Czy zarządzający wspólnotą muszą mieć licencję?

[asam11]

W wątku 2947 Mariusz 606 posiłkując się p. Dziczkiem napisał:

> W skład zarządu wchodzą z reguły
> jeden lub kilku współwłaścicieli. Jednakże ustawa dopuszcza powołanie do
> zarządu także osoby spoza grona właścicieli. Wówczas jednak może to być
> jedynie osoba, która legitymuje się tytułem licencjonowanego zarządcy.

Jest to chyba nadinterpretacja.
Wymóg posiadania licencji przez członka zarządu niebedącego włascicielem
lokalu nie wynika wprost z ustaw o własności lokali i o gosp.
nieruchomosciami. W kilku publikacjach spotkałem się z wyraźnym wskazaniem,
że takiego wymogu nie ma. Taki członek zarządu przez to, że jest w zarządzie
nie uprawia zawodu zarządcy ani żadnej działalnosci gospodarczej.
Również praktyka wskazuje, że do zarządów wspólnot są wybierani nie tylko
własciciele ale i lokatorzy (członkowie rodzin włascicieli lub najemcy), a
także osoby z zewnątrz. No ale to może tym gorzej dla praktyki.

Poniżej przytaczam opinię Pani Suchodolskiej, którą w całości podzielam.

Czy zarządzający wspólnotą muszą mieć licencję Elżbieta Suchodolska

16.11.2002
Licencję musi mieć każda osoba, która zawodowo zarządza nieruchomościami.
Taki wymóg stawia ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wymaga ona też, by
firma która prowadzi działalność gospodarczą w tym zakresie, a która nie jest
osobą fizyczną, zatrudniała licencjonowanych zarządców do wykonywania
czynności zarządzania nieruchomościami.
Wyjątek od tej zasady: Nie muszą mieć licencji właściciele lokali sami
zarządzający swoją nieruchomością w małych wspólnotach mieszkaniowych, ani
członkowie zarządów wybranych przez właścicieli lokali w danej wspólnocie
mieszkaniowej, jeśli poza tym nie prowadzą działalności zawodowej zarządzania
nieruchomościami. W takich sytuacjach działają oni jak właściciel.
Jednakże gdyby właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną
jakiejś osobie fizycznej umową zawartą w formie aktu notarialnego albo
wybrany przez właścicieli lokali zarząd zlecił komuś zarządzanie na podstawie
umowy zlecenia - to taki zarządca powinien mieć licencję.
Także osoby prawne, którym wspólnoty powierzyły lub zleciły zarząd
nieruchomością wspólną, muszą zatrudnić do zarządzania nieruchomością osoby z
licencją.

[kaja99]

asam11 napisał:

> Jest to chyba nadinterpretacja.
> Wymóg posiadania licencji przez członka zarządu niebedącego włascicielem
> lokalu nie wynika wprost z ustaw o własności lokali i o gosp.
> nieruchomosciami. W kilku publikacjach spotkałem się z wyraźnym wskazaniem,
> że takiego wymogu nie ma. Taki członek zarządu przez to, że jest w zarządzie
> nie uprawia zawodu zarządcy ani żadnej działalnosci gospodarczej.

Podzielam ten pogląd; współwłaściciele mogą wybrać, kogo chcą. Ale znowu
powracamy tutaj do definicji "zawodowego zajmowania się zarządzaniem" (jest to
oczywiście już problem danej osoby).

> Jednakże gdyby właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną
> jakiejś osobie fizycznej umową zawartą w formie aktu notarialnego albo
> wybrany przez właścicieli lokali zarząd zlecił komuś zarządzanie na podstawie
> umowy zlecenia - to taki zarządca powinien mieć licencję.

Z formalnego punktu widzenia jest to sprawa dyskusyjna, tymbardziej że
nakładają się tutaj kwestie mające kontrowersyjne interpretacje. Jednak
praktyka - chyba całkiem słusznie - potwierdza takie stanowisko.

[asam11]

kaja99 napisała:

> asam11 napisał:
>
> > Jednakże gdyby właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspóln
> ą
> > jakiejś osobie fizycznej umową zawartą w formie aktu notarialnego albo
> > wybrany przez właścicieli lokali zarząd zlecił komuś zarządzanie na podst
> awie
> > umowy zlecenia - to taki zarządca powinien mieć licencję.
>
> Z formalnego punktu widzenia jest to sprawa dyskusyjna, tymbardziej że
> nakładają się tutaj kwestie mające kontrowersyjne interpretacje. Jednak
> praktyka - chyba całkiem słusznie - potwierdza takie stanowisko.
>
Tak, tu zasadniczą kwestią jest czy zarząd może zlecić komuś zarządzanie, czyli
swoje uprawnienia i odopowiedzialność. Osobny temat, niejednokrotnie poruszany,
myślę, że nie może. Może zlecić pewne czynności - administrowanie ale nie
zarządzanie.

[kj7]

Moim zdaniem nie.
Art. 189. Zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów, o których mowa w
art. 20, może być powierzone podmiotom tworzonym w tym celu przez Skarb Państwa
lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zarządzanie będzie wykonywane
przez zarządców nieruchomości wymienionych w art. 184 ust. 2.
Art 20 ugn wymienia m.in.
1) zasób nieruchomości Skarbu Państwa,
2) gminne zasoby nieruchomości,
3) powiatowe zasoby nieruchomości,
4) wojewódzkie zasoby nieruchomości.
W tych zasobach licencja jest potrzebna,ale też nie we wszystkich
przypadkach,ponieważ art 190 ugn zwalnia niektóre podmioty z obowiązku jej
posiadania.W pozostałych nieruchomosciach licencja może być dodatkowym atutem.

pozdrawiam,
Krzysztof

[serafin666]

zdaje się , że nie rozumiecie problemu ( ograniczam się do wspólnot
mieszkaniowych ) ;
jest tak : właściciele mogą WYBRAĆ do zarządu kogo tylko chcą , właściciele
mogą POWIERZYĆ zarządzanie UMOWĄ notarialną komu tylko chcą ; nie może
natomiast osoba bez licencji zawodowej zgłosić działalności gospodarczej
dotyczącej zarządzania ; to są oczywistości , które nie mogą - na gruncie
polskiego prawa - podlegać żadnym dyskusjom ; dyskusja , czy wybrany zarząd
może komukolwiek powierzyć zarzadzanie jest takoż jałowa - nie może ;

[kaja99]

serafin666 napisał:

> właściciele
> mogą POWIERZYĆ zarządzanie UMOWĄ notarialną komu tylko chcą

A jaki przypadek miał na myśli ustawowawca pisząc w ugn o umowie WSPÓLNOTY
mieszkaniowej o ZARZĄDZANIE, która musi mieć formę PISEMNĄ ?

> natomiast osoba bez licencji zawodowej zgłosić działalności gospodarczej
> dotyczącej zarządzania ; to są oczywistości

zgłosić to można ...

[wladek.bacz]

Witam. Wydaje mi się, że może istnieć i powinien zarząd i zarządca. Kompetencje
i obowiązki winny wynikać z umowy o zarządzanie. Przecież w ustawie o
gospod.... nie ma pojęcia administrowanie, a jest zarządzanie. Administrowanie
mieści się w pojęciu zarządzanie i jest jego składową.

[abcd17]

asam11 napisał:

> Jest to chyba nadinterpretacja.
> Wymóg posiadania licencji przez członka zarządu niebedącego włascicielem
> lokalu nie wynika wprost z ustaw o własności lokali i o gosp.
> nieruchomosciami. W kilku publikacjach spotkałem się z wyraźnym wskazaniem,
> że takiego wymogu nie ma. Taki członek zarządu przez to, że jest w zarządzie
> nie uprawia zawodu zarządcy ani żadnej działalnosci gospodarczej.
> Również praktyka wskazuje, że do zarządów wspólnot są wybierani nie tylko
> własciciele ale i lokatorzy (członkowie rodzin włascicieli lub najemcy), a
> także osoby z zewnątrz. No ale to może tym gorzej dla praktyki.

Rzeczywiście przepisy nie są tu jasne choć łatwo można byłoby je doprecyzować.
Jeżeli do zarządu wspólnoty wybierany jest najemca lokalu w danej wspólnocie -
nie ma sensu aby posiadał licencję podobnie jak rzecz dotyczy właściciela
lokalu. Podobnie rzecz powinna mieć się moim zdaniem z osobą z zewnątrz - ale
uwaga, pod warunkiem że jest to jedyna wspólnota w której delikwent ten pełni
funkcję członka zarządu. Łatwo tu wskazać naruszenie tej reguły, kiedy dana
osoba doprowadza do wybrania jej do zarządu wspólnoty w kilku/kilkunastu bądź
nawet kilkudziesięciu wspólnotach i pobiera za to wynagrodzenie. W takim
przypadku licencja z oczywistych względów powinna obowiązywać. Aby doprecyzować
przepisy należałoby moim zdaniem wskazać na możliwość pracy w zarządzie bez
licencji tylko wtedy gdy jest to co najywyżej zarząd jednej wspólnoty.

bez eufemizmów

[mieszkanie.i.wspolnota]

> W wątku 2947 Mariusz 606 posiłkując się p. Dziczkiem napisał:
> > W skład zarządu wchodzą z reguły
> > jeden lub kilku współwłaścicieli. Jednakże ustawa dopuszcza powołanie do
> > zarządu także osoby spoza grona właścicieli. Wówczas jednak może to być
> > jedynie osoba, która legitymuje się tytułem licencjonowanego zarządcy.
>
asam11 napisał:
> Jest to chyba nadinterpretacja.

Szanowny Kolego, to nie jest "nadinterpretacja", to po prostu nieprawda.

[domatorx]

Jeśli wspólnota mieszkaniowa nie skorzystała z art 18 uwl tylko z art. 20 i
wybrała zarząd, to zgodnie z ustawą o własności lokali wybrany zarząd kieruje
sprawami wspólnoty w zakresie zwykłego zarządu. Jeśli jednak wykonanie część
swoich obowiązków np. księgowość, redagowanie uchwał itp. powierzy podmiotowi
zewnętrznemu to moim zdaniem jest to tzw. administrowanie i nie wymaga
posiadania przez "administratora" licencji na zarządzanie nieruchomościami.
Jeśli jednak tzw "administrator" prowadzi zgłoszoną działalność jako zarządca
nieruchomości to oczywistym jest posiadanie takiej licencji.