzę, że w Polsce takowych nie było,
Ciesze się, że w końcu w czymś się zaczynamy zgadzać

Czyli Twoim zdaniem mamy dwa czynniki: płytkość i zdolność. No to żeby obronić
tezę o "fundamentalnych podstawach wzrostu" musimy odpowiedzieć sobie na dwa
pytania:

1. Czy rynek jest obecnie tak płytki jak był w 2005r?
2. Czy kryteria liczenia zdolności kredytowej wrócą w przewidywalnym czasie do
"korzeni" sprzed 2005r.

Na pierwsze pytanie chyba trzeba odpowiedzieć: "TAK". Kilkadziesiąt tysięcy
ofert w Warszawie to nie przelewki. Dziwię się, że piszesz, że ten rynek jest
płytszy od pierwotnego. Może chodziło Ci o to, że był płytki przed bańką?

Odpowiedź na drugie pytanie jest bardziej problematyczna. Myślę poza tym, że
powinniśmy szukać "normalnych" warunków kredytowania nie w 2005 i nie 2004r,
tylko wcześniej. To ciekawa sprawa, bo mało kto zauważa, że tanie kredyty weszły
na rynek sporo przed bańką. Kiedyś linkowałem do raportu RedNetu z 2005r. w
którym autorzy się dziwią, że raty już dawno poleciały na twarz a tu sprzedaż
idzie niemrawo i ceny też jakoś w miejscu. Możliwe więc, że występuje tu pewna
bezwładność. Tak więc powiniśmy przeanalizować warunki kredytowania w latach
2001-2003r. Jakie były i czy mamy szanse do nich wrócić? Według mnie jest to
możliwe tylko wówczas gdy wrócimy z inflacją i oprocentowaniem kredytów na
poziom z 2002r. W scenariuszu deflacyjnym - nie ma mowy. Pomoc:
stooq.pl/q/?s=wrpln3m&c=10y&t=l&a=lg&b=0

[satorianus]

Jeszcze odnośnie płytkości. Skoro rynek jest Twoim zdaniem tak płytki i wrażliwy
na bodźce to czemu już pierwsze obniżenie tempa sprzedaży na jesieni nie
spowodowało spadków cen? Wtedy była to powszechna opinia, że szybko
rosło->szybko stanieje. Były do tego podstawy naukowe. Wykresy bańiek na innych
rynkach są przecież prawie symetryczne. Jak będzie wyglądał nasz Twoim zdaniem?

slowo do satora

[Gość: oleg]

nie wlaczalem sie (z braku czasu) do tego watku, choc sam postulowalem, aby
skupic sie na bance.
duzo sensownych argumentow widze ze strony posziego, steady'iego, oko o reszty.
one maja duzy sens. trudno je w jakikolwiek podwazyc. niestety po raz kolejny
widze straszne jazdy na satora (sluszne, sluszne to prawda), ale mam propozycje
jak to zmienic.
Satorianusie, oddalem glos w ankiecie na Ciebie. Ale mam prosbe. Zamiast
zadawania 100000 pytan zastanow sie pls wczesniej nad mozliwymi odpowiedziami i
formuluj je prosze w bardziej konstruktywny sposob.
Rozumiem Twoj pkt widzenia i potwierdz, ze rozumiem dobrze. To ulatwi nam
dyskusje na tym forum. Oto co mysle:
Jestes osoba, ktora chce kupic mieszkanie. Ze wzgledu na banke (ewidentna, temu
nie sposob zaprzeczyc), ale tez jednoczesnie brak ewidentnych dowodow, na to, ze
peknie z wielkim hukiem zastanawiasz sie czy nadal zwlekac z zakupem. Zadajesz
pytania, ktore podwazaja teze iz banka predzej czy pozniej peka z hukiem i masz
racje dajac wyraz swoim watpliwosciom. Nie mniej jednak ze wzgledu na wrodzona
dociekliwosci i chec unikniecia ubrania sie w zakup nieruchomosci po b. wysokich
cenach szukasz potwierdzenia na tym forum swojej tezy. A jest ona taka. 50%
wzrostow cen nieruchomosci w Polsce w porownaniu do wskaznika ich dostepnosci
przed banka, czyli ratio srednia placa / koszt 1 metra to efekt dogonienia
ogolniepojetego poziomu cen i dostepnosci w EU.

z gory dzieki za wyjasnienia.

[satorianus]

Sam bym tego lepiej nie ujął :) No może bym i ujął, ale ogólnie może być. Ale
myślę, że problem nie leży w tym że czasem bawię się 20 pytań. Rozpocząłem tę
zabawę po to, żeby punkt po punkcie doprowadzić tę dyskusję na właściwe tory.

Co do bańki to rzeczywiście nieco moja teza o "części fundamentalnej" jest w
dużej mierze intuicyjna. Ale... powiedz sam. Czy naprawdę wierzysz w to, że przy
certis paribus mieszkania w Warszawie będą za rok lub półtora kosztować
tyle co w 2004r + inflacja? Ja myślę, że cześć zmian dotyczących zarówno
polityki sektora finansowego jak i elementów psychologicznych i kulturowych tej
całej układanki jest po prostu nieodwracalna. Nie wiem czy jest to 5%, czy 50% -
tego chciałbym się dowiedzieć.

[Gość: oleg]

dzięki za odpowiedz!
Odnosząc się do Twojego pytania. "mieszkania w Warszawie będą za rok lub półtora
kosztować tyle co w 2004r + inflacja?"
Z perspektywy wydarzeń (obserwuje je dokładniej tak od mniej więcej od końca
2007 roku) odpowiedz brzmi: "Nie sadze". W 2004 roku spłaciłem kredyt w euro,
kosztem wielu wyrzeczeń. Wtedy nie miałem zielonego pojęcia jak na kurs EUR/PLN
wpłynie przystąpienie do EU, o wielu rzeczach nie wiedziałem tyle co dzisiaj
(nigdy bym nie spłacał dodatkowego kapitału, tylko inwestował na gpw). Ale to
oczywiste, ze nikt nie ma szklanej kuli.

Ale ad rem, sa podstawy do tego, aby czekać na dalsze spadki. Ja jeszcze czekam,
sam chce zmienić na większe. Ale w swoim najbliższym otoczeniu mam first buyers
i o nich de facto martwię się najbardziej.

ps. czy u wszystkich mieszkających w wawie jest taka inwazja komarów? szlag mnie
już trafia, normalnie czuje się jak na Mazurach... wrrrr!

[maxgazeta.pl]

"Czy naprawdę wierzysz w to, że przycertis paribus mieszkania
w Warszawie będą za rok lub półtora kosztowaćtyle co w 2004r +
inflacja?"

Jak juz chcesz blysnac znajomoscia trudnych slow to nie pisz z glowy
tylko je skopiuj i wklej. Ceteris paribus

[gorbibanki]

Toć ślepy nie jestem i widzę, że spada wolniej niż rosło. Właśnie
dlatego straciłem cierpliwość. A teraz Cię zaskoczę. Udało mi się
wyrwać z typowo polskiego stereotypu, że im dom bliżej aglomeracji
tym lepiej. Liczy się czas dojazdu a nie odległość. I uwierz mi
znajdę coś fajnego w ciągu najbliższych 2 lat.

[satorianus]

> czas dojazdu a nie odległość.



Niestety zawzwyczaj występuje ostra korelacja mięcy tymi dwoma czynnikami. :)
Rozważ okolicę Sochaczewa w taki razie - 50 minut do Centralnego i są ludzie,
którzy dojeżdzają. Ale dla mnie to już patologia... Ale skoro chcesz kupić duże
mieszkanie to czemu nie zastanowisz się nad gorszymi dzielnicami? Tam za 5k/metr
już spokojnie coś kupisz. A jeśli już dom to może szeregowiec wyszłedłby taniej.
W Lesznowoli Multi-Hekk(wiem, wiem...) sprzedaje po 3k/metr.

[gorbibanki]

Jeśli chodzi o Lesznowolę jako jednostkę administracyjną to jest tam
taka miejscowość Wólka Kosowska. Wyobraź sobie, że jest tam
prześliczne osiedle domków. Takie małe miasteczko. Ceny najniższe w
okolicy i w ciągu dwóch lat jeszcze spadną. Dla mnie w sam raz.
Niestety bylibyśmy tam jednymi z nielicznych Polaków i tylko ja mam
prawo jazdy a do tanga trzeba dwojga. Musi być pociąg i koniec :)

[Gość: demaskator]

oleg mylisz się

Satorianus to zawodowy klepacz internetowy, dobrze wykonujący swoje zadanie: wprowadzanie niepewności u zainteresowanych rynkiem mieszkaniowym

Działa znacznie sprytniej niż wielu się tu pojawiających pracowników devów i tzw. inwestorów,
jego zasada działania: jestem za spadkami ale .....

[Gość: obserwator]

Sator to przykład tłoka. Gdzieś coś przeczyta i zaraz się tym chwali na forum,
próbuje każdą teorię przełożyć na rynek mieszkaniowy, byleby tylko wszyscy
zobaczyli, że czegoś nowego się nauczył. Stąd tyle absurdalnych myśli nie na
temat. Takiego tłumana na żadnym forum jeszcze nie spotkałem.

[Gość: demaskator]

Mylisz się grubo
Sator to inteligentny agitator

[Gość: obserwator]

Tak mówią zwolennicy teorii spiskowych lub ci z lekką paranoją. Przeczytałem
parę jego postów i widzę co to za koleś. Najbliżej prawdy jest steady.

[Gość: paranoik]

z teorii spiskowych zaś naśmiewają się zwłaszcza Ci, co spiskują.
nie wiele spraw naświecie dzieje się spontanicznie

[Gość: obserwator]

To ty sator? Po raz któryś z kolei piszesz "Ci" z dużej litery tam gdzie nie
potrzeba. Czyżbyś starał sobie robić dobrą sławę na forum?

[Gość: sator]

zdemaskowałeś mnie :-)

[poszi]

> spowodowało spadków cen? Wtedy była to powszechna opinia, że szybko
> rosło->szybko stanieje. Były do tego podstawy naukowe. Wykresy bańiek na in
> nych
> rynkach są przecież prawie symetryczne.

Nie. Na ogół jest asymetria. Spada wolniej niż rośnie i spada mniej niż wzrosło
(za co odpowiada też w sporej mierze inflacja). Tak zachowywała sie klasyczna
bańka japońska.
www.statusireland.com/statistics/property-house-price-statistics-for-ireland/26/Japan-Urban-Land-Index.html
Teraz w USA sytuacja jest w zasadzie nietypowa, ale szybkość z jaką zareagował
rynek bierze się głównie ze sporej liczby foreclosures. Z tym w Polsce na razie
nie mamy do czynienia (a też i nie sądze, żeby banki tak się do tego paliły).

[Gość: oko]

bo glebokosc rynku nie ma wplywu na jego typ, a rynek pierwotny w polsce to
oligopol co powoduje oczywiste konsekwencje w temacie szybkosci i glebokosci
korekt dostosowawczych

[poszi]

> > Nie twierdzę, że w Polsce takowych nie było,
> Ciesze się, że w końcu w czymś się zaczynamy zgadzać

Nigdy nie sądziłem inaczej. Zresztą w każdej nawet najbardziej szaleńczej bańce
są pierwiastki fundamentalne, zwłaszcza na początku.
Możesz poczytać wypowiedź Buffetta na ten temat, którą przywoływałem w 2006 roku:
forum.gazeta.pl/forum/w,106,50334651,50354966,Re_W_pazdzierniku_znowu_drozej.html
Od niepamietnych czasów na tym forum piszę, że "wartość fundamentalna" to ceny z
2004/05 roku plus wzrost płac.

> tezę o "fundamentalnych podstawach wzrostu" musimy odpowiedzieć sobie na dwa
> pytania:
>
> 1. Czy rynek jest obecnie tak płytki jak był w 2005r?
> 2. Czy kryteria liczenia zdolności kredytowej wrócą w przewidywalnym czasie do
> "korzeni" sprzed 2005r.

Ad 1. Nie rozumiem. Moim argumentem było to, że polski rynek jest płytszy niż na
zachodzie i dlatego ceny wzrastały szybciej. Nie porównywałem do 2005 roku. A
teraz bez wątpienia jest więcej ofert, wystarczy zobaczyć na licznik w stopce.

> ofert w Warszawie to nie przelewki. Dziwię się, że piszesz, że ten rynek jest
> płytszy od pierwotnego. Może chodziło Ci o to, że był płytki przed bańką?

Wcale tak nie piszę. Rynek wtórny jest większy od pierwotnego, ale na zachodzie
różnica jest sporo większa i więcej jest transakcji kupna/sprzedaży na rynku
wtórnym. W USA nawet teraz, w czasie ewidentnego kryzysu zmienia właściciela
4.5% domów/mieszkań rocznie na rynku wtórnym. W Polsce w 2007 to było niewiele
ponad 1% www.stat.gov.pl/gus/5840_724_PLK_HTML.htm
(być może część transakcji sie pod te dane nie łapie, ale to i tak w sumie było
na pewno nie więcej niż 2% zasobów mieszkaniowych szacowanych na 13 mln)

> Odpowiedź na drugie pytanie jest bardziej problematyczna. Myślę poza tym, że
> powinniśmy szukać "normalnych" warunków kredytowania nie w 2005 i nie 2004r,
> tylko wcześniej.
> na rynek sporo przed bańką. Kiedyś linkowałem do raportu RedNetu z 2005r. w
> którym autorzy się dziwią, że raty już dawno poleciały na twarz a tu sprzedaż
> idzie niemrawo i ceny też jakoś w miejscu.

Jeszcze w 2005 roku były spore marże i o kredyt nie było łatwo. Raty spadły, bo
spadły stopy procentowe (chociaż wcześniej i wtedy i tak większość kredytów była
w walutach). Tamte warunki kredytowe nie były wcale takie luźne, ale nie wiem
dokładnie, jak liczono zdolności kredytowe. W USA w "starych dobrych czasach"
kryterium prime było takie, że rata (rata kapitałowa + odsetki + ubezpieczenie
domu + podatki od nieruchomości) mogła stanowić maksymalnie 28% dochodów brutto
oraz wszystkie zobowiązania (te wymienione wcześniej plus inne zobowiązania
kredytowe) nie mogły stanowić nie więcej niż 36% dochodu brutto. Jako odsetki od
kredytu liczono stałe stopy na 30 lat (co w Polsce może być trudne do
porównania). W każdym razie takie kryterium + 10-20% wkładu własnego uważam za
"normalne warunki kredytowe". W czasie kryzysów warunki jednak bywają ostrzejsze.

> poziom z 2002r. W scenariuszu deflacyjnym - nie ma mowy. Pomoc:
> stooq.pl/q/?s=wrpln3m&c=10y&t=l&a=lg&b=0

WIBOR nie miał większego znaczenia. Praktycznie zawsze gruba wiekszość kredytów
była w walutach.

[gorbibanki]

Głupota, głupota i jeszcze raz głupota. Oto przyczyna wzorstów z
ostatnich 2 lat. Ludzie zachłysnęli się wolnością kredytową. Głównym
mottem tego narodu jest: "Jak dają to bierz, jak biją to uciekaj".
Jak odwiedzałem rodzinny dom to słyszałem tylko: "No czemu nie
bierzesz tego kredytu jak dają. Kup w końcu to mieszkanie bo później
będzie tylko drożej".

[satorianus]

No właśnie. Wcześniej kredyt na 30lat był postrzegany jako nisamowity hazard
dla desperatów, których nie stać na "normalny" kredyt spłacany w dającym się
ogarnąć umysłem terminie. A Teraz? Normalka. Myślisz, że same czynniki
ekonomiczne łatwo zmienią tę mentalność? Ja tak nie uważam. Sądzę, że już na
zawsze pozostaniemy bardziej skłonni do zadłużania się. To jak z paleniem
papierosów - łatwo zacząć, trudniej przestać. I to właśnie - między innymi -
uważam za ten "nieodwracalny czynnik strukturalny", który nie pozwoli cenom
spaść do realnych poziomów sprzed bańki.

> Oto przyczyna wzorstów z ostatnich 2 lat

Ale ja się nie pytam o przyczny wzrostów. Oko pisze o ich przebiegu- też nie
zrozumiał pytania. Ja się pytam o to dlaczego poszło to tak szybko i mocno do
góry. Czemu w 2 lata a nie w 5, 10?

Jeszcze odnośnie domu - działki w okolicach Nadarzyna chodziły po 20-40zł/metr
przed bańką, więc ich obecna "taniość" jest względna. Oko może tego nie
wiedzieć, (bo mało było na ten temat artykułów na pierwszej stronie gazety :))
ale działki podrożały 3x i więcej. W tym sensie wzrost był większy niż na
mieszkaniach - na chłopski rozum jest większe ryzyko korekty.


Oczywiście im mniej zapłacisz za działkę tym mniej stacisz. Ale myślałem, że
mowa jest o w miarę nieuciążliwych okolicach Warszawy. A tu nie ma zmiłuj. BTW,
gdzie ty tę działke po 125zł/metr widziałeś?

[gorbibanki]

A kto mówi, że jutro kupuję działkę. Przesiadłem się tylko z
czekania na obniżki u developerów na czekanie na obniżki cen
działek. A poza tym muszę sie najpierw w ogóle zorientować w temacie
bo to dla mnie absolutna nowość.

[Gość: oko]

wzroslo bo jak pokazala tabelka ktorej przeczytac nie potrafiles skok popytu
2006 do 2007 wyniosl 50% (z 40 mld do 60 mld kredytow), na rynku ktory
zasadniczo bardzo wolno dostosowuje sie do zmian i sa jednak mimo wszystko pewne
bariery wejscia, wzmozenie popytu o 50% powoduje taki wlasnie efekt, zwlasza
jesli o mieszkania w tym cyrku bija sie desperaci ktorzy wiedza ze jesli dzis
nie wezma kredytu to w przyszlosci nie maja na to szans
wszystko to podalane odpowiednim marketingiem i psychoza spoleczna slynne "kto
nie kupil przegral zycie" i nie wiem kogo jeszcze dzis dziwi ze roslo jak roslo

ano naszego wiejskiego glupka, ktorego zasadniczo dziwi wszystko

[satorianus]

> skok popytu 2006 do 2007 wyniosl 50%
To jest opis zjawiska a nie wyjaśnianie przyczyn. Skoro popyt skoczył to
skoczyły ceny jasne. Ale czemu tak nagle skoczył popyt?

[Gość: oko]

dla inteligentnych ludzi jest, bo powody tego wzrostu znaja od dawna, ale ok
tlumaczymy trzylatkowi dalej

popyt skoczyl poniewaz globalny trend ekonomiczny poelgajacy na ekstensywnym
luzowaniu ograniczen kredytowania, ktory potem przerodzil sie w globalny ped go
gigantycznego zadluzania spoleczenstwa na niespotykana dotej pory w historii
skale, spowodowal nawet w naszym kraju historyczne poluzowanie rygorow
kredytowych poprzez drastyczne obnizenie marzy i zupelne ignorowanie
racjonalnych systemow oceny zdolnosci kredytowej
w rezultacie masa ludzi zdecydowala sie kredytowac bo tanio a pozostala bo byl
to pierwszy raz (i ostatni) w ich zyciu kiedy mieli zdolnosc kredytowa

o tym ze glownie dominaowali desperaci swiadcza dane ktore kiedy publikowala
wyborcza wynikalo ze 90% kredytow udzielonych w 2008 roku bylo udzielona na 90%
wartosci lub wiecej

a teraz wyobraz co sie dzieje, kiedy marze wroca do starych poziomow, zdolnosc
znowu bedzie liczona realnie, banki beda limitowac kredyty, a od nowego roku
wejdzie wymog wkladu wlasnego

[Gość: jarek]

satorianus napisał:

> Ewentualnie jakie Wy macie wytłumaczenie dla charakteru wzrostów w latach
> 2005-2007r? Jakoś nie widziałem, żeby ktoś tu się zmagał z tym tematem.


ceny wzrosły bo nastąpił wzrost popytu na który w danej chwili niemógł
odpowiedzieć wzrost podaży.
nawet jeśli kredytowanie niepowróci do poprzedniego poziomu do podaż sie
zwiekszy i nastąpi powrót do starych wartości cena/pensja.
pytanie tylko kiedy ?

[satorianus]

> do starych wartości cena/pensja.

Według mnie stosunek cena/pensja jest oderwany od rzeczywistości. W przypadku
rynku na którym 90% transakcji jest finansowanych kredytem dużo bardziej istotny
jest stosunek rata/pensja.

[Gość: oko]

no i wlasnie sam sobie odpowiedziales skad sie wziela banka na cenach
przy okazji znowu zaprezentowales to co wszyscy ci tu wytykamy,
nieumiejetnosc logicznego myslenia ponad jeden krok logiczny
bo widzisz nie jestes jedyny ktory tak kombinowal i kombinowal, za
to najwyrazniej byl taki jeden co wreszcie wymyslil

wykumal ze po co zabezpieczac kredyt realnym pokryciem w przyszlym
dochodzie kredytobiorcy, skoro zabezpieczenie hipoteczne i tak
bedzie warte wiecej niz kredyt (przeciez wszyscy wiedza ze
nieruchomosci moga tylko drozec) wiec nawet przy wtopie po egzekucji
odzyskamy wszystko
zmieniono wiec limit rata/pensja z np 50% do 70%
dzieki temu kowalski mogl pozyczyc efektywnie kwote 40% wieksza
ale poniewaz ekonomia zna sposoby dostosowywacze na nagle
zwiekszenie popytu wygenerowanego dodrukowanym pieniadzem przy
ograniczonej mocy dostosowawczej podazy nastapila jedyna mozliwa
reakcja, skokowy wzrost cen, i kowalski pomimo ze mial 40% wiecej
kasy nadal mogl kupic takiej samej wielkosci dom

co bylo dalej w tej historii juz wiemy, bo ogladamy to w naszym
swiecie d okolo 2 lat
relacja rata/pensja azeby byla pewna moze wynosic x i wiecej nie
jak dlugo trzymalismy sie tej zasady jedynym sposobem na zwiekszenie
swojej zdolnosci a wiec mocy nabywczej bylo tylko zwiekszyc pensje
w latach 2006-2008 w polsce zaniechano stosowania tej zasady, co
doprowadzilo jedynie do problemow z ktorymi borykamy sie dzis
na ile pamietna lekcje z tego wyciagnie nadzor bankowy i czy w
przyszlosci grozi nam ponowne luzowanie wartosci x nie wiem, ale na
dzien dzisiejszy x jest wspolczynnikiem sztywno okreslonym i jedyna
mozliwosc kreacji swojej zdolnosci to pensja
tak wiec wskaznik cena/pensji jest jak najbardziej uzasadniony bo to
pensja jest zmienna i nic nie wskazuje na to ze w najblizszym
okresie sie to zmieni

tak wiec dziecko dmuchanej mocy nabywczej postaraj sie czasem
pomyslec troche dalej niz jeden krok w lancuchu przyczynowo-skutkowym
wtedy moze zrozumiesz czemu koniec naszego rynku nieruchow jest juz
dawno przesadzony, a jedyne co nas odroznia od stanu z roku 2005 to
ze wkraczamy w kryzys a nie z niego wychodzimy, mieszkan jest spora
nadpodaz a nie wzgledna rownowaga, 2 mln ludzi wyemigrowalo, na
studia wchodza nize, a wyze z ostatnich lat udupiono wlasnie na lata
w bance, tymczasem moc nabywcza polakow w najlepszym przypadku
poprawila sie waskiej elicie,
na korzysc stanu z 2005 przemawia aktualnie jedynie powszechniejszy
i latwiejszy technicznie dostep do kredytu

ale w najlepszym razie to niweluje roznice w warunkach makro
pomiedzy tymi latami

[satorianus]

A ty zaprezentowałeś co co zawsze, czyli umiejętność "zagadywania" argumentów
długimi postami bez faktycznego odniesienia się do problemu. Podoba się to komu
czy nie, kryzys czy nie kryzys, mieszkania były i będą kupowane na kredyt. A
jeśli kredyt, to stopa inflacji i oprocentowanie determinują siłę nabywczą i
przez to ceny mieszkań.

[Gość: oko]

tak, pod warunkiem ze liczy sie jak tak jak ty, na podstawie
chwilowych wartosci
ale taki wybitny statystyk jak ty z pewnoscia powinien wiedziec ze
na podstawie danych historycznych da sie oszacowac srednia wartosc
dla calego okresu i dlatego koniec koncow zawsze konczymy na pensji
bo to ona roznicuje i powinna roznicowac w przypadku kredytow na 25
lat i dluzej

wiec przestan juz sie blaznic bo w tym watku to juz naprawde sie
nudne sie stalo pokazywanie ci palcem twojej glupoty

[satorianus]

> bo to ona roznicuje i powinna roznicowac

O tym to już decydują tylko banki. I niestety zazwyczaj przedkładają chwilowość
nad rozważania typu: "A co będzie, jeśli inflacja wyniesie 15%". To w kwestii
zdolności. Jeśli chodzi o decyzje kredytobiorców to niestety są jeszcze bardziej
krótkowzroczne i podstawowe znaczenie ma wysokość pierwszej raty. I to właśnie
decyzje kowalskiego kształtują rynek.

[Gość: oko]

i znowu jak sie nie obrocisz dupa z przodu
wlasnie z tego powodu ze rata, ze wzgledu na stopy procentowe, nie
jest wartoscia stala tym bardziej nie mozna z niej korzystac jako z
dobrego wskaznika bazowego do weryfikacji zdolnosci
wlasnie przez ta zmiennosc trzeba kredyt wiazac z dochodem, aby
kredytobiorca mial zapas ktory pozwala nadrabiac ewentualne trudne
chwile
i owszem byl u nas taki okres gdy banki przestaly sie stosowac do
tych zasad bezpieczenstwa
ale juz dostaly po dupie i pokornie do nich wrocily
i kowalksi moze sobie chciec ksztaltowac rynek i wydac 70% swoich
zarobkow na rate, ale od banku dostanie 4krotnosc rocznych zarobkow
i koniec

ja wiem ze ty desperacko chcesz udowodnic ze mieszkania dzis musza
byc drozsze z jakis wyimaginowanych powodow zmian systemowych
tyle ze tak nie jest, nasza zdolnosc kredytowa jest dokladnie taka
sama jak w 2005 skorygowana o wzrost wynagrodzenia, ktorego
wiekszosc polskiego spoleczenstwa przez ten okres nie miala,
a wiec wracamy dokladnie do marz z 2005 i nie zmienia tego bzdury
ktore to rozsiewasz

[satorianus]

> nasza zdolnosc kredytowa jest dokladnie taka sama jak w 2005
Czyli jest to sama zdolność, która rozkręciła wzrosty, tak? Plączecie się, oko...

[Gość: oko]

tak dokladnie ta, tyle ze napakowana do granic absurdu sterydami w
postaci kretynsko rozluznionej polityki kredytowej

cos jeszcze wytlumaczyc?

[satorianus]

> cos jeszcze wytlumaczyc?

Wytłumacz dlaczego w jednej Twojej chwili dla Ciebie warunki kredytowe z 2009r
są równe tym z 2005r, a już w następnej chwili wycofujesz się z tej tezy
pustosłowiem. A może mamy takie same warunki jak dwa lata temu, co? Mamy?

[Gość: oko]

nigdzie sie nie wycofalem, napisalem dokladnie to samo tylko tak
jakby pisal dla debila, ale jak widac po twojej reakcji ty nadal nie
potrafisz tego zrozumiec co ewidentnie swiadczy ze zrozumienie tego
lezy po prostu poza granicami twoich zdolnosci umyslowych

[satorianus]

Ależ potrafię zrozumieć, ale tak się składa, że zdolność z 2005r była całkiem
wysoka i rozkęciła bańkę. Więc jeśli piszesz, że obecnie jest TAKA SAMA to
znaczy, że nadal jesteśmy w tym samym środowisku.

Jeśli w jednym poście piszesz, że zdolność jest taka sama w drugim, że jest to
ta sama zdolność, "tylko, ze spotęgowana" to oznacza to ni mniej ni wiecej, że:

1. a=b
2. a=b+c

I przy c != 0 zdania 1 i 2 są dla ciebie równoważne. I ty mnie zamierzasz uczyć
logiki? Zapultałeś się po prostu i nie chcesz się przyznać - tak samo jak
gorgibanki, który zapewne dzisiaj na śniadanie kupił w sklepie bułeczki zamiast
chleba bo jak mu się zeschną to mniej straci w przeliczeniu na jednostkę :)
Tyle, że on po tym niechlubnym występie wziął przynajmniej buzię w kubeł.

[Gość: oko]

zdolnosc to efektywnie twoje zarobki przemnozone wskaznikiem ile mozna pozyczyc
jak juz dyskutowalismy docelowa bezpieczna wartoscia wskaznioka jest zakres
3,5-4 krotnosc rocznego wynagrodzenia, dla bardzo bogatych ten wzskaznik mozna
nawet jak widac po przykladzie twojej siostry podciagnac do 5

ale nadal
zdolnosc = dochody roczne x wskaznik

wg wszelkich norm sztuki bankowej wskaznik powinien byc wartoscia stala, tyle ze
w ostatnich latach u nas tak nie bylo
gwaltowny wzrost zdolnosci w latach 2006-2008 nie wzial sie ze wzrostu dochodu a
ze zmiany wartosci wskaznika z 3,5 na np 5,25
doskonale to widac w artykule ktory linkowalem do wypowiedzi o kredycie siostry
w zeszlym roku rodzina majaca 5k PLN brutto mogla pozyczyc 313k PLN dzis juz
moze 211k PLN, przy dokladnie tym samym dochodzie
czyzby w rok zmienila sie zdolnosc kowalskiego do oszczedzania
bzdura, zmienil sie a wlasciwie powrocic do regul sposob liczenia zdolnosci


zdolnosc jest i byla ta sama bo przecietnejmu kowalskiemu pensji nikt nie
podwyzal, to tylko sprytna inzynieria finansowa, ktora ze stalej w rownaniu
zrobila zmienna spowodowala wzrost zdolnosci
ale to jest sztuczny wzrost, prawdziwa zdolnosc, liczona z regulami sztuki,
nawet przez okres banki nie rosla

jesli nadal tego nie rozumies to ja juz ci nie pomoge

[satorianus]

> ale juz dostaly po dupie i pokornie do nich wrocily

No nie wiem czy tak bardzo wróciły. Dziś mam spotkanie w OF w sprawie lokat.
Przy okazji poproszę o parę symulacji kredytu. Zobaczymy ile spadła moja
zdolność, ale raczej nie więcej niż o 20%. Podoba Ci się to czy nie - "chwilowe"
kryteria są kluczowe tak samo dla banku jak i dla kowalskiego

[Gość: oko]

po pierwsze pan z of to policzy ci to co chcesz zeby ci policzyl (ktos juz tu
linkowal bzdetne kalkulatory)
problem jest tylko potem dostac realnie ta kase do reki

i czy sie podoba to czy nie to regulacje w tym zakresie znajduja i beda dalej
precyzowane nie przez chwilowe kryteria ale przez rekomendacje KNF
wypadaloby znac tak podstawowe zasady tego rynku zanim bedziesz pletl kolejne
bzdury na jego temat

[satorianus]

Już wróciłem. Z ofertą na kredyt na wysokość 500% rocznych zarobków pary. Z
czterech banków. Jeśli wierzyć doradcy mamy więcej niż 90% szans na otrzymanie
takiej kwoty. Trochę mnie to zaskoczyło bo spodziewałem się mniejszej... Ale
skoro tak jest to, o jakim zaostrzeniu w ogóle mówimy?

A rekomendacje KNF? Cóż one takiego strasznego przyniosą? Wymóg wkładu własnego
dla i tak martwych kredytów walutowych?

[Gość: oko]

buehheeheee
na kalkulatorze to se moge nawet 1000% krotnosc dochodow zrobic, a
jak pan z of mowi ze mieszkania bede tylko drozec to tez wierzysz?
powtarzam dostan promese od banku na ta kwote to pogadamy
bueheheeee

[satorianus]

W sumie to nie muszę sprawdzać. Tego konkretnie agenta poleciła mi siostra,
która w zeszłym miesiącu kupowała bliźniaka w Starych Babicach. Zarobki pary
15tys netto -> 1.2 mln kredytu, 100% LTV, Bank PKO SA, kredyt złotowy marża
2,5%. Transakcja już została sfinalizowana

[Gość: oko]

oj chlopaku ty to w zyciu nie masz farta
wystarczy ze trzepniesz glupote i od razu caly swiat sprzysiega sie zeby ci udowodnic co potrafisz
tu masz policzona zdolnosc kredytowa przez expandera rzetelnie
wyborcza.pl/1,76842,6865465,Spadna_ceny__mieszkania_zaczna_sie_sprzedawac.html
pierwszy akapit
netto 3,5k PLN czyli brutto 5k PLN czyli rocznie 60k PLN
zdolnosc 211k PLN czyli UWAGA UWAGA 3,51 rocznych dochodow!!!

w przypadku twojej siostry zarobki brutto wynosza 21k PLN
jak sadzisz czy w ich przypadku koszty utrzymania wynosza ok 50% ich wynagrodzenia tak jak w przypadku rodziny majacej brutto 5k PLN
zarabiajacym duzo wiecej (7 srednich krajowych w przypadku siostry) ten wskaznik mozna podciagnac bo kto bogatemu zabroni ale my dyskutujemy o normalnej polskiej rodzinie 2+2 gdzie wlasnie dochod to ok 2 srednie krajowe
jakie sa realne mozliowosci kredytowe masz w artykule
razem z info jak sie zmienila zdolnosc
z 313k do 211k PLN, i juz masz odpowiedz gdzie sie podzial twoj popyt i jak bedzie wygladal trend cenowy w najblizszych miesiacach kiedy ceny beda musialy sie dopasowac do nowej zdolnosci

[Gość: jarek]

satorianus napisał:

> > do starych wartości cena/pensja.
>
> Według mnie stosunek cena/pensja jest oderwany od rzeczywistości. W przypadku
> rynku na którym 90% transakcji jest finansowanych kredytem dużo bardziej istotn
> y
> jest stosunek rata/pensja.

nie,bo chodzi o koszty wytwożenia i o stope zwrotu z tej branży .
stale niższa rata (do pensji) spowoduje że wiecej osób bedzie stać na mieszkanie
,zwiekszy sie popyt ale podaż niepozostanie na to obojętna itd. czyli wyrównanie
nastąpi bo popyt sie dostosuje i niebędzie nierównowagi popytowo podażowej a
stopa zwrotu z tej branży powróci do średniej.

[Gość: jarek]

> nastąpi bo popyt sie dostosuje

oczywiście PODAŻ sie dostosuje.

wynajem a zakup

[Gość: oko]

jest jeszcze jeden istotny czynnik, ktory jakos nigdy do tej pory specjalnie sie
nie przewijal w rozmowach, a moze w sumie okazac sie wazniejszy niz wszystkie
nasze rozwazania teoretyczne

a mianowicie stosunek ceny zakupu do ceny wynajmu analogicznego mieszkania

na normalnym rynku, rata kredytu powinna oscylowac w okolicach ceny wynajmu
porownywalnego mieszkania (w koncu co to za roznica czy wynajmujesz od
wlasciciela czy od banku:-p) bo sa to substytuty tej samej funkcji uzytkowej
tymczasem przy dzisiejszych cenach, czynsz najemny ktory mozna uzyskac nie
wystarcza nawet na pokrycie czesci odsetkowej raty, a powiedzmy sobie szczerze
rynek wynajmu dopiero zaczyna dostawac czkawki po tej ilosci mieszkan ktore
aktualnie pojawily sie na rynku (publikowano juz na forum linki do 5 stron ofert
wynajmu mieszkan w woli tołer czy banderii)
biorac pod uwage jak drogi jest wynajem w stosunku do naszych plac, trudno jest
mi sobie wyobrazic duza przestrzen do wzrostu czynszow (szczegolnie w sytuacji
takiej konkurencji na rynku i juz znacznie mniej licznych rocznikow studenckich
wchodzacych) i gdyby to nastapilo to znaczyloby przesuniecie bardzo duzej czesci
spoleczenstwa do i tak juz duzej grupy ludzi zyjacych w warunkach ubostwa,
generalnie jest to mozliwe fizycznie jednak spolecznie chyba by nie przeszlo

tak wiec albo ceny mieszkan wyrownaja do czynszy albo czeka nas zmiana naszych
narodowych przyzwyczajen i przerzucenie sie na wynajem

dyskutowalismy w tym watku czy lepiej kupic 80m mieszkania czy 150 dom, a moze
odpowiedz brzmi ani jedno ani drugie, tylko trzecia droga wynajac podobne 80m za
2/3 raty kredytu

tak wiem ze mentalnie nie jestsmy na to gotowi (na forum jest kilkoro ludzi
ktorzy zakup planuja, ale nie pamietam chocby jedej osoby ktora traktowalaby
wynajem jako pelnoprawna alternatywe, a jesli ktos wspomina o wynajmie to od
razy slyszymy ze przeprowadzki ze wlasciciel wyrzuca itd. itd)
tyle ze jesli jakims cudem ceny mieszkan nie wroca do sensownych poziomow (w co
nie wierze) to czy sie podoba czy nie wybor bedzie:
3k PLN za kredyt (plus remonty i inne koszty utrzymania nierucha) i 2k PLN za
wynajem
predzej czy pozniej ludzie wybiora tansza opcje, nie ma bata

[Gość: oko]

ps troche nie zwiazany z tematem ale skoro zrobilo sie z tego watek do
generalnej dyskusji o RE to czemu nie

zauwazyliscie ze lokaty bankowe znowu odbily z oprocentowanie, ciekawe czy to
odosobnione przypadki, czy cos wiekszego jest na rzeczy i znajdzie to
przelozenie na rynek hipotek

[maxgazeta.pl]

A to przypadkiem nie efekt wprowadzania przez coraz wieksza liczbe
bankow lokat "bezpodatkowych"?I wtedy na pierwszy rzut nomen omen:)
oka wyglada jakby to bylo np. 7% a jest 6%,wiec bank placi odsetek
tyle samo tylko klient nie placi podatku.

[Gość: oko]

odnosilem sie do lokaty z reklama z fajnym dogiem de bordo (wiem ze sie to
inaczej pisze)
oni mieli 6% a aktualnie widzialem reklame na 7%, reklamuja to jako lokate i nie
ma info o bezpodatkowosci wiec wyglada ze jednak odbija

coz musimy poczekac kilka tygodni i zobaczyc czy inni gracze zareaguja podobnie

[maxgazeta.pl]

www.depozyty.getinbank.pl/jednodniowa7i4.html
O tym mowisz?To wlasnie "bezpodatkowe" lokaty.Jakis czas temu ktorys
sprytny DP albo ksiegowy ruszyl glowa,ze jest taki myk i od jakiegos
czasu coraz wiecej bankow to wprowadza.
"Maksymalna kwota jednej lokaty wynosi 14 000 zł (Klient może
założyć jedną Lokatę Codzienną)" dobrze rozumiem,ze jedna osoba moze
zalozyc tylko jedna lokate tego typu?Bo jesli tak to zmienili
zasady,jeszcze 3 tygodnie temu nie bylo ograniczen co do ilosci tych
lokat,z kolei w innych bankach sa zapisy,ze mozna miec np.7 lub 5
lub bez ograniczen.
No i czekam na riposte MF i zmiany w ustawie,bo nie sadze zeby
patrzyli jak im kasa ucieka.

[gldpc]

Dużo lepszym wyjściem od kilku miesięcy jest oferta Eurobanku.
5 kont oszczędnościowych na 6,06% bez podatku (kapitalizacja codzienna) plus dowolna liczba lokat 7 dniowych na 6%.

W Eurobanku praktycznie można złożyć dowolną kwotę na 6% netto (bez podatku).

Więcej szczegółów na pl.biznes.banki lub forach bankowych.

[Gość: oko]

nie, o tej 4miesiecznej ktorej reklama jest na banerze nad ta lokata
ktora pokazujesz, w baner wmontowane jest video tej lokaty

[maxgazeta.pl]

Jakby czytali nasza rozmowe ;)
gospodarka.gazeta.pl/pieniadze/1,64791,6861617,_Lokata_Przebojowa__Getin_Banku__Chcesz_odsetki__Przynies.html

[satorianus]

Noble Bank jest sporo lepszy w bezbelkowym wariancie. Minus jest taki, że trzeba
słupa na każde 100tys. Ale z pomocą rodziny da się zrobić :)

[gorbibanki]

Wynajem o którym mówisz to bardziej kwestia wyboru a nie
konieczności. Wyboru między wolnością a koniecznością mieszkania z
rodzicami/teściami. Za wynajem trzeba słono płacić a u
rodziców/teściów pokrywa się tylko koszty i można odkładać na wkład
własny.

P.S. Teściowa na razie jako tako gotuje więc będę zbierał dalej na
wkład własny :)

[Gość: pawstone]

Jeśli teściowa tak dobrze gotuje to jest jescze inna opcja. Kup
działkę pod budownictwo jednorodzinne i zbuduja bliźniaka jako dom
jednorodzinny (w definicji domu jednorodzinnego mieści się dom
czterolokalowy). Teściowie sprzedają mieszkanie, spłacacie część
kredytu, teściowie do jednej połówki wy do drugiej. Potem przy
dzieciach pomoc teściowych nie do przeceniania :)

Pozdrawiam

[pawstone]

> nie wierze) to czy sie podoba czy nie wybor bedzie:
> 3k PLN za kredyt (plus remonty i inne koszty utrzymania nierucha)
i 2k PLN za
> wynajem
> predzej czy pozniej ludzie wybiora tansza opcje, nie ma bata

Tutaj jednak trzeba odliczyć cześć kapitałową od raty bo to jednak
jest oszczędzanie. Aby prawidłowo porównać to trzeba od kwoty
wynajmu odjąć czynsz a od raty kretdytu część kapitałową.

[satorianus]

Podejmowałem ten wątek już dawno temu. Niestety bez większego odzewu. Stosunek
rata/kwota wynajmu to klucz do bram oświecenia :) O Banderi to też ja pisałem, a
nawet wklejałem zdjęcia. No dobra, dość tego chwalenia się :)


> biorac pod uwage jak drogi jest wynajem

Zazwyczaj pomagałem koleżankom ze studiów szukać mieszkania. Potem pomagałem
szukać mieszkania Mojej. A potem szukałem także dla siebie. I tak od 10 lat.
Dzięki temu mam jakiś tam ogląd tego rynku i mogę powiedzieć, że wynajem
mieszkania w Warszawie jest dziś imprezą tańszą niż kiedykolwiek. Co mnie
cieszy, bo aktualnie poszukuję mieszkania i z zadowoleniem dostrzegam, że za
1300zł/msc można wynająć dwa pokoje w dobrej lokalizacji. To są de facto ceny
sprzed ładnych paru lat i są tylko o 10-20% wyższe niż 10 lat temu!!!

Jeszcze o Banderi i innych tego typu. IMO w Warszawie nie ma dużego rynku dla
wynajmu nowych, wykończonych mieszkań(czytaj: droższych o 50% od innych).
Zapewne inwestorzy czekają na tradycyjne wrzesieniowe ożywienie. Mogą się jednak
przeliczyć, co z kolei oznacza koleją partię mieszkań do sprzedaży.

[Gość: oko]

nie sledze watku wynajmu aby moc sie wypowiadac tu o trendach, jesli masz wiedze
to mozesz zrobic krotkie podsumowanie, nie zaszkodzi
ale jak rozumiem "czynsze beda rosly az do nieba" jak jeszcze w grudniu
opowiadal mareczek (bo ci co nie kupia wynajma)nie znajduje odzwierciedlenia w
realiach
pytanie czy widac jest efekt wchodzenia na rynek mieszkan z banki na wynajem?

tak czy siak, w swojej wypowiedzi o limicie wartosci czynszu mialem na mysli ze
my generalnie mamy wysoki wskaznik stosunku czynsz do pensji miesiecznej i
jakkolwiek ceny moga fluktowac +-20% to na wzrosty 50% i wiecej nie ma miejsca
bo by ludzie nagle zaczeli placic po pol albo i wiecej pensji za wynajem, a tego
nikt nie wytrzyma


a co by watek pociagnac, bo widze ze dla niektorych moje generalizacje byly
troche mylace

wiec jedziemy, analiza dla transakcji dzis (dzis zakup lub dzis wynajem)
zalozenie to kredyt na 25 lat,
w PLN, oproc. 7% sredni dla calego okresu kredytowania (5% Wibor +2% marza),
w CHF, oproc. 5% sredni dla calego okresu kredytowania (3% Libor +2% marża),
narzut kosztow wykonczenia na mieszkanie deweloperskie 1k PLN na metr
efekt wartosci pieniadza w czasie pomijam bo bede ze soba porownywal wartosci
pieniedzy zawsze w tym samym momecie

białołeka
mieszkanie 70m, wynajem 1500 PLN (nie licze czynszu dla spoldzielni)
cena sprzedazy tam aktualnie deweloperska to ok 6k PLN, czyli calosc 420k PLN,
wykonczenie 70k PLN, razem ok 500k PLN (10k na notariusz i inne oplaty)

tak wiec rata kredytu
PLN: 3,5k PLN, czesc odsetkowa bedzie wynosila mniej niz czynsz (1500 PLN)
dopiero przy 206 z 300 rat
pozyczajac 500k PLN, zwrocimy 1060k PLN, na koniec kredytu (pomijajac to ze
budynek bedzie 30 letni etc, etc) konczymy z nieruchem wartym 500k PLN, pomijam
rowniez koszty rementow ktore trzeba ponosci w trakcie

w przypadku czynszu, odkladajac roznice pomiedzy rata (3,5k PLN) a czynszem
(1,5k PLN) na nieoprocentowane konto konczymy po 30 latach z 610k PLN
oszczednosci (i jednoczesnie nie ponosimy zadnych dodatkowych kosztow)

wynik, minimum 110k PLN ZYSKU na wynajmie

teraz zrobcie realne korekty
oszczedzone przy czynszu pieniadze wkladam na lokate srednio 3%, kwota
oszczednosci rosnie do 907k PLN,
mieszkanie to min 50k PLN kosztow remontow + utrata wartosci mieszkania z tytulu
banki + ze wzgledu na wiek to 200k PLN (nie sadze zeby 25 letnie mieszkanie na
bialolece moglo wtedy realnie w dzisiejszej cenie kosztowac wiecej niz 300k PLN)
czyli nasz nieruch bedzie efektywnie wart 250k PLN

roznica na korzysc wynajmu 657k PLN

teraz dla CHF
zrownanie czesci odsetkowej z czynszem, rata 128
oszczednosci bez odsetek 427k PLN, z odsetkami 635k PLN

roznica na korzysc wynajmu 385k PLN


jak widac na pytanie dom czy mieszkanie, odpowiedz brzmi wynajem:-)


teraz kluczowe pytanie, na jakim poziomie ceny za mieszkanie kwoty te zaczna sie
zjezdzac:
w PLN
przy cenie 3,5k PLN (zalozenia z poprzednich przykladow zachowane, czyli wartosc
mieszkania 300k PLN minus 50k PLN na remont co daje 250k PLN) odsetkowane
oszczednosci osiagaja 239k PLN tak wiec mamy wzgledna rownowage i zakup zaczyna
byc korzystniejszy od wynajmu

w CHF
przy cenie 4,5k PLN (zalozenia z poprzednich przykladow zachowane, czyli wartosc
mieszkania 300k PLN minus 50k PLN na remont co daje 250k PLN) odsetkowane
oszczednosci osiagaja 243k PLN tak wiec mamy wzgledna rownowage

to sa oczywiscie uproszczone obliczenia, moglem pewne rzeczy w nich pominac,
ceny czynszu moga fluktuowac itd ale na dzis przy wyborze kupic czy wynajac,
jesli dzis nie otrzymujesz ceny nizszej niz srednia rynkowa ofert pierwotnych w
danej dzielnicy o 25% to wynajem raczej bedzie bardziej oplacalny
czy ktos sie pokusi o estymacje dla innych dzielnic, bialoleke wzialem jako
pierwsze, bo to chyba najrealniej wyceniona dzis dzielnica wawy

[bd_007]

> oszczedzone przy czynszu pieniadze wkladam na lokate srednio 3%,
> kwota oszczednosci rosnie do 907k PLN, mieszkanie to min 50k PLN
> kosztow remontow + utrata wartosci mieszkania z tytulu banki
> + ze wzgledu na wiek to 200k PLN (nie sadze zeby 25 letnie
> mieszkanie na bialolece moglo wtedy realnie w dzisiejszej cenie
> kosztowac wiecej niz 300k PLN

Widzę, że chcesz koniecznie pobić Slavko.Matejowica z "Excelowego"
wątku - jesteś na dobrej drodze :-)

Rozbawiła mnie zwłaszcza utrata wartości. Idąc Twoim tokiem
rozumowania, to do wielkiej płyty sprzed 30 lat powinni teraz
dopłacać, żeby ktoś to badziewie wziął :-)) A propos Białołęki za 30
lat - ile wart był np. Ursynów 30 lat temu?

[Gość: oko]

hmm
no to pomyslmy
dzis ten metr sprzedaja za 6k PLN
wg mnie cena ta jest przeszacowana przynajmniej o 1k PLN na metrze z
tytulu banki, cena rownowagi na bialolece to maks 5k PLN
do tego dojdzie jeszcze wiek 25 lat dla bloku w tej technologi w
ktorej buduja na bialolece oznaczac bedzie baardzo kosztowny remont
to bedzie bilo rowniez bardzo w cene

uwazasz ze gdyby magicznie w 3 kw 2010 pojawilyby sie oferty na
25letnie mieszkania na bialolece w osiedlu typu derby to realnie
chodzilyby za wiecej niz 250k PLN za 70m, bo ja watpie
ale chetnie poslucham na ile ty bys je wycenil
zmieniona wycene podstawimy do przykladu i zobaczymy co wtedy wyjdzie

[bd_007]

> uwazasz ze gdyby magicznie w 3 kw 2010 pojawilyby sie oferty na
> 25letnie mieszkania na bialolece w osiedlu typu derby to realnie

Nie mówimy o 25letnim mieszkaniu na Białołęce teraz, ale o 25 letnim na
Białołęce za 25 lat. To bardzo duża różnica, której zdaje się nie dostrzegasz...
Jak myślisz, w której dzielnicy infrastruktura ma szansę się bardziej poprawić w
perspektywie 30 lat - na Białołęce, czy na Mokotowie? :)

[Gość: oko]

infrastruktura nie ma tu znaczenia, bo nie zmieni sie odleglosc od
centrum i nadal bedzie to najdalsze a wiec najtansze zadupie warszawy
do tego dodaj perspektywy demograficzne polski i potencjalny spadek
ludnosci, nawet wawy oraz jakosc wykonania tamtych osiedli i to na
czym je budowano i masz pierwszego kandydata do wyludnionych slumsow
powtarzam, nie wierze ze to mieszkania za 25 lat moze byc warte w
dzisiejszych pieniadzach wiecej niz 3,5k PLN, nawet biorac pod uwage
ulepszenie infrastruktury

[steady_at_najx]

Dziwie sie Ci oko, ze jeszcze Ci sie chce ?

Czy nie zauwazyles jeszcze ze satorianus produkuje tylko glupie
wnioski i jeszcze glupsze pytania ? Naprawde chcesz tracic swoj czas
na jego edukacje ?

[Gość: oko]

stwierdzilem ze w sumie dobrze bedzie miec jeden watek gdzie wszystkie kwestie
teoretyczne beda od gory do dolu bedzie opisane, raz zrobie i bedzie spokoj na
przyszlosc gdy znowu ktos bedzie trolowal

a ze przy okazji znowu osmieszy sie kilka razy satora to w sumie tylko ekstra
bonus:-)

[satorianus]

Na razie to ośmieszasz się sam pisząc, ze ta sama zdolność (ta z 2005r.), która
rozkręciła wzrosty teraz rozkręci spadki.

[Gość: oko]

napisze jeszcze raz, tak aby uposledzeniu umyslowo, tacy jak ty tez mieli szanse
zrozumiec

to byla ta sama zdolnosc, tylko spotegowana rozluznieniem polityki kredytowej tzn
jesli kowalski mial w 2005 dochod miesieczny 3k PLN to mogl pozyczyc wtedy maks
126k PLN
dwa lata pozniej niektore szalencze banki pozwalaly mu na te same 3k PLN
pozyczyc nawet 300k PLN

zdolnosc ta sama, tylko magia wskaznikow inna i inne zasady liczenia

wiem ze to dla twojego pracodawcy bolesna prawda ale dzis kowalski nadal ma 3k
PLN tyle ze znowu moze ze za nie dostac maks 126k PLN

zatoczylismy kolo i wrocilismy do miejsca startu

[satorianus]

> zdolnosc ta sama, tylko magia wskaznikow inna i inne zasady liczenia

I Wibor o ładnych parę punktów mniejszy... Nie rozumiem jak możecie to ignorować

[Gość: oko]

bo niektorzy z nas wiedza ze wibor to takie magiczne cos co w czasie
ma wartosc ZMIENNA, dzisiejsze wartosci to chwilowa obnizka, ktora w
dlugim okresie nie utrzymaja sie, a poza tym jak juz tu mowiono,
przy poprawnie liczonej zdolnosci (nie jak ci pan z of liczy na
kalkulatorze) bierze sie oczekiwana srednia wartosc z okresu
kredytowania a nie z dnnia dzisiejszego
juz nawet szkoda na ciebie epitetow

[satorianus]

> przy poprawnie liczonej zdolnosci

Szkoda, że jak na razie tylko Ty ją tak liczysz. Niestety tanie kredyty są
ciągle dostępne - przejdź się na jakieś forum kredytowe i zapytaj kto ostatnio
dostał i ile. Myślę, że odpowiedzi mogą Cię zaskoczyć. Co ty na to?
Rozstrzygniemy w ten sposób nasz mały spór "zdolnościowy" raz na dobre.

[Gość: oko]

jest juz w jednym poscie, ale skoro sam sie prosisz
tu jest gdzie expander oficjalnie liczy
wyborcza.pl/1,76842,6865465,Spadna_ceny__mieszkania_zaczna_sie_sprzedawac.html
ja tu widze jak byk 3,5 razy roczny dochod
a na forum to ja sobie moge napisac ze mam veyrona tylko to nie sprawia ze to
jest prawda

[bd_007]

> infrastruktura nie ma tu znaczenia, bo nie zmieni sie odleglosc od
> centrum i nadal bedzie to najdalsze a wiec najtansze zadupie
warszawy

Rozumujesz w perspektywie 2 miesięcy, a nie 30 lat. Za 30 lat coś
takiego jak bliskość centrum może nie być żadnym ważnym atutem, a
nawet może być wadą (telepraca itp).

Jeszcze a propos Twoich obliczeń - racz pamietąć, że rata kredytu
jest nominalnie stała (płacisz teraz 2000 zł i za 30 lat też 2000
zł). Czy uważasz, że wynajem przez 30 lat też się nominalnie nie
zmieni?

Żeby było jasne - nie jestem miłośnikiem Białołęki i nawet nie biorę
pod uwagę tej lokalziacji przy szukaniu tam mieszkania - bo szukam
mieszkania dla siebie i na teraz. Gdybym jednak szukał pod
inwestycję w perspektywie 30 lat, to miałbym zupełnie inne kryteria
wyboru mieszkania i dzielnicy.

[Gość: oko]

jesli za te 25 lat bliskosc do centrum nie bedzie czynnikiem roznicujacym cene
ze wzgledu na teleprace to oznaczac bedzie ze bialoleka bedzie rownie korzystna
co np. lodz czy mszczonow lokacyjnie
w rezultacie szybciej nastapi splaszcze sie cen w dol, niz podwyzka tych o
najgorszej lokalizacji bo zakres rejonow stanowiacych realna konkurencje
znacznie sie powiekszy
tak wiec nadal nie widze zupelnie potencjalu wzrostowego bialoleki zwlaszcza
przy tej demografii ktora miec bedziemy miec za 25 lat i szybciej widze
bialoleke w wersji srednio zaludnionych slumsow warszawskich

odnosnie indeksacji wynajmu, to jest najtrudniejsza zmienna do oszacowania, bo
ceny wynajmu 2009 vs 2005 sa chyba calkiem porownywalne (tutaj satonarius moze
sie wypowiedziec bo ponoc sledzi rynek) a tak jak mowie perspektywy
demograficzne na najblizsze 25 lat niespecjalnie daja nadzieje na przestrzen do
wzrostow
ale nawet zakladajac wzrost czynszow to ten effekt mozesz wlasnie offsetkowac na
odsetkach od zaoszczedzonych na wynajmie kwotach

generalnie przyklad ktory przedstawilem to bardziej cwiczenie ramowe ktore mialo
przedstawic scenariuszu brzegowe i zachecic kazdego do weryfikacji czy aby na
pewno kupno to dzis zabawa ktora jest uzsadniona kosztowo, bo poki co nadal
wielu rodakom oplaci sie bardzo wynajac mieszkanie przez rok i poczekac na
dalsze obnizki niz dzis pakowac sie tylko dlatego ze dewy laskawie obnizyli o
kilka procent
ja rozumiem ze polacy wola miec wlasnosc ale przy dzisiejszych cenach jest to
przynajmniej na rok, dwa ekonomicznie nieuzasadnione

odnosnie ostatniego akapitu w pelni sie zgadzam

[satorianus]

Ciekawe co ludzie mówili na ten sam temat 25, 30 lat temu kiedy Kabaty były te
facto uroczą wsią na której dało się kupić kawał pola za równowartość kilku
pensji. A jeszcze jakieś 10 lat temu mój znajomy po długich namysłach zdecydował
się nie kupować za 100tys zł działki na Skoroszach, bo: "To przecież zadupie i
kto by tam chciał mieszkać". Możesz mi wyliczyć za jaki czas wrócimy do takich cen?

[Gość: oko]

a ludzie w japonii po 20 latach splacania nieruchow nadal maja kredyt wiekszy
niz dzisiejsza wartosc lokalu
jednostkowy przyklad o niczym nie swiadczy, szczegolnie oderwany od
rzeczywistosci ekonomicznej

a jesli uwazasz ze warszawa jeszcze urosnie to czemu nie inwestujesz w tereny w
okolicach mszczonowa, za 10 lat bedziesz mial majatek

[satorianus]

A kto Ci powiedział, że nie inwestuje. Mam pół hektara za Sochaczewem. Kupione
pół roku temu za cale 15tys od rolnika przepijającego resztę majątku. Taki mały
prywatny fundusz emerytalny. Niech sobie leży W krajach starej Unii zasięg
aglomeracji sięga nawet 100km - tutaj infrastruktura ma decydujące znaczenie, bo
to nie problem przejechać tyle do pracy pociągiem klas TGV lub samochodem po
autobanie.

Ty zapewne masz tutaj na myśli opracowania w których wykazywano, że po
uwzględnieniu inflacji wartość nieruchomości zasadniczo nie zmienia się w
czasie, prawda? Sam jakiś czas temu linkowałem na tym forum artykuł o chyba
najsłynniejszej analizie tego typu w której badano ceny kamienicy w centrum
Amsterdamie na przestrzeni 400 lat (niezły zakres :). Ale problem w tym, że po
400 latach tak naprawdę ta kamienica nie zmieniła swojego statutu - bliżej
centrum być nie mogła :) Natomiast idę o zakład, że wartość ziemi w promienie 50
km od niej wzrosła bardziej niż znacząco. Oczywiście mamy tu problem z tym, że
jest to impreza często naprawdę długoterminowa i nie ma się co napalać na
szybkie zyski. Dlatego ja moje ynwestycje grunta na zadupiach(ciut ich mam
oprócz tego Sochaczewa) traktuję raczej jako inwestycje na starość. Poza tym
prześladuje mnie wizja wirtualnych biur jako dominującej formy pracy umysłowej.
A wtedy to już wuj- wszyscy wrócimy na wieś :) To jeden z możliwych scenariuszy
zmian migracyjnych, których żaden z Was, geniusze nie wymyślił. Ponieważ żaden z
Was nie jest przy tym z KSZ to go niestety nie użyłem. :( Nudni i wtórni
jesteście w tych wizjach. Same mniej lub bardziej przekształcone i
zradykalizowane wizje posziego i Macierzyńskiego i zero inwencji własnej.

[Gość: oko]

twoja kasa, twoje dzialki
ja w to nie wierze (bo w przypadku perspektywy lat nastu rozmawiamy wiecej o
wiarze niz wiedzy)
ale kazdy z nas ma prawo w tej kwestii do wlasnej opinii

[satorianus]

Myślę, że rozsądniej jest robić takie kalkulacje biorąc pod uwagę rynek wtórny i
nie ceny średnie, ale minimalne. A w ogóle to sprawa jest jasna - kupno opłaca
się wtedy, gdy mieszkanie drożeje tempie inflacji- wtedy pokrywa Ci mniej więcej
część odsetkową. W innych przypadkach - jest kiepsko. A teoretyczny dochód z
wynajmu ważny jest przecież również w przypadku kupców, którzy pierwotnie wcale
nie planują wynajmować. Zawsze trzeba mnieć plan na czarną godzinę, który
powinien zakładać, że w razie Niemca mieszkanie samo będzie się spłacało.

Ps: Odnośnie jeszcze cen minimalnych dodam, że również w przypadku rynku
wtórnego mogą służyć za dużo lepszy miernik niż "zwykła" średnia czy inna mediana.

[Gość: oko]

ceny rosna, owszem
ale mieszkanie to nie antyk, z wiekiem jego wartosc spada, nawet
jesli wartosc nowego odpowiednika rosnie, stad w mojej wycenie
obnizka wartosci raz ze wzgledu na wiek, dwa na wciaz jeszcze
przeszacowane ceny, ktore wg dlugim okresie rownowage znajda nizej o
przynajmniej 1k PLN na metrze, co tez musi obnizyc ceny mieszkan
uzywanych
za 25 lat nikt nie bedzie pytal za ile kupiles i czy przypadkiem nie
przeplaciles wtedy aby ci co to teraz zrekompensowac

na parkingu przed lottniskiem w Dubaju porzucono

[Gość: jacek]

ponad 3 tysiace luksusowych samochodow - kilka lat banki
nieruchomosci konczy sie wlasnie wielka klapa - i wielu "inwestorow"
nie ma z czego splacac kredytow na kolejne conda, liscie palmy i s-
klassy - a ze Emiraty to nie Ameryka - wiec jak ktos nie
splaca "islamic" kredyt to idzie na dlugie lata do ciupy

niektorzy nawet dodaja jeszcze cieple od przeciagania przez
terminale karty kredytowe - wykorzystane ma sie rozumiec do limitu -
w schowku

czasem na karteczce napisza, ze im przykro

pewnie najbardziej im przykro wracac do Europy na golasa po kilku
latach w raju - i oczekiwaniu na nastepne kilkanascie w jeszcze
wiekszym raju

[Gość: Adam]

jedna ważna rzecz: jaka będzie siła nabywcza tych 907k za 30 lat? Załóżmy, że
inflacja w tym okresie wyniesie średnio 3%.

Czyniki fundamentalne

[satorianus]

Tak sobie myślę na temat tej mojej intuicji, która mi mówi, że część sławetnych
wzrostów miała racjonalne i twarde podstawy, które niezależnie od kryzysów
wszelkiej maści nie przeminą... No i wymyśliłem sobie dwa fundamenta póki co...
A są nimi:

1. maksymalny czas kredytowania
2. skłonność do zadłużania się

Pierwszy jest ekonomiczny ale sprytny. Przecież ten, jakże istotny czynnik nie
jest uwiązany ani do zdolności, ani do oprocentowania, ani do marż kredytu.
Niezaleznie od tego jeszcze 10 lat temu brało się kredyt na max 15 lat. Dzisiaj
dożywocie to normalka i zdaje się, że ten model się przyjął i już z nami pozostanie.

Drugi czynnik jest troszkę powiązany z pierwszym. Jest to pewna lekkość do
brania kredytów wszelkiej maści jeśli tylko są dostępne. Jest to zachowanie
społeczne i w pewnym stopniu zbiorowy nałóg i obawiam się, że tej postawy w
ludziach nie da się prosto wygasić. Swego czasu linkowałem starą (2004 lub
2005r) analizę w której analitycy się dziwią, że kredyty i pieniądz taki tani a
ludzie nie kupują. I rzeczywiście - tanie kredyty były dostępne na półtora roku,
dwa przed ostrą jazdą w górę i jakoś nic szczególnego się z tego powodu nie
działo. W rzeczonym opracowaniu analitycy stwierdzili, że to zapewne wpływ
bezrobocia, ale ja sądze, że na rzeczy było także to, że jako społeczeństwo
generalnie nie byliśmy przekonani jeszcze to modelu życia na kredyt. Dziś już
jesteśmy i niestety nie sądzę, żeby szybko nam przeszło.

Co na ten temat sądzicie?

[Gość: oleg]

> 1. maksymalny czas kredytowania
> 2. skłonność do zadłużania się

mysle, ze te 2 powody sa mocno iluzoryczne i nie maja fundamentalnego uzasadnienia.
Oto argumenty
1:
- mamy starzejące się społeczeństwo, wiec trudno zakładać, ze na rynku będzie
coraz więcej młodych osób biorących kredyty na 50 lat. Ergo demografia, coraz
mniej pierwszych, młodych kredytobiorców i mniejsze szanse, ze dług spłaca następcy.

- mamy niewydolny system ubezpieczeń społecznych. Ja mam 34 lata i nie wyobrażam
sobie brania kredytu, którego nie będę mógł spłacić w ciągu maksymalnie 10-15
lat. Nie spodziewam się niestety, ze moje zarobki będą rosły aż do emerytury.
Nie przy tej zmienności rynku.

2:
- jednorazowy wybryk natury (ostatnie ~ 10 lat zadłużania zachodu i te 5 u Nas)
spowodowane tanim pieniądzem ma się ku końcowi. Na dzisiaj jest sztucznie
przedłużona przez masowy dodruk nic nie wartych papierków, ale trzeba zwrócić
uwagę, ze nic nie warte papierki nie przekladaja się na wzrost siły nabywczej i
rozwój gospodarek - tutaj poszi może dać cały wykład na czym zrównoważony rozwój
się opiera (na produkcji przede wszystkim).
- spoleczenstwo powoli jest wydojone z kasy, ergo nie ma jej na dalsze kredyty
(na ich splate). nawet majac taki system bankowy trudno w nieskonczonosc
zwiekszac akcje kredytowa przy tych samych poziomach depozytow.

Argumenty na temat wzietego kredytu w PEKAO SA same o tej trudnej sytuacji z
kasa świadczą. Kiedys takich kredytów udzielało kilkadziesiąt banków. Teraz
ostało się może 5-8. Niestety nie jestem teraz w stanie znalezc rankingu
polskich bankow wzgledem ratio depozytow do kredytow, ale zwracam uwage, ze np.
tutaj nauka poszla w las

gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33204,6834772,_Zle_kredyty__gwozdziem_do_trumny_hiszpanskiej_gospodarki_.html

[satorianus]

1. Jeśli znowu sięgamy po argumenty długoterminowe to w sukurs mojej teorii może
tu przyjść wydłużające się wciąż tzw. przeciętne dalsze trwanie życia. Będzie
się ono wydłużać w sposób: a)naturalny, co edukacja, medycyna, higiena i takie
tam, b) można spodziewać się dodatkowego kopa w związku z równaniem do Europy
(patrz choćby na ratownictwo medyczne c) może dostać skokowego kopa w razie
nadzwyczajnych odkryć medycyny(lekarstwo na raka na przykład). Im dłużej średni
delikwent żyje tym dłużej będzie spłacał. Proste.

2. Tutaj piszesz o bodźcach ekonomicznych, a ja miałem na myśli raczej styl
życia, który nie zmienia się ot tak. Ale rzeczywiście - tutaj trudno się spierać.

[Gość: oleg]

Ad1. czyli dlugosc zycia. Oczywiscie, bedzie sie wydluzac w miare postepow (choc
te sa dosc enigmatyczne dla mnie vide sluzba zdrowia etc). Ale sama dlugosc nie
wystarcza, potrzebna jest jeszcze kaska, a tej wobec naszego ZUS'u i wynikow OFE
trudno oczekiwac w nadmiarze. Oczywiscie sam argument dot. wydluzania sie wieku
jest sluszny, acz nie wystarczajacy jako sam. Nie jestem przekonany rowniez, czy
przeklada sie on (ten wiek) na wydluzenie aktywnosci zawodowej. W Polsce
zakladam, ze na pewno nie, ale nie wiem jak dalej na zachod od Odry i Nysy...

Konczac na dzisiaj dodam jeszcze jedna wazna imho rzecz. Oczywiscie moze byc
tak, ze wszystkie racjonalne argumenty sa na nic. Bo rzeczywistosc nijak do nich
nie chce sie dopasowac (banka na rynku RE, wczesniejsza banka na GPW, problem
opcji - w ostatnim wywiadzie Pawlak szacuje na okolo 50 mld (sic!!!) pln) etc.
To sa rzeczy, ktore nie powinny sie wydarzyc, a jednak sie wydarzyly. Zatem moze
byc rownie dobrze tak, ze nienormalne zachowania na rynkach przeciagna sie na
nastepne 10 lat (a taki horyzont przynajmniej mnie interesuje) i cale nasze
dywagacje tutaj niczym krew w piach.....

[satorianus]

> przeklada sie on (ten wiek) na wydluzenie aktywnosci zawodowej
W dużym skrócie- przekłada się :) Co wiecej- będzie musiał przekładać się
jeszcze bardziej. Wspomniane przez Ciebie starzenie się społeczeństw i
pogarszająca sie kondycja finansowa systemów emerytalnych wymusi przesunięcie
wieku emerytalnego w stronę 70-tki, a może i dalej... Przecież im dłużej emeryt
żyje tym więcej emerytury pobiera. A tutaj dwa, trzy lata różnicy są w stanie
wywrócić do góry nogami cały system.

Zresztą kasa nie ma tu aż takiego znaczenia bo i tak według tablic wymieralności
przeciętny trzydziestolatek biorący kredyt na 30+ lat ma spore szanse, żeby nie
dożyć końca spłaty. I banki o tym doskonale wiedzą, ale wychodzą ze słusznego
założenia, że to nic nie szkodzi, skoro mieszkanie będzie wtedy w większej
części spłacone... Co nie subprime, gdzie ludzie oddawali klucze oo zapłaceniu
kilku/kilkunastu rat.

[Gość: spec]

> > przeklada sie on (ten wiek) na wydluzenie aktywnosci zawodowej
> W dużym skrócie- przekłada się :) Co wiecej- będzie musiał
> przekładać się

Jakieś twarde dane? Link?
Dość naiwnie wnioskujesz. Weż pod uwagę, że wydłużenie przeciętnego
trwania życia w ostatniach 20-30 latach wynikało w dużej mierze ze
spadku śmiertelności niemowląt i małych dzieci.

Natomiast patrząc na kondycję zdrowotną obecnych pokoleń
(powszechne alergie/astma/otyłość/siedzący tryb
życia/zanieczyszczenie środowiska/niska jakość żywności/etc)
obawiam się, że w niedługiej przyszłości może się okazać, że
przeciętny czas trwania życia zamiast się wydłużać będzie się
obniżać. Poza tym wraz z degradacją zdrowotną obecnych pokoleń
postępującą wskutek pogarszających się warunków środowiskowowych
możemy zapomnieć o wydajnym pracowaniu w wieku 60lat+.
No chyba, że postęp medycyny przyjdzie nam z pomocą, ale patrząc w
jakim kierunku podążają koncerny medyczne (więcej komercyjnych
paraleków, mniej R&D) mam co do tego pewne wątpliwości.

[Gość: oleg]

> > > przeklada sie on (ten wiek) na wydluzenie aktywnosci zawodowej
> > W dużym skrócie- przekłada się :) Co wiecej- będzie musiał
> > przekładać się
>
> Jakieś twarde dane? Link?

to jest tylko teza: ceny nieruchomosci beda drozaly wraz ze wzrostem dlugosci zycia.
troche smieszne, a troche straszne... no, ale dlugo to nie potrwa, bo jak wiesc
gminna mowi zaraz po EURO2012 zaglada nas czeka :)

[satorianus]

Nie przesadzajmy od razu. Raptownego wydłużenia okresu kredytowania z tego
powodu nie będzie. Ale obecne poziomy być może dzięki temu uda się zachować.

Chociaż taki lek na raka mocno mógłby trochę w tej kwestii zamieszać. Ale to
oczywiście tylko spekulacja - tak samo jak wszystkie analizy na kilkadziesiąt
lat do przodu. Równie dobrze moglibyśmy powiedzieć, że będzie wojna i 80%
budynków w Wawie zostanie zburzonych. Niemożliwe? A zmiana systemu politycznego
30lat temu wydawała się możliwa? Dewaluacja waluty o kilkadziesiąt tysięcy procent?


Zobacz najtańsze mieszkania w Warszawie!

[satorianus]

O! Specu! Witam.

> Jakieś twarde dane? Link?

tnij.org/dw8x
> Dość naiwnie wnioskujesz. Weż pod uwagę, że wydłużenie przeciętnego
> trwania życia w ostatniach 20-30 latach wynikało w dużej mierze ze
> spadku śmiertelności niemowląt i małych dzieci.

Te zmienne są kontrolowane i uwzględniane przy sporządzaniu tablic
dalszego trwania życia. www.rp.pl/temat/84097.html Miłej lektury.
Na przyszłośc może raczej wróć do wklejania swoich oczekiwań bo w bardziej
specjalistycznych klimatach Ci najwyraźniej nie wychodzi.

> Natomiast patrząc na kondycję zdrowotną obecnych pokoleń

Ble, ble ble. Prezentujesz popularny stereotyp głoszący że 10, 20, 30lat temu to
dopiero było zdrowo i ludzie długo żyli... Z gorszą profilaktyką zdrowotną, 2x
większą liczbą palaczy, powszechnym alkoholizmem, jeżdząc samochodami ze strefą
zgniotu kończącą się tuż za silnikem(126p). Zanieczyszczenie powietrza bez
katalizatorów, filtrów na kominach i norm emisji też pewnie było niższe? No w
latach 80' to dopiero była moda na zdrowe odżywianie - jak byłem mały to jadłem
nie to co powinnienem, ale to co dostać...

Dlugość kredytu

[poszi]

> delikwent żyje tym dłużej będzie spłacał. Proste.

Ojej. Takie to proste. To teraz taki mały quiz. O ile możemy wcisnąć
delikwentowi większy kredyt (przy tej samej racie), jeśli wydłużymy okres spłaty
kredytu oprocentowanego na 7% z 30 do 60 lat?
a) dwukrotnie
b) o 50%
c) o 9%

Jeśli odpowiedziałeś c), to teraz powiedz mi, co to zmienia? Poza tym Kredyty na
wiecej niż 30 lat się nie sprzedadza. To bardzo skutecznie odstrasza
potencjalnych kupujących. W USA czy UK, marketingowcy nawet tego nie próbowali,
tylko od razu walili z grubej rury oferując kredyty bez części kapitałowej,
czyli efektywnie na nieskończenie wiele lat (ale tego nie podkreślali).

Na szczęście, nawet jeżeli będziesz nas straszył wizją nieśmiertelnych zombie,
to kredyt na nieskończenie wiele lat można przy tej samej racie, co na 30 lat
udzielić nieco ponad 10% wiekszy. Zombie mają tylko 10% większą zdolność
kredytową. Uff :)

[satorianus]

Raczej nie rozmawiamy tutaj o dalszym wydłużaniu okresu kredytowania, ale o
utrzymaniu istniejących wartości. A warto zauważyć, że przed bańką nie brało się
kredytów na tak długi okres. Czy po bańce znowu wrócimy do kredytów na max 15
lat? Według mnie nie. I to jest właśnie ta fundamentalna zmiana o której rozmawiamy.


Zobacz najtańsze mieszkania w Warszawie!

[poszi]

> Raczej nie rozmawiamy tutaj o dalszym wydłużaniu okresu kredytowania, ale o
> utrzymaniu istniejących wartości.

Rozumiem, że pisałeś o wydłużaniu życia tak zupełnie mimochodem?

> ę
> kredytów na tak długi okres. Czy po bańce znowu wrócimy do kredytów na max 15
> lat? Według mnie nie. I to jest właśnie ta fundamentalna zmiana o której rozmaw

Nie wrócimy pewnie do kredytów na 15 lat, chociaż ja bym nie przeceniał akurat
tego czynnika.

Na pewno upowszechnienie kredytów podniosło poziom możliwości nabywszych na
wyższy poziom, chociaż ten kij ma dwa końce. Są granice zadłużania sie ludzi.
Zadłużony po uszy nie kupi wiekszego. Zadłużony po uszy wypada z rynku, nie
będzie już generował wzrostu.

Poza tym już wielokrotnie pisałem przy okazji argumentów, że w Polsce poziom
zadłużenia jest niski i że jeszcze sa wielkie perspektywy wzrostu, że w Polsce
nie może być takiego zadłużenia jak w krajach bogatych. Kraje bałtyckie, które
do tego sie prawie zbliżyły gorzko sie o tym przekonały. W biedniejszych krajach
dużo większa częśc dochodu przeznaczana jest na podstawową egzystencję, czyli
np. na żywność czy opał. Tego nie da się przeskoczyć. Po drugie niski wskażnik
zadłużenia maskuje problem tego, że zadłużenie nie jest równomiernie rozłożone.
Młode pokolenie (a tylko ono potrzebuje mieszkań) jest prawdopodobnie bliskie
wysycenia kredytem. Na Zachodzie kredyty są powszechne we wszystkich grupach
wiekowych, bardzo dużo jest kredytów niewielkich, częsciowo spłaconych. W Polsce
jest bardzo niewiele stanów pośrednich. Albo ma się spory kredyt, albo wcale.

Warto pamiętać, że wyższe ceny oznaczają też konieczność wyższej akcji
kredytowej do utrzymania tego samego popytu w sztukach. Powrót do akcji
kredytowej z 2005 roku, oznacza znaczny spadek popytu w porównaniu z tamtymi
czasami.

Sprawa się rozbija, co się bedzie działo na świecie i w Polsce. Jesli będzie
"business as usual", to faktycznie na wielkie spadki nie ma co liczyć. Ale jeśli
zaczął sie teraz długotrwały proces delewarowania (nawet jeśli w Polsce to
będzie oznaczało li tylko ślimaczy wzrost zadłużenia), innymi słowy odwrotu od
długu, to będzie to powtórka z Japonii.

[Gość: oko]

pytaniem fundamentalnym jest (a przyznaje ze tego nie wiem, bo wtedy zupelnie
sie nie interesowalem tematem) czy w 2005 kiedy istotnie okres kredytowania byl
krotszy (15 lat) zdolnosc byla liczona na mniej niz aktualnie
bo co z tego ze wydluzono okres kredytowania jesli zmiana wplynela tylko na
wysokosc miesiecznej raty a nie kwoty ktora mozesz pozyczyc
ktos pamieta empirycznie tamten okres?

[Gość: satorianus]

Może Cie to zdziwić, ale wtedy, tak samo jak dziś skosunek raty do zarobków był
podstawowym wyznacznikiem zdolnośći. Więc tak, przykładała się na większą zdolność.

I daj spokój z tym 2005r. Tak naprawdę to wzrosty zaczęły się już 2004r.

[Gość: oko]

podszywka?

[satorianus]

Nie, problem z logowaniem na Operze 3.0 :)

[Gość: oko]

przestan wreszcie bredzic o stosunku raty do wynagrodzenia
rata jest zmienna w trakcie trwania umowy wiec wyliczanie na jej
podstawie czegokolwiek jest rownie wartosciowe co twoje wypociny tu
rata nie byla (za wyjatkiem banki ale wtedy praktycznie zadne zasady
nie obowiazywaly wiec to zadna wykladnia), nie jest i nie bedzie
wskaznikiem na podstawie ktorego liczy sie zdolnosc
tak wiec twoja wypowiedz, oprocz tego ze bzdurna i nieprawdziwa, nie
wnosi nic do dyskusji

[satorianus]

Ten spór jest nierozstzygalny dokąd będziesz twierdził, że aktualne kryteria
liczenia zdolności znasz lepiej niż same banki. Z ciekawości byłem dziś w PKO
SA. Dostałem oszacowanie zdolności WYŻSZE niż w lato zeszłego roku. Podałem te
same parametry co wtedy. I rata przekroczyłaby w tej opji 50% moich zarobków.
Cholery najwyraźniej jednak ciągle liczą w oparciu o ratę i zakładają niewielki
margines ryzyka. Może weź napisz do nich, że są głupi i nie powinni, co?

A tak na serio to już proponowałem Ci małe wyzwania, które może ostatecznie
rozstrzygnąć nasz spór. Co ty na to? Ty wybierasz forum i zadajesz pytanie, żeby
nie było potem, że się podszywam. Co Ty na to?

[Gość: oko]

a wiesz jak wyglada wynagrodzenie osoby ktora ci taki szacunek robi
% od udzielonego kredytu, tak wiec co to za sukces ze ona ci policzy maksymalna
mozliwa zdolnosc (naciagajac przy tym wszystkie warunki brzegowe na maksa tak ze
nie ma szans ich spelnic ale o tym ci juz nie mowi)
tyle ze to nie znaczy ze taki kredyt realnie mozesz dostac
chlopaki z expandera podali wartosc co do ktorej poniekad gwarantuja ze kowalski
ten kredyt dostanie, wszystko ponad ta wartosc to juz INDYWIDUALNA decyzja banku
im wiecej zarabiasz tym wieksza szansa ze dostaniesz cos ekstra, ale nie wierze
ze kowalskiemu z 3,5k PLN na reke w rodzinie 2+2 ktokolwiek da wiecej niz 4x
roczny dochod

o jakim wyzwaniu mowisz?

[satorianus]

O rany. Pomyśl przez chwile. Twoja całkowita zdolność kredytowa(CZK) składa się
ze zdolności aktualnej (AZK) wynikającej z tego, że z obecnych zarobków jesteś w
stanie zapłacić obecną ratę i z "zapasu" na okoliczność wzrostu oprocentowania,
ryzyka utraty pracy, śmierci i innych takich. Tak więc

CZK = AZK + zapas

Skoro AZK to nic innego jak prosty stosunek rata/zarobki to mamy:

CZK = rata/zarobki + zapas

Wysokość raty jest odwrotnie proporcjonalna do okresu kredytowania. Dla
przykładu: 100tys w kredycie oprocentowanym na 6.5% na 15lat przełoży się na
ratę 871zł/msc. W kredycie na 30 lat będzie to 632zł/msc... I tyle. Jak to
mawiał mój profesor od logiki będzie tak "we wszystkich możliwych wszechświatach" :)

Empirycznie wygląda i wyglądało to tak samo. Idź sobie może do dowolnego banku i
każ policzyć zdolność na 5, 15 i 30lat to oduczysz się pisać bzdury.

[Gość: oko]

pieknie piszesz, tylko w calych tych wypocinach zapomniales dodac, ze pomimo
tych wszystkich ograniczen jest jeszcze hamulec odgorny, ktory mowi ze wiecej
niz 3,5-4 krotnosc rocznych dochodow sie nie pozycza (przy krotszych okresach
kredytowania ten limit moze co najwyzej spadac)
tak wiec skoro zarobki pozostaly bez zmian, wskazniki maks kredytu wrocily do
standardowych wartosci to nie ma zadnego zwiekszenia zdolnosci
tyle w temaci bzdur

[Gość: jarek]

satorianus napisał:

> Tak sobie myślę na temat tej mojej intuicji, która mi mówi, że część sławetnych
> wzrostów miała racjonalne i twarde podstawy, które niezależnie od kryzysów
> wszelkiej maści nie przeminą... No i wymyśliłem sobie dwa fundamenta póki co...
> A są nimi:
>
> 1. maksymalny czas kredytowania
> 2. skłonność do zadłużania się


niestety z bulem musze chyba dołączyć do innych na tym forum.
SOTARIANUSIE ,RZECZY O KTÓRYCH MÓWISZ BYŁY PODSTAWĄ WZROSTÓW ,MOŻE I ONE
NIEPRZEMINĄ ALE MIMO TO NIEBĘDĄ ONA POWODOWAĆ DALSZYCH WZROSTÓW A JEDNYNIE
OPÓŻNIAĆ POWRÓT DO STARYCH RELACJI CENA/PENSJA.
DLACZEGO ?
ANO DLATEGO BO CENY WZROSŁY PONIEWAŻ TRUDNO BYŁO DOSTARCZYĆ NA RYNEK W KRÓTKIM
CZASIE DUŻO MIESZKAŃ .JEŚLI JEDNAK POPYT BEDZIE SIE UTRZYMYWAŁ DŁUŻEJ NA
WIEKSZYM POZIOMIE TO PODAŻ SIE DOSTOSUJE I CHŁOPAKI ZACZNNĄ BUDOWAĆ WIECEJ .
ROZUMIESZ CZY NIE ?