opłaty we wspólnocie

[ada500]

Proszę o wyjaśnienie ekspertów oraz rozwiązania podobnych sytuacji.Wspólnota
składa się z lok. mieszkalnych i użytkowych. Pod budynkiem jest garaż ze
stanowiskami, które nie wchodzą do wielkości udziałów. W aktach jest zapis,
że każdemu właścicielowi mieszkania nr..... przysługuje prawo do korzystania
z msca postojowago nr...które wcześniej zakupił. Nie wszyscy mieszkańcy mają
wykupione miejsca w garażu, miejsc nie mają także właściciele lok.
użytkowych. W opłatach garaż traktowany jest jako część wspólna i koszt jego
utrzymania ponoszą wszyscy wg wielkości udziału. I tu powstał problem oraz
konflikt. Właściciele lok. użytkowych nie chcą płacić za garaż tłumacząc
się , że z niego nie korzystają. Ich lok. znajdują się od zewnętrznej strony
budynku (wejścia do klatek są z wewnętrznego podwórka)uważają, że z tego
powodu nie powinni także płacić za windy, domofony, antenę. Jak rozwiązać
ten problem, aby konflikt nie narastał?

[abcd17]

ada500 napisała:

> Proszę o wyjaśnienie ekspertów oraz rozwiązania podobnych sytuacji.Wspólnota
> składa się z lok. mieszkalnych i użytkowych. Pod budynkiem jest garaż ze
> stanowiskami, które nie wchodzą do wielkości udziałów. W aktach jest zapis,
> że każdemu właścicielowi mieszkania nr..... przysługuje prawo do korzystania
> z msca postojowago nr...które wcześniej zakupił. Nie wszyscy mieszkańcy mają
> wykupione miejsca w garażu, miejsc nie mają także właściciele lok.
> użytkowych. W opłatach garaż traktowany jest jako część wspólna i koszt jego
> utrzymania ponoszą wszyscy wg wielkości udziału. I tu powstał problem oraz
> konflikt. Właściciele lok. użytkowych nie chcą płacić za garaż tłumacząc
> się , że z niego nie korzystają. Ich lok. znajdują się od zewnętrznej strony
> budynku (wejścia do klatek są z wewnętrznego podwórka)uważają, że z tego
> powodu nie powinni także płacić za windy, domofony, antenę. Jak rozwiązać
> ten problem, aby konflikt nie narastał?

1. Zmienić sposób rozliczeń tak by odpowiadał rzeczywistości i przyjąć go w
uchwale zaprotokołowanej przez notariusza.

2. Podziękować deweloperowi za ten bałagan.

Pozdrawiam,

[ada500]

W pierwszej wersji przyjęty był taki system, że lok. użytkowe nie płaciły za
te elementy, z których nie korzystają ( windy, domofony, garaż, antena). Nie
była to uchwała zaprotokołowana przez notariusza. Jeden z mieszkańców
zaskarżył ją tłumacząc, że lok. użytkowe mogą mieć jedynie podwyższone opłaty
zgodnie z ust o wł. lok., a w tym wypadku miały obniżone i Sąd uchylił uchwałę.
Aby uniknąc ponownego zaskarżania Zarząd oparł się na ustawie i podzielił
koszty wg udziałów. Uchwała zaprotokołowana przez notariusza też może być
zaskarżona, więc wracasmy do punktu wyjścia.

[abcd17]

ada500 napisała:

> W pierwszej wersji przyjęty był taki system, że lok. użytkowe nie płaciły za
> te elementy, z których nie korzystają ( windy, domofony, garaż, antena). Nie
> była to uchwała zaprotokołowana przez notariusza. Jeden z mieszkańców
> zaskarżył ją tłumacząc, że lok. użytkowe mogą mieć jedynie podwyższone
opłaty
> zgodnie z ust o wł. lok., a w tym wypadku miały obniżone i Sąd uchylił
uchwałę.

Bo sąd miał ku temu podstawy.

> Aby uniknąc ponownego zaskarżania Zarząd oparł się na ustawie i podzielił
> koszty wg udziałów. Uchwała zaprotokołowana przez notariusza też może być
> zaskarżona, więc wracasmy do punktu wyjścia.

No nie do końca. Po pierwsze to każdą uchwałę można zaskarzyć. Jeżeli bedzie
podjeta zgodnie z prawem i "przyjazna dla srodowiska" sąd jej nie uchyli. Nie
dajmy się zwariować.

Pozdrawiam,

[jefimik]

Zainteresował mnie status tych miejsc postojowych:

W ustawie czytamy:
Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu
przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością
lokali...
Art. 3.2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Miejsca postojowe nie zostały sprzedane jako pomieszczenia przynależne do
lokalu, więc zostały zaliczone do części wspólnej.
Będąc właścicielem przysługuje Pani udział w nieruchomości wspólnej, czyli
między innymi również w tych miejscach postojowych.

Czytając dalej ustawę i zaczynają nasuwać się wątpliwości czy miejsca postojowe
naprawdę są częścią wspólną.

Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości
wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Przeznaczeniem miejsc postojowych jest parkowanie samochodów więc jeśli ma Pani
prawo współkorzystania z miejsc postojowych (nieruchomości wspólnej), to proszę
wystąpić o ich udostępnienie.
W tym momencie okazać się może, że jednak nie może Pani współkorzystać, bo
developer sprzedał PRAWO do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego innemu
właścicielowi.

Wygląda na to, że developer sprzedał przysługujące PANI prawo współkorzystania
nie pytając Pani o zgodę.


Moim zdaniem:
Miejsca postojowe są częścią wspólną więc stanowią współwłasność wszystkich
właścicieli. Wyjścia są dwa: albo je wynajmować albo sprzedać zainteresowanym
właścicielom (kwotę wynajmu lub sprzedaży ustalić w drodze licytacji).

Nie bardzo rozumiem jak developer mógł sprzedać prawo do zajmowania części
wspólnej, której nie był właścicielem. Rozporządzać własnością może tylko
właściciel (art 140 k.c.)

Moim zdaniem developer powinien zwrócić pieniądze i pokryć koszty korekty aktów
notarialnych a wspólnota w formie uchwały powinna zdecydować o dalszych losach
miejsc postojowych.

Sądzę, że możliwość kupienia prawa do zajmowania miejsca postojowego była
dodatkowym argumentem eksponowanym przez developera w czasie sprzedaży lokali.
Właściciele, którzy mają to prawo łatwo nie ustąpią.

Pozdrawiam

[ada500]

Czy wg Pana podstawą do uchylenia mógł być fakt, że uchwała nie była
zaprotokołowana przez notariusza?
Jak powinna być rozliczana opłata za ochronę, (uwl nie wlicz jej do kosztów
zarządzania nier. wspólną)-od lokalu, od udziału, czy może jeszcze inaczej?
Jak to jest praktykowane w innych wspólnotach-odezwijcie się.

Fakt, że każda uchwała może być zaskarżona. Uczestnicząc w naszych burzliwych
zebraniach Wspólnoty wątpię, aby zaakceptowany został inny sposób naliczania
niż udziały, a jeżeli chcemy to zmienić, uchwała powinna być zaprotokołowana
przez notariusza.
Proszę o podanie kontaktu do sprawdzonej kancelarii prawnej w W-wie
specjalizującej się we wspólnotach, nie obejdzie się bez konsultacji, bo
problem jest złożony, a zebranie roczne za pasem.

Pozdrawiam

[abcd17]

ada500 napisała:

> Czy wg Pana podstawą do uchylenia mógł być fakt, że uchwała nie była
> zaprotokołowana przez notariusza?

Jezeli w uchwale przyjęto zapis, że koszty zarządu n.w. rozliczane są w inny
sposób niż udziałami - TAK.

> Jak powinna być rozliczana opłata za ochronę, (uwl nie wlicz jej do kosztów
> zarządzania nier. wspólną)-od lokalu, od udziału, czy może jeszcze inaczej?
> Jak to jest praktykowane w innych wspólnotach-odezwijcie się.

Od drzwi (lokalu).

> Fakt, że każda uchwała może być zaskarżona. Uczestnicząc w naszych
burzliwych
> zebraniach Wspólnoty wątpię, aby zaakceptowany został inny sposób naliczania
> niż udziały, a jeżeli chcemy to zmienić, uchwała powinna być zaprotokołowana
> przez notariusza.
> Proszę o podanie kontaktu do sprawdzonej kancelarii prawnej w W-wie
> specjalizującej się we wspólnotach, nie obejdzie się bez konsultacji, bo
> problem jest złożony, a zebranie roczne za pasem.

Np. Majer Tomasz (826-35-67) kancelaria na Nowym Świecie.

Pozdrawiam,

[marek_kuchciak]

abcd17:

> > Jak powinna być rozliczana opłata za ochronę, (uwl nie wlicz jej do kosztów
> > zarządzania nier. wspólną)-od lokalu, od udziału, czy może jeszcze inaczej?
> > Jak to jest praktykowane w innych wspólnotach-odezwijcie się.
>
> Od drzwi (lokalu).

To wymóg, czy sugestia? Proszę o rozwinięcie tego tematu. Jakie koszty i w
jakich okolicznościach mogą a jakie nie mogą być rozliczane inaczej niż
"ustawowo" bez zmiany ustawowego sposobu zarządzania? Przecież art. 14 UWL nie
wylicza wyczerpująco składników kosztów zarządu nieruchomością wspólną ("Na
koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:"), więc skąd
pewność, że wydatki na ochronę całej nieruchomości nie należą do tych kosztów?

Marek Kuchciak
mwk at wr,home,pl

[abcd17]

marek_kuchciak napisał:

> To wymóg, czy sugestia? Proszę o rozwinięcie tego tematu. Jakie koszty i w
> jakich okolicznościach mogą a jakie nie mogą być rozliczane inaczej niż
> "ustawowo" bez zmiany ustawowego sposobu zarządzania? Przecież art. 14 UWL
nie
> wylicza wyczerpująco składników kosztów zarządu nieruchomością wspólną ("Na
> koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:"), więc
ską
> d
> pewność, że wydatki na ochronę całej nieruchomości nie należą do tych
kosztów?

Oczywiście sugestia.
Wspólnota, jak Pan słusznie zauważył, może ten koszt różnie sobie
zakwalifikować - i dobrze że może. Moim zdaniem ustawodawca trochę wyszedł
przed orkiestrę zbyt mocno rozbudowując katalog "ustawowy" kosztów zarządu.
A ochrona? Czy wielkość lokalu ma jakikolwiek wpływ na bezpieczeństwo
właścicieli? Ochrona pracuje - moim zdaniem - tak samo dla właściciela
kawalerki jak i dla właściciela dwupoziomowego studia. To tak samo jak np. z
anteną zbiorczą czu z utrzymanie sieci internetowej.

Oczywiście chętnie przyjmę inne zdanie, oparte na bardziej racjonalnej
argumentacji.

Pozdrawiam,

[mrozik.jarek]

ada500 napisała:
(...) I tu powstał problem oraz
> konflikt. Właściciele lok. użytkowych nie chcą płacić za garaż tłumacząc
> się , że z niego nie korzystają. Ich lok. znajdują się od zewnętrznej strony
> budynku (wejścia do klatek są z wewnętrznego podwórka)uważają, że z tego
> powodu nie powinni także płacić za windy, domofony, antenę. Jak rozwiązać
> ten problem, aby konflikt nie narastał?

Pani Ado

Można zaproponować właścicielom lokali wyodrębnienie garażu jako lokalu
uzytkowego z nieruchomości wspólnej. Następnie można dokonać zbycia praw
współwłasności do tego garażu przez wszystkich właścicieli lokali na rzecz
zainteresowanych osób. Lepszego rozwiązania chyba nie ma.

Na tym forum widoczna jest stosowana zasada - notariusz wszystko załatwi.

Powodzenia

Jarek Mrozik

[ada500]

Dziękuję bardzo za wszystkie wskazówki oraz Panu Maciejowi za numer telefonu.
Może uda nam się dojść do jakiegoś porozumienia.

Pozdrawiam

[abcd17]

mrozik.jarek napisał:

> Można zaproponować właścicielom lokali wyodrębnienie garażu jako lokalu
> uzytkowego z nieruchomości wspólnej. Następnie można dokonać zbycia praw
> współwłasności do tego garażu przez wszystkich właścicieli lokali na rzecz
> zainteresowanych osób. Lepszego rozwiązania chyba nie ma.

To kosztowne rozwiazanie. Jak Pan przekona wlascicieli, ze powinni pójść tą
ścieżką? Notariusz kosztuje mniej, znacznie mniej.

Pozdrawiam,

[mrozik.jarek]

abcd17 napisał:


> To kosztowne rozwiazanie. Jak Pan przekona wlascicieli, ze powinni pójść tą
> ścieżką? Notariusz kosztuje mniej, znacznie mniej.

Panie Maćku nie mam niestety uprawnień do przekonywania właścicieli aby poszli
do celu prostą drogą, a nie ścieżką na skróty.
Wpełni zgodziłbym się z Pana pogladem gdyby art. 17 uowl znalazł sie w
rozdziale IV uowl. Czas pewnie pokaże kto w tej sprawie ma racje.
Pozdrawiam

Jarek Mrozik

[abcd17]

mrozik.jarek napisał:

> Wpełni zgodziłbym się z Pana pogladem gdyby art. 17 uowl znalazł sie w
> rozdziale IV uowl. Czas pewnie pokaże kto w tej sprawie ma racje.

Dopóki w ekipie byłego UMiRM będą pracowali prawnicy w rodzaju znanego nam
obydwu, jak sądzę SJ, to nie wróżę nic dobrego. Nadopiekuńczość nad
wspólnotami przeważa nad racjonalnością rozwiązań i dania im wolenj ręki w
decydowaniu o własnych sprawach. Pragnę jednak zwrócić Pańską uwagę, że SN już
wypowiedział się w tej sprawie - na korzyść wspólnot i wbrew Pańskiej opinii
jak widzę.

Pozdrawiam,