Gość: spec
IP: *.aster.pl
18.04.09, 22:55
I. Zmiana na rynku nieruchomości – z deficytu w nadwyżkę
Strukturalny niedobór mieszkań, obliczony przez GUS w trakcie spisu
powszechnego z 2002 roku, wynosił 1,7mln mieszkań. Pamiętajmy, że
deficyt ten dotyczył również niedoborów wśród zupełnych nizin
społecznych jak np rodzin alkoholików i innych patologicznych. W
przeważającej większości ci ludzie niestety nigdy nie będą w stanie
nabyć mieszkania nawet gdyby m.kw. kosztował 2tys zł (bo brak
środków własnych i/lub zero zdolności kredytowej). Można więc
śmiało założyć, że o ile zapotrzebowanie w 2002roku wynosiło ok
1,7mln mieszkań, to realny popyt wynosił istotnie mniej. Ile mniej?
Otóż szacuje się, że około 20% społeczeństwa w Polsce żyje w
warunkach tzw. biedy umiarkowanej, uprawniającej do korzystania z
pomocy społecznej.
www.przeciw-ubostwu.rpo.gov.pl/pliki/1179995085.pdf
Wiem, że zabrzmi to brutalnie, ale myślę, że tych ludzi, pomimo ich
bezdyskusyjnego zapotrzebowania na mieszkania, można
spokojnie ‘wypisać’ z realnego popytu. Ile więc zostaje tych,
którzy chcieliby i mogą? Trudno precyzyjnie wyliczyć, ale na pewno
jest to dużo mniej niż te 1,7mln
Uważam więc, że obecnie strukturalny niedobór mieszkań w Polsce
został zaspokojony.
Jak to się stało? Po prostu w ostatnich ośmiu latach zbudowało się
od cholery mieszkań:
1. W latach 2002-2008 oddano do użytku 900tys mieszkań
2. Obecnie w trakcie budowy jest około 650tys
3. Zatem: 900tys oddanych plus 650 tys w budowie daje razem około
1,5mln mieszkań na rynku, co oznacza, że podstawowe potrzeby
mieszkaniowe zostały z pewnością zaspokojone a być może właśnie
powstaje strukturalna NADWYŻKA mieszkań.
Pamiętajmy też, że Polska to nie słoneczna Hiszpania i żaden z
zagranicznych inwestorów nie kupuje tu mieszkań czy działek po to,
żeby tu się osiedlić. Bez żartów – to była czysta spekuła –
wjechali z kasą, podkręcili hossę a teraz czym prędzej muszą opylić
te mieszkania.
Powyższa analiza znajduje pełne potwierdzenie w badaniu
CBOS „Sytuacja mieszkaniowa gospodarstw domowych” przeprowadzonym w
2007roku. To bardzo ważne, że badanie jest świeże, bo deweloperzy i
inne kreatury naganiające na kupowanie kosmicznie
przewartościowanych nieruchomości wyciągają dane sprzed 10lat i
posługują się nimi jakby to były bieżące informacje.
Poniżej kilka cytatów oraz link do tego badania.
„Większość rodzin (59,5%) określa swoje warunki mieszkaniowe jako
dobre, w tym jedna szósta (16,4%) jako bardzo dobre, a ponad dwie
piąte (43,1%) jako raczej dobre. Co trzecia rodzina (33,3%) uznaje
swoje warunki mieszkaniowe za przeciętne, a tylko co dwudziesta
(5,3%) za raczej złe. Stosunkowo nieliczne (1,9%) oceniają je
bardzo źle.”
„Obecnie prawie wszystkie gospodarstwa domowe (94%) zajmują
samodzielne mieszkania, co świadczy o wysokim poziomie zaspokojenia
potrzeb mieszkaniowych. Warto zauważyć, że jeszcze osiem lat temu
ponad jedną czwartą gospodarstw domowych stanowiły takie, które
dzieliły mieszkanie bądź dom z osobami prowadzącymi odrębne
gospodarstwo domowe.”
www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2008/K_039_08.PDF
Tak było już w 2007, zatem obecnie jest jeszcze lepiej bo w latach
2007-2008 oddano do użytku kolejne 300tys mieszkań.
Z góry uprzedzam – wszelkie analizy przygotowane przez podmioty
żerujące na rynku nieruchomości uważam za fałszywe i nierzetelne i
nie będę się do nich ustosunkowywać.
II. Kredytowe szaleństwo – z euforii w depresję
Szalony wzrost cen był spowodowany TYLKO i WYŁĄCZNIE tanim i zbyt
łatwo dostępnym kredytem.
Przez głupotę ‘jeleni’, brak wyobraźni bankowców, pazerność
deweloperów oraz obłudę pośredników i mediów napompowana została na
rynku nieruchomości i to w skali globalnej największa w dziejach
ludzkości bańka spekulacyjna. Nota bene - w Polsce udało się to
zrobić to w iście rekordowym tempie 2-3 lat. Trzeba tu powiedzieć,
że kretynizmu ekonomicznego w takiej skali nie odnotowało w
historii rynków nieruchomości żadnego cywilizowanego kraju.
Teraz jednak rynek się nasycił (co udowodniłem w pkt I), a do tego
Kryzys bezpowrotnie zamknął drzwi do kredytowego ‘eldorado’.
Skutkiem tego Kryzysu będzie bowiem NIEODWRACALNA zmiana modelu
funkcjonowania systemy bankowego i finansowego, bo jak pokazało
ostatnie 20 lat na świecie (w Polsce wystarczyły 3-4 lata) przy
zbyt łatwym i tanim kredycie ludzie popełniają dramatycznie
nieodpowiedzialne i po prostu głupie decyzje ekonomiczne.
Wmawiało się ludziom w Polsce, że stali się bogatsi, a prawda jest
taka, że w ostatnich latach to NIE ZAMOŻNOŚĆ SPOŁECZEŃSTWA ROSŁA,
ALE ZADŁUŻENIE w bankach. I to na co? Na coś, co wmówiono ludziom
jest warte fortunę a w rzeczywistości nie było warte nawet połowę
tego, co ludzie zapłacili. Stworzono jakiś 'matrix' z wirtualną
wyceną nieruchomości, za które ludzie zapłacili realne pieniądze.
