mieszkania z galerią a co-rozliczenie

[wolanka]

czy zużycie ciepła powinno być rozliczane uwzględniając, że mieszkanie ma
wejście z tzw galerii i usytuowane jest na parterze nad nieogrzewanym garażem?
Czy koszty wspólne należy liczyć tak samo dla mieszkań w tym samym bloku do
których wchodzi się z kl schodowej jak do mieszkań z otwartą galerią do
których wchodzi się z zewnątrz.

[abcd17]

wolanka napisała:

> czy zużycie ciepła powinno być rozliczane uwzględniając, że mieszkanie ma
> wejście z tzw galerii i usytuowane jest na parterze nad nieogrzewanym garażem?

Regulamin rozliczenia ciepła wspólnota może i powinna przyjąć w uchwale. Z
reguły takich współczynników korekcyjnych przy rozliczeniach ryczałtopwych się
nie przyjmuje, ale przecież można.

> Czy koszty wspólne należy liczyć tak samo dla mieszkań w tym samym bloku do
> których wchodzi się z kl schodowej jak do mieszkań z otwartą galerią do
> których wchodzi się z zewnątrz.

Należy liczyć tak samo jak wspólnota się nie umówi inaczej.
ja uważam, że powinna się umówić inaczej gdy ma to uzasadnienie - np. nie
korzysta Pan z klatki schodowej i za jej sprzątanie nie powinien Pan płacić.
Niezbędna będzie jednak uchwała zaprotokołowana przez notariusza by zmienić
uistawowy klucz podziału kosztów "po równo" (udziałami).

Pozdrawiam,

[asam11]

abcd17 napisał:

> > Czy koszty wspólne należy liczyć tak samo dla mieszkań w tym samym bloku d
> o
> > których wchodzi się z kl schodowej jak do mieszkań z otwartą galerią do
> > których wchodzi się z zewnątrz.
>
> Należy liczyć tak samo jak wspólnota się nie umówi inaczej.
> ja uważam, że powinna się umówić inaczej gdy ma to uzasadnienie - np. nie
> korzysta Pan z klatki schodowej i za jej sprzątanie nie powinien Pan płacić.

Panie Macieju,niech Pan nie zapomina jak wielkim jest Pan autorytetem na tym
forum. Poza nim zresztą też. Niech Pan starannie waży słowa. Pana opinie
cytowane są w innych sprawach i czasem, niestety, szkodzą ogólnej kulturze
rozumienia prawa o wł. lok. tak jak to powyższe: "nie korzysta Pan z klatki
schodowej i za jej sprzątanie nie powinien Pan płacić". Przecież to bardzo
populistyczna filozofia, nie mająca nic wspólnego z odpowiedzialnością
właściciela. Opłaty za użytkowanie to co innego niż partycypowanie w kosztach
zarządu - sprzątanie czy ogrzewanie części wspólnej to obowiązek właścicieli,
niechby sobie nawet mieszkali w Australii. To prawda, że umówić się można na
różne rozwiązania, ale już widzę jak Ci z parteru nie chcą płacić za sprzątanie
schodów do 11 piętra a ci z I piętra zapłacą tylko troche bo więcej nie
użytkują itd. a wszyscy oni mają za sobą Pana autorytet.
Pozdrawiam

takie sobie interpretacje

[kaja99]

asam11 napisał:
> Panie Macieju,niech Pan nie zapomina jak wielkim jest Pan autorytetem na tym
> forum. Poza nim zresztą też. Niech Pan starannie waży słowa. Pana opinie
> cytowane są w innych sprawach i czasem, niestety, szkodzą ogólnej kulturze
> rozumienia prawa o wł. lok.

Zamilkłam na pewien czas z trudem powstrzymując się od słów w powyższym sensie.
Bo z drugiej strony - nie chciałabym urazić i zniechęcić do wypowiadania się,
gdyż bardzo doceniam wkład p. Macieja na forum; brak jego listów byłby naprawdę
niepowetowaną stratą. Tylko jak uświadomić, co poniektórych, rzadziej
zaglądających, że wypowiedzi p. M.T. są niejednokrotnie tylko i wyłącznie
Jego wizją (inerpretacją), co do których ma całkowite prawo, a nie powszechnie
obowiązującą wykładnią.
Z całym szacunkiem dla ostatniego bastionu ekspertów (abcd17 i asama 11),
Kaja

[abcd17]

kaja99 napisała:

> Zamilkłam na pewien czas z trudem powstrzymując się od słów w powyższym
sensie.
> Tylko jak uświadomić, co poniektórych, rzadziej
> zaglądających, że wypowiedzi p. M.T. są niejednokrotnie tylko i wyłącznie
> Jego wizją (inerpretacją), co do których ma całkowite prawo, a nie
powszechnie
> obowiązującą wykładnią.

Dziękuję za zwrócenie mi publicznie uwagi. Obiecuję Pani, że powstrzymam się od
wypowiadania swoich - takich sobie interpretacji.

Proszę jednocześnie o aktywny udział w szerzeniu powszechnie obowiązującej
wykładni.

mt

[kaja99]

abcd17 napisał:

> kaja99 napisała:
>
> Dziękuję za zwrócenie mi publicznie uwagi.
Nie zwracam w tym wypadku publicznie uwagi Panu, tylko zwracam na TO publicznie
uwagę. Problem w tym, iż ogólnikowe zdania Ustawy niejednokrotnie są sprzeczne
ze zdrowym rozsądkiem, że we wspólnocie nigdy nie będzie tak do końca "równo i
sprawiedliwie" i że niektóre przepisy są tak sformułowane, że dopuszczają różną
interpretację. Wypowiadanie pewnych twierdzeń tonem stanowczym może wprowadzić
w błąd.

Obiecuję Pani, że powstrzymam się od
> wypowiadania swoich - takich sobie interpretacji.
Proszę tego nie czynić, bo któż nam zostanie na czele "stada"? Przecież kilka
stanowczo szerzonych wniosków, które wg mnie nie mają jednoznacznego
uzasadnienia w przepisach, nie może przekraślać pozostałego dorobku i pomocy,
jakiej Pan udziela.
Pozdrawiam serdecznie,

[abcd17]

asam11 napisał:

> Niech Pan starannie waży słowa. Pana opinie
> cytowane są w innych sprawach i czasem, niestety, szkodzą ogólnej kulturze
> rozumienia prawa o wł. lok. tak jak to powyższe: "nie korzysta Pan z klatki
> schodowej i za jej sprzątanie nie powinien Pan płacić". Przecież to bardzo
> populistyczna filozofia, nie mająca nic wspólnego z odpowiedzialnością
> właściciela.

Przykro mi, jeżeli wypowiadam opinie niepopularne, aż tak bardzo że uznawane za
populistyczne :). Proszę zauważyć, że w wielu decyzjach wybiera się mniejsze
zło - więc nie ma decyzji doskonałej. Pan jednak podaje przykład z drugiego
końca, proszę nie interpretować moich słów opacznie. Bo zaraz odezwą się ci
którzy czekają tylko na sygnał.

Dla mnie podstawą jest zdrowy rozsądek w ustaleniu klucza rozliczeń. Jeżeli
właściciel lokalu nie korzysta z podziemnego garażu stanowiącego część wspólną -
nie powinien płacić za utrzymanie czystości w garażu (bardzo populistyczne,
prawda?) bo ON TAM NIE ŚMIECI. Jeżeli własciciel lokalu nie posiada wejścia do
siebie z klatki schodowej można rozważyć taki klucz podziału kosztów sprzątania
tej klatki, żeby kalkulacja to uwzględniała. I przekonać do tego innych
właścicieli.

Przypominam o teorii dwóch rodzajów kosztów zarządu - kosztach utrzymania
nieruchomości wspólnej i kosztach użytykowania nieruchomości wspólnej, kosztach
twardych i miękkich. Twarde pokrywane być powinny z reguły w proporcji
wynikających z udziałów - np. wymiana szyb na klatce schodowej w tym przypadku.
Miekkie koszty, użytkowania, to np. koszty sprzatania - które można dzielić tak
by było sprawiedliwie.

Zwracam uwagę również, że klucz podziału kosztów podlega przyjęcia przez
wspólnotę w uchwale. Jeżeli więc ktoś uważa że obecny sposób rozliczeń jest
niesprawiedliwy dla niego - powinien namówić większość właścicieli do zmiany
tego klucza. Jak mu się nie uda - trudno.

Pozdrawiam,

[asam11]

abcd17 napisał:

> Przykro mi, jeżeli wypowiadam opinie niepopularne, aż tak bardzo że uznawane
za
>
> populistyczne :).

Uśmiech na miejscu, one są populistyczne bo są nadmiernie popularne.

> Jeżeli
> właściciel lokalu nie korzysta z podziemnego garażu stanowiącego część
wspólną
> -
> nie powinien płacić za utrzymanie czystości w garażu (bardzo populistyczne,
> prawda?) bo ON TAM NIE ŚMIECI.

Tak, bardzo populistyczne. Wspólnota może i powinna zebrać opłaty od
użytkowników (wyłącznie użytkowników)za korzystanie z garażu jako części
wspólnej i potraktować to jako pożytek. W ten sposób właściciel nie
korzystający z garażu, nie tylko, że nie będzie odczuwał kosztów (co Pan uważa
za sprawiedliwe i wystarczające), ale otrzyma pewien przychód z nieruchomości
(w razie potrzeby służę przykładowym rozliczeniem) co jest rzeczą naturalną i o
tym trzeba mówić i przypominać tym, którzy nie wierzą (a może nie wiedzą), że
nieruchomość to kapitał, który może dawać profity.
Co do zdrowego rozsądku to powiem, że zawsze się on przyda, ale nauczony
doświadczeniem, że powołują się na niego wszyscy, choćby mieli przeciwstawne
zdania, nie uznawałbym powoływania się na ten przymiot umysłu za czynnik
rozstrzygający.
> Zwracam uwagę również, że klucz podziału kosztów podlega przyjęcia przez
> wspólnotę w uchwale.
Tak się często uważa, ale nie jest to sprawa jasna do końca.
Po pierwsze: dlaczego wobec tego ustawodawca osobno, w sposób szczególny w
art.12 ust.3 uowlok umożliwił zwiększenie obciążenia lokali użytkowych? Czy nie
wyczerpuje to możliwych przypadków? Przyznam, że znam na to trochę naciąganą
odpowiedź.
Po drugie: dlaczego w art. 18 ust. 2a pozwala się na zmianę umowy właścicieli
dotyczącą sposobu zarządu w drodze uchwały? - to jakieś kuriozum, ale
ustawodawca tak chciał, choć widać tu ślady "klejenia" przepisów przy kolejnych
nowelizacjach.
Po trzecie: dominujące widzenie sposobu partycypowania w kosztach zarządu jako
elementu "sposobu zarządu" w rozumieniu uowlok nie znajduje odbicia w samej
ustawie. Zarząd nieruchomością wspólną (i jego sposób) to rozdział 4 ustawy,
natomiast określenie ciężarów i wydatków współwłaścicieli to rozdział 3. Art.
18 ust.3 uowlok przedstawia wyraźnie alternatywę albo sposób określony w
uchwale z notariuszem albo rozdział 4. Alternatywy dla rozdziału 3 (o
pokrywaniu wydatków) nie ma.
Pozdrawiam

[abcd17]

asam11 napisał:

> Wspólnota może i powinna zebrać opłaty od
> użytkowników (wyłącznie użytkowników)za korzystanie z garażu jako części
> wspólnej i potraktować to jako pożytek.

Można też i tak, kwestia wyboru.

W ten sposób właściciel nie
> korzystający z garażu, nie tylko, że nie będzie odczuwał kosztów (co Pan
uważa
> za sprawiedliwe i wystarczające), ale otrzyma pewien przychód z nieruchomości

Z tym przychodem bywa różnie. Np. w przypadku piwnic, które użytkują "od
zawsze" tylko wybrani właściciele lokali a stanowią one część wspólną.
Oczywiście sprawny zarządca powinien móc zrobić tu porządek.

> to jakieś kuriozum, ale
> ustawodawca tak chciał, choć widać tu ślady "klejenia" przepisów przy
kolejnych
>
> nowelizacjach.

Sam odpowiedział Pan sobie na wszystkie swoje pytania.

A propos, będąc przy rozsądku, dlaczego Pańskim zdaniem właściciela lokalu
użytkowego, który "nabija" koszty zarządu bardziej niż właściciel mieszkania
można obciążyć bardziej od reszty, a nie odwrotnie? Dlaczego nie można bardziej
obciążyć właściciela mieszkania, jeśli to on a nie właściciel lokalu użytkowego
dokłada się najwięcej do kosztów utrzymania współwłasności (np. właściciel
lokalu w którym jest agencja towarzyska - klienci oziębiają klatkę schodową,
śmiecą, zostawiają po nocnych libacjach butelki, pety itp.)?

Proszę nie powoływać się na ustawę, bo ta stanowi właśnie zlepek poklejonych
przepisów, w którym w wielu miejscach brakuje trochę sensu.

Pozdrawiam,

[asam11]

abcd17 napisał:

> Z tym przychodem bywa różnie. Np. w przypadku piwnic, które użytkują "od
> zawsze" tylko wybrani właściciele lokali a stanowią one część wspólną.
> Oczywiście sprawny zarządca powinien móc zrobić tu porządek.

Tak, gdyby płacili za korzystanie, przychód by był.

Dlaczego nie można bardziej
>
> obciążyć właściciela mieszkania, jeśli to on a nie właściciel lokalu
użytkowego
>
> dokłada się najwięcej do kosztów utrzymania współwłasności (np. właściciel
> lokalu w którym jest agencja towarzyska - klienci oziębiają klatkę schodową,
> śmiecą, zostawiają po nocnych libacjach butelki, pety itp.)?
>
No nie, Panie Macieju, mieszkanie, w którym mieści się agencja towarzyska to
lokal wybitnie użytkowy. Gotów jestem uczestniczyć w wizji lokalnej, na pewno
potwierdzi moją opinię.

[abcd17]

asam11 napisał:

> No nie, Panie Macieju, mieszkanie, w którym mieści się agencja towarzyska to
> lokal wybitnie użytkowy. Gotów jestem uczestniczyć w wizji lokalnej, na pewno
> potwierdzi moją opinię.

Tak myślałem :)
Ja też (chyba) polubiłbym takie inspekcje!
Nie wiem tylko co na to powiedziałaby moja M. :)

Pozdrawiam,

moc notariusza

[kaja99]

asam11 napisał:

> Po trzecie: dominujące widzenie sposobu partycypowania w kosztach zarządu
jako
> elementu "sposobu zarządu" w rozumieniu uowlok nie znajduje odbicia w samej
> ustawie. Zarząd nieruchomością wspólną (i jego sposób) to rozdział 4 ustawy,
> natomiast określenie ciężarów i wydatków współwłaścicieli to rozdział 3. Art.
> 18 ust.3 uowlok przedstawia wyraźnie alternatywę albo sposób określony w
> uchwale z notariuszem albo rozdział 4. Alternatywy dla rozdziału 3 (o
> pokrywaniu wydatków) nie ma.

DO ASAMA 11
Ten problem był już wielokrotnie wałkowany, niemniej, w celu uniknięcia
niedomówień uprzejmie Pana proszę o potwierdzenie swojego stanowiska. Czy
notarialne uchwały wg Pana mają dotyczyć tylko zmian zapisów rozdz. 4 (czego ja
jestem zwolennikiem, i nie tylko zresztą), czy też jak postuluje Pan M.T. wielu
innych kwestii, ktore zostały uregulowane w pozostałych rozdziałach UWL, a
ktore podciągane są pod "sposób zarządu"?
Natomiast dalej pozostaje otwarte pytanie ( w sensie prawnym, a nie
praktycznym), co może uchwalić wspólnota (dot.pewnych odstępstw od dosłownego
brzmienia przepisów) i jakie są tego konsekwencje, jeżeli uchwała nie została
zaskarżona w odpowiednim czasie.

DO ABCD 17
Czy Pana stanowisko w sprawie uchwał protokoławanych przez notariusza oparte
jest na indywidualnym wnioskowaniu, czy też na innej podstawie prawnej (np
wykładni, orzecznictwie sądu)?

Dziękuje i jeszcze raz pozdrawiam,

[abcd17]

kaja99 napisała:

> DO ABCD 17
> Czy Pana stanowisko w sprawie uchwał protokoławanych przez notariusza oparte
> jest na indywidualnym wnioskowaniu, czy też na innej podstawie prawnej (np
> wykładni, orzecznictwie sądu)?

Jest bezpośredni wyrok SN w tej sprawie, dosyć powszechnie znany w
oczecznictwie.

Pytanie pomocnicze - czu uważa pani że prawa i obowiązki właścicieli opisane są
wyłącznie w rozd. 3 ustawy?

Pozdrawiam,

[kaja99]

abcd17 napisał:

> kaja99 napisała:
> Jest bezpośredni wyrok SN w tej sprawie, dosyć powszechnie znany w
> oczecznictwie.
Nie twierdzę, iz znam wszystkie orzeczenia, nawet te powszechnie znane. Będę
bardzo wdzięczna, jeżeli - w miarę możliwości - poda mi Pan ogólnodostępny
link, lub zacytuje obszerny fragment, nie budzący wątpliwośći, iż "sposób
zarządu" to też np "prawa i obowiązki właścicieli" i że art 18. ust 2a nie
odnosi się tylko do rozdz. 4.
>
> Pytanie pomocnicze - czu uważa pani że prawa i obowiązki właścicieli opisane
są
>
> wyłącznie w rozd. 3 ustawy?

Nie , nie uważam, obowiązki mozna również znaleźć w innych rozdziałach. Ale po
to są zatytułowane rozdziały, aby stanowiły jakieś jednak odnośniki do
rozważań, aby uniknąć pewnej indywidualności w rozumieniu poszczególnych
sformułowań. Tak więc jeżeli przeczytam w prawnej publikacji hasło "prawa i
obowiązki właścicieli" automatycznie koncentruję się na rozdz. 3. Jeżeli UWL
mówi o sposobie zarządu określonym w konkretnym rozdziale, to rozszerzanie
znaczenia danego zwrotu jest pewną nadinterpretacją, bez względu na to, co
kazdy z nas rozumie pod tym hasłem. Szczerze powiedziawszy odpuściłabym sobie
ten temat, przyznając Panu (wyrokowi ?)rację, gdyby nie fakt, że spotkałam się
z wieloma opiniami zgodnymi z moją interpretacją, a jaki byłby faktycznie wyrok
w konkretnej sprawie o tym nie podejmuję się przesądzać. No i jeszcze aspekt
praktyczny ogrywa tu pewną rolę w negowaniu notariusza.A idąc dalej, prawa
właściciela określa również, np rozdz. 1, a jeżeli ktoś uzna, że mozna tam się
rownież doszukać "sposobu zarządu", to wyjdzie na to, że notariusz może prawie
tyle, co ustawodawca, a wspólnota mogłaby sformułować ( wpisaną w kw)
swoją własną treść ustawy w własnośći ICH lokali.

Róznicując stawki mozna w wielu sytuacjach oprzeć się też na art. 13, no i -
mimo wszystko - liczyć na rozsądek współwłaścicieli i umiejętność rozwiązywania
konfliktów przez zarząd(cę). Notariusz nam tu nie pomoże.

[asam11]

kaja99 napisała:

> DO ASAMA 11
> Ten problem był już wielokrotnie wałkowany, niemniej, w celu uniknięcia
> niedomówień uprzejmie Pana proszę o potwierdzenie swojego stanowiska. Czy
> notarialne uchwały wg Pana mają dotyczyć tylko zmian zapisów rozdz. 4 (czego
ja
>
> jestem zwolennikiem, i nie tylko zresztą), czy też jak postuluje Pan M.T.
wielu
>
> innych kwestii, ktore zostały uregulowane w pozostałych rozdziałach UWL, a
> ktore podciągane są pod "sposób zarządu"?

Ależ Pani przyciska: albo albo. Takie agresywne podejście budzi moje
zainteresowanie ale i ostrożność. Skłaniam się do Pani pojmowania sprawy ale
nie jestem fundamentalistą (przynajmniej w tym zakresie). Widzę niejasności i
dwoistości. Odstępstwa (nawet dość duże) od rozwiązań ustawowych są na ogół
bezpieczne jeśli zachodzą w drodze umowy właścicieli (wszyscy się umawiają i
na to godzą). Gorzej jak wystarcza uchwała. Nawet przy notariuszu można tu
kogoś przymusić do niechcianych przez niego rozwiązań. Zostaje sąd, a to nie
jest rozwiązanie, które powinno być codzienną praktyką.
Serdeczne pozdrowienia.

[kaja99]

asam11 napisał:

> Ależ Pani przyciska: albo albo.

Dziękuję; wywołany do tablicy zawsze staje Pan na wysokości zadania.
Stanowisko: nie jestem do końca zdecydowany jest dla mnie jak najbardziej
satysfakcjonujące i do przyjęcia. Po prostu pewnych rzeczy nie da się
jednoznacznie rozstrzynąć, przecież sama też mam nieraz taki tylemat.

Takie agresywne podejście budzi moje
> zainteresowanie ale i ostrożność.
A tu mnie Pan zaskoczył, ale i tak jestem wdzięczna za uwagę, że tak jest to
odbierane.

Skłaniam się do Pani pojmowania sprawy ale
> nie jestem fundamentalistą (przynajmniej w tym zakresie). Widzę niejasności i
> dwoistości. Odstępstwa (nawet dość duże) od rozwiązań ustawowych są na ogół
> bezpieczne jeśli zachodzą w drodze umowy właścicieli (wszyscy się umawiają i
> na to godzą). Gorzej jak wystarcza uchwała. Nawet przy notariuszu można tu
> kogoś przymusić do niechcianych przez niego rozwiązań. Zostaje sąd, a to nie
> jest rozwiązanie, które powinno być codzienną praktyką.

I tu się z Panem zgadzam.

Wyrazy szacunku,
Kaja

[asam11]

kaja99 napisała:

> Dziękuję; wywołany do tablicy zawsze staje Pan na wysokości zadania.
> Takie agresywne podejście budzi moje
> > zainteresowanie ale i ostrożność.
> A tu mnie Pan zaskoczył, ale i tak jestem wdzięczna za uwagę, że tak jest to
> odbierane.
>
> I tu się z Panem zgadzam.
>
> Wyrazy szacunku,
> Kaja
Wumiana opinii staje sie tak intymna, że przechodzę na pocztę indywidualną.

[wolanka]

Moi drodzy jeszce raz ja z galerii . Moje pytanie dotyczace kosztów wspólnych
tyczy się tylko centralnego ogrzewania bo jak już ktoś wspomniał z galerii
korzystają też mieszkańcy wyższych pięter . Tylko my z galerii tuż za drzwiami
mieszkania nie mamy cieplutkich klatek schodowych tylko konkretną temperaturę
powietrza np - 15 stopni . Co do innych kosztów to się zgadzam . Chociaż jak
się przekonuję na własnej skórze ze względów finansowych mieszkanie na galerii
się nie opłaca ,np. nie korzystam z oświetlenia ponieważ wystarczające jest
oświetlenie uliczne , w klatkach świeći się często nocą. Moi drodzy szedł tu
spór o koszty sprzątania a niesłusznie prawdą jest ,że sprząta się od
wielkiego dzwonu ale odśnieża się jak tylko spadnie śnieg więc to sie
rekompensuje. Więc czy ma znaczenie przy rozliczaniu to ,że za drzwiami jest
temp ujemna czy nie . Dziękuję